论中国房地产企业融资的主要特征及其发展趋势

论中国房地产企业融资的主要特征及其发展趋势

一、中国房地产企业的融资现状

房地产是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。因此，在其开发和发展过程中离不开金融的支持。同时，由于房地产企业所选择的融资方式不同，直接影响了融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。所以，对于融资方式的选择，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。

经过多年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，开发资金仍以银行贷款为主。贷款方式少、企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的现状。

二、房地产企业融资渠道分析比较

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。其已成为我国市场经济不可缺少的组成部分。在我国现有市场经济条件下，房地产业的融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性。

（一）银行贷款

一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。可见，房地产开发资金中至少有60％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。这种较强的依赖度同时将银行带到了极大的风险中。一旦开发商资金断裂，其连锁效应会使风险最终全部落在银行上。因此，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。

（二）房地产信托

信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产业融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。

但是，房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。

（三）国内IPO

对我国房地产企业来说，由于缺乏多样化的融资渠道，上市几乎就变成企业做大做强的唯一途径。国内IPO 上市具有筹资量大、融资能力强; 资金使用时间长、分散风险; 提高公司价值等优势。但其高门槛，高融资成本、增加公司相关义务等缺点使得国内成功上市的案例很少。

（四）境外IPO

现阶段，国内企业频频去香港上市，其数量超过国内IPO 数量，为国内大多数有实力的房地产企业上市的首选。其上市过程简单，能与国际接轨。但上市成本高，上市要求高制约了它的发展。总之，国内IPO 与境外IPO 各有优势。国内上市对国内企业来说相对简单，但受政策影响大。境外上市要求高，但国际化程度高，再融资方便。

（五）借壳上市

借壳上市是房地产企业上市的快捷方式。由于直接上市门槛很高，审批时间长，房地产企业上市申请受到宏观调控影响大，不可能有大批房地产企业上市。因此借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。目前，在国内100家房地产公司中，借壳上市的房地产公司近一半，是房地产公司上市的重要途径。专家认为，如果能够巧妙地运用壳资源，可以达到事半功倍的效果。但我们需要注意的是，借壳上市是一把双刃剑。如果能合理选择壳资源，处理好各种潜在问题，会成为一种好的进入资本市场的方式。否则，则可能不但达到不了在融资的目的，还可能付出惨重的代价。

（六）上市公司资产臵换

资产臵换是一种常见和见效较快的重组方式，其主要是用公司的“劣质”资产交换外部优质资产。资产臵换重组模式见效快，成效显著。但需要指出的是，这种方式的资产重组关联交易较多，交易的市场化程度低，短期得益较多，公司的长期盈利能力还有待观察。 资产臵换是一种特殊的资产重组方式。在股权分臵改革前，相当一部分控股股东通过与上市公司进行以劣换优的资产臵换，侵占上市公司资源。在股权分臵改革完成后，原来的非流通股股东不仅获得了在未来可以充分流动的权利，更重要的是股改后限售流通股的价格得到了大幅度提升，这大大提高了大股东将优质资产注入上市公司的积极性。同时，一些绩差公司或未股改公司也需要通过注入新资产的方式才能被拯救。

（七）房地产投资基金

近年来，房地产产业基金受到业内的追捧，有在境外注册的基金，有在国内准备注册的基金。但是，鲜有成功运作的，这主要是受到《产业基金法》没有出台的限制。虽然产业基金能够短期筹集大量的资金，而且流动性强，这些是有利于房地产的炒作的因素，但由于产业基金与宏观经济调控的主题相悖，因此，短期内产业基金法出台的难度较大。

综合比较：

由于房地产的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。虽然房地产投资基金被广泛看好，但由于国内尚无相关政策支持；上市或“借壳”上市过程长，手续复杂，成本较高，是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想；发行股票及上市，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。故直接融资比重较小。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年。相比之下，很容易就能看出我国大多数企业仍然采取银行贷款筹集资金的原因。

三、房地产企业融资主要特征

（一）、以银行信贷为主导的单一融资格局

房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金。从2004年的数据中可以看出，我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统。虽然融资融资渠道很多，但总体而言还是过分依赖商业银行贷款。

2008年的金融危机使得全球经济急剧萎缩，美国的雷曼兄弟破产无疑给银行业当头一棒。银行业的资金流转困难直接制约了房地产业的发展。2008年房地产业的不景气多少就是由于其过于单一的融资环境造成的。

（二）、房地产融资市场体系不健全

法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系, 缺乏相互一致性与协调性, 操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

比如房地产投资基金在业内广受好评，受到业内人士高度共识。但由于最关键的法令没有出台，使得这种融资渠道在国内很难广泛的开展业务，面临无法可依的困境。不过好消息是，2008年12月初国务院工作会议提出金融" 国九条" ，其中言明将放开房地产投资基金大门，并以并购贷款、股权投资基金等形式拓宽企业融资渠道--这还是其第一次迎来最高管理层的肯定信号，被开发商寄予厚望多年的房地产投资基金终于破冰在即。可见，随着我国市场化的不断发展，关于房地产市场的融资体系也会慢慢完善的。

（三）、房地产融资各种方式均有局限性

从上文综合比较各个融资方式中可以看出，虽然每种融资方式都有其占优势的地方，但它们都有着一定的局限性。这里就不再重复叙述了。

四、房地产企业融资的发展趋势

融资主要分为内部融资和外部融资。由于中国房地产企业发展时间较短，企业规模普遍较小，企业的内部筹资能力有限。因此，选择何种融资方式成为了房地产商们的重点考虑因素。房地产投资基金的产生是中国房地产业发展的一种必然趋势。房地产投资基金符合投资者和房地产企业的需求。由于其规模化，专业化的运作，未来将成为房地产投资的一个主要手段。

（一）、房地产投资基金将成为房地产企业融资的发展趋势

房地产开发投资规模大、周期长等因素以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金巨大，而房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求具备相当的专业知识和经验才能够操作，这一切形成了普通中小投资者难以逾越的障碍。但我们可以看到，房地产是一种特殊的资产，其权益证券化可以促进房地产这种不动产的动产化，并在房地产市场与证券市场之间架起资金流动的桥梁，促进房地产投资的大众化与经营的专业化。

房地产投资基金是近年兴起的新的融资方式，具有分散投资、降低风险的运作特点，特别是在中国入世之后，作为房地产投资权益证券化的一个创新品种——房地产投资基金，是实现房地产投资大众化和融资社会化的重要途径。由于它对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时它以分散投资，降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主权。所以，它的出现为房地产企业提供了一条全新的融资渠道，有利于削弱房地产企业对银行贷款资金的依赖性；有利于调整现有的房地产企业融资结构，使房地产企业良性发展。因此，在中国设立房地产投资基金具有重要意义，它可以使房地产业者、投资者及金融业实现共赢。

（二）、中国房地产投资基金的投资方式

在美国，房地产投资基金一般不直接投资于房地产，主要通过投资房地产信托公司、房地产开发企业的股权或发放房地产抵押贷款等形式来实现房地产投资。对于中国目前的形式而言，应选择何种投资方式呢？我们先来分析下可行的投资方式。

1、房地产投资权益类资产

房地产权益是指只对于人的附属于房地产的权利。它不是针对稳定人的权利，不论谁，只要取得房地产的所有权或由所有权延伸的权利，就拥有这样的权利并取得该权利带来的利益。

房地产权益类投资是指主要投资实物型房地产，其权益主要来源于参与开发房地产项目收益、旗下房地产的租金收入和房地产增值收益。在目前中国房地产市场中，房地产投资基金除了投资一般房地产项目外，还可以在收租物业投资、债权房投资、尾盘房投资、二手房投资进行权益类房地产投资。

2、房地产投资证券市场

房地产资产虽然具有较好的保值和增值能力，但其流动性较差，风险较大。因此，房地产投资基金必须保持一定的证券投资比重来满足资产流动性的要求，以达到控制投资风险的目的。但是，目前中国可供房地产投资基金选择的已上市房地产证券较少，难以通过投资组合来有效分散非系统风险。因此，房地产投资基金除投资在场上交易的房地产证券外，还需要投资一些场外交易的房地产证券或在房地产股权凭证方面进行投资。投资于不同的资产能起到有效的分散风险的作用。

所以，按照中国目前的经济形式，比较适合采用一种过渡办法，即以房地产权益性投资为主，辅以房地产证券投资和其它房地产金融业务的混合型房地产投资基金。

（三）、中国房地产投资基金设立面对的困难

虽然房地产投资基金广受业内人士好评，在08年年底国务院工作会议提出的金融“国九条”也言明将开放房地产投资基金大门，但是由于目前中国相关的法律、法规还不完善，再加上房地产投资基金在中国还是一个新生事物，所以房地产投资基金进入我国还会遇到诸多困难。

1、在组织结构方面可供选择的余地较少。房地产投资基金在组织结构上可以分为公司型和合伙型二种，国际上房地产投资基金一般采用有限合伙制。但是，由于中国规范产业投资基金的法规还没有正式出台，在现有的法令下，公司型和普通合伙型房地产投资基金设立的比较多。而有限合伙制形式虽然在我国其他行业有先例，但涉及到房地产投资基金时，设立还有较大难度。所以，中国应尽快出台《投资基金法》，从法律上规范产业投资基金的组织形式，使得投资基金可以根据发起人的偏好进行选择。

2、投资渠道狭窄，短期内难以形成大规模的房地产产业投资基金。由于我国不存在有大量的养老基金、医疗保险基金等大型的机构投资者，因此个人投资占据了较大的比重。但由于市场的信息不对称，造成很大的风险，大多数个人投资者在此领域兴趣不大，短期内难以形成资金规模巨大的房地产投资基金。基于此，中国目前应该制定优惠政策，放宽标准来吸引保险基金尤其是人寿保险基金投资房地产投资基金，为房地产投资基金创造良好的生存环境。

中国房地产企业融资方式探讨

摘要：本文通过对中国房地产企业融资状况分析，提出房地产投资基金是房地产企业的新的融资方式。它的出现有利于调整现有的房地产企业融资结构，使房地产企业良性发展。同时分析了房地产投资基金的发展现状，探讨了中国房地产投资基金的投资方向和设立的难点。

关键词：融资 房地产企业 房地产投资基金

近年来，随着中国房地产业的不断发展，房地产金融市场逐渐开放，房地产的投资功能日益显现，但房地产业资金短缺的呼声却不断。房地产企业投入不足，资金短缺，已成为制约房地产企业发展的瓶颈。已往房地产企业发展的资金来源主要是企业自筹、银行贷款和发行股票等。由于中国房地产企业发展时间较短，企业规模普遍较小，企业的内部筹资能力有限。根据2001年对中国房地产企业资金来源的调查结果显示，企业自筹资金不足28%，因而房地产企业需更多依靠银行和股票市场等外部融资方式缓解企业发展的资金不足(马晓峰、顾云昌，2002) 。但自2001年6月，中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》（以下简称《通知》）后，直接对长期依赖银行资金的房地产企业 造成较大的冲击。出自风险方面的考虑，各家银行对房地产企业贷款更为慎重，房地产企业从银行融资数额也将越来越少，房地产企业只好转而寻求资本市场的支持。但由于房地产投资风险较大，周期较长，其业务的特殊性很难保证公司经营收入的连续稳定性，且这种发行股票上市筹资的方式需经国家有关部门审批，其审批程序繁杂及成本高昂，所以相对较难。因此，急需开发新的融资方式和渠道，解决房地产企业发展所需的资金问题。

一、房地产投资基金是房地产企业融资的新方式

房地产开发投资规模大、周期长等因素以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金巨大，而房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求具备相当的专业知识和经验才能够操作，这一切形成了普通中小投资者难以逾越的障碍。目前的现实是国家8次降息，但人们仍在大量存款。据调查显示，目前，有380多亿的银行存款、15000亿的现金、10000亿的股票债券及7000万至8000万元的外币，共计10万亿元之巨的资金掌握在老百姓手中（刘晓波、丁洪亮，2002）。由于投资的渠道较少，大多有风险，不能保证本金不受损失，储蓄受利率下调影响很小，长期沉淀在银行，其流动性很差，不能发挥其经济和社会效益，直接影响了经济发展对资金投资的需求。

房地产是一种特殊的资产，其权益证券化可以促进房地产这种不动产的动产化，并在房地产市场与证券市场之间架起资金流动的桥梁，促进房地产投资的大众化与经营的专业化。房地产投资基金是近年兴起的新的融资方式，具有分散投资、降低风险的运作特点，特别是在中国入世之后，作为房地产投资权益证券化的一个创新品种——房地产投资基金，是实现房

地产投资大众化和融资社会化的重要途径。由于它对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时它以分散投资，降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主权。所以，它的出现为房地产企业提供了一条全新的融资渠道，有利于削弱房地产企业对银行贷款资金的依赖性；有利于调整现有的房地产企业融资结构，使房地产企业良性发展。因此，在中国设立房地产投资基金具有重要意义，它可以使房地产业者、投资者及金融业实现共赢。

二、房地产投资基金发展现状

房地产投资基金属于产业投资基金范畴，有实体资产与虚拟资产两个投资方向。实体资产主要是房地产企业或项目，投资的获得方式可分两类：一类投资于较成熟的房地产企业或项目，以获得稳定现金红利，可称之为稳健型投资；另一类则投资于成长型的房地产企业或资金不济的房地产不良资产项目，由基金经理等专业人士介入经营管理，通过企业孵化或不良资产盘活，完成资产增值过程，风险相对前者要大，可称之为进取型投资。虚拟资产主要是各种有价证券，例如，房地产上市公司的股票、债券和住房抵押贷款债券等。

美国是世界上最早成立房地产产业投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，其成功的房地产投资基金运作模式值得我们借鉴。在美国，房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用共同基金和互惠基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金；而采用有限合伙制(Limited Partnership, 即L.P.) 形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，有限合伙制房地产投资基金较为普遍，有限合伙制房地产投资基金一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司) 和一个或多个负有限责任的有限合伙人(基金投资者) 组成，主要以私募的方式募集基金，并将该基金用于房地产投资。资金投向严格限定于与房地产有关的证券、房地产资产等方面。开放式基金模式相对较少，所占比率为30%左右。美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等与房地产相关的金融产品参与房地产产业投资。在房地产方面的投资比例也做出了严格的限制，一般要求其在房地产领域的投资金额达到其基金规模的90%以上（赵昂，2002）。由于房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，它可以减弱诸多非系统的因素对它的影响。因此近几年房地产投资基金的回报相对较高。 按照中国的现行法规一般应将房地产投资基金归入产业投资基金范畴。产业投资基金是指专门投资于某一类或某几类产业的投资基金。在实践中，产业投资基金往往投资于某类产业中不具备上市资格但具有成长潜力，且缺乏资金的企业，通过对企业具体投资项目的支持，从而获得较大收益（张超，2000）。专门投资于房地产行业的基金就称为房地产投资基金。它是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。由于中国目前还没有相关法律和法规来规范房地产投资基金，因此，中国房地产投资基金只能向确定的投资者发行基金份额，即只能采取私募基金模式。所谓私募基金模式是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。这类基金目前多采用投资公司的形式来规避政策壁垒。

三、中国房地产投资基金的投资方向

在美国，房地产投资基金一般不直接投资于房地产，主要通过投资房地产信托公司、房地产开发企业的股权或发放房地产抵押贷款等形式来实现房地产投资。而事实上房地产投资信托公司本身也是一种房地产基金，属于资产运营型基金。就中国现状而言，由于房地产金融市场还不完善，所以房地产投资基金的投资渠道相对较窄。在证券市场上只有30余家的房地产开发企业的股票可供选择，房地产投资信托几乎没有开展。由于房地产投资基金刚刚起步，目前中国设立房地产投资基金不能按照成熟资本市场上的方法运作，比较适合采用一种过渡办法，即以房地产权益性投资为主，辅以房地产证券投资和其它房地产金融业务的混合型房地产投资基金。

1．房地产权益类投资

包含在房地产中的权利可以分为两类：一类针对物，附属于房地产；另一类针对人，附属于房地产的权利即房地产权益。它不是针对稳定人的权利，不论谁，只要取得房地产的所有权或由所有权延伸的权利，就拥有这样的权利并取得该权利带来的利益（顾孟迪，1999）。房地产权益类投资是指主要投资实物型房地产，其权益主要来源于参与开发房地产项目收益、旗下房地产的租金收入和房地产增值收益。在目前中国房地产市场中，房地产投资基金除了投资一般房地产项目外，还可以在以下几个方面进行权益类房地产投资：

（1）收租物业投资。由于租金收益较高的房地产物业，如商业办公楼、购物中心、大型仓库等物业存在总价和单价都较高的特点，个体投资者难以投资，所以目前一般都采取谁开发谁经营，这和房地产行业发展的分工细化是不相符合的。它要求开发该类物业的房地产企业必须具有很强的资金实力，因为该类物业的租售方式导致租资回收期较长，不利于房地产企业进行下一轮的投资。若房地产企业获得房地产投资基金的投资，该类物业具有的良好收益性既满足了房地产投资基金的收益性要求，又解决了房地产开发企业下一轮开发的资金需求，二者可以实现良好的结合。

（2）债权房投资。债权房是指债权人因债务人以物业清偿债务而获得的抵押房产。这类房产包括有因房产抵押的资金借贷所形成的债权房，房产项目施工方、材料供应商等项目关联方因结算获得的房产等。这类房产在中国目前数额也是较大的。由于拥有这些债权房的房主几乎都是被动吸收房产而成为房产主，他们对房地产方面并不专业，再加上没有太多精力来经营管理这些债权房，非常希望短期将该类房地产变现，尤其一次性转让这些物业。若房地产投资基金投资该类房地产，必能以较低的价格购入，因此会有较大的获利空间。

（3）尾盘房投资。在房地产开发项目中，只有少数楼盘可以达到100％的销售率，绝大部分都会有5％~20％左右的尾盘房，有些甚至比例更高。假设某城市3年来共开发建设房地产项目总面积2000万平方米，平均每个房地产开发项目有10％的尾盘房，那该市就有大约200万平方米的尾盘房。由于单个项目的尾盘相对数量较少，其相应的营销费用又十分有限，尾房销售不可能做大量的广告宣传，所以发展商的尾房销售速度缓慢，有些处于停滞状态，这对发展商来说非常不利，影响资金尽快回笼。有时发展商在尾房销售不出去的同时，还要支出数额不小的运营费用。因此许多发展商为了尽快变现，在一次性转让时都会让利销售。若房地产投资基金以较低的价格把尾盘房购进后，进行集中销售，借助规模收益降低边际成本，只要营销得当，尾房也会具有相当大的销售优势，从而获得巨大收益，解决了发展商尾盘房尽快变现的问题。

（4）二手房投资。发达国家的经验已经证明，成熟的房地产市场二手房交易额一般为新盘交易额的六至七倍。而中国除了上海等个别地区外，二手房交易普遍不活跃。随着市场条件的成熟，中国二手房交易量必将逐渐上升。但由于目前中国规范的房地产中介机构并不发达，加上业主与买者普遍还没有树立委托房地产中介办理交易二手房的意识，所以，对于二手房交易中存在的信息不充分和信息不对称问题很难在短期内得到解决。基于此，房地产投资基金可以介入二手房交易市场。房地产投资基金具有资金规模优势，其可以聚集大量的二手房产，然后委托房地产中介集中代理销售和租赁，这样可以解决二手房交易双方信息不对称的问题，并且可以借助自身的资金优势对购房者提供分期付款，为需求按揭贷款的客户提供担保支持等，从而获得稳定的差价收益和租金收益。

2．房地产证券市场投资

房地产资产虽然具有较好的保值和增值能力，但其流动性较差，风险较大。因此，房地产投资基金必须保持一定的证券投资比重来满足资产流动性的要求，以达到控制投资风险的目的。但是，目前中国可供房地产投资基金选择的已上市房地产证券较少，难以通过投资组合来有效分散非系统风险。因此，房地产投资基金除投资在场上交易的房地产证券外，还需要投资一些场外交易的房地产证券。例如，房地产投资基金可以投资于一些房地产企业发行的房地产项目债券等。除此之外，房地产投资基金也可以在房地产股权凭证方面进行投资。房地产股权化就是通过发行房地产股权证，将房地产按价值单元分割成小的产权单元，出售给投资者。房地产股东享有房产租赁所得及房地产增值等所有权权益。这种采用付息、分红、资产增值为收益办法的房地产股权，通过对股权化房地产的委托经营来确保购买者的利益。

3．其它房地产金融业务

2001年6月中国人民银行颁布了《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，在该《通知》中提高了商业银行对房地产开发项目贷款的要求，如房地产企业开发项目必须具备“四证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，自有资金不得低于开发项目总投资的30％等，这必将造成相当多的房地产项目陷入资金紧张的困境。基于此，房地产投资基金可以充分发挥资金优势，对一些有前途的房地产项目提供短期资金支持或通过股权合作等方式投资于房地产企业；适当地对一些有优质房地产资产作抵押或担保的企业发放抵押贷款；或用自身资产为一些房地产企业提供有偿担保；在中国商业银行进行房地产按揭贷款证券化时，充当SPV （特设机构）或信用增强机构的角色，从中获取稳定的收益。

四、中国房地产投资基金设立的难点分析

房地产投资基金的产生是中国房地产业发展的一种必然趋势。房地产投资基金符合投资者和房地产企业的需求。由于其规模化，专业化的运作，未来将成为房地产投资的一个主要手段。但是，由于目前中国相关的法律、法规还不完善，再加上房地产投资基金在中国还是一个新生事物，所以房地产投资基金进入我国还会遇到诸多困难。

首先，在组织结构方面可供选择的余地较少。房地产投资基金在组织结构上可以分为公司型和合伙型二种，其中合伙型基金中的有限合伙制基金能较好地解决一般基金自身具有的经理人利益约束弱化、激励机制无效等缺点，所以在国际上房地产投资基金一般采用有限合伙制。但是，由于中国规范产业投资基金的法规还没有正式出台，所以在目前设立房地产投资基金只能通过《公司法》和《合伙企业法》来规范，即比较容易操作的是设立公司型和普通合伙型房地产投资基金。而有限合伙制形式虽然在我国其他行业有先例，但涉及到房地产投资基金时，设立还有较大难度。所以，中国应尽快出台《投资基金法》，从法律上规范产业投资基金的组织形式，使得投资基金可以根据发起人的偏好进行选择。

其次，投资渠道狭窄，短期内难以形成大规模的房地产产业投资基金。在国外，由于存在有大量的养老基金、医疗保险基金等大型的机构投资者，加之发达国家还有投资理念非常成熟的高收入阶层，所以其基金筹措在规模上不存在什么问题。在中国，由于缺少长期稳定的大型机构投资者，因此设立房地产投资基金，吸引个人投资占据了较大的比重。然而就个人投资而言，投资于实业，由于信息不对称，难于对其风险进行评价，并非多数人的游戏。因此个人投资者投资兴趣一般不高，在短期内难以形成资金规模巨大的房地产投资基金。基于此，中国目前应该减少对保险基金投资限制，制定优惠政策，吸引保险基金尤其是人寿保险基金投资房地产投资基金，从而培育出大型的机构投资者，为房地产投资基金在中国发展创造条件。