昌平区西区旧村改造项目可行性研究报告

昌平区西区旧村改造项目可行性研究报告

一、项目基本情况 1、位置及交通

本项目位于昌平城区西侧，紧靠八达岭和京包高速路，距昌平线南邵站5公里，距离北六环路6公里，交通生活方便，大环境优美，自然绿化率高，周边生活居住、娱乐、医疗配套完善齐全。

图1：位置示意图

2、四至、开发程度及现状

项目四至范围为东为八达岭高速公路，南邻郝庄家园南区，西至国营十三陵林场苗圃，北临八达岭高速公路。

图2：宗地现状图

3、规划条件

本项目详细规划旧村镇改造总建设用地合计67.63万平米（1014.5亩），其中可建筑面积54.30万平米（814.5亩）、代征绿地13.30万平米（200亩）。

根据现阶段规划，项目可以小高层为主体，局部高层，烘托小区气势，结合相应的社区配套，全力打造功能完善的昌平西区新城。本项目预规划建设总建筑面积：112万平米，容积率2.33，公共绿地占30%以上，限制高度60米以下。总建筑面积为112.00 万平方米。其中：住宅85.24 万平方米，底商13.44 万平方米按总建筑面积的12%计算。 回迁楼(西区）面积13.32 万平方米按人均50平方米，共计2664人计算。

图3：地块控制性规划详图

4、交地条件及市政情况

该项目需保留现状水屯110kw变电站一处，占地1.6公顷，街区南侧预留150米的高压线走廊，规划集中供热厂一处，占地2.8公顷，火化厂一处，占地1.1公顷。规划一级消防站一处，占地0.4公顷，利用公共绿地安排四个避难处。项目内现有一处火葬厂，随新城建设，将移除至新城外。

二、市场分析 1、昌平区概况 ⑴区域概况

昌平区位于北京市西北部，城区距市中心33公里，全区总面积1352平方公里，2010年末常住人口102.1万，其中户籍人口52.3万。

昌平区自古为军事重镇，军事必争之地，是北京的北大门，素有“京师之枕”、“甲视诸州”之称。

⑵区域经济发展状况

2009年昌平区GDP总值为340亿元，在北京市郊区县中排名第二，仅次于顺义区，人均可支配收入约为22556元。第三产业是带动昌平经济繁荣的前卫力量，旅游业、房地产业和商业是昌平最有特色，也是最有优势的三大产业，他以其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的人文资产吸引着国内外投资者的目光，是昌平最有发展前途的经济成份。

图4:2009年郊区县

GDP与人均可支配收入 ⑶ 区域规划

根据《昌平新城规划（2005—2020）》，昌平的功能定位为北京重要的高新技术研发产业基地，引导发展高科技研发与生产、旅游服务、教育等功能。昌平新城发展的总目标是持续协调发展的科教宜居新城。昌平新城确定了“一带两轴、一城多点”：“一带两轴”即北部山区生态带、西部（八达岭高速路）高科技和现代制造业发展轴和东部（立汤路）休闲旅游和生态农业产业发展轴；“一城多点”，即

以昌平新城为中心，以镇、边缘集团、各园区和产业区为点状分布的空间结构。

⑷ 区域优势

昌平新城东区位于老城区东侧，与老城区一水相隔，是未来昌平新城重要的建设发展区域，其西起东沙河，东至九里山、孟祖河一带，南起京密引水渠，北至通辽铁路，南邵镇域内，占地11.445平方公里，规划总建筑面积1061.2万平方米，规划居住人口规模约10万人。

新城东区已成为昌平城市建设的新亮点,新城东区配套设施规划完善，土地资源储备丰富，规划范围内行政办公、市政设施、商务金融、教育科研、文化娱乐、医疗卫生用地齐全，完全符合现代化城市发展需求。同时，在新城东区规划范围内将建设一个占地总面积136公顷，集商务办公、商业金融、休闲娱乐为一体的商务中心区

项目紧邻中关村科技园区昌平园。昌平园成立于1991年11月，是北京较早成立的国家级高新区之一，也是中关村科技园区的重要组成部分。规划建设面积11.48平方公里，主要由昌平园中心区、生命科学园、国家工程创新基地、三一产业园组成。现有1700余家高新技术企业，汇集了近2万名高素质的科技人才，已形成能源科技、生物医药为主导的产业格局，是中关村科技园区重要的技术创新、科技成果转化与产业化的示范基地，创新型人才、研发机构和高新技术企业的集聚和辐射基地。

⑸ 区域交通  增设的地铁线路

地铁昌平线：北起十三陵景区，南至城铁13号线西二旗站，全长31.24公里。途径回龙观、沙河、南邵、城北、城南、十三陵等6个镇（街道）。其中，一期工程为城南站至西二旗站，线路长21.24公里；二期工程为十三陵景区至城东站段，全长10公里。昌平线一期将于2010年12月28日通车，二期预定2012年通车。

 南丰路

南丰路为八达岭高速路的辅路，北起昌平新城东区规划中的北环路（南邵镇附近），跨过京密引水渠、六环路，通过沙河高教园区到回龙观，南至五环路林萃桥，全长近10公里，道路为双向四车道。

2、昌平区居住类土地市场

2010年,昌平区域共成交住宅类用地8宗，建设用地总面积共101.26公顷，规划总建筑面积131.62万平方米。其中，2010年3月，我公司以6.8亿元，折合楼面单价7442元取得的昌平区老城东沙河西侧局部地块居住项目。另外，今年11月，昌平南邵镇成交两宗限价商品房项目，用地面积13.11公顷、总建筑规模21.08万平方米，分别以2.9亿元和3.2亿元被中国水电和国奥投资获取，成交楼面单价分别为2791元和3020元。（见表2。图8）

表1：2010年昌平区土地成交情况

3、商品住宅市场

目前，该项目周边在售商品房项目有金隅万科城三期、雍璟台、随园栖霞湖（北京随园公寓）、龙山华府、北京风景、领秀慧谷等项目，售价在11000-16000元/平方米之间。目前项目周边市场的产品主要定位海淀、中关村、上地等区域挤压外溢的刚性需求，以及昌平本地客户的改善性需求。（见表1）

表2：昌平区在售项目情况

三、盈亏平衡分析

本项目的盈亏平衡分析，主要计算出销售多少面积后可收回建设资金，能使收入与支出相抵，即：销售面积*销售均价=项目总费用+税金。本项目按最低销售均价11000元/平米计算，根据计算，本项目的盈亏平衡点为55%，即当销售面积达到61万平米时，可使本项目保持收支平衡。 四、优劣势分析

优势：本项目是以住宅为主的项目，市场承接性较好；旧村改建联动二级无需进入二级土地市场竞争，控制土地成本；大量回迁减少货币

补偿，降低前期投资压力；可以滚动开发控制投资风险；项目占地较大，综合利用土地资源容积率的挖掘潜力较大；可享受较多政府优惠政策。

劣势：项目周边配套资源比较匮乏，涉及到项目留存建筑的处理问题，相对复杂，在一定程度上增加了一级开发成本。