登记依据的法律行为撤销是否必然撤销登记
案例
娄某与某信用社协商以其房屋（证号为20010001）抵偿贷款并签订了房屋抵偿转让协议，双方办理了房屋所有权转移登记，信用社取得了房屋所有权证（证号为20060002）。袁某竞拍购得该房产并办理了房屋所有权证（证号20070003）,后又将上述房屋回转给信用社，并办理了过户手续，信用社又取得上述房屋所有权（证号为20080004）。娄某的妻子孙某向区人民法院提起诉讼，以娄某未经其同意擅自处分婚内共有财产为由，诉请人民法院判令信用社和娄某订立的房产抵偿转让协议无效。一审人民法院均判决上述房屋抵偿借款协议无效。孙某、娄某以此为由向区人民法院提起行政诉讼，请求撤销20080004号房屋所有权证，恢复20010001号证的登记。区人民法院认为，娄某与信用社签订的抵偿转让协议已撤销，20060002号房屋所有权证因主要证据不足，应撤销；袁某的行为，均是基于娄某将房产抵偿给信用社后发生的连续转让行为，都属无效行为。故判决撤销20080004号房屋所有权证。信用社不服，提起上诉。
疑惑
1
不动产转让协议无效是否必然导致以此为基础的登记行为被撤销？
2
不动产转让协议无效但无法撤销登记行为时，权利人如何维护权益？
问题解惑
当事人之间不动产物权转让行为是不动产登记的前提和基础，当不动产登记据以存在的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除后，不动产登记行为将因没有依据而面临被撤销或作出相应变动的结果。但是，也有例外，那就是已登记的不动产已发生转移，受让人善意取得。《物权法》第106条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记已经交付给受让人。《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第15条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。因此，主张非善意的对方当事人应当就受让人受让不动产时存在明知或因重大过失而未知转让人无处分权的主观恶意，承担举证责任。
本案中，根据《物权法》第106条规定，信用社取得房产所有权后，又通过拍卖方式转让给袁某，袁某办理了20070003号房屋所有权证，属于善意取得。2008年信用社取得的20080004号房屋所有权证因受让袁某不动产而从20070003号房屋所有权证演变而来；登记机构基于袁某与信用社转让房产而为信用合作社颁发20080004号房屋所有权证的行政行为事实清楚，程序合法，并无不当。本次转移登记与2006年基于娄某与信用社转让协议而办理房屋转移登记颁发20060002号产权证的行为无直接关系。虽然诉争房产经过两次转移后又回到信用社名下，但是，孙某因娄某无权处分而追回不动产物权的途径因袁某的善意取得环节而阻断，其诉请人民法院撤销登记机构为信用社颁发的20080002号房屋所有权证没有法律依据。至于娄某原来因擅自处分属于夫妻共有的房产，对孙某带来的损害可依照《物权法》第106条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定另行主张权利。因此，本案再审法院判决，维持登记机构颁发第20080004号房屋所有权证的行政行为。
作者单位：国土资源部不动产登记中心
《中国不动产》2017年第10期
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