按揭购买的商品房能否要求退房吗?
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按揭购买的商品房能否要求退房吗？
【案情简介】
张先生在西安工作数年后，打算在市区购买一套住房。2012年3月，张先生在向开发商交了20万元首付房款后，又通过按揭形式向银行贷款缴纳了剩余购房款。但张先生在入住一段时间后发现，房屋周围环境很差，水、电、暖不通，房子的隔音效果也十分不好，根本无法居住。因此，李先生想退房。但在与开发商多次沟通后无效，无奈，张先生向法院提起了诉讼。
【法律问题】
按揭购买的商品房，可以退房吗？
【齐信说法】
购房者要求退房，从法理上讲，是解除与开发商签订的房屋买卖合同。若该合同符合解除的条件，那么，购房者可以退房，否则，购房者则要受到合同的约束，不能要求退房。换句话说，按揭房屋能否退房，关键是看房屋买卖合同是否符合约定或法定的解除条件。
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《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，由于开发商交付给张先生的房屋根本不能居住，符合上述《合同法》第94条之（四）项规定，因此，张先生可以要求退房，并向开发商主张赔偿损失。
这里要注意，解除了房屋买卖合同，并不意味着也自然解除了与贷款银行之间的借贷合同。借款合同仍然存在，购房人仍要履行其对银行的还款义务。怎么操作呢？
按照常理，首先，由于房屋买卖合同被解除，该开发商应当将所有购房款项返还给购房人；其次，购房人应依据我国《贷款通则》第32条中借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商的规定，与银行协商将剩余贷款本息提前还给银行。但事实上，这种还款方法在实践中很难操作。因为，购房人所购房屋已经向银行抵押，一旦购房人拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖抵押房屋，但此时房屋已不归购房人所有，处置该房屋就损害了开发商的利益。
第3页（共
3页） 因此，实践中，都是由开发商将应退购房款项中属于购房者曾付款的部分退还给购房者，属于向银行借款的部分直接交还给银行，此时借贷合同终止。