商业策划方案
龙华综合楼策划方案（思路）
深圳戈蓝房地产顾问有限公司
2010-09-28
一、 项目情况
1、项目位置
位于深圳新火车站旁，离站不到300米，深圳市宝安区龙华西南部，北邻未来龙
华中心区，西邻福龙快速路和水源保护区，东邻梅观高速公路，南侧为白石龙居住组团。距离特区梅林关口3公里，离深圳市中心9．3公里
2、项目条件
项目现状：一至三层为商业，框架结构，约6600平方，四至十三位为住宅，简装，约160套。
3、项目周边现状
1）国家铁路深圳新客站 预计完工时间：2011年6月底
是“北京-武汉-广州-深圳-香港客运专线”及“杭州-宁波-福州-深圳客运专线(远期预留至茂名)”两条国家铁路的交汇点。新火车站选址在目前深圳站的西北方，在深圳市宝安区龙华西南部，深圳新火车站交通枢纽工程总用地为58．65万平方米，总建筑面积为39万平方米，设立站台11座，轨道20股，主要办理广深港客运专线及厦深铁路长途列车为主，兼顾部分城际线路，总投资约为43亿元。预计2010年7月建成西广场，全部工程将于2011年6月底建成并投入使用。同时还汇集了城市轨道4、5、6号线、常规公交、长途汽车、出租车、社会车辆等各种交通设施以及口岸功能设施，形成具有口岸功能的大型铁路客运交通
枢纽。 深圳新火车站以长途客运为主，主要发行至省外大、中城市的长途旅客列车，建成后，龙华新城无疑将成为深圳以及珠三角的交通枢纽中心之一。计划到2020年，深圳新客站始发终到客车100对以上，将成为华南乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽，也将有效推进珠三角地区成为亚太地区最开放、最便捷、最高效、最安全的客流。
北站周边规划鸟瞰图
北站规划效果图
2），南侧为白石龙村居住组团，书香门第，万科华府等住宅，
二、项目的业态定位 1、业态规划 一、业态定位:
“商务休闲中心+街区配商”
1、 业态差异化，泛商配套（政务中心、商圈配套）（主题休闲、娱乐+品牌商务餐饮+项目
配套服务）
2、 以引进品牌娱乐机构、品牌商务餐饭吸引，带旺。 3、 打造泛商务中心。 二、市场形象定位
主题名称定位:
“银龙酒店” “银龙时代广场”聚白领公寓、商务酒店中心配套一体化。 （1） 优点
＊ 脱离原社区商业业态不景气的影响
＊ 利用周边深圳北站物流中心的客户流量配套服务 ＊ 摆脱依赖社区客流量的限制
＊ 建立固定的客户源，减少后期管理成本 ＊ 促进周边其它行业的发展 ＊ 足够的停车位 ＊ （2） 缺点
＊ 前期策划规划要求较高 ＊ 前期招商相对有一定难度
＊ 对项目结构和外立面有一定要求，需进行局部改造
三、风险评估
1、前期策划规划成本
约占整个投资成本的75%
2、中期推广成本
约占整个投资成本的10%
3、后期管理成本
约占整个投资成本的10%
4、持续经营成本
约占整个投资成本的5%
四、招商策略
1、商业目标客户的目标
（1）前期客户：约1000家 （2）筛选客户：约500家 （3）潜在客户：约200家 （4）重点客户：约100家 （5）成交客户：约30家
2、住宅目标客户的目标
（1）前期客户：约10000家
（2）筛选客户：约500家
（5）成交客户：约160家
3、前瞻性的招商策略 (略)
（1）招商策划书的设计
（2）谈判技巧
（3）现场及周边导示作用 （4）招商策略（略）
五、招商价格预测
1、现有市场租金预测
★民治大道上的天虹商场已经进驻，据了解，以天虹为中心和对面的民丰路商铺，为民治片区商业最旺的区域。在民丰路上，人流量较大是民治片区人流量最集中的商业街，而且民丰路离未来的龙华新火车站也很近。，包括真功夫、麦当劳等知名商家也已经进驻，餐饮、服饰等各种类型的商业都能看到。
★民丰路上的商铺价格，目前范围大约在3．8万至5．5万元／平方米，面积大多是100平方米左右，也有较大面积的商铺隔成两间做服装类生意租金回报方面，天虹商圈的回报率普遍在3％左右，民丰路商铺的月租金范围是120至180元／平方米／月。
★金地梅陇镇片区的商铺均价大概在4万元／平方米，位置较差的也有两三万元／平方米；而阳光新境园和世纪春城4期的临街商铺可以到5万至6万元／平方米，租金回报方面，普遍在120元至150元／平方米。苏宁电器、小肥羊、民生银行、中国银行、工商银行、肯德基、华润万家等也已经陆续进驻。
★其他方面，万科金域华府（南地块）售价为5万元／平方米，其他几个项目的商铺均在5万元以下。项目名称区域 锦绣江南宝安 25000畔山御景花园宝安 13500深物业新华城美花园宝安 28000；
★出租房方面小区房：单房600-1000元；一房一厅1000-1400元；
二房一厅1300-1700元；
农民房：单房400-6000元；一房一厅500-700元；二房一厅600-1000元；
2、潜在租户预测
主力集群商：以酒店和购物中心为代表确立业态核心集群。 特色集群商：引进以餐饮、咖啡、酒吧、网吧、洗浴等特色经营商。
普通集群商：作为项目配套，必须有部分专业经营商进行有效填充，如银行、邮政、 医 药、通讯等。
中小集群商：日用品类、手工艺品、钟表类、服饰类、烟酒类、餐饮类、花饰类等
六、项目的可行性建议
1、市场前景
优
广深港实现“同城化”
根据深圳北站的规划，该站衔接京广深港客运专线、厦深铁路，并与地铁4号线、5号线、6号线、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场接驳，形成具有口岸功能的大型综合交通枢纽，将是全国重要的区域性铁路客运枢纽；也是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。据了解，全部工程将于2011年6月底建成并投入使用。在相关部门的描述里，“2011年，当深圳北站正式开通后，350公里时速的高速列车将来往于北京、武汉、广州、深圳、香港一线。从深圳北站出发，到香港只要15分钟，到广州只要25分钟，到武汉只要3个小时，到北京也仅仅需要8个小时。”
从广州火车站、罗湖火车站周边形成的商圈可以看出，深圳北站的建成，将会带旺周边的消费。火车站却能带来比机场更多的人流，周边的住宅人流也会因为交通的便捷逐渐多起来。例如，近一两年，民丰路和梅龙路交界的地方，就陆续有宾馆和酒店开张，包括维也纳酒店。 劣：“交通枢纽带来的都是旅客人流，这些都是短暂停留的人流，这些匆匆过客是否有购物欲望呢？”龙华整体的商业，目前仍属于岛屿式的，零散的商业圈太多，又没有一个能够形成大气候。与宝安中心区的高规格规划相比，龙华片区大多是普通住宅，高档商业生存的空间暂时还看不到。
2、租金收入
3、投资成本
按照项目现有硬件条件，需改造部分较多，投入成本约10000000--15000000。
主要为电梯, 外立面, 酒店大堂, 酒店客房, 公共设施和绿环等
4、政策性风险评估(略) 5、可行性建议(略)
七、项目开发的附加值
1、广告位收费 25-45万/年
2、管理费收入 停车费按平均50部/天约36万/年
3、当地配套价值的提升 (略) 4、非物质（品牌）价值收益 (略)
八、广告推广(略)
1、导示牌设置
2、招商策划书设计 3、项目卖点的提炼 4、推广平台及方式 5、广告成本预测
每部20元/天