房地产投资财务分析

房地产投资财务分析

——江苏省房地产投资财务分析

【摘要】

房地产投资财务分析是考察投资项目的可行性，进行项目投资方案比较的重要依据，投资者根据财务评价的结果做出最终的投融资决策。80年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主的城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。财务分析作为房地产投资分析的核心内容，使得对房地产财务分析的学习也越来越重要。

【关键词】

房地产 财务分析 投资 分析

一、 绪 论

房地产市场正在缓慢而不可避免地步入调整阶段，房价也将面临十年来从长期持续上涨走向中期公开下跌的转折点。

二、 房地产投资的涵义

（一） 房地产投资的概念

所谓房地产投资，房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。投资是为了获取预期收益而事先投入资金的活动，是以现在的、较确定的资金，去换取未来的、较不确定但预期比

现在要多的资金。

房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。

（二） 房地产投资的特点

同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：

第一、房地产投资对象的固定性和不可移动性。

这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。

第二、房地产投资的高投入和高成本性。

房地产业是一个资金高度密集的行业，这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。

第三、房地产投资的回收期长和长周期性。

整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。

第四、房地产投资的高风险性。

由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。

第五、房地产投资的强环境约束性。

建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。

第六、房地产投资的低流动性。

房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。

三、 我国江苏省房地产的发展过程

（一） 我国江苏省房地产的发展史

房地产业在江苏乃至全国，都是从改革开放以后逐渐发展起来的。回顾江苏房地产业的发展过程，80年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主的城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。2002年——2009年，投资增长速度跃上六年来的最高峰。与其他省市相比，江苏房地产业发展的市场化程度较高。自2005年以来，江苏省房地产开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积已连续四年居全国第一。

（二） 江苏房地产发展的特点

1.房地产开发投资快速增长，投资总量已居全国首位。由于近年来江苏房地产开发投资快速增长，使其在全国的投资总量位次迅速提升。

2.商品房销售持续旺盛，价格持续攀升。从商品房销售面积看，不断增加，销售面积增加率也有所提高；从商品房销售额看，商品房销售额的增速快于商品房销售面积的增长速度。

3.商品房供应量不断扩大，但商品房空置面积增长较快。(1)、商品房竣工面积持续扩大。(2)、新开工面积不断增加。(3)、商品房空置面积由降转升。

4.房地产开发企业的集中度提高，实力明显增强。

5.房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用日益突出。

此外，房地产业的发展在增加税收增强地方财力、吸纳剩余劳动力增加就业机会和增加城乡居民收入提高消费水平等方面也发挥了重要的作用。

四、我国房地产的行业的现状及存在问题

（一）我国房地产的现状

在我国全面建设小康社会的现阶段，随着经济、社会的发展，城镇居民住房的增量需求或改善需求日趋旺盛，这是房地产业持续发展的动力。我国住房分配制度改革以来，房地产业迅速发展，不仅有效地带动了国民经济的快速增长，而且迅速的改善了居民的住宿条件。这表明房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业。所以，当前维持房地产业

的平稳、健康发展，不仅关系到构建和谐社会的重要物质保障，而且直接关系到我国银行系统、金融体系的安全，关系到正确应对国际金融危机，扩大内需、保增长、保民生、保稳定这三保方针的贯彻和落实。

（二）我国房地产存在问题及发展趋势

自21世纪初开始，也就是从2001年开始，沉寂多年的美国陷入经济衰退，此后，危机不断深化、发展。到2006年，美国房地产泡沫破灭，引发了所谓次贷危机。进入2008年，美国更爆发近百年来最严重的金融危机和全面经济危机，并像瘟疫一样迅速蔓延至全世界。受国际金融危机和经济危机的影响，2008年我国国内的经济形势也出现了剧烈的振荡。

蓝皮书认为，2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，2009年国内房地产企业将迎来重组高峰，特别是未能成功上市的企业并购重组将会增加。

五、房地产投资财务分析(结合阳光小区案例分析)

2008年下半年，在国内外宏观经济形势变化及多年调控政策累计效益的作用下，楼市交易量明显萎缩，楼价涨幅回落，走低趋势形成。从产业发展来看，任何产业的发展都不可能总是直线上升，房地产也不例外，房地产业的高风险性也使得我们不得不对其进行分析。那么财务分析作为房地产投资分析的核心内容，使得对房地产财务分析的学习也越来越重要。

（一）房地产投资财务分析的目标、原理与程序

房地产投资财务分析是考察投资项目的可行性，进行项目投资方案比较的重要依据，投资者根据财务评价的结果做出最终的投融资决策。首先盈利能力目标：考察投资项目上市后是否盈利，盈利能力多大能否满足项目可行的要求条件。盈利主要指项目能够实现的利润和税金。其次清偿能力目标：一是财务清偿能力，即项目收回全部投资的能力。二是债务清偿能力，主要指项目偿还借款和清偿债务的能力。

财务会计分析的基本原理是从基本报表中取得数据，计算财务评价指标，然后与基本参数作比较，根据一定的评价标准，决定项目的取舍。因此，财务评价是一种规范化的体系，该体系由三部分组成：财务报表、财务评价指标和用于财务评价的行业或国家参数。

房地产投资财务分析的程序

第一步，分析和估算项目的财务数据，包括对项目总投资、资金筹措方案、成本费用、

销售收入、税金和利润，以及其他与项目有关的财务数据进行分析、鉴定和评估。

第二步，分析财务基本报表。财务基本报表是根据财务数据填列的，也是计算反映项目盈利能力、清偿能力的技术经济指标的基础。

第三步，分析财务效益指标。财务效益指标包括反映项目盈利能力的指标和反映项目清偿能力的指标。

第四步，提出财务分析结论。将计算出来的有关指标运用前述分析方法进行分析，并从财务角度提出项目可行与否的结论。

现在以江苏省沭阳县阳光小区房地产投资财务分析为例，从房地产投资角度对项目进行的经济分析。

下面几个章节都是结合江苏省沭阳县——阳光小区案例分析

项目基本内容与进度计划

1．项目概况

本项目规划设计要点如下：①用地面积，11 417m2；②建筑密度，≤35%；③容积率（地上），≤4.62；④绿化率，≥25%；⑤人口密度，≤1 085人/公顷；⑥规划用途，商住综合楼。

2．规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢翅层的商住综合楼宇。楼宇设两屋地下停车库。裙楼共4层，1~2层为商业用途，3~4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。

本项目主要经济技术指标参见表1、表2。

表1 项目主要技术经济指标（一）

表2 项目技术经济指标（二）

3．项目开发建设及经营的组织与实施计划

（1）有关工程计划的说明。总工期约36个月（从1998年12月至2001年12月）；采取搭接式的施工方法；当完成地下室第一层工程时开展销售工作。

（2）项目实施进度计划。

（二）房地产投资财务数据估算

对房地产投资财务数据估算包括对房地产开发项目销售（营业）收入的估算、房地产开发项目销售税金及附加的估算和对房地产开发项目总成本费用的估算。

首先是房地产开发项目销售（营业）收入的估算：销售收入是指销售产品取得的收入，营业收入是指提供劳务或服务所取得的收入，房地产项目的销售（营业）收入主要包括：房地产产品的销售收入、租金收入、自营收入、配套设施销售收入等几个部分。

对房地产价格的评估，目前最常用的方法主要有：市场比较法、成本导向法和收益还原法，与这三大基本方法相对应，根据所采有的估价方法的不同会得出三种形式的评估价格：比准价格、积算价格和收益价格。

其次是房地产销售（租）税金及附加：它是指房地产开发项目在销售和交易阶段发生的一些税费，这些税费是作为销售收入的扣减，并不参与投资与成本费用构成。房地产销售（租）税金及附加主要包括两大部分：与房地产转让有关的税费和土地增值税。

1、与转让房地产有关的税费

（1）营业税。房地产营业税是指销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。营业税的纳税人是在我国境内销售应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位或个人。其计税依据为纳税人销售应税劳务、转让无形资产或销售不动产的营业额。在我国，转让土地使用权以及销售建筑物及其他土地附着物的营业税率为5%。

（2）城乡建设维护税。城乡建设维护税是为城乡建设和维护筹集资金，而向有经营

收入的单位和个人征收的一种税。城乡建设维护护税计税依据为纳税人的经营收入，具体包括纳税人的产品销售收入额、营业收入额和其他经营收入额。城乡建设维护税的征收实行地区差别税率，一般按1%-7%的幅度比例征收。

（3）教育附加税。教育费附加是为了加快地方教育事业的发展，扩大地方教育经营的资金来源而随增值税、消费税、营业税附征的。教育费附加收入纳入预期管理，作为教育专项基金，主要用于各地改善教学设施和办学条件。教育费附加的计征依据是各缴纳人实际缴纳的消费税、增值税、营业税的税额，征收率为3%，计算公式为:应纳教育费附加额=实际缴纳的税额（消费税+增值税+营业税）×3%

（4）教育专项基金。教育专项基金是根据当教育发展的实际需要、经济状况和群众承受能力而开征的其他用于教育的附加费。不同地区的计收办法和标准不同。

（5）交易印花税。印花税是对书立、领受应税凭证的行为征收的一种税。房地产经济活动中书立设计、建筑施工承包合同、房屋租赁合同、抵押借款合同、房地产转移合同、领受产权证书等，均要求按规定缴纳印花税。印花税按房地产交易价的一定比例计征，买卖双方各负担一半。

（6）交易管理费。房地产交易管理费开征的目的是加强房地产交易管理，保障房地产交易双方当事人的合法权益。该项目费用已包括了与产地产交易有关的一切手续、估价及表格、资料等费用，不同地区计征办法和标准不同。

2、土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及期附着物收入的增值部分征收的一种财产税。对土地增值额的课税，实质上是对土地收益或者是对地租课税。

土地增值税的计算实行四级累进税率法：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额的50%，但未超过扣除项目金额100%，税率为40%；③增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

此外，有下列情形之一的，免征土地增值税：①纳税人建筑普通标准住房出售，增值额未超过扣除项目余额的20%的。②因国家建设需要征用的房地产。

最后是房地产开发项目的总成本费用：它是指房地产项目开发全过程中所发生的各项投资成本与费用的总和，其范围包括土地购置成本、土地前期开发成本、建安工程造价、各项管理费、销售费用、各项税费等。

总成本费用的估算包括获取土地的费用、前期开发费。建安工程费。

项目投资估算与资金筹措计划（延续上面例题）

本项目住宅可售面积为3689㎡，商铺可售面积为11248㎡，地下车位209个。

1．开发成本估算

（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6134.74万元。

（2）土地转让费。根据地块转让合同，该地块土地转让及片地补偿费共计9600万元。

（3）前期工程费。包括：规划设计费=建安工程×3%、可行性研究费=总投资×1.5%、水文、地址、勘探费=设计概算×0.5%、筹建开办费=建安工程费×2.5%、三通一平费=60元/㎡。

(4)建安工程费。

塔楼住宅建安工程费：（1483+78.35+83+129.72+222）×36898=7365(万元)

裙楼建发工程费：(1483+397.83+116.89+129.72+222) ×15528=3648(万元)

其中：商铺建安工程费：（1483+397.83+116.89+129.72+222）×11248=3643(万元)

(5)基础设施费。

(6)开发期间税费。

(7)不可预见费。取以(1)~(5)项之和的

3%：（6134.73+894.48+11013+660.51）×3%=561.08(万元)。

2．开发费有估算

(1)管理费用。取以上开发成本的(1)~(5)项之和的3%：（6134.73+894.48+11013+660.51）×3%=561.08(万元)。

（2）销售费有。

（3）财务费用。

4．资金筹措、投资计划及借款利息

（1）资金筹借与投资计划。

本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行货款，三是预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金13000万元作为启动资金。需货款10000万元。总投资为35965.72万元。

(2)贷款本金的偿还及利息支付。长期借款采用每年本金等额偿还方案，两年还清，从建设经营期第二年开始计算。

项目销售收入的测算

1．住宅销售单价的确定

（1）采有市场比较法确定销售价格的上限。经比较计算得本项目住宅销售单价为7500元/㎡。

(2)采用成本法确定销售价格的下限。销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=6437×（1+10%）=7080 元/㎡

2．商铺销售单价的确定

（1）采用市场比较法确定销售价格的上限。

目前该地区房地产市场商铺经营多为租售并举，且以出租居多，故商铺销售资料难以收集。本项目仅以都市阳光广场和都市阳光大厦作可比案例，运用市场比较法。经过实地调查与分析，认为阳光小区大厦的商铺售价明显过高，故先将与阳光小区广场作比较予以调整，再以本项目作比较，得出更为客观的售价。经比较计算得到项目商铺单价为19288元/㎡。由于XX广场和XX大厦商铺的销售状况权重难以确定，故采用算术平均值来计算该项目销售单价的上限。商铺平均标准价=（19436+19139）÷2=19288元/㎡

（2）采用成本法确定销售价格的下限。销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=9194×（1+10%）=10113.4元/㎡

3．车位销售单价的确定。根据该区目前的情况，车位平均售价为25万元/个~30万元/个。

4．建议销售单价。住宅：7400元/㎡；商铺：19200元/㎡；车位：25万元/个。

5．销售总收入的确定。

6销售收入分期按比例测算。

（三）房地产投资财务分析指标

财务分析的指标如按其分析目的来划分：反映盈利能力的指标和反映清偿能力的指标；按是否考虑了资金的时间价值来划分：动态评价指标和静态评价指标。

1. 反映项目盈利能力的指标

反映项目盈利能力的指标包括静态指标（本论文主要讲静态指标）和动态指标，其区别在于是否考虑了资金的时间价值问题。

（1）、静态指标的计算与分析

静态指标是不考虑资金时间价值因素的影响而计算的指标，主要包括投资利润率、投资利税率、资本金利润率和资本金净利润率等。

①投资利润率。是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计

回收期内的平均利润额）与项目总投资额的比率。其计算公式为：

投资利润率=年利润总额（或平均年利润额

项目总投资额）×100%

式中：总投资额是包括贷款利息的总投资；年利润额是房地产开发商品的销售（出租）净收入，如住宅销售净收入、土地使用权转让收入等。

实际计算中，将利润额分为税前利润额和税后利润额两部分。前式中各参数为： 税前利润额=销售收入-销售成本-销售税金-还贷额

税后利润额=税前利润额-所得税

投资额=投资+贷款利息

将所得的投资利润率与规定的待业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，便可以判定项目的投资经济效益，确定项目是否可以考虑接受。如房地产投资项目可行，其投资利润率应高于行业平均利润率水平。当采用投资利润率进行两个或两个以上投资方案的比选时，一般先与行业标准投资利润率比较，排除小于行业标准投资利润率的方案，再选投资利润率最大的方案作为优选方案。

②投资利税率。是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利税额与项目总投资额的比值，公式为

投资利税率=正常年利税总额或平均

项目总投资额年利润额×100%

式中：年利税总额为利润总额与销售税金及附加之和。其中，利润额可以是税前利润，也可以是税后利润。

计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。项目投资利税率指标值越大，项目的获利能力越大。

③资本金利润率。是指房地产投资项目开展建设完成后正常年度的年利润总额与项目资本金之比例，其计算公式为

资本金利润率=利润额

资本金×100%

式中：利润额为税前利润；资本金为项目地全部注册资金。

计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑的。

④静态投资回收期。是指以项目的净收益来抵偿全部投资，包括固定资产和流动资金所需的时间。实际的投资回收期有两种算法。

1）按平均收益额计算静态投资回收期。当项目投入经营后，每年的收益大体持平，比较均匀，则可以用项目的年平均收益额作为计算的依据。

投资回收期=项目总投资

项目年平均收益额

式中的项目总投资额一般也考虑投资贷款利息。项目年平均收益额是由项目的年平均营业收入扣除年平均经营成本（不含折旧）及各种税金后的余额。

2）按累计收益额计算静态投资回收期。对于年收益额不太均衡、相差较大的项目，可用累计收益额来计算投资回收期，即以项目净现金收入累计值等于项目总投资所需的时间为投资回收期，计算公式为

N

项目投资总额= ∑ It

I=0

式中It——第t年的项目经营收入；

N——投资回收期

静态项目投资回收期是反映房地产投资项目不考虑资金时间价值的静态背景下回收投入资金能力的一个主要静态指标值，它侧重于以投资支出的回收快慢作为决策依据，当房地产开发的商品供出租经营时，静态投资回收期对与评价项目投资的经济效益有较大的实用价值。当累计现金流量等于零或出现正值的年份即为项目静态投资回收期的紧终年份。但是，由于没有考虑资金的时间价值因素，这一指标无法全面反映房地产开发项目的真实资金流量的实效性，仅是一个对项目建设投资回收的粗力学评价。

项目财务评价

1．损益表与静态盈利分析

评价指标：

全部投资的投资利润率= 利润总额12150.08×100%= ×100%=33.78% 总投资额35965.72

利润总额12150.08+3480.28+2529.6×100%= 总投资额35965.72全部投资的投资利润率=

×100%=50.49%

部投资的投资利润率=

利润总额12150.08 ×100%=×100%=93.46% 总投资额13000

本项目以上三个静态评价指标与房地主同行为相应指标比较，可以接受，故项目可行。

2. 反映项目清偿能力的指标

反映项目清偿能力的指标通常包托借款偿还期，资产负债率、流动比率和速动比率等静态指标。

⑴、借款偿还期。是指在房地产开发经营期内，使用可用作还款的利润，折旧及其他还款资金，偿还建设投资借款本金和利息所需要的时间，偿还借款的资金来源包括折旧、摊销费、未分配利润等。借款偿还期可由资金来源与运用表或国内借款还本付息计算表直接计算。对于以出租经营为主的房地产项目而言，借款偿还期的计算公式为：

借款偿还期

=借款偿还后开始出现盈余的年份—开始借款年份+当期偿还借款额

当期可用于还款的资金额

对于以销售为主的房地产开发项目而言，其项目投资的每一笔贷款均规定有具体的还款付息方式及借款期限，因此，项目借款偿还期由借贷合同确定。

⑵、资产负债率。是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系，资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率的计算公式为

资产负债率=负债总额

资产总额×100%

资产负债率是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映了债权人发放贷款的安全程度。这个比率对于债仅人来说越低越好。因为公司的所有者（股东）一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。资产负债率增加，说明项目债务压力增加，破产风险增大。所以，如果此指标过高，债权人可能遭受损失。对于债务人来说，当自有资金利润率上升，且大于银行贷款利率时，说明负债经营是正确的，举债扩大了经营规模，新增利润在支付了贷款利息后增加了项目的净收益，反之则说明给项目带来了风险，负债偏高，应适当采取调校措施。

资产负债率取决于项目（企业）盈利率，银行贷款的利率，能货膨胀率，国民经济发展水平等因素。一般而言，项目盈利率较高，国民经济发展水平越高，负债率也就越高；而贷款利率提高，通货膨胀率越高，负债率则越低，另外，规模较大，期限较长，投资额较大的项目，其资产负债率也较高。中国的房地产项目的资产负债率一般在70-80%之间，是所有产业中资产负债率最高的产业之一，比国外房地产企业的资产负债率高5-10个百分

点。

⑶、流动比率。是项目流动资产与流动负债之比。计算公式为：

流动比率=流动资产

流动负债×100%

流动资产指现金+有价证券+应受款项+存货+预付费用，流动负债代表一年之内必须动用流动资产偿付的短期负债。

流动比率表示企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业可用在一年内变现的流动资产偿还流动负债的能力。该指标值越大，企业短期偿债能力越强，企业因无法偿还到期的流动负债而产生的财务风险越小，但是，该指标过高则表示企业流动资产占用过多，可能降低资金的获利能力。

流动比率通常高于100%，一般认为，生产企业合理的最低流动比率是2。一般情况下，营业周期，流动资产中的应收账款数额和存货的周期速度是影响流动比率的主要因素。不同行业流动比率的合理水平因行业性质不同而存在较大的差别，即使是同一行业，因经营水平、管理水平、市场景气状况的不同，也有区别。

⑷、速运比率

速动比率是指项目速动资产与流动负债之比，计算公式为：速动比率=速动资产

流动负债×100%

其中，速动资产是指能迅速转变为货币资金的资产，即流动资产减去存货和预付费用后的余额。

在计算速动比率时要把存货从流动资产中剔除的主要原因是：在流动资产中存货地变现速度最慢，由于流动资产中包括有存货这类变现能力较差的资产，影响了用流动比率评价短期偿债能力的可靠性，因此，在不希望企业用变卖存货的办法还债，以及排除使人产生种种误解因素的情况下，把存货从流动资产中减去计算出的速动比率，往往所反映的短期偿债能力更加令人可信。

通常谇为正常的速动比率为1，低于1的速动比率被认为是短期偿债能力偏低。 现金流量表与动态盈利分析

评价指标：前全部投资FNPV=9708.51, FIRR=66%、税后全部投资FNPV=6445.22, FIRR=48%、税前、税后全面投资的FNPV均大于0；FNPV均大于基准收益；说明本项目可行。

⑸自有资金现金流量表。

评价指标：自有资金的税后FNPV=6359.37、自有资金的税后FIRR=134%、自有资金的税后FNPV大于0；税后FIRR大于基准收益率和同期贷款利率，项目可行。

⑹动态盈利分析。

a、净现值（FNPV）。净现值评价标准的临界值是0。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的FNPV≥0；自有资金税后FNPV≥0；说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。

b、内部收益率（FIRR）。本项目属于独立方案的评价，经上面计算，税后全部投资的IRR分别为66%和48%；自有资金IRR为134%；分别大于同期贷款的利率和基准贴现率，反映项目盈利，达到同行业的收益水平，说明项目可行。

c、资金来源与运用表及其分析。本项目第年累计盈余资金均大于或等于零，故从偿债能力分析角度来看，该项目是可行的。

项目财务分析结论

从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零；内部收益率均大于基准收益率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。

六 、结合我国房地产的现状谈谈我的意见及看法

（一）我国房地产的现状谈谈我的看法

首先调整土地批租节凑，加大信贷扶持力度，促进房地产开发投资稳步增长。可以从土地和资金这两大房地产开发命脉采取措施。1、调整土地批租节凑，保证房地产开发用地适度增长。2、提高对新增开发项目的信贷扶持力度。

其次加大自住性购房支持力度，激活购房需求。1、建立以购房户为对于的购房储贷补贴制度。2、调整住房补贴方式。

第三、增加廉租住房供给，促进居住城市化。首先是加大廉租住房建设力度，其次是扩大廉租保障人群覆盖面，惠及农民工群体。

第四、开征房地产资产持有税，减少流转环节税费，促进房地产持续健康发展。1、减少流转环节税费。2、开征房地产资产持有税。

第五、规范开发进程，促进房地产开发企业优胜劣汰。1、规范房地产开发程序，抑制屯房屯地的行为。2、鼓励重组并购，促进企业优胜劣汰。3、拓宽企业重组并购融资渠道。

（二）江苏房地产的现状谈谈我的意见及看法

第一、大力推出廉租房与经济适用房。在经济适用房方面，江苏则允许建设单位以在建项目作抵押向商业银行申请开发贷款，银行贷款利率在基准利率基础上可下浮10%，同时建议各地适当调整提高购买经济适用住房城市低收入家庭人均收入标准，以扩大购买人群。

第二、普通商品房价格将放开。刺激消费者购买普通商品房，成为江苏救助房市的重要措施之一。

第三、支持房地产企业合理融资。这样可以使房地产企业拓宽融资渠道，积极争取开展房地产信托投资基金试点。

第四、政府要引导房地产企业积极应对市场，以“合理的价格”促进商品住房的销售。

七、结论

综上所述，财务分析是房地产投资分析的核心内容。房地产投资财务分析是考察投资项目的可行性，并进行项目投资方案比选的重要依据。因此，在进行房地产投资前，需要充分掌握信息，对房地产业、房地产投资的基本特征有一个全面、清晰的认识，才能在房地产投资的决策取得胜利。

参考文献

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