企业租金收入的处理方法分析

　　一、经营租赁业务的会计处理 　　 　　企业临时租入的固定资产，只有使用权而没有拥有权，所以在租入固定资产时，只需登记“备查账簿”，而不必进行账务处理，对租入固定资产所支付的租金和中小修理费用，现行制度规定应列人产品成本，即按月可直接记入“制造费用”或“管理费用”等账户；按年应首先记入“待摊费用”账户，然后再逐月转入“制造费用”或“管理费用”等账户。 　　例如：某年2月1日，某公司临时租赁吊车一台，租期6个月，月租金1000元；行政办公室20间，租期一年用租金20000元，合同规定租期内每月5日支付租金21000元，因此，每月支付租金的会计分录为： 　　（1）借：制造费用 1000 　　 管理费用20000 　　贷：银行存款21000 　　（2）借：待摊费用246000 　　贷：银行存款246000 　　（3）借：制造费用1000 　　管理费用20000 　　贷：待摊费用21000 　　如果租期内租金一次付清，则支付租金时会计分录为（2）；按月分摊时会计分录为（3）。对于经营租出固定资产的有关会计处理方法，工业企业会计制度只是作了笼统的规定，经营租出固定资产收到租金收入时记“其他业务收入”账户，出租期间计提的折旧费用记“其他业务支出”账户。如上例，假定出租方的吊车月折旧计提600元，则收到租金时会计分录为（4），计提折旧时会计分录为（5）。 　　（4）借：银行存款 1000 　　贷：其他业务收入 1000 　　（5）借：其他业务支出 600 　　贷：累计折旧 600 　　在实际工作中。企业临时租入固定资产应支付的租金，常常是一次性预付的。但是，工业企业会计制度对此并无具体明确的规定。因此，也就造成了企业对一次性收取租金收入业务在会计处理上的混乱情况。如：某公司2004年11月1日经营性出租房屋一栋，租期一年，月租金100000元，该房屋每月应计提折旧45000元，合同规定，租期内全部租金自房屋使用权转移之日起5日内全部付清。对于以上经济业务，在会计实务中大致有三种账务处理方法。其一，企业在收到全部租金收入及计提折旧时： 　　借：银行存款 1200000 　　贷：其他业务收入 1200000 　　借：其他业务支出 45000 　　贷：累计折旧 45000 　　很显然，这种做法，一方面违背了权责发生制原则，即凡不属于本期实现的收入，即使款项已在本期收到，也不能作为本期收入处理。同时也违背了配比原则，配比原则明确规定，会计核算在确定会计期间经营成果时，应将本期收人与其相关费用成本一并入账，并在此基础上加以计算确定本期盈亏情况。 　　其二，收到全部租金收入、计提折旧及结合本月实现的租金收入时： 　　借：银行存款 1200000 　　 贷：其他应付款 1200000 　　借：其他应付款 100000 　　 贷：其他业务收入 100000 　　借：其他业务支出 45000 　　 贷：累计折旧 45000 　　这种做法，虽然符合会计核算的一般原则，考虑了一次性租金收入在各期间的均衡确认。但是，从账户的对应关系及账户名称来看，反映不出经济业务的实际内容。而且如果将一次性收取的较大金额的租金收入，记入“其他应付款”账户，则会使企业有关负债数据反映失实，进而影响企业有关财务指标的计算，如资产负债率、流动比率和速动比率等。 　　其三，收到全部租金、计提折旧及结转本月实现的租金收人时： 　　借：银行存款 1200000 　　 贷：预收账款 1200000 　　借：预收账款 100000 　　 贷：其他业务收入 100000 　　借：其他业务支出 45000 　　 贷：累计折旧 45000 　　这种账务处理方法与第二种方法大致相同，其主要区别在于核算一次性收到的租金收入时所选用的科目不同，都不能真实地反映经济业务的实际内容。 　　综上所述，随着企业经营性租赁业务的日益频繁和租金收入的不断增大，很有必要设置一个恰当的科目，使企业财务状况及经营成果能够客观地进行反映。 　　 　　二、企业租金收入的处理方法 　　 　　对现有固定资产经营性出租收人会计处理方法的改进，关键是确定一个能够恰当表明经济业务实际情况的会计科目和该科目在“资产负债表”上如何列示的问题。有两种途径：（1）设立“预收出租款”或“待转出租款”科目。（2）参照递延类科目，设立“递延出租收入”科目。 　　企业根据增设的“预收出租款”、“待转出租款”或“递延出租收入”科目，设置并登记相应账户，无疑会使企业收取的一次性出租收人均衡地记入各会计期间。因此，“预收出租款”、“待转出租款”或“递延出租款”账户，一般会出现贷方余额，这样就出现了一个如何将其余额在资产负债表上列示的问题。虽然收取的一次性经营租金收入带有负债性质，但是它不同于企业的“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等账户。前者属于债务人（出租者）在向债权人（承租者）提供部分服务的同时，预收租期内全部租金而形成的债务。后者则属于债务人在尚未向债权人提供任何服务的情况下，预先收取债权人一定数额的款项而形成的债务，它是债务人变相向债权人借款的一种形式。由此可见，将一次性收到的经营性出租固定资产租金收入记入“其他应付款”或“预收账款”账户是不恰当的。 　　出租者向承租者一次性收取的经营性固定资产租金收入，只是形式上的债权与债务的关系。这种关系，不是通过还款或提供商品劳务消失的，是随着时间的推移，而使出租者对承租入形式上的债务及承租者对租入固定资产的使用权逐渐消失。因此，可以将一次性收取的租金收入视同负债处理，记入“预收出租款”、“待转出租款”或“递延出租收入”账户。期末编制“资产负债表”时，将其余额在“流动负债”项目下单列反映，但在计算“资产负债率”、“流动比率”和“速动比率”等财务指标时，应将该项目扣除，并且在附注中加以说明。这样，既把一次性收取的固定资产租金收入视为流动负债，但又把它与流动负债项目区别对待，使企业有关财务指标能够恰当、合理地反映。 　　（作者单位：鸡西市热力总公司）