房地产行业税务稽查存在的问题和对策研究

[日期：2007-12-15] 来源：江苏国税  作者：谭泽湘

房地产行业税务稽查存在的

【摘要】房地产行业的发展推动了经济增长，其偷、逃、欠税问题也越发严重，成为2007年国家税务总局的行业稽查重点。本文从分析房地产行业存在的主要涉税违法问题入手，剖析了违法问题存在的原因，并从不同角度提出了对房地产行业强化税务稽查的建议。

【关键词】房地产行业  偷、逃、欠税 存在问题 强化稽查

一、问题的源起

1998年以来，我国房地产业得到迅猛发展[1]。房地产开发投资的增长对经济增长也起了重要作用，1997-2005年间，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率年均增长22.49%[2]。然而，在房地产行业发展壮大、地产大亨不断增加的同时，房地产的偷、逃、欠税问题却层出不穷。我国房地产业的富豪在财富排行榜中占据多数，达各种排行榜的一半左右。在2006年发布的福布斯《中国内地富豪榜》上，涉足房地产的多达35名，遥遥领先于其他行业；在刚刚发布的“2007胡润百富榜”前19名中地产富豪占到15名，前100位富豪中有48人与地产直接相关[3]。从2002年至今，房地产业连续入选“中国10大暴利行业”排行榜[4]。

然而，一面是光彩照人的富豪榜上的巨人，另一面却是纳税榜上的侏儒。具体表现在：（1）纳税贡献过低。在2006年的纳税500强企业中，房地产企业数量仅占0.6%，纳税额仅占0.3%，在这之前没有一家房地产企业进入国家税务总局“中国纳税500强”的行列，2006年度也只有三家房地产企业首次进入“中国纳税500强”排行榜[5]。（2）欠税比例偏高。自从2005年1月1日国家税务总局推行欠税公告办法以来，各地房地产企业的公告上榜率居高不下[6]，北京、上海、广州、深圳等城市地税部门公布的欠税企业名单中房地产开发企业越来越多。据上海市地税局公布的2005年第四季度的《欠税公告》显示，在涉税总额达2.5亿元的1200家企业中，有19家房地产企业欠税，总额达1亿元[7]。广州市地税部门于2006年7月的公告也显示，截至2006年6月30日止，欠税200万元以上的41家企业中有31家是房地产企业。广州市地税局征管的房地产企业的欠税金额占广州市地税全部欠税金额的80%以上。（3）偷逃税款问题严重。根据财政部2006年11月3日对39户房地产企业进行检查的通报结果显示：资产不实达93亿元，收入不实达84亿元，利润不实达33亿元，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。（4）零申报户较多。虽然房地产行业一直被看作是高收入、高利润行业，但其申报的账面利润却相当之低，有的甚至是零申报。据广州市国税局统计，其征管的房地产企业中有相当一部分都是所得税零申报户(见图一)。在查账征收企业中，2001－2004年间的所得税零[8]申报率分别达82.6%、67.7%、75.3%、59.1%，而在2002－2004年间的核定征收企业中，所得税零申报率分别达100%、92.6%、67%。

二、房地产业存在的主要涉税违法问题分析

房地产行业的偷逃税问题主要表现在收入确认不实、虚列成本费用以及利用关联关系人为调节税前利润等方面，具体如下：

（一）收入确认不实

房地产企业在预收房款、银行按揭房款、代收代垫款、返租房款、房地置换、土地出让、以房抵债、商品房自用、安置回迁超面积售房款等销售或视同销售行为中，不按收入确认原则确认收入。企业往往通过将销售收入挂往来账、隐匿收入、不作账务处理、直接冲减开发成本等手段偷逃税款。具体分析如下：

1．预售购房款挂往来账，偷逃税款。这是房地产企业偷逃税所采用的较为普遍的一种手段。由于房地产企业利润期大多长于一个或几个纳税年度，其中又存在预售楼款不开具正式发票等营销手段，这给税务检查带来较多困难。在日常税收中可以起初使用预售税款，待全部楼款入账后集中清算，多退少补。

2．视同销售行为不按规定申报纳税。房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，不按规定确认收入（或利润）的实现。

3．取得其他收入不入账。房地产开发企业除了有产权证的可售面积外，还有车库、停车位等其他的销售收入，这也是开发商一笔可观的利润来源。由于这一部分在房屋面积测算证书上没有载明，也没有相关产权证，企业往往隐瞒这部分收入。

4．价外收费和代收费用不按规定合并收入申报纳税。房地产开发企业对开发建设商品房大都新增了附属功能，如装修、有线电视、管道煤气、集中供热、防盗门安装等，房地产开发商大都将此作为提高商品房身价和档次的标志，房地产企业取得这部分收入往往不按规定入账。

5．以假代建真开发的名义开发产品少申报收入，造成少缴税款。这是一种名为代建、实为销售房地产的偷税方式。这种偷税方式多以土地所有方的名义报建，所需资金由开发方代垫，实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权。双方均发生了纳税义务，一方为销售不动产，另一方为转让无形资产。

6．银行按揭贷款资金不及时结转收入，滞纳税款。采取银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。而企业不按照规定及时足额结转收入，偷逃税款。

（二）成本费用虚假

房地产企业往往通过土地重新评估、虚构施工合同、接受虚假和虚开发票、白条列支、人为多转销售成本等手段人为调节利润，偷逃应纳税款。具体如下：

1．通过资产评估虚增开发成本。房地产开发企业往往通过随意确定成本对象或混淆成本界线等方式逃避纳税义务。一些房地产开发企业为了减少应税所得额，在购进土地“三通一平”后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，并将虚增土地成本直接计入开发成本，当用于对外销售时，再将评估增值的商品房转入完工产品，或以转让固定资产的名义对外销售，按评估后的价值结转经营成本，减少经营利润，侵蚀企业所得税税基。

2．人为多转销售成本。房地产企业往往不遵循收入与成本费用配比原则，混淆成本归属期和成本所属项目，人为控制成本结转，达到调节利润的目的。有些企业把历年来所有工程开发工程成本，放在一个账户中进行核算，成本内容包罗万象，时间范围有始无终，使确认当期单项工程开发成本失去依据。企业不按开发项目开发成本的所属期，违背责权发生制原则、相关性原则和配比原则，混淆开发项目、跨时期列支开发费用，将前后期开发项目混在一起，将未完工项目成本挤入完工项目成本中，或是不按开发产品对象设置各类明细核算科目，将尚未销售的配套设施成本列入商品房的开发成本，或者按照预算成本、预计成本结转，有的开发企业随意以80％或其他高估比例结转成本，更有企业恶意虚增成本，大笔建筑施工成本以白条入账，人为调节利润问题严重。

3．人为预提房地产费用。房地产开发企业往往会预提部分费用，留待以后各期使用。但在31号文中规定预提费用不得在税前扣除，必须按实际发生的费用扣除。比如按照31号文的规定，预提的费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。虽然税法对预提费用的态度很明确，但房地产公司往往不按规定对预提费用进行纳税调增，任其构成企业的开发成本，抵减所得税的计税基数。该类问题在大型的房地产企业中更为严重。

（三）关联行为调节利润

房地产公司特别是大型房地产集团往往设立了众多的项目公司，它们会通过在不同的项目公司中调剂成本费用来减轻税负，达到税收总量的节减。由于房地产开发企业拥有一些控股或全资的建筑安装公司、销售公司和物业管理公司，房地产集团公司往往采取将开发房屋的建安工程转交给关联的建筑公司承建，由关联的销售公司经营其房地产开发企业的代理销售业务和广告业务等，由下辖的物业公司代收房地产企业的代垫代付维修基金等价外费用。更有甚者，有的房地产集团企业则通过对一家公司采取核定征收方式，而另一公司采取查账征收方式的手段，将采取按收入定率计征所得税的房地产企业的成本挤到另一户查账征收企业的账上，虚增查账征收企业的成本。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，达到偷逃税收的目的。

三、房地产业存在问题的原因分析

（一）客观原因

房地产的行业特性和税收政策欠明确是房地产企业偷逃税款的主要外因。

1．房地产的行业特性为企业偷逃税款提供了机会。房地产具有初期投资大、时间跨度长的行业特性。在房地产开工、建设、销售多环节漫长的开发周期内，初期可能会因为资源投入大，产出不明显或销售未实现而不能体现出利润或税收，所得税零申报的现象比较普遍，等到开发成熟并实现销售以后，利润指标才一改颓态、全线飘红。

2．房地产业税收政策规定不够明确，实际操作存在一定的困难。国税发[1995]153号文只明确了房地产企业的性质、经营期的计算和对预收款预征所得税的问题，没有具体的操作办法，清算困难较大，从而造成了长期以来房地产企业未进行年度汇算清缴的局面。特别是分期分项目开发的房地产公司，由于对各期或各项目的成本费用如何计算、公共配套设施项目的成本费用如何分摊等问题不明确，增加了清算的难度，有的甚至无法进行清算。国税发[2001]142号文虽然对涉外房地产企业收入的确认、成本费用的归集分配、应纳税所得额的计算作了明确规定，以及对办理年度汇算清缴提出了要求，但仍有一些具体问题如中方不作价投资的土地成本列支问题、贷款利息计入开发成本和期间费用的界限划分问题等规定的不够明确，需要在实际执行中进一步研究和解决。

（二）主观原因

依法纳税意识薄弱是房地产企业偷逃税款的内因。实践中，企业未取得合法凭证的情况比较严重，未妥善保管账簿的情况时有发生，有的甚至无法正常进行汇算清缴；关联企业之间互相挪用资金、低价转让、成本费用划分不清等情况比较普遍。其主要原因在于企业认为关联企业之间都是同一投资者，在资金使用和成本列支方面无需划分得很清楚，因此没有按照独立企业之间进行核算。而从税收的角度来看，每一个法人企业都是一个独立的纳税主体，必须各自进行纳税申报。企业依法纳税意识不强，财务核算不规范，最终也给自己造成了经济损失。

《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）两份文件都对房地产开发企业预售收入预征税款进行了规范，一方面是出于组织收入、保证税源的考虑，另一方面也希望通过设置较高的预征率，来促使房地产开发商积极结算成本、清算税款。然而，由于目前企业纳税意识不强、税务部门征管措施不到位和政府各个条块的部门之间缺乏有效沟通等原因，使不法的房地产企业可以虚报、不报预售房产收入，拖延纳税，非法占用税款。

四、房地产行业税务稽查的对策和建议

鉴于上述房地产业存在的问题和原因，本文认为，主要应从如下方面加强对房地产业的税务稽查。

（一）明确房地产业的稽查内容，把握房地产业的检查环节

1．检查的内容应包括应税收入、开发成本、期间费用、销售成本、其他应税项目及代扣代缴税金情况；检查重点应为房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目。检查要点如下：

（1）检查销售量。应注意检查售房发票（或售房小票），与测绘报告和销售台账相核对，确定销售量。必要时，进行实地盘点。通过实地入户查看电表消耗量等勘验手段，检查自用、无偿转让、出租商品房（车库）是否按规定纳税。

（2）检查应税收入。将开发项目的开发产品进行分类，通过同类同一区位开发产品的单位售价和该类该区位已售开发产品数量，对“主营业务收入（经营收入）”金额进行匡算，结合“预收账款（预收房款）”评价开发企业申报计税营业额的真实性，从中发现少记应税收入的迹象；通过核对售房合同约定的收款方式，检查预售方式下销售开发产品的预售收入是否按规定预缴企业所得税；检查往来账看是否将应税收入挂往来，少缴企业所得税；检查开发成本、期间费用等明细账的借方红字或贷方发生额，看是否将出租存量商品房收入、售房余款；通过“库存商品（开发产品）”明细账的贷方发生额，检查有无将以房抵偿工程款、借款本息等非货币性交易直接冲减库存商品（开发产品）的情况，少缴企业所得税；检查自用商品房，看是否视同销售缴纳企业所得税。

2．应结合实际从以下三个环节中选择突破口进行检查：（1）从立项环节入手，到发展改革计划委员会调查房地产开发企业批准立项的全部开发项目及其开发量；（2）从开发环节入手，通过对开发项目主体工程预（决）算建筑面积的审核，掌握开发企业竣工和在建的开发项目及其开发量；（3）从竣工环节入手，通过建筑质检部门了解开发产品竣工验收的建筑面积，责令房地产开发企业提供测绘报告，核实开发企业竣工项目的开发量——“库存商品（或开发产品）”。

（二）拓展并掌握调查取证的渠道和方法

在检查过程中应注意根据房地产业的行业特性，利用社会综合治税网络，收集涉税线索。具体取证方法有：（1）向计划部门采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。（2）向规划部门采集开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。（3）向建设部门采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。（4）向土地部门采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。（5）向房产管理部门采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。

（三）建立国税与其他部门间的信息共享平台

对房地产企业的管理涉及政府部门的方方面面，工商、税务、房管、银行分别围绕自身业务实施其管理职能。为了保证对房地产企业的有效管理，各部门应当建立良好的合作关系，通过畅通的信息沟通渠道实现部门间的信息互动，达到互相协助、综合治理的目的。比如，工商部门应在为房地产企业办理了工商登记之后，将登记信息传递给税务部门，协助税务部门将企业纳入管理范围；国税部门可充分利用地税部门开具的“销售不动产专用发票”，达到“以票控税”的目的；通过与建设主管部门的交流与协作，税务部门还可对房地产计划、立项、工程进度、销售、产权转移等各个环节进行全程跟踪、全程监控，保证税款及时入库；为了掌握企业的售房信息，税务部门应定期向房管部门了解企业和购房者办理房屋产权的登记过户的综合信息，以便通过对碰过户信息和申报资料来督促企业申报缴税；银行应为房地产企业设立收取房款的专用账户，保证开发商仅能通过该账户进行交易，并将账户信息及时知会税务部门，使税务部门可以通过对碰账户往来信息和纳税申报资料来督促纳税人如期申报缴税。只有通过各个方面的沟通协调，保证管理的链条畅顺，才能对房地产企业实现有效的综合治理。

（四）实地检查与询问调查、外调检查相结合

1．实地检查。在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到建设项目现场实地巡视项目的进展情况，要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的内部资料的传递和保存方式。具体是：（1）到企业售楼部了解楼盘销售价格、进度，注意索取“销控表”；（2）到物业管理部门索取入住档案资料，到负责协助业主办理房屋产权的部门索取办理房屋产权底册；（3）根据企业销售费用科目中发生的房地产交易中心收取的房屋买卖交易服务费估算企业已经办理产权转移手续的商品房销售收入，用倒算结果和企业账面销售收入进行比较，测试其业已办理完毕房屋产权转移手续的销售收入完整性；（4）检查核对银行账号结果和企业向税务机关备案的银行账号，查询账外资金情况。

2．询问检查。还可以到项目开发地、销售地实地进行盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。在实地了解的同时，还应广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊销情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

3．外调检查。房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱。因此应考虑对与房地产公司往来账账载金额大、且业务往来频繁的单位，进行重点外调核实。

五）强化欠税管理力度

1．加大宣传力度，建立欠税公告机制。充分发挥报刊、广播、电视等新闻舆论工具，通过互联网，创建税收网站网页，对欠税人的情况公开曝光。一方面有利于公开曝光和各种欠税违法现象，宣传税法，弘扬纳税光荣正气；另一方面有利于税务机关及工作人员忠于职守，廉洁高效，提高工作效率。《征管法》对欠税实行定期公告制度，既是税务机关的职权，又是税务机关职责，采取定期公告制度，是税务机关对欠税的纳税人采取法律措施的前提。通过定期公告，税务机关拓宽与工商、公安、银行、司法机关等部门的信息情况交流渠道，为共同制定护税协税措施和办法提供了法律依据。

2．加强申报审核，提高欠税代价。税收征管机构要切实严格企业的纳税申报制度，对企业纳税资料做横向、纵向逻辑审核，促使纳税人不断提高纳税申报质量；加强对企业的纳税监管，加大稽查力度，一旦发现欠税情况，严格履行催缴制度，履行告知程序。对于欠税企业必须加大欠税惩罚力度，提高欠税代价，使这些企业真正感到压力，使其觉得不立即清缴所欠税款，将无法继续经营。

3．借鉴成功经验，推广税务电子地图。房地产企业的漏税大洞，催生了专查房地产缴税的税务电子地图———“地方税综合税源信息系统”。可以借鉴北京海淀区地税局利用税务电子地图进行税务检查的成功经验，建立税务电子地图，将契税、营业税及城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税等房地产涉及的各个税种纳入电子地图。海淀地税局利用该地图，使得在海淀登记的270个开发项目的各种缴税情况，以及635家企业的购房情况在地图上一目了然。截至目前，海淀地税局利用税务电子地图采集的缴税情况，已经查出房产税缴纳问题企业38家，催缴入库房产税527.7万元，土地使用税75.3万元[9]。

参考资料：

[1] 该文的写作参考了江苏省税务培训中心陆燕娅老师有关讲座的部分内容，在课题组成员的通力合作下完成，在此表示感谢。

21997-2006年间，房地产开发投资年均增长22.38%。引自《房地产投资对GDP贡献有多大》，载自《中国投资》，2007年10月9日，http://www.sina.com.cn。

3 房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的16.57%增加到2005年的21.41%。

4《2007胡润百富榜中地产富豪占去近半壁江山》，载自《南方周末》，2007年10月18日。

5《中国十大暴利行业排行榜》，http://leeyee910.bokee.com/4087576.html。

6《猖獗的偷税、逃税是我国贫富差距不断拉大的一个重要原因》，http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a1725dc010005oi.html。

7《时评:房地产开发商还要盘踞欠税榜多长时间？》http://www.xahouse.cn/newshtml/jdxw/[1**********]630.htm。

8《欠税促成暴利 房地产税收黑洞能否消除？》，载自《中国经济时报》，2006年3月23日。

9《重点监管对象房地产企业再列“欠税黑榜”榜首》，http://www1.cfi.net.cn/newspage.aspx?id=[1**********]330&AspxAutoDetectCookieSupport=1。