房地产户型分析与设计原则

2014-04-28

好户型，朝向好是关键

人们在购房时，户型朝向必是人们考察的重点问题之一。房屋朝向好是中国人置业中的传统理念，一般以南北为正，东西为偏。良好的朝向可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室内，从而改善住宅的室内环境，对居住者的身心健康非常有利。同时朝向直接影响着住宅的通风质量。住宅的通风是满足人对空气流动基本要求的要件。居室里要能保证当开启门窗时，可以使居室内外空气顺利流通，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。这样要求住宅最好占据住宅楼的两个朝向。虽然现代家庭生活一般都使用空调、暖气等调节内部生活环境，不大依赖外部气候，但长期封闭的生活会极大的影响到人的健康。同时良好的通风还能迅速的排除居室里的异味。在人们选房时，物业的朝向是人们重要考察的一项。朝向是否合理直接影响到以后的居住，直接影响到生活中可以享受到的空气和阳光。

房屋朝向，优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西

南向房屋在价格上要比北向的同类房屋价格要高，但对于人们来说，房屋能够坐北朝南仍然是梦寐以求的。为什么？归根到底，南北向的房屋是与北方的气候特点相适应的。首先，朝南的房屋可以保持充足的阳光，在冬天阳光也一样能照射到同样的深处，令人有明亮温暖的感觉，而夏季阳光直射，屋内则受不到强烈日光的照射；其次房屋可以保持良好的通风，保证室内的清新和干燥。

除了正南方向之外，其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北和西。一般来说一天之内室内能够接受2-3小时的阳光射入时间就己经足够了，如果能够接受一两个小时的日照时间，那么对消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动就会有所帮助。虽然北向和西向的房屋接受日照的时间比较少，但是只要有一段时间可以接受日照就会改善室内的居住环境。

房屋内部空间，客厅卧室朝向最重要

除了对整个房屋的朝向比较关注之，室内房间布局的朝向也是非常重要的。购房者在看房时也要对房间的客厅、卧室、厨房等各个布局进行细致的观察。

首先是客厅的朝向，客厅是一套住宅中使用率最高，使用人数最多的房间，它的空间使用质量尤为重要。客厅的朝向仍然是以南向为最佳方向，客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。

其次是卧室的朝向。对于一居室的小户型，其卧室的朝向自然是与房子朝向保侍一致，以南向为最佳朝向。如果卧室有二、三间，其朝向就会有所不同，而且在大多数情况下是有好有差，此时购房应以主卧室朝向或多数卧室朝向为评判标准。卧室以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么房间就会经历一整天的照射，室内温度就会很高。卧室朝向为东南、东、东北也可。最好不要选朝西卧室。如果是两居室或三居室，有一间卧室朝向北方尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，室内温度会比较低。

再次是厨房和卫生间的朝向。卫生间一般比较潮湿，易滋生病菌，因此要保侍采光、通风、最好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最需要与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风很难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或是排气扇向外排气。由于北方有风的天气比较多，尤其是在冬季，西北风压太大引起油烟的的“倒灌”或是风将油烟引入其他房间，厨房最好不要选择北向。

由些可以看出，房屋朝向对于房价和人们的生活非常大的影响，因此购房者不能忽视任何一个和自己的切身利益相关的购房指标。

建筑物朝向对冬季太阳辐射得热量、空气渗透热量和夏季通风降温都有影响。在其他条件相同的情况下，东西向板式多层住宅建筑的传热耗热量要比南北向高5%左右，空调能耗或遮阳成本将增大很多。从有利于节能出发，新标准要求建筑物总平面布置和设计应有利于冬季日照、夏季自然通风，其朝向宜采用南北或接近南北向，主要房间宜避免夏季东、西向日晒。

第一种，终日不见阳光的户型。且不说这样的户型采光性如何，单考虑我们花了一辈子的积蓄买的房子，却是一间暗室，住进来以后无法享受到阳光的温暖，这样的落差实在是有些大。第二种，户型狭长过道多。此类户型的共同特点是能够真正使用的空间很少，室内面积大多浪费在过道空间上。这种户型实际住起来十分不方便，过多的走道既不能摆放物品又没有什么实际使用价值，相当于在交了公摊面积的钱以后自己还要多浪费一笔房款在这上面。

五大设计原则，好户型的宏观标准

什么是好户型？也许每个购房者心目中都有自己的一杆秤，但是归纳起来，好户型应该遵循四大设计原则。

1、舒适：房子作为人们的安身之所，最主要的就是要居住舒适，一般好户型至少能够实现八大功能，即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台，只有这些功能具备了，并且功能区划分合理，面积大小适宜，才能给人一个更有规律、更舒适的居住空间。为了达到舒适的居住效果，要保证各大功能区间的良好联系，要既独立又有私密性。例如，朝向客厅开的房门就不能太多，否则会打破卧室等的私密性，也会显得客厅拥挤。

2、节能：现在越来越多的房地产开发商都在打“节能”的口号，购房者也越来越关注房子的节能情况。节能反应在户型上，主要就是节省能源和建材等的使用，房子的通风和采光就是主要考虑的问题，比如夏天能利用风降温，冬天能用太阳能保暖等。开发商喜欢以“飘窗”作为户型的卖点，但据本刊了解，从节能的角度出发，居住建筑不宜设置凸窗(飘窗)。窗墙面积比影响建筑能耗显著，同样，当门窗气密性较差时，室外风力变化将会对室温产生较大影响。新修订的《天津市居住建筑节能设计标准》中对门窗的面积气密性提出了严格的要求：外窗的可开启面积，不宜小于所在房间地面面积的1／15，北向卧室、起居室不宜设置外飘窗。门窗框与墙体之间的缝隙应采用发泡聚氨酯高效保温材料填实，周边缝隙内外两侧应用中性的建筑胶密封，严禁采用普通水泥砂浆填堵。此外，为增强居住建筑的隔热性能，改善夏季室内热环境，低层建筑将采用绿化遮阳。多层、中高层和高层建筑，其主要居住空间的东、西向外窗应设置活动外遮阳设施或其它遮阳措施。

3、合理：现在许多项目的广告在宣传户型的时候都是“方正合理”、“南北通透”“干湿分离”等广告语，如果购房者自己没有一个很好的衡量尺度的话，很容易就被广告所迷惑。合理的户型，首先必须能方便家具的摆放，尽量不要选择那种多边多角的“钻石房”，会给人一种空间拥挤的感觉，而且容易造成空间浪费；其次，如果客餐厅相连的话，最好有大玻璃窗与开放式阳台或者露台呼应；卫生间也应该保证良好的通风，因为那里是细菌滋生的空间，从健康考虑来看，其通透性也是必要的。合理的户型应该尽可能多房间朝向南面，以确保良好的光照。

4、安全：居住的安全性是从生理和心理两方面来说的，生理安全体现在结构的安全、防盗、防火上等一些能抗御自然灾害等基本的安全性能；同时这种安全性还要求有一定的私密性，对外对内都要有一个体现业主私人空间的功能；心理的安全性主要体现在防止视线干扰和噪音的干扰上。符合户型安全性的要求，不仅要有科学合理的建筑结构设计，良好的工程质量保证也是必不可少的，这就要借助一些新的建筑材料良好的防火、隔音效果的装饰材料等。

5、灵活：从建筑设计的角度讲，灵活性是每个设计师应该遵循的一个重要原则，体现到购房者的使用上，就是能够根据自身的情况，进行灵活的适当改造（在不影响房屋质量的前提下），如起居厅和阳台之间设计非承重墙，业主可根据需要打掉改变空间格局。

五大设计原则，好户型的宏观标准

什么是好户型？也许每个购房者心目中都有自己的一杆秤，但是归纳起来，好户型应该遵循四大设计原则。

1、舒适：房子作为人们的安身之所，最主要的就是要居住舒适，一般好户型至少能够实现八大功能，即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台，只有这些功能具备了，并且功能区划分合理，面积大小适宜，才能给人一个更有规律、更舒适的居住空间。为了达到舒适的居住效果，要保证各大功能区间的良好联系，要既独立又有私密性。例如，朝向客厅开的房门就不能太多，否则会打破卧室等的私密性，也会显得客厅拥挤。

2、节能：现在越来越多的房地产开发商都在打“节能”的口号，购房者也越来越关注房子的节能情况。节能反应在户型上，主要就是节省能源和建材等的使用，房子的通风和采光就是主要考虑的问题，比如夏天能利用风降温，冬天能用太阳能保暖等。开发商喜欢以“飘窗”作为户型的卖点，但据本刊了解，从节能的角度出发，居住建筑不宜设置凸窗(飘窗)。窗墙面积比影响建筑能耗显著，同样，当门窗气密性较差时，室外风力变化将会对室温产生较大影响。新修订的《天津市居住建筑节能设计标准》中对门窗的面积气密性提出了严格的要求：外窗的可开启面积，不宜小于所在房间地面面积的1／15，北向卧室、起居室不宜设置外飘窗。门窗框与墙体之间的缝隙应采用发泡聚氨酯高效保温材料填实，周边缝隙内外两侧应用中性的建筑胶密封，严禁采用普通水泥砂浆填堵。此外，为增强居住建筑的隔热性能，改善夏季室内热环境，低层建筑将采用绿化遮阳。多层、中高层和高层建筑，其主要居住空间的东、西向外窗应设置活动外遮阳设施或其它遮阳措施。

3、合理：现在许多项目的广告在宣传户型的时候都是“方正合理”、“南北通透”“干湿分离”等广告语，如果购房者自己没有一个很好的衡量尺度的话，很容易就被广告所迷惑。合理的户型，首先必须能方便家具的摆放，尽量不要选择那种多边多角的“钻石房”，会给人一种空间拥挤的感觉，而且容易造成空间浪费；其次，如果客餐厅相连的话，最好有大玻璃窗与开放式阳台或者露台呼应；卫生间也应该保证良好的通风，因为那里是细菌滋生的空间，从健康考虑来看，其通透性也是必要的。合理的户型应该尽可能多房间朝向南面，以确保良好的光照。

4、安全：居住的安全性是从生理和心理两方面来说的，生理安全体现在结构的安全、防盗、防火上等一些能抗御自然灾害等基本的安全性能；同时这种安全性还要求有一定的私密性，对外对内都要有一个体现业主私人空间的功能；心理的安全性主要体现在防止视线干扰和噪音的干扰上。符合户型安全性的要求，不仅要有科学合理的建筑结构设计，良好的工程质量保证也是必不可少的，这就要借助一些新的建筑材料良好的防火、隔音效果的装饰材料等。

5、灵活：从建筑设计的角度讲，灵活性是每个设计师应该遵循的一个重要原则，体现到购房者的使用上，就是能够根据自身的情况，进行灵活的适当改造（在不影响房屋质量的前提下），如起居厅和阳台之间设计非承重墙，业主可根据需要打掉改变空间格局。

好户型的空间设计阅读次数：60 发布日期：2007-11-817:35:22文章来源：易找房

消费者在选购房屋时，应从多个方面综合考虑。其中户型是衡量房屋优劣的较重要因素。（文中涉及的户型及空间，以平层为标准。）消费者居住的不仅仅是一套几室几厅的住房，交通便利性、配套设施完善性、小区的环境景观甚至物业好坏都与住户的生活息息相关。户型设计确实只是置业选择的一个因素，但不可否认，它是其中至关重要的环节。

（一）完美的户型由消费者决定

作为一种在市场上待价而沽的商品，户型好坏是由消费者决定的。世界上没有最完美的户型，只有适合于某类特殊消费人群的完美户型。通过长期的市场调研和销售回馈，消费者评价户型最重要的因素依次为：

1、布局（包括大方面的规划布局和户型具体设计的功能布局）

2、朝向和楼层数

3、通风和采光

4、设备和建筑材料

5、有效面积使用系数，即得房率

6、精装修和可改造性

7、美观原则

8、风水

根据消费者在选房时对户型的需要，以当前北方销售市场中占较大比例的110－140平方米平层住宅为例，介绍和分析户型设计的一些问题。

（二）户型设计的五个原则

户型设计从广义上来讲，是确定一个楼盘主力户型面积和形式，并设定各类户型产品构成比例的过程。一般情况下，户型设计的广义更接近于销售策略的制定，是针对开发商而言的。从狭义上说，即是具体方案的具体设计。如户型是平层、错层还是复式；功能分区是否明确，交通流线是否合理等。

作为建筑设计的部分，户型设计除了遵守建筑设计三原则（实用、经济、美观）之外，还有自己的特殊要求，具有五大设计原则，即：实用性（发挥每寸面积的功用）安全性、（私密性，建筑上的安全）经济性（单位面积费用成本少）灵活性、（指空间可以改造，如起居厅和阳台之间设计非承重墙，业主可根据需要打掉改变空间格局。）艺术性。（空间美观，如有的空间不能做成一头大一头小的棺材形；艺术性还指各空间过渡要自然，不能强行拐。）

以上五点是评价户型优劣的通则，贯穿于地产开发、销售、使用的全过程。

（三）户型七大空间

户型是依托于空间存在的。不论设计师要满足多少设计原则、消费者提出多少限制因素，最终都是通过空间进行体现和表达的。因此，可以理解为：将空间进行合理分区、组织好各个空间的交通流线，使之符合设计的五个原则，即是一个好户型。

一个110－140平方米的好户型理应包括七个功能空间：

1．玄关

2．起居室

3．餐厅

4．卧室

5．厨房

6．卫生间

7．阳台和储藏空间

这七个空间满足了一般家庭休息、餐饮、会客、娱乐等多种要求。在分区上基本可实现动静分区、干湿分区、脏净分区，在更大面积下还可实现主仆分区、商住分区等。

下面具体讲述如何区分各功能空间优劣：

1．玄关

玄关是消费者选择户型时常常忽略的一个空间，而实际上，玄关的设置是十分必要的。很多人将玄关理解为一个纯过渡空间，可以增强住宅的私密性，其实它的实用性更强。玄关为使用者出入家门时换鞋、更衣、临时搁物提供了方便，又可避免开门见厅的尴尬。同时，有效利用装修手段，如压低吊顶、铺地材质的限定、灯光的变化等，达到先收后放、欲扬先抑的戏剧效果，丰富空间变化。为满足玄关的使用要求，必须有一净宽不小于1米的面用来放置柜子，净深不小于1.2米的空间放置鞋凳，同时不能破坏厅的完整性。

2．起居厅

起居厅长久以来一直占据户型设计的重要地位，同时也是家庭活动的核心空间。好的设计应尽量保证厅的完整性，不要朝向厅开过多的门，尤其是卫生间的门；起居厅要保证至少3.9米长的影视墙面，用来放置电视、柜子和其他装饰物；一般起居厅进深不宜小于3.9米，面宽应控制在3.9－4.8米，过小难以放置合适的沙发，过大影响电视的观看距离，若不循常规装修，如SOHO，可另行布置。

随着消费市场的不断细分和客户年轻化的特征，起居厅交友和娱乐的功能被弱化，部分功能被转移到卧室中去，因此厅的面积有减小的趋势。

3．餐厅

餐厅是居家生活的重要组成部分，它的采光和观景要求是比较重要的因素，大餐厅的概念被广泛接受。餐厅与厨房应当联系方便，最好能格而不断；与起居厅分开设置最好，当然可以进行装修划分，不用硬性隔断，如起居在南，餐厅在北，既可起到扩大空间的作用又可南北通透，通风采光均有利；如能单独设置早餐厅，可与观景阳台结合。

4．卧室

卧室，尤其是主卧室是当前户型设计的重点。卧室是住宅中最私密的空间，应尽量远离入户玄关和起居厅，实现动静分区；一般主卧室的面宽宜控制在3.6－4.5，进深不宜小于3.9米，儿童卧面宽可做到3－3.3米；主卧室最好朝南，设有独立卫生间、步入式衣帽间、化妆间等辅助功能，次卧室应临近公共卫生间；主卧、父母卧与儿童卧房门尽量不对开，避免交叉干扰，以设置缓冲的走道或玄关为宜。（当然，140平米的户型也可做出书房、佣人间等，在这里将之作为卧室考虑。）

5．厨房

厨房是重要的辅助空间，随着消费群体对生活质量要求的进一步提升和家电器具的日益普及，厨房面积有增大的趋势。首先，厨房的位置应接近入口，避免流线穿厅和油烟、噪音对卧室的影响；厨房宜有直接通风采光，净面积最小应达到5平米，操作台净宽0.6米，且满足至少一长面度大于等于2米；操作台布置依次为“一”字型、“L”型、“U”型，“U”型最为好用；厨房与餐厅相邻的一面以隔断墙为宜，这样可增大装修灵活性，如将餐厨隔断设为玻璃推拉门，一方面方便主妇与家人的沟通，另方面可在平时打开，使空间看起来更大；厨房最好带有一个生活阳台放置杂物，在北方尤其重要，冬天的阳台差不多是第二台冰箱；若面积够大，可考虑设置西厨。

6．卫生间

卫生间的设计以经济节约为条件，同时应考虑良好的通风和采光。在选择户型时应注意以下几点：卫生间不是越大越好，合理布局的卫生间很重要，因为一般的住宅设计都没有采用同层后排水的技术，想进行管线改造是比较困难的，宾馆卫生间是最节省的布局方式；卫生间开门位置、开门大小和开门朝向均很重要，尤其注意卫生间不要对厅开门；在设计中考虑干湿分区（即外面为洗手盆，里面为洁具和洗浴，可提高卫生间的使用效率）和设置洗衣机位为宜；注意卫生间的管道布置和施工质量，及与卧室之间墙的隔音效果。

7．阳台和储藏空间

阳台是生活品质提升的一个表现，120平米的户型至少要做到双阳台，如能做到观景阳台、生活阳台、杂物阳台分离更好。通常观景阳台与起居厅相连，采用大面积玻璃窗，两者之间以隔断墙为宜，为今后打通为一个大空间留有余地；生活阳台在设计中应考虑水管、地漏、插座等，可放置洗衣机、晾晒衣物或扩大为卧室观景阳台；杂物阳台与餐厅相连，作为储藏空间使用。

单独的储藏空间也是必要的，可放置很多生活杂物，如家电包装盒、暂用家具、箱包等。为保证居家的整洁清新，储藏空间比不可少。

消费者在购房时，应理性的从以上七个空间来把握户型，减少广告对购买行为的迷惑，选出实际适合自身的户型来。