酒店管理会所酒店管理合同基本条款

酒店管理合同基本条款

JamesJ.Eyster是美国康奈尔大学酒店财务及不动产估值教授，早在1980年就出版了专着《酒店和餐馆管理合同的谈判和管理》，后来又多次充实相关数据并推出了新版本。书中翔实地论述了酒店管理合同的发展历程及其谈判策略，曾经被翻译为日文在日本出版。当前中国已经成为世界高端酒店的重要市场，酒店管理合同已经成为业内关注的主要议题之一。笔者结合自身在业界的经验，翻译整理JamesJ.Eyster书中的相关内容，期望与业内同行共同探讨。

作为运营协议的酒店管理合同，19世纪60年代晚期出现在美国酒店业，由酒店管理公司引入，此种经营方式可以快速增加其所管理的房间数量，并由此增加其收入。对于缺乏酒店运营经验和技能的业主来说，这种经营方式是很有吸引力的，因为这使得他们能够抓住投资酒店物业所带来的高回报机会。

整个行业很快就接受了酒店管理合同这种经营方式。酒店管理合同是酒店业主和酒店管理公司之间签订的书面协议，根据此协议，酒店管理公司被授权以酒店业主的名义代表酒店业主运营、管理酒店，并为酒店业主负责。作为业主代理人，运营商从产自该物业的现金流中以业主的名义支付营运费用，保留管理酬金，将剩余的现金流移交给业主。业主提供该接待物业，包括土地、建筑物、家具、固定资产、设备和营运资金，并承担所有的法律和财务责任。

酒店管理合同的基本概念由以下三部分组成：第一，酒店管理公司有独家经营管理酒店的全权，而不受业主的干扰；第二，业主支付一切经营费用和财务费用，并承担所有权风险；第三，除重大疏忽或欺诈行为之外，酒店管理公司的行为受业主保护。 根据上述的基本概念，酒店管理公司承担酒店经营管理的全部责任，业主承担全部财务责任。因此，业主往往认为自己处于极为不利的地位，他们将自己酒店的全部经营管理权交给了酒店管理公司，却没有足够的权力影响酒店管理公司的行为。另一方面，酒店管理公司则宣称他们受业主的雇用，为业主服务。业主的干扰会削弱他们为业主提供有效服务的能力。他们代替业主经营管理酒店，是他们在创造经济价值，而不是业主在创造经济价值，而最终受惠者是业主。

在一个典型的合同中，酒店管理公司和业主职责通常如下：

酒店管理公司职责

1. 选择、雇用、解雇、监督、指导、培训及委任业主的所有从事酒店经营管理工作

的员工。

2. 制订所有价格和房价细目表，负责酒店所有服务项目营业收入或任何形式的其他

收入的收款工作。

3. 制订适当的会计制度，保存簿记记录，以业主的名义支付酒店经营中产生的一切

费用。

4. 经业主批准，谈判并签订酒店内店铺、办公室或大厅场地的租赁合同，获得并授

予特许权。

5. 用业主的名义申请、获得并保持所有必需的许可证和执照，由业主支付费用。

6. 经业主同意，谈判所有服务合同。

7. 代表业主购买酒店经营活动所需的物料、物资和设备。

8. 计划、准备并实施酒店的广告和促销方案。

9. 编制酒店年度预算(营业预算、重置预算、资本支出预算等)，并报业主审批。

10. 进行或促使业主进行所有必要的修理、重置和改造。

11. 合法经商，全面遵守法令和法规。

12. 如果是连锁酒店管理公司，要提供酒店联号的商号，准许业主的酒店使用预订体

系。

业主职责

1. 提供酒店物业、设备、家具、固定装置、存货、流动资金、重置准备资金。如果

适用，还需提供连环式销售协议或特许经营协议。

2. 如果流动资金降至规定数额之下，要补足流动资金。

3. 授予酒店管理公司代表业主，以业主的名义，为了业主的利益而从事监督、指导、

控制酒店经营管理工作的独家全权。

4. 不干扰酒店管理公司监督、指导、控制酒店经营管理工作而进行的一切活动，也

不对酒店雇用的人员发号施令。

5. 承认酒店所有员工包括总经理，是业主独家雇用的。员工工资、薪金和酒店运营

费用由酒店管理公司确定，但由业主支付。如果酒店管理公司从自己的工薪表发放员工工资，可得到业主的补偿。

6. 承担最低限度火灾保险、一般责任保险、员工恤养保险、雇主责任保险、财产保

险等，无论酒店管理公司有何疏忽，不论酒店遭受任何损失，都不应使酒店管理公司利益受到损害。

7. 用基本管理费和奖励管理费酬报酒店管理公司。

8. 按比率支付酒店管理公司的中央服务系统费用，包括广告、区域办公室费用、集

中预订系统费用、财务和信息系统、采购系统、教育和培训系统费用，支付酒店管理公司派往业主酒店工作的职工差旅费和生活费。

9. 如果业主在合同期内出售酒店物业，应给予酒店管理公司购买酒店物业的优先取

舍权或优先报价权。

在不同的管理合同中，合同期限因业主和酒店管理公司的讨价还价能力不同而有所差别。连锁酒店管理公司通常要求15至20年的合同期限；独立酒店管理公司的合同期限从1年到10年不等。在对方未履行某一实质性条款时，业主和酒店管理公司均有权终止合同。在业主不能偿还债务，登记破产或出售酒店物业时，酒店管理公司可以中止合同。在酒店管理公司登记破产、证实有重大过错、疏忽或欺诈，或不能达到合同中约定的营运绩效水平时，业主可行使合同终止权。当然，如果双方一致同意，也可以在任何时候终止合同。

在美国，业主付给酒店管理公司的管理费可以是基本管理费、基本管理费加奖励管理费、或基本管理费与奖励管理费两种管理费中数额较高的一种。基本管理费通常为营业收入总额的某一百分比；奖励管理费通常按照营运毛利或还本付息后现金流量的某一百分比计算。除管理费之外，业主还需支付包括酒店总经理和职工工资在内的各种经营费用和酒店债务，并按比率支付酒店管理公司集中服务费用。