公式解析丨营业额及租金测算的9种方式,全在这儿了!
商业地产运营营业额及测算公式计算方式
营业额测算有哪四大角度？其中涉及到哪些公式？测算方法是怎样的？租金测算可以通过哪些途径实现？各业态的基本承租水平是怎样的？来吧，都在这里。
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营业额测算的4大角度” 营业额，是指为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业额的测算一般有四个角度：
①以“产品单价”为依托的测算
营业额=产品平均单价*销售数量
② 以“客单价”为依托的测算方法
营业额 =平均交易单价（即客单价）*交易次数
③如果可获知对方营业税额度，亦可推算出营业额
④ 上市公司可通过年度财报查询相关门店营业额
业态不同，营业额测算的方法不同，难度不同
1、餐饮、影院、娱乐等固定座位数量的业态营业额测算方法相对较为简便
年营业额=月营业额*12
月营业额=日营业额*30
日营业额=座位数*每日轮转数*客单价*上座率
*客单价获得较难，可通过调研的方式或经验来判断
2、影院票房测算
年票房=月票房*12
月票房=每日放映场次*上座率*平均票价*座位数*30
上座率=估算人流/放映场次/座位数
估算人流：需现场调研，选定样本分时段进行调研；
上座率开始较低，最高不超过35%；
目前每日影院放映场次在5.6-6之间。
3、针对百货、超市、购物中心等大型卖场
除了上市公司可以查询年度财务报表以外，测算难度较大，需要调研的数据项较多，一般需要客流量、交易率、客单价等实地调研数据。
营业额=客流量*交易率*客单价
4、超市营业额测算
利用得到的相关基础数据，开始计算销售额预估需要的三要素：
①入店购买率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463过路人比例+0.866交通系数+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入
②门前人流量=∑N天人流量÷N
③客单价=∑N人购买金额÷N
预估月销售额=30*人流量*入店购买率*客单价年销售额=月销售额*12 *公式中数据引自《连锁超市销售额预估模型》
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途径： 租金测算的5种途径” 租金测算的方法多种多样，角度不同采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有5个
①实地调研②网络查询③与第三方公司合作④通过营业额进行反推⑤经验数据
针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。
第4种方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测。
针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。
以下以KTV 租金测算为例
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餐饮类
常见业态的承租水平” 快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。
娱乐类
影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%；KTV 的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。
超市
卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。
电器卖场
依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。
百货
百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。