浅析"一房二卖"纠纷中继续履行与损害赔偿的裁判要旨
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
浅析“一房二卖”纠纷中继续履行与损害赔偿的裁判要旨
作者：倪佳丽
来源：《法制与社会》2013年第35期
摘 要 文章从“一房二卖”纠纷入手，分析当前我国法律制度下，此类纠纷中裁判何种情形下买卖合同需继续履行，何种情形该解除合同，并对法官在处理“一房二卖”纠纷中提供若干建议。
关键词 一房二卖 继续履行 解除合同 损害赔偿
作者简介：倪佳丽，湖州市南浔区人民法院，法学，本科学历，研究方向：民商法。 中图分类号：D923.2文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）12-128-02
德国学者霍恩说：“在各种交换性质的行为中，买卖是最重要的一种。”而近几年来，我国房地产市场发展迅速，房屋买卖合同其标的大、手续繁琐，房屋买卖合同纠纷在各类买卖合同纠纷中由于案情复杂、类型多样而凸显出来。一方面，国家为了限制房价的过快增长，亦采取了很过政策控制房价的飞速增长，另一方面，房产二手市场也是异常火热，这多方面的因素使得房屋买卖合同类纠纷遇到的法律问题层出不穷。本文将简要分析“一房二卖”纠纷中继续履行与损害赔偿的裁判要旨。
一、合同继续履行与损害赔偿的定义
当事人对合同案件产生的纠纷，首先要要解决的问题是裁判合同继续履行还是解除合同。我国合同法对不适用“继续履行”的情形作了三种规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。从该条文得知，我国合同法规定，对于金钱债务，所有的金钱债务都是可以继续履行的。也就是说，继续履行的适用必须具备四种条件：（1）继续履行必须可能；（2）继续履行履行存在必要；（3）债务标的适于强制履行；债权人在合理的期限内请求继续履行。对大陆法分析，我们可以看出。继续履行与损害赔偿都为违约的救济制度。我国《合同法》对损害赔偿的规定如下：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就是说，法院在裁判合同继续履行的同时，亦可以判令违约方赔偿损失。两种救济方式可以并用。