房地产开发建设项目开发管理研究

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政

管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

建筑外围退红线, 阳台不用退用地红线12米，但是如果你有出挑的如雨篷就要退一定的距离

4．2．1 建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造，不得突出的建筑突出物为： ——地下建筑物及附属设施，包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等；

——地上建筑物及附属设施，包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、集水井、采光井等；

——除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。

4．2．2 经当地城市规划行政主管部门批准，允许突出道路红线的建筑突出物应符合下列规定：

1 在有人行道的路面上空：

1)2.50m 以上允许突出建筑构件：凸窗、窗扇、窗罩、空调机位，突出的深度不应大于0.50m ； 2)2.50m 以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度减1m ，并不应大于3m ； 3)3m 以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度不应大于2m ；

4)5m 以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度不宜大于3m 。

2 在无人行道的路面上空：4m 以上允许突出建筑构件：窗罩，空调机位，突出深度不应大于0.50m 。

3 建筑突出物与建筑本身应有牢固的结合。

4 建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空调冷凝水及从其他设施排出的废水。

4．2．3 当地城市规划行政主管部门在用地红线范围内另行划定建筑控制线时，建筑物的基底不应超出建筑控制线，突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施应符合当地城市规划的要求。

4．2．4 属于公益上有需要而不影响交通及消防安全的建筑物、构筑物，包括公共电话亭、公共交通候车亭、治安岗等公共设施及临时性建筑物和构筑物，经当地城市规划行政主管部门的批准，可突人道路红线建造。

4．2．5 骑楼、过街楼和沿道路红线的悬挑建筑建造不应影响交通及消防的安全；在有顶盖的公共空间下不应设置直接排气的空调机、排气扇等设施或排出有害气体的通风系统。 回答者： acromann - 大魔法师 八级 1-15 13:52

是建筑外围退红线, 阳台不需要.

回答者： XFK0106 - 试用期 一级 1-15 16:25

这个问题很好回答，恭喜你答对了，是12米

退红线是说你整个建筑的外墙皮，基础大脚可以不参照12米来退

回答者： goont - 助理 三级 1-16 01:07

4．2 建筑突出物

4．2．1 建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造，不得突出的建筑突出物为： ——地下建筑物及附属设施，包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等；

——地上建筑物及附属设施，包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、集水井、采光井等；

——除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。

4．2．2 经当地城市规划行政主管部门批准，允许突出道路红线的建筑突出物应符合下列规定：

1 在有人行道的路面上空：

1)2.50m 以上允许突出建筑构件：凸窗、窗扇、窗罩、空调机位，突出的深度不应大于0.50m ； 2)2.50m 以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度减1m ，并不应大于3m ； 3)3m 以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度不应大于2m ；

4)5m 以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度不宜大于3m 。

2 在无人行道的路面上空：4m 以上允许突出建筑构件：窗罩，空调机位，突出深度不应大于0.50m 。

3 建筑突出物与建筑本身应有牢固的结合。

4 建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空调冷凝水及从其他设施排出的废水。

4．2．3 当地城市规划行政主管部门在用地红线范围内另行划定建筑控制线时，建筑物的基底不应超出建筑控制线，突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施应符合当地城市规划的要求。

4．2．4 属于公益上有需要而不影响交通及消防安全的建筑物、构筑物，包括公共电话亭、公共交通候车亭、治安岗等公共设施及临时性建筑物和构筑物，经当地城市规划行政主管部门的批准，可突人道路红线建造。

4．2．5 骑楼、过街楼和沿道路红线的悬挑建筑建造不应影响交通及消防的安全；在有顶盖的公共空间下不应设置直接排气的空调机、排气扇等设施或排出有害气体的通风系统。

销售面积及建筑面积分摊规则

中华人民共和国建设部 1995-12-01

第一条 根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。

第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。

第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：

1．套（单元）内的使用面积； 2、套内墙体面积； 3．阳台建筑面积。

第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下： 1、套（单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96一86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 2、套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙及非公用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体面积水平投影面积全部计入套内墙体面积。 3、阳台建筑面积 按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 4、套内建筑面积的计算 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积.

第八条 公用建筑面积由以下两部分组成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

第九条 公用建筑面积计算原则 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

第十条 公用建筑面积分摊系数计算 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的合套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/室内建筑面积之和

第十一条 公用建筑面积分摊计算各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积.

第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。

第十三条 本规则由建设部解释。

第十四条 本规则自1995年12月1日起施行

如何估算房地产开发项目投资费用？

2007-11-16 10:03:13 作者：松州咏鹤

房地产项目一直是这些年的投资热点，也成就了千千万万个开发商，经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用。由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本

共有八项：

1. 土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2. 土地征用及拆迁安置补偿费。

（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3. 前期工程费。

前期工程费主要包括：

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4. 建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5. 基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6. 公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7. 不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8. 开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

（二）开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1. 管理费用。

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2. 销售费用。

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

（1） 广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；

（2）销售代理费。约为销售收入的1.5％一2％；

（3）其他销售费用。约为销售收入的0.5％一1％。

以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3. 财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

（三）投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。

房地产项目投资成本费用构成1

房地产项目的开发各项费用构成比较复杂，而且变化因素比较多，不确定性大，就一般项目而言主要分为以下部分：

一．开发成本

1.

土地成本（毛地和净地）

土地转让费用 转让费一般按照土地转让合同（可参考国家土地出让金标准）

土地相关费用（征迁费用和安置补偿费用）

土地租金（按照地方政府土地税务征收条例执行）

土地契税按照土地费用的3%征收

2. 前期工程费

Ø

规划设计费用（3%×3）

Ø

项目可行性研究费用（1-3%×3）或 0.08-0.15%×投资额

Ø

水文、地质勘察费用（0.5%×设计概算）

Ø

三（七）通一平费用（实际情况）

三通一平50-70元/㎡×占地面积

3. 建筑安装费

Ø

土建工程费用 根据省建筑工程预算定额和经验数值

土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润

水电费用一般占土建费用的15%

Ø

设备及安装费

计算方法：单元估算法（酒店），单位指标估算法（按建筑面积计算），工程量近似匡算法（按照预算方法），类似工程经验估算法

4. 基础设施费 150-250元/㎡×总建面

（包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫）

供水15元/㎡×总建面、供电65元/㎡×总建面、道路40-50元/㎡×道路面积

5. 公共配套费

（不能有偿转让的开发小区内公共配套设施）

6. 开发期间税费

国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用，主要包括：

Ø

投资方向调节税

住宅商住5%×投资额，商办15%×投资额，楼堂馆所30%×投资额，市政学校0%×投资额

Ø

配套设施建设费

（小区成片开发（土）2万㎡，6%×基建投资额，零星开发（土）小于2万㎡12%×基建投资额）

Ø

建筑工程质量与安全监督费用

4‰×工程造价

（建筑工程质量费2.5‰×工程造价 安全监督费1.5‰×工程造价）

Ø

供水补偿费用，供电负荷费用（增容费）

供水

600元/t, 其中住宅0.3t/人，商业0.1 t/㎡

供电 住宅480元/KVA ，4KV A/户； 商业1000元/KVA ，8KV A/100㎡

Ø

物业管理基金

2%×基建投资

Ø

其他税费

2%×基建投资

7. 不可预见费用（又称预备费）

3-5%×1-5

或3%×投资额

市场条件，引起三材价格变化

施工图更改，因设计更改而发生的费用

自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用

二．开发费用（期间费用）

1.

管理费用

3%×1-5

开发商企业进行组织管理开发经营活动而发生的费用（含人员工资、福利、车马费、招待费用等）

2. 销售费用（广告宣传2-3%×销售收入 代理费1.5-2%×销售收入 其他费用0.5-1%×销售收入） 或按照前期3%×投资额 销售期3%×营业额

3. 财务费用（等额本息偿款，等本偿款，等息末一本）

因资金筹集而发生的费用（含利息、净支出、手续费用等）

三．项目经营税费

Ø

转让房地产税费 （6.43% ×销售收入） 5.566%

营业税5%×销售收入，城市维护建设税（7%×营业税），教育费附加（3%×营业税），

教育专向基金（3%×营业税），防洪工程维护费（4%×营业税），交易印花税（0.05%×销售收入），交易管理费（0.5%×营业税）

Ø

租赁营业税 12%×租赁收入，自营需再扣除20%

Ø

土地增值税

实行阶梯性征收

土地增值额Z=房地产收入－项目金额（土地费+开发成本+销售税金）－其他扣除项目 其他扣除项目 20%×开发成本（一）

增值额占项目金额 -50%

该部分按增值额的30%征收

增值额占项目金额 50-100%

该部分按增值额的40%征收 剩余部分按5%征收

增值额占项目金额 100-200% 该部分按增值额的50%征收 剩余部分按15%征收

增值额占项目金额 200-%

该部分按增值额的60%征收 剩余部分按35%征收

Ø

企业所得税（33%/15%×企业应纳税所得额） 外资企业或其他特殊区域特殊企业按照15%征收

注：文中斜体字部分为项目测算的参考数据，其中不乏有经验数值，仅供参考，具体征收数额咨询当地相关职能部门。

投资经济效益评价

一．静态评价（不考虑资金的时间价值）

Ø

投资收益率法

投资收益率（投资利润率，投资效果系数）= 收益额/项目投资额×100%

税前收益额=销售收入－销售成本－销售税金－还贷额

税后收益额=销售收入－销售成本－销售税金－还贷额－所得税

项目投资额=投资费用+贷款利息

Ø

静态投资回收期

按平均收益额计算回收期（均等收益）

按累计收益额回收期（非均等收益）

Ø

追加投资回收期（租赁项目）

追加投资回收期Ta=投资增额△K / 年成本节约额△C Ø

追加投资效果系数（追加投资回收期的倒数）

二．动态评价（考虑资金的时间价值）

Ø

净现值法（NPV ）

Ø

内部收益率（IRR ）

Ø

现值比较法（PW ）年成本比较法（AC ） Ø

动态回收期法（按照累计净现金流量计算）

项目不确定性分析

盈亏平衡分析

线性盈亏分析

利润E 目标利润E0

销售单价P

固定成本CF

变动成本CV

单位变动成本CX

开发数量Q 盈亏开发数量Q0

Q0=CF/（P －CX ）即 E0 =0

总成本C=总收益I

非线性盈亏分析

经济指标1

项目

单位

数量

项目

单位

数量

占地总面积

㎡

居住人数

人

总建筑面积

㎡

平均每户建筑面积

㎡

居住面积

㎡

平均每户居住人口

人

公建面积

㎡

人均居住用地

绿化用地

㎡

道路面积

㎡

居住户数

户

车库面积

㎡

经济指标2

层数

功能

所占面积

总面积

裙房

商铺

公建

地下室

停车

设备

人防

地上

商铺

住宅

写字楼

总面积

温州市国土资源局

关于市区划拨土地使用权转让

时补交土地出让金标准的通告

[2004]6号

经市人民政府批准，温州市市区基准地价更新结果将从2005年5月1日起实行。为此，从2005年5月1日起（以收件时间为准），市区划拨土地使用权转让时补交土地出让金将按照新的标准执行（备注：后经温州市人民政府批准，执行时间延迟到2006年1月1日起实行）。现将补交标准通知如下：

（一）已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金的标准。

根据国土资源部《关于已购公有住房和经济租用房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发[1999]31号）规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金的计算公式为：

土地出让金=住宅区片基准地价×10%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×上市房屋分摊土地面积。

（二）国有企业改制中原划拨土地转让时补交土地出让金的标准。

根据原浙江省土地管理局等四部门《关于进一步加强土地资产管理，支持国有企业改革和发展的通知》（浙土[2000]3号）规定，国有企业改制中原划拨土地使用权采取出让方式

处置的，土地出让金按土地评估确认价的20%收取。

（三）除上述（一）、（二）条款外的划拨土地转让时补交土地出让金的标准。

土地出让金的收取标准按照原国家土地管理局1992年3月8日发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》中有关规定执行。土地出让金按标定地价的40%收取。出让金的计算公式分别为：

1、 商服用地

土地出让金=商业路线段基准地价×40%×容积率修正系数×临街深度修正系数×商服用地交易年期修正系数×行业修正系数×使用土地面积

2、 工矿仓储用地

土地出让金=工业区片基准地价×40%×工业用地交易年期修正系数×使用土地面积

3、 住宅用地

土地出让金=住宅区片基准地价×40%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×使用土地面积

4、 其他用地

土地出让金=标定地价×40%×使用土地面积

温州市国土资源局

二○○四年十二月二十