房地产运营管控办法

我国房地产金融业不发达，主要是通过商业银行贷款来支持房地产开发投资资金需求的发展。融资方法除银行贷款外，现在能够采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、基金等，也具有很大操作作用和发展势头。但我国房地产金融方面的政策法规尚没有产生一套科学有效的制度，缺少相互协调与一致性，并且操作困难，从而直接影响房地产融资渠道的常规进行，继而其它融资方法一直以来受到较多限制，发展缓慢，多元化资金支持制度和风险分担制度远没有产生。因为融资渠道过度集中于银行，使得房地产业对信贷的扩张与收缩非常敏感，最近几年来信贷政策的每一次紧缩，房地产企业的资金链都受到很大冲击，从其他方面很难筹集到足够资金以满足连续再生产的需要，面临巨大的财务风险与操作风险。

第二:权益融资和债务融资比例失调。从宏观结构看，成熟的房地产金融市场上，不但有两种基本形式的债权融资和股权融资，而且两者还用有繁荣的一级市场和发达的证券化二级市场。我国资本市场刚刚开始，我国房地产金融市场以债权融资为主，是单一品种主导的市场，股权融资比例很小，整体融资格局十分单一，在结构方面留存着一些问题。

第三：银行制度所承担的风险与收益不对称。房地产融资制度的现象在我国，是银行占据有超过半数的融资任务，银行的优势并不是对高收益和高风险行业的资金支持。银行是自负盈亏的企业，对外投资追求风险与收益的对等性，但是我国的银行业收益与风险是极度不对等的，现在银行从房地产业只获得固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所使得的行业风险，再加上各种违规贷款的拥有，整个房地产金融面临很大风险，不利于银行制度的稳定。

第四：房地产金融市场监管缺失。相对于房地产市场发展而言，中国的房地产金融市场法规建设是落后的，而在有关银行设定资金运用规定中，只在《商业银行法》中有所提及，我国房地产金融业务的相关法律法规有待于完善，我国尚未设有专门的房地产金融监管框架。

第五：房地产企业缺少科学的筹资决策。房地产企业非常注重项目的前期设计和后期营销，单是缺少对融资问题科学、理性的决策，大多根据经验进行决策。没有准确掌握对房地产开发的资金需求和收益，不清楚可采用的融资渠道和方法，不清楚融资结构对资本结构的影响，不清楚怎样设计融资方案和融资结构，而在整个资金运作在开发过程中呈粗放型，并没有考虑使资金运用效率最大化，所以导致了项目利润存在问题。而是等在项目开发后期才确定项目是不是盘盈的，原

融资方案是不是靠谱和经济的，但此时已错过了资金运作的最佳时间。

3.3.6.2投资风险成因分析

第一：房地产粗放型开发。城市化规模的盲目扩张与房地产粗放型开发，使得了大量土地资源的占用和利用效率的低下。一是由于国内房地产企业在生产、流通、消费、服务专业化程度不高，中国的房地产业还处于粗放型的发展阶段。二是由于非法圈地现象严重，从而使得土地资源造成极大浪费。三是由于缺少科学发展观的指导，忽略了经济、生态、社会的可持续性发展，使得重复建设、盲目建设、随意建设的现象非常严重。

第二：房地产投资增加过快。因为房地产投资过快增加，使房地产的结构失调并且有大量的商品房处于空置状态，在连续这么高的的投资增加率下，从而出现经济过热现象。并且，房地产的结构性失衡。最近几年来，虽然住宅开发投资稳定增加，在各类住宅建设中占有比例较高的是经济适用房的开发投资，但是与我国的收入结构相比明显偏低，所以造成供给与需求的结构性矛盾增加，经济适用房和普通商品房处于供不应求状态，而高档商品房却存在不同程度地空置积压状态。

第三：对投资合作伙伴缺少掌握。有的房地产开发项目规模大，需要多方合作才能完成。一些企业因忽视管理，不按项目进度控制以及对工程质量缺乏专人监督，因而使得成本增加，工期延长，资金受到限制，最后造成项目经营很大亏损。房地产开发企业和外资企业合作项目有较多合作，由于内资企业不控股所以不能够深入介入，由控股方负责融资和经营，一些也只派几名兼职董事。从国外融入的合作项目资金，它的利率是高于国内银行很多的。作为归还股东利息与贷款的销售回笼资金，其利益主要流入外方公司，使得中方投入的资金得不到回报，长期被“套住”。而且房地产企业所了解的信息并不完全和准确，因此让开发的房地产项目所调查的前期调查不够准确，使得投资决策变得草率。所根据的信息不够明确，或前期调研不细，让项目的销售前景预期和购买力想的太过乐观，所以使得在运用中出现与最初的预计有很大的偏差。

3.3.6.3资金回收风险和收益分配风险分析

房地产企业资金的回收风险生产的原因是受外因和与内因的影响。主要包括企业所处的大环境和管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。在现代市场经济条件下，出于更多地占有市场和扩大销售的竞争需要，信用被充分采用。商业信用既为企业的发展提供了机遇；增强了坏账的可能性，

也增强了企业的资金回收风险，使得产品销售产生困难，也让企业与企业之间的三角债现象严重。

房地产开发企业的收益分配具有一定的随意性，拥有着一定的收益分配风险，产生风险的主要原因有三点。

第一，不规范的利润分配程序。很多房地产开发企业为了为了降低企业税收负担，而不按会计制度规定的程序和公司法而进行利润分配，而是将产品开发过程中将其中的利润转移到其他各种成本费用中去，然后用其他途径提前将未到来的利润再转移出去。从而使得企业的账面通常反映为微利或者亏损。

第二，利润分配随意性大。由于企业的成立时间较短，所以人才匾乏，成立后往往忙于项目开发，没有时间来系统规划企业的没有来走向。许多房地产开发企业陆续加入到房地产开发中去，那是因为利用国家住房制度改革带来的机遇。投资是有盲目性的。得到利润后，怎样分配利润往往由投资人确定，利润分配采用何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场没有准确的判断，而不因为企业的融资需求、外部关系人的要求和资本结构及企业内等确定利润分配策略。如投资人不看好市场前景，那么房地产开发企业会抽走资金，而去投资其他行业。如投资人看好市场前景，那么就会将塔索获得的利润去投资新开发项目。

第三，利润分配时间不连续。从房地产开发企业利润的产生可知，利润在产生的时间上存在间歇性，所以让其利润分配存在不连续性。它们很久都不会进行利润分配，也不会进行利润分配，因此就会造成利润分配金额波动大。

4 完善房地产企业财务风险的防范措施

4.1 对筹资风险的防范

4.1.1发展多元化直接融资

应大力发展直接融资渠道的多元化，并且发展房地产业的投资基金，慢慢建立和完善多层次房地产金融制度，以促进我国房地产业发展，减少融资风险。

所谓的高息回报金融投资工具就是房地产业投资基金，房地产业投资基金的推行会使投资者的投资渠道拓宽，也多了许多可供选择的投资工具。能将各种融资方法在房地产企业发展的不同条件和时间下而进行合理并且有效的组合，在最大程度上减少企业的资金成本并且使其能够符合房地产企业发展，那就是组合式融资。房地产开发企业应积极拓宽融资渠道，根据企业自身特征，采用组合式融资方法。多种金融工具组合运用，能够增加融资方法，减少对银行的依赖，缓解了资金压力，同时能够增加金融抗风险能力，减少企业的融资风险。

4.1.2完善间接融资

中国的间接融资占绝对比重，在相当长得时间里，房地产企业融资的最主要渠道还是银行间接融资。为了进一步完善改进银行间接融资渠道，为房地产企业提供更好的服务。首先，推进间接融资形式多样化。建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方法，为企业提供各种担保和抵押贷款。其次，变直接融资为间接融资的方法。直接融资虽然形式多样，但真正能用上的方法对多数房地产企业来说是很少的，与之相反的是，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方法是多数开发企业非常容易接受和达到的融资方法。因此还是提议越来越多的开发企业能把直接融资的方法探索转变成间接融资方法。

4.1.3融资决策科学化

融资政策是是房地产企业财务政策的重要组成部分。它是在总体规划与房地产企业整体发展战略而制定的，用来确保目标贯彻实施与企业投资政策。房地产企业必须在企业总体的发展和投资框架下，根据企业实际现象，制定正确的融资政策，保证融资与投资项目运作的协调匹配，确保融资规划能严格执行。并且对融资的质量标准加以合理的限定，使之成为提高融资质量，指导融资活动的根据。在确保目标资本结构的基础上，减少资本成本，进行融资开发。确定房地产企业

合理的资本成本。房地产企业在制定正确融资政策、确定融资的合理的资本结构及方法、确定融资渠道及还款计划后所要面对这一融资过程的监控，将可能发生的风险降到最低。

4.2 对投资风险的防范

4.2.1投资决策阶段的风险防范

首先，高度重视可行性研究。可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是不可缺少的一个必经阶段。由于房地产投资过程是复杂而广泛的过程，有太多确定风险因素，它会因为市场的饱和与成熟，而相应增添了房地产投资的风险。因此要通过科学的预测，找准项目的定位，选择合适的开发时机，适宜的投资项目类型和最佳的投资区位，来减少房地产投资开发所有的盲目性。

其次，加强市场调查研究和投资环境预测，寻求投资良机，选择最好的投资区位，对减少投资风险起着重要的作用就是投资区位的选择。选择投资区位时还要注重预测投资环境。建立市场监控信息制度，力争保持第一手资料的随时性和明确性，以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所产生的住宅产品滞销或价格减少的风险。

最后，对项目各开发方案要注重风险分析，还应对可能有的风险尽可能分析在项目实施各阶段，选择风险程度低、隐患少且可靠性好的开发方案。

4.2.2其他阶段的风险防范

第一，在土地得到前，必须对地块的社会属性、运用属性和自然属性进认真进行确认，来决定是否选择或者放弃对某一项目的开发。第二，项目的建设拥有着较大的不确定性。房地产企业可以通过加强安全意识，将事前控制和事中控制进行动态的结合，采用系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽早将开发项目完成，将建设周期缩短，将开发商所要面对将来的不确定性降低。第三，经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段，此环节的成功与失败直接关系到企业的生存。房地产商在经营管理中，应该密切关注市场动态，把握需求，采用合理的定价和灵活的措施，降低或者避免因价格高低而带来的风险。

合理的资本成本。房地产企业在制定正确融资政策、确定融资的合理的资本结构及方法、确定融资渠道及还款计划后所要面对这一融资过程的监控，将可能发生的风险降到最低。

4.2 对投资风险的防范

4.2.1投资决策阶段的风险防范

首先，高度重视可行性研究。可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是不可缺少的一个必经阶段。由于房地产投资过程是复杂而广泛的过程，有太多确定风险因素，它会因为市场的饱和与成熟，而相应增添了房地产投资的风险。因此要通过科学的预测，找准项目的定位，选择合适的开发时机，适宜的投资项目类型和最佳的投资区位，来减少房地产投资开发所有的盲目性。

其次，加强市场调查研究和投资环境预测，寻求投资良机，选择最好的投资区位，对减少投资风险起着重要的作用就是投资区位的选择。选择投资区位时还要注重预测投资环境。建立市场监控信息制度，力争保持第一手资料的随时性和明确性，以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所产生的住宅产品滞销或价格减少的风险。

最后，对项目各开发方案要注重风险分析，还应对可能有的风险尽可能分析在项目实施各阶段，选择风险程度低、隐患少且可靠性好的开发方案。

4.2.2其他阶段的风险防范

第一，在土地得到前，必须对地块的社会属性、运用属性和自然属性进认真进行确认，来决定是否选择或者放弃对某一项目的开发。第二，项目的建设拥有着较大的不确定性。房地产企业可以通过加强安全意识，将事前控制和事中控制进行动态的结合，采用系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽早将开发项目完成，将建设周期缩短，将开发商所要面对将来的不确定性降低。第三，经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段，此环节的成功与失败直接关系到企业的生存。房地产商在经营管理中，应该密切关注市场动态，把握需求，采用合理的定价和灵活的措施，降低或者避免因价格高低而带来的风险。

4.3 对资金回收风险和收益分配风险的防范

第一，制定有效的销售战略。房地产企业资金否能快速回笼，在于房地产的开发是否可以顺利出租或者出售，全是由服务制度是否完善和房地产企业能否有效出租或销售战略来决定的。所以房地产企业必须在物业开发之时，就着手进行销售战略的制定；选择合适的销售机会，制定合理的租赁计划并挖掘更多销售渠道；运用各种市场推销手段和各种宣传媒介，充分宣传和推销自己的房地产产品。

第二，加强应收账款的管理。财务活动的重要环节是资金回收，应收账款是造成资金回收风险的重要方面，应收账款会加速现金流出。加速资金周转，并且提高资金使用率，使之在较短时间内走入良性循环的资金轨道，确保企业造血供血的功能，降低资金的回收风险。房地产企业也要建立合理科学的融资、投资和风险应对的管理机制，来确保企业造血供血功能。

第三，房地产企业要根据企业的投资融资战略和经营战略的需要来制定利润分配战略。房地产企业应制订长期的利润分配规划，利润分配以转增实收资本为主，减少分配现金。扩大资本规模，优化资本结构，减少企业风险，减少融资成本，提高企业盈利能力，有利于扩大生产规模强企业竞争能力。

5 结束语

因为我国房地产业开始晚、基础差、规模小、行业尚没有达到规范化，还有就是我国不完善的金融制度，让不少的房地产企业遭受着巨大的财务风险，关于如何防范房地产企业的财务风险的现实问题的解决也就变成了当务之急。在此文章中，深刻剖析了我国房地产企业出现财务风险的原因，并从筹资风险的防范、投资风险防范、资金回收风险以及收益分配风险防范的角度，提出了完善房地产企业财务风险的防范措施，并结合成都万科房地产有限公司的实际情况，分析成都万科房地产有限公司财务风险问题，为解决现在房地产企业面临的财务风险问题提供参考。

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[14] 张友棠著.财务预警系统管理研究[M].中国人民大学出版社,2014

[15] 郭仲伟编著.风险分析与决策[M].机械工业出版社,2011

致谢辞

首先，我要感谢我的论文指导席永宁老师，如果没有您的细心的指点，我也不可能在规定时间以内完成这篇论文。您的知识见解与学识，使我在学习论文写作期间受益匪浅，感触良多。

其次，我要感谢我的父母，关心并给予我学习的条件。若没有你们，我不可能在这大学里面深造。

最后，我还要感谢我在这大学里面所有教过我知识的老师和帮助过我的同学，如果没有你们，这校园时光必然是索然无味的。正因为有了你们，才让我的生活变得多姿多彩，让我在学习中成长。