基准地价的平面与立体表现形式分析
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基准地价的平面与立体表现形式分析
作者：向杨
来源：《环球人文地理·评论版》2014年第06期
摘要：在给基准地价评估的时候，通常以级别价、路线价、楼面价等进行衡量。经过研究发现：能够表现基准地价的形式有两种，即基本形式、复合形式，而基本形式包括两个分类：平面形式、立体形式。平面表现形式主要有四种，分别是级别价、区片价、路线价与网格价；而立体表现形式主要有三种，分别是楼面价、地面价与地下价。
关键词：基准地价；平面表现形式；立体表现形式；复合表现形式；图式
基准地价其实也代表着平均地价的价值，在政府公示的地价制度里面，基准地价和标准宗地地价（标定与监测地价）是两个重要组成部分。考虑到平均地价的独特性，也说明了为什么基准地价能够通过很多形式表现出来的原因。样更有效地辨别出级别价、区片价、网格价这三者之间的不同联系，到底选择哪个基准地价更准确，笔者觉得当前最重要的任务是研究基准地价多个表现形式的独特差异。
1平面表现形式
1.1级别价
级别价即综合基准地价，它是根据土地级别来进行评估的。这种表现形式是在20世纪80年代出现的，那时国内土地市场刚刚苏醒，土地交易数量和类型不是很多，在评估土地价格的时候，通常是根据级差效益法与个别交易数据来进行估测的。级别价最大的优势是总结能力强，对监管土地转让最低价、土地税收方面有明显的引导作用。级别价不足之处包括几个方面：1）因为级别范围广，直接影响到基准地价的代表价值；2）由于级别价的范围大，增加了基准地价评估时的可操作性；3）同级别地价差额明显，不同级别地价可以出现交叉，无法准确衡量地价高低，影响土地管理工作，导致宗地地价评估的准确性下降。
1. 2区片价
区片价即区域基准地价，它是根据级别价的特点发展过来的，可以把同级别的土地分割为多个均质区域，之后对每个区片价格进行估测。区片价的出现是一个很必然的结果，因为我国土地市场化越来越集中，土地交易量及交易类型也不断提高，区片价的出现可以根据统计学的原理进行估测，直接避开基差效益法，从而利用房地产交易数据来进行评估。
利用区片价评估比较方便，实用价值强，工作效率高，它不仅减少了区片内的价格波动范围，而且也减少了基准地价可变性。对于区片价和级别价来说，其相似之处均是根据土地级别来进行划分的，级别价基本上包括某个区域内的所有区片价之和。