政府土地返还款应计入房产原值征收房产税
作者：镇江扬中地税局 孙玉 陈来娣
近年来，政府土地返还款是否应计入房产原值征收房产税的问题，困扰着很多纳税人，在地税机关检查评估案例中也不断出现。所谓“土地返还”，是指政府对企业招拍土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式的原则，主要依据政府和企业签订的土地出让协议和补充协议的约定内容进行判定，返还款使用用途不同，税务机关在检查处理上也将存在很大差别。本文将结合具体案例，对地方政府招商过程中企业土地出让金有政策减免、政府垫付或补贴等情况下土地出让成本该如何确认、其计入房产原值的土地价值又如何掌握等问题进行分析，并提出自已的看法。
具体案例如下：近期税务机关对某工业企业2014年度涉税情况进行检查时发现：该企业2013年5月新增一块土地（非耕地），与国土部门签订的土地出让合同价为600万元，企业当月向国土部门支付了土地出让金，次月收到政府土地返还款200万元，并冲减了土地成本（企业所得税在国税征收）。2013年7月，企业新建厂房，于2013年12月底竣工，并在2014年1月交付使用，同时企业从在建工程转为固定资产的房产原值为1800万（不含政府土地返还款），该企业宗地容积率大于0.5。通过检查发现，该企业在2014年度申报的房产原值是1800万，未将政府土地返还款200万计入房产原值申报缴纳房产税。那么，根据现行房产税政策规定，税务机关是否需要将政府土地返还款部分计入房产原值补征房产税呢？
首先，政府给予土地返还的款项不得冲减土地成本。根据会计规定中有关营业外收入的核算原则，营业外收入主要包括：非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等。土地出让金返还具有政府补助的性质，属于营业外收入。另根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号文件）的规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。因此，政府土地返还款虽然属于财政性资金，但不符合此规定，所以不能作为不征税收入从收入总额中减除。
其次，根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号文第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
第三，根据现行房产税政策规定，土地出让成本应以土地出让合同为准，对土地出让金的减免、补贴等不予扣除。
因此，本案例中的土地出让成本应以该企业与国土部门签订的土地出让合同为准，该企业土地出让金的返还款在计入房产原值的土地价值时不予扣除。由于该企业在收到此笔土地返还款进行企业会计核算时直接冲减了土地成本，造成土地成本价值少了200万元，另外由于该企业宗地容积率大于0.5，所以企业应将政府土地返还款200万元补计入企业土地成本，同时将此土地返还款一并计入企业计税房产原值之中缴纳房产税。综上所述，税务机关在对于该户涉税检查中，应将政府土地返还款200万元进行调整并计入房产原值补征该企业2014年度的房产税1.68万元。