一次性收取租金的会计与税务处理

实际操作中，企业在租赁合同或协议中约定，在租赁业务开始时一次性收取全部租金，或在租赁业务结束时一次性收取全部租金。现举例说明该情况下相关企业的会计和税务处理。

例：某企业把一台闲置的设备对外出租，租赁期限为2年，即2010年5月1日~2012年5月1日，每年租金为60000元，每月租金为5000元。

一、假如租赁合同或协议中约定，租赁业务开始时一次性收取全部租金，即2010年5月1日收取租金120000元。会计分录为：

借：银行存款 120000

贷：预收账款 120000

租期内每个月末结转租金收入时

借：预收账款 5000

贷：其他业务收入 5000

税务处理为：

1. 营业税。《营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，企业应就2010年5月1日收取的2年租金120000元，在2010年6月纳税申报时缴纳营业税6000元（120000×5%，城建税及教育费附加略，下同）。

2. 企业所得税。国家税务总局《关于贯彻落实公司所得税法若干税收疑问的告诉》（国税函[2010]79号）规则，公司供给固定资产、包装物或许其他有形资产的使用权获得的租金收入，应按买卖合同或协议规则的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。其间，若是买卖合同或协议中规则租借期限跨年度，且租金提早一次性付出的，依据《公司所得税法施行法令》第九条规则的收入与费用配比准则，出租人可对上述已承认的收入，在租借期内，分期均匀计入关联年度收入。出租方如为在中国境内设有组织场所且采纳据实申报交纳公司所得税的非居民公司，也按本条规则履行。从国税函[2010]79号文件的规则能够看出，纳税人租借事务跨年度且租金提早一次性收取的，能够依照合同约好的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成，也能够依照国税函[2010]79号文件的规则，即在租借期内，分期均匀计入关联年度收入。

（1）假如按照《企业所得税法实施条例》第十九条的规定处理，那么，企业在2010年6月申报纳税时，应当把取得的120000元租金收入申报缴纳企业所得税。

（2） 假定依照国税函[2010]79号文件的规则处置，即在租借期内，分期均匀计入关联年度收入，依据《公司所得税法施行法令》的规则，公司所得税分月或许分季度预缴，应当依照月度或许季度的实践赢利额预缴（假定该公司按月预缴公司所得税）。国家税务总局《关于填写公司所得税月（季）度预缴交税申报表有关疑问的告诉》（国税函[2008]635号）第一条规则，实践赢利额为按会计制度核算的赢利总额减除以前年度待补偿亏本以�安徽魉笆杖搿⒚馑笆杖牒蟮挠喽睢Ｒ虼耍 闷笠翟�2010年6月申报交税时，应当把120000元租金收入悉数申报交税。在2010年度公司所得税汇算清缴时，调减应交税所得额80000元（120000－5000×8）。在2011年和2012年公司所得税汇算清缴时，别离调增应交税所得额60000元（5000×12）和20000元（5000×4）

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二、假如租赁合同或协议中约定，在租赁业务结束时一次性收取全部租金。由于该企业在2011年出现资金运转困难，要求承租方提前支付全部租金。承租方在2011年5月1日支付全部租金120000元。会计分录为：

借：银行存款 120000

贷：其他业务收入 60000

预收账款 60000

税务处理为：

1. 营业税。根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，该企业应在2011年6月申报纳税时缴纳营业税6000元（120000×5%）。

2. 企业所得税。从国税函[2010]79号文件能够看出，租借期限跨年度且租金提早一次性付出的，可在租借期内，分期均匀计入关联年度收入的条件是在“买卖合同或协议中规则租金提早一次性付出”。因为该公司的租借合同或协议中约好在租借事务结束时一次性收取悉数租金，不符合国税函[2010]79号文件规则的条件。因而，该公司提早收取的悉数租金，公司所得税交税责任发生时间应为租借合同或协议中约好的付出租金日期，即2012年5月1日。公司有必要依照《公司所得税法施行法令》第一百二十八条和国税函[2008]635号文件

第一条的规则，先预缴公司所得税，然后在2011年度公司所得税汇算清缴时作调减120000元应交税所得额处置，在2012年度公司所得税清缴汇算时，调增应交税所得额120000元

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《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，租赁合同或协议中约定，在租赁业务结束时一次性支付全部租金，但中途出租方由于某种原因要求承租方提前全部支付租金，如果要按照国税函[2010]79号文件规定处理，应先变更原租赁合同或协议约定的支付租金日期，即把租金支付日期确定为2011年5月1日。即使这样，企业也应在2011年6月申报纳税时就120000元租金收入预缴企业所得税，然后在2011年度企业所得税汇算清缴时调减应纳税所得额20000元（120000－5000×20），在2012年度企业所得税汇算清缴时调增应纳税所得额20000元。

三、假如租赁合同或协议中约定，在租赁结束时一次性收取全部租金，但由于该企业在2011年出现资金运转困难，要求承租方提前支付2010年5月1日～2011年12月31日的租金。于是，承租方在2011年5月1日支付租金100000元。会计分录为：

借：银行存款 100000

其他业务收入 60000

预收账款 40000

税务处理为：

1. 营业税。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，该企业在2011年6月申报纳税时应缴纳营业税5000元（100000×5%）。2012年5月1日收到剩余的租金20000元时，企业应在2012年6月申报纳税时缴纳营业税1000元（20000×5%www.jsfp8.com）。

2. 企业所得税。由于提前支付一部分租金，不符合国税函[2010]79号文件规定的“租金提前一次性支付”的情形。因此，该企业提前收取的租金不能按照国税函[2010]79号文件规定处理，只能按照《企业所得税法实施条例》第十九条的规定处理，即先预缴企业所得税，然后在2011年度企业所得税汇算清缴时作调减100000元应纳税所得额处理。2012年5月1日收到剩余的租金20000元时，应于2012年6月申报纳税时预缴企业所得税，在2012年度企业所得税汇算清缴时调增应纳税所得额100000元。