2010年11月西安市房地产市场动态

2010年11月西安市房地产市场动态

目 录

一、最新政策法规 二、11月西安楼市动态 （一）西安市商品房销售数据 （二）11月新发售项目状况

（三）周边主要竞争对手11月销售态势 （四）楼市营销活动

（五）周边竞争对手特征总结及分析

深圳市互动双赢市场营销策划有限公司

2010年12月11日

一、 最近政策法规

新“国十条”从颁布起至10 月8 日，已经陆续有10 个城市发布了政策执行细则，在“限购”与“听贷”上做出详细规定，汇总如下： 10大城市的住宅限购令

国家多部委：贷款税收控购房

9 月30 日，财政部、住建部、央行等多个国家部委更为严厉的调控政策出台：贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上。此次多个部委的合作发力与新“国十条”相比，多项调控政策扩至全国范畴。具体内容包括： 全国范围停发三套房贷

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。而在“国十条”中，上述政策则限定于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”。同时，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，文件要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1 倍的规定。另外，各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止

用于购买住房。

【地方政策】

北京：一年以上住房公积金贷款明年涨利息 天津：启用新预定协议 一套商品房预定不得超3次 广州：今后购买商品住房 需要提供婚姻情况证明 杭州：降廉租房门槛月人均收入低于1100 元可申请 南京：经适房价格不得超过商品房的60％ 成都：保障性住房成都暂不预征土地增值税

哈尔滨：出新规限建小产权房 禁以集体建房名义开发 郑州：公积金贷款首付比提高10%

西安：多家银行第三套房停贷 认定情况有四种

据悉，9 月上旬西安多家银行已停止第三套房贷。四种情况将被认定为第三套房贷：

第一种：个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款将被认定为第三套房贷。

第二种：个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为第三套房贷。

第三种：夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款将被视为第三套房贷。

第四种：夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房贷。 点评：

政策指向都在于打压房价。封死“投资”路，连“刚需”也被纳入调整对象。用信贷与税收政策控制需求量，以市场整顿、加大民生住房投资来保证市场供应量。希望通过调整供需平衡为目的达到市场稳定发展。不论本年的二次调控在全

国范围见效多大，西安本地市场一定也会受到影响。虽然历次调控在本地都有一定的滞后性与效力削弱，但对本地开发商与行业相关机构也都是一次考验，早早做好心理准备，提前制定应对策略迫在眉睫。 二、11月西安市楼市动态 （一）西安市商品房销售数据

11月西安楼市交易续涨10.97%创年度新高

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：11月份西安市商品房成交面积172万平方米，再创2010年以来月度销售量新高，环比10月上涨10.97%，同比上年同期增长12.48%。从3季度开始西安楼市成交量逐步回暖，而房价在数次调控中并未应声而降，反现持续增长之势，推动了购房者入市的速度；此外尤其在11月份关于CPI 上涨的信息引发多数市民对货币贬值预期加剧的心理影响，在房价下降无望，而货币贬值预期加剧的双重因素挤压下，部分购房者则为了财产的保值和增值更加急迫的入场，11月西安楼市呈现了一定程度的“恐慌性”购房。

11月西安住宅均价6504元/平方米 环比回落0.58%

西安房地产信息网数据研究中心对月度数据统计显示，11月西安市普通住宅成交价格为6504元/平方米，环比下滑0.58%，在房价高位运行的情势下，11月份高端住宅项目成交量回落明显，而中低价位房源更受市场追捧，从交易结构上拉低了11月份的房价水平。但西安房地产信息网数据研究中心从市场各楼盘的对外售价政策走向来看，尽管多盘“优惠打折”现象再现高涨，但众多楼盘普遍采取的方式为提高售价后再进行打折促销的推出，“明降暗升”为11月楼盘市场的普遍特征，根据西安房地产信息网数据研究中心对11月最后一周即47周全市在售住宅报价统计来看，达到6873元/平方米，较46周增长2.26%，但随着政策调控的进一步深入，西安房价仍将表现为相对走稳的态势，但整体回落的可能相对较小。

市场供应继续放量 来年回落可能较大

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：11月份西安商品房新批预售面积为129.06万平方米，环比上月上涨34.03%，同比上年11月下滑33.54%。目前中央为控制通胀采取的加息等政策，对开发商的资金链形成了直接压力，在此背景下，开发商加大推盘促销力度以尽快回款，使得11月商品房新批预售面积环比出现较大涨幅，预计这种趋势仍将延续至12月份，但预计随着资金压力的进一步加剧，开发商的开发力度或将有所放缓。 12月商品房交易量预计仍将再创新高

从目前实施的货币政策来看，今年以来央行已四次提高存款准备金率，同时10 月19 日进行近三年来的首次加息，标志着货币政策的明显紧缩，从宏观上遏制了资金的流入，有利于缓解楼市高涨的势头，但因通货膨胀而购房的现象短期内仍将升温，预计12月份西安商品房交易量仍将有所放量。

（二）西安市主要在售项目销售状况 1、新盘亮相

（三）周边主要竞争对手11月销售态势 1、海璟国际

位 置：文景路与凤城二路十字交汇处东南侧 开 发 商：西安海荣房地产集团有限公司 占地面积：53368平方米 建筑面积：320000平方米

建筑形式：栋30层公寓、1栋28层公寓、1栋办公写字间、4栋32层住宅及2栋33层住宅楼

户型配比：

舒适型2居，注重房间功能性及 景观效果

紧凑型3居，空间利用率高

小结：海璟国际供应主力产品为高层，以舒适型2居、3居为主，产品注重景观效果，目前已推房源公寓基本售罄，剩余以2房居多。 2、台北湾

位 置：北二环与明光路交汇处东北角 开 发 商：西安海荣房地产集团有限公司 占地面积：200000平方米 建筑面积：923050平方米 建筑形式：15栋高层，33层高 户型结构：

户型南北双阳台，

空间布局合理，便于应用

小结：产品供应类型丰富，满足多元客户需求；各类户型面积段分布宽广，力求对各类客群的最大化覆盖率；较低的成交价是本案热销的关键，是周边低价产品的代表。

3、公园壹号

位 置：城北未央路龙首村十字东南角 开 发 商：陕西荣民房地产集团有限公司 占地面积:66700平方米 建筑面积:420000平方米

销售价格：毛坯均价8300元/㎡, 精装均价9300元/㎡

建筑形式：一期开发5#、6#、7#、8#、9#，其中5#、6#为板式高层，5#32层，6#31层；7#-9#为33层的点式高层，一期主力户型户型面积80-150平方米。公寓户型面积40-70平方米，公寓为项目的二期开发。

小结：宫园壹号•荣寓，38-86㎡国际精装酒店式私产公寓，位于龙首村十字黄金角位置、全石材外立面、7部三菱高速电梯、3.15米层高、五星级酒店大堂、邻近地铁二号线，周边生活配套设施完善。

（四）楼市营销活动 城市星钻

活动时间：10 月14日起 活动主题：优惠活动 活动内容：1. 交2 万抵4 万； 2. 两房劲减10000，三房劲减30000； 3. 一次性付款98 折，按揭付款99 折； 4. 买房即送1 年车位使用权； 5. 认购当天签约，再送98 折上折。 御锦城

活动时间：10 月16日

活动主题：第二届滨河路全民生态跑

活动内容：跑步路线起点御锦城长乐路接待中心，终点御锦城销售中心。参赛人员均送比赛用T 恤一件，一等奖（1 名）：价值3000 元五环购物卡一张，二等奖（2 名）：价值2000元五环购物卡一张；三等奖（3 名）：价值1000 元五环购物卡一张。所有参与人员跑完全程均有机会抽取幸运大奖，奖品为： 一等奖1 名，奖金5000 元； 二等奖2 名：奖金2000 元； 三等奖30 名：奖金500元。 恒大城

活动主题：优惠活动

活动内容：1. 本周认购特惠85折； 2. 老业主介绍，新业主额外99 折； 3. 业主介绍购房获赠高达4000元购物卡； 4. 非业主介绍新业主购房即赠500 元购物卡； 5. 一次性付款97 折； 6. 按期签约额外99折。

MAX 未来

活动时间：10 月15日起 活动主题：优惠活动

活动内容：1.10 月16 日-17 日成交送4999元敬老旅游基金； 2.12 月25日前成交，帕萨特（使用权）圣诞幸运抽奖。

天朗·大兴郡

活动时间：10 月15日起 活动主题：优惠活动

活动内容：1. 客户认购时交10000 元定金，签约时可抵20000 元房款； 2. 一次性付款享受97 折优惠，按揭付款首付50%以上享受98 折优惠，按揭首付50%

一下享受99折优惠；

3. 天朗旗下老业主重复购买额外优惠5000 元/套，天朗老业主介绍新客户成交，新业

主优惠1000元/套，老业主获赠1000 元购物卡；

4. 凭此报广、教师证、亚特健身会员卡、田亮阳光会员卡、民生百货会员卡、金花会

员卡、金鹰会员卡、百盛会员卡、开元会员卡购房享额外优惠。 紫薇地产 活动一

活动时间：10月23日 活动主题：环保活动

活动内容：10 月23日在秦岭牛背梁自然保护区进行捡拾垃圾活动。 活动二

活动时间：11月7日 活动主题：低碳出行

活动内容：11月7日“紫薇·风尚”开盘周年，紫薇会联合环保部门，在世园会

主场会址举行“共

建低碳城市”公益活动。活动有：“绿箱子”捐赠仪式、紫薇会员单车（低碳）游世

园、《西安市民低碳生活手册》发放。 活动三

活动时间：10月-11月 活动主题：梦想接力

活动内容：“紫薇阳光雨露工程”、“四点半课堂”走进陕北陕南三秦大地开展支教行动。 活动四

活动时间：10月30日

活动主题：“紫薇会杯”高尔夫邀请赛

活动内容：紫薇业主、客户组队与紫薇会品牌联盟竞技队同场竞技，公园时光队、紫薇山庄队、永和坊队与世纪金花、西安国际高尔夫俱乐部及中国移动全球通VIP 高尔夫俱乐部在

西安国际高尔夫俱乐部共决大奖。 富力城

活动时间：10 月21日起 活动主题：乐享天伦计划

活动内容：1. “惠之优”购房即减5000元； 2. “康之享”到场即送健康礼盒，享受免费体检；

3. “全家乐活”大抽奖，即购即抽，可获万元全家保健套餐礼品。 高新·海棠别馆 活动时间：10 月22日起 活动主题：房展节优惠活动 活动内容：1. 购房即享96 折优惠； 2. 购房即赠装修基金，最高18800 元； 3. 购房即送半年停车费。

金地·湖城大境 活动时间：10 月28日起 活动主题：优惠活动

活动内容：1. 每日现场成交即抽取万元购房礼券；

2.10月30日，知名主持人，西安最潮DJ ，大型精彩节目，金地“金牌业主”颁奖盛

典，万元回馈豪礼当晚揭晓；

3. 到访就有机会抽取海信冰箱、滚筒洗衣机、苹果IPAD 、施华洛世奇水晶等礼品。

逸翠·尚府

活动时间：10 月30日 活动主题：梦幻万圣魅丽盛典

活动内容：10月30 日18:00-21:00，香港小姐周家蔚到销售中心献艺，与客户共度“梦幻万圣魅

丽盛典”，现场有摊位游戏、魔术表演、情景沙画、幸运抽奖等活动。

伊顿公馆

活动时间：10 月31日 活动主题：VIP 品鉴会

活动内容：在香格里拉酒店举行VIP 客户品鉴会。

（五）周边竞争对手特征总结及分析 1、区域竞品产品配套情况分析

2、区域竞品产品精装修、物业分析

3、区域竞品社区配套情况

竞争区域内的在售项目均相对较为高端，对于项目自身的配套设施也较为重视，部分项目为业主配备有超市、休闲会所，如台北湾；

还有部分项目规划有部分独立商业，商业形式相对灵活，如海璟国际、MAX 未来、台北湾等。

4、区域竞品近期促销政策分析

区域竞品分析小结：

目前区域内竞品大部分为较为成熟的老项目，新增项目较少，与星舍产品市场定位不同，区域核心供应产品为中大户型的两房、三房； 从销售情况来看，10月以来各项目销售情况均有所好转，主要是由于大多项目推出了促销政策，刺激了市场；

从销售价格来看，2010年整体市场价格程平稳上升趋势，由于市场竞争激烈新入市的项目都选择了低价入市的谨慎策略。

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