房地产公司盈利能力分析-以万科为例

密 级 公开

学 号 5120111093

毕 业 设 计（论 文）

房地产公司盈利能力分析

-以万科为例

院（系、部）： 经济管理学院

姓 名： 李淑杰

年 级： 2011级

专 业： 会计学

指导教师： 王伯安

教师职称： 教授

2015年5月29日·北京

北京石油化工学院

学位论文电子版授权使用协议

论文《房地产公司盈利能力分析-以万科为例》系本人在北京石油化工学院学习期间创作完成的作品，并已通过论文答辩。

本人系作品的唯一作者，即著作权人。现本人同意将本作品收录于“北京石油化工学院学位论文全文数据库”。本人承诺：已提交的学位论文电子版与印刷版论文的内容一致，如因不同而引起学术声誉上的损失由本人自负。

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院系名称： 经济管理学院

作者签名： 李淑杰

学 号： 5120111093 2015 年 6 月 25 日

摘 要

20 年来，房地产业蓬勃发展，已经成为我国国民经济的支柱产业之一，在经济建设中扮演着越来越重要的作用。然而，2008 年全球性金融危机以及政府一系列宏观调控政策使得我国房地产市场发生了深刻变化，中国房地产市场进入深度调整期。当前中国的房地产企业，普遍存在着企业规模小、管理水平低、资产负债率高、资信不高、市场竞争力有限、项目运作能力差、整体盈利水平低等问题，所有这些增加了经营风险，企业的生存和发展面临巨大压力。在此背景下，房地产企业要想在不断变化的市场上获得生存和发展的空间，必须积极探索新的盈利模式和发展思路，增强自己的盈利能力，因此研究房地产上市公司盈利能力极其影响因素，对于规范房地产市场合理健康、持续发展有一定现实意义和指导意义。

公司的财务状况是企业过去和现在经营成果和财务状况的科学评价, 含有大量关于企业的重要信息, 是投资者与债权人进行投资决策的重要依据, 是公司管理层决策的重要依据。本文以万科为例, 结合公司2010一2014年的财务数据和报告, 从企业所处行业、企业的市场定位、资产负债和现金流量等六个方面全面系统的分析万科的财务状况，结合杜邦分析法分析万科的盈利能力, 进而针对万科目前的财务状况, 指出其存在的问题, 并提出一些改进建议。

关键词: 盈利能力, 特征指标, 杜邦分析法

ABSTRACT

After over 20 years of prosperous development,the Real Estate industry has become prominent in the economy of China,and now plays an increasingly significant role in economy construction. However,the 2008 global financial crisis and the government macro-control policies have brought profound changes,which make Chinese real estate market come into a deep period of adjustment. In order to get the space of survival and development in the changing market,China's real estate business must explore new profit model and development thought,strengthen his profitability. Therefore the study of the Earning Capacity and it's affecting factors of Real Estate Listed Companies has a certain practical significance and guiding significance for standing the real estate market healthy and sustainable development.

The company's financial situation is the enterprise in the past and present operating results and financial conditions of science evaluation, contains a lot of important information about the enterprise, is the important basis of investment decision for investor and creditor, is the important basis of management decision. Based on vanke as an example, this paper combined with the company in 2010 a 2014 financial data and reports, industry, enterprises from the enterprise market positioning, balance sheet and cash flow in six aspects, Analysis of Vanke profitability with DuPont analysis, according to Vanke's current financial situation, points out the existing problems, and puts forward some suggestions for improvement

KEY WORDS : Earning Capacity, Characteristic Index, DuPont Analysis

目 录

第一章 绪论 ................................................................................................................... 1

1.1 研究背景与意义 .................................................................................................... 1

1.2 房地产公司盈利能力国内外研究现状 ................................................................ 2

1.3 本文研究思路及内容 ............................................................................................ 3

第二章 我国房地产公司现状及存在问题 ................................................................... 5

2.1 我国房地产公司现状及其作用 ............................................................................ 5

2.2 我国房地产公司盈利状况 .................................................................................... 6

2.3 我国房地产公司存在的问题 ................................................................................ 7

2.4 万科现况 ................................................................................................................ 8

第三章 房地产公司盈利能力评价指标及影响因素 ................................................. 10

3.1 盈利能力的含义 .................................................................................................. 10

3.2 房地产公司盈利能力影响因素 .......................................................................... 10

3.3 房地产公司盈利能力指标确定原则 .................................................................. 12

3.4 房地产公司盈利能力分析指标体系 .................................................................. 12

第四章 万科盈利能力指标分析 ................................................................................. 14

4.1 盈利能力相关数据分析 ...................................................................................... 14

4.2 盈利能力指标分析 .............................................................................................. 14

第五章 万科盈利能力杜邦分析 ................................................................................. 17

5.1 杜邦分析法体系 .................................................................................................. 17

5.2 对净资产收益率的分析 ...................................................................................... 18

5.3 对总资产净利率和权益乘数的分析 .................................................................. 19

5.4 对销售净利率的分析 .......................................................................................... 20

5.5 对总资产周转率的分析 ...................................................................................... 21

第六章 结论 ................................................................................................................. 23

参考文献 ......................................................................................................................... 25

致谢 ................................................................................................................................. 27

附录 ................................................................................................................................. 28

声 明 ............................................................................................................................. 29

第一章 绪论

1.1 研究背景与意义

80 年代后期，房地产作为一门新兴的产业，开始在我国市场上崭露头角，在 1992 年至 1994 年、1998 年至 2011 年这两个时期，房地产已经成为我国经济的热点，对促进经济起到了重要的作用。在亚洲金融危机期间以及在随后经济不景气的 2001 年，房地产业对我国经济的推动作用也较为明显。房地产行业对提高就业率和安置剩余劳动力方面的作用也很大。从事房地产开发的企业数量在上世纪九十年代急剧增长，从 1990 年的 440 家大量增加到了 2000 年的 27303 家，其数量在十年间增加了 5.2 倍，在这十年期间房地产从业人员从原来的 14.7 万人增加到了 97.2 万人，总数量也增加了很多。我国房地产从业人员现状是从业人数的规模较大，但是受到专业的教育、培训以及从业经验丰富的房地产专业人才却极少。房地产行业的健康发展能够促进社会稳定，使人民安居乐业，与社会其它行业息息相关，该行业是我国国民经济支柱产业。但近年来，房地产行业也暴露出很多问题，如资产负债率过高、融资渠道单一、制度不健全、资本结构亟待优化等等。因此，国内外学者对上市公司盈利能力的研究，有助于优化资本结构，提高抵御风险的能力，为提高公司的业绩提供科学的决策依据，有利于房地产行业的健康全面发展，促进国民经济的发展以及社会的和谐稳定[1]。

万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A 、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A 、G 万科A 。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。

2014年是万科成立30周年，也是万科转型元年。在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。集团在2015年有望再破各项记录。

对万科集团而言盈利能力能够用以评价集团的经营业绩、管理水平，乃至预期它的发展前途，对集团关系重大。因而，通过深入分析上市公司的盈利能力能对万科公司的经营业绩做出客观评价，帮助投资者做出正确决策，减少投资的盲目性，

具有一定得理论意义和现实意义。

1.2 房地产公司盈利能力国内外研究现状

在 20 世纪 80 年代之前，国外关于企业绩效评价是立足于投资者和债权人的利益的，一般选用基于盈利、运营、流动和偿债能力相关指标，并对企业的员工和领导者的业绩进行评价，决定其相应的报酬。 随后，美国管理会计委员会发布了“计量业绩效说明书“，该书从企业财务分析方面出发，提出有关企业经营绩效的 8 项指标，包括投资报酬率、市场价值、每股盈余、经济收益、现金流量、净收益、调整通货膨胀后的业绩经济收益、剩余收益市场价值。但该指标仍存在一些欠缺和不足之处，尤其剩余收益市场价值的衡量方面。到 90 年代，美国斯特恩斯图尔特咨询公司针对剩余收益指标的问题提出了经济增加值（EV A ）的概念，用以评价企业的经营成果。EV A 是公司调整后的营业净利润减去该公司现资产的经济价值的机会成本后的余额，其计算公式为 EV A ＝税后营业利润－资本成本＝调整后税后营业净利润－资本投入额×加权平均资本成本率。随着企业管理制度的不断完善和发展，美国学者卡普兰和诺顿提出平衡积分卡业绩评价体系，该指标体系是综合了财务与非财务指标双重因素， 实现了短期和长期目标的协调，达到内部与外部、过程与结果、管理业绩与经营业绩等诸多方面的平衡，综合的评价了企业的经营状况，并加入了未来的一些相关驱动因素，使得企业绩效评价更加全面、客观，能够实现企业的长足发展。目前国外很多家成功企业都在采用平衡积分卡业绩评价方法进行相关企业的绩效评价，该方法还被载入了《哈佛商业评论》中，并且获得了社会的广泛好评。国外的一些研究者经过不断的调研、探究，认为评价企业财务的指标应立足于企业的盈利水平、偿还债务能力和企业的成长速度等方面，并且关于这三个方面的比例大致为 5:3:2，而评价盈利水平的指标主要包含销售净利率、净值报酬率和资产净利率等，对应比重为 2:1:2。

近年来国内的许多经济学者深入对房地产上市公司绩效评价的研究并形成诸多拥有实际价值的应用成果。在这些研究当中，有关于综合分析的实证研究与应用相对较少，而更多的是关于房地产上市公司资本结构和融资问题的实证分析。孙璐、刘军琦，运用平衡积分卡方法，从财务绩效、企业内部运作、学习与成长和顾客四个方面，着力构建了针对房地产上市公司的综合评价指标体系。石明华阐述了国内外企业业绩评价的理论发展过程，同时总结研究了我国房地产上市公司在经营方面

的主要特点，分别从财务效益、企业发展潜力、客户对企业的评价和企业成长潜力四个方面建立了评价指标体系，并采用主成分分析法对房地产上市公司绩效进行了实证研究[8]。李岳、章世鹏以我国房地产上市公司的收益情况作为研究对象，选取了 2001 年到 2002 两年的指标数据，运用曼一惠特尼 U 检验，对这些样本数据进行了动态比较分析。陈国伟对我国房地产上市公司的盈利能力和偿债能力进行了企业绩效评价，并且在企业的财务风险和经济增加值方面对文章进行分析。鞠颂采用因子分析方法，对深股市的房地产上市公司进行了因子分析，通过分析得出各个房地产公司的综合得分以及排名，进而进行综合分析，并且分析了企业经营绩效的影响因素，包括企业的资本结构、股本结构、和公司治理等方面。谭颖贤采用定量综合分析，对我国房地产上市公司进行了因子分析，根据得出的因子排名，具体评估了房地产行业上市公司经营管理能力，并给出相关意见和建议。对马跃以 2007 年沪深两市证券交易所的 50 家房地产行业上市公司的 9 项财务指标为样本，使用MINITAB 软件对数据进行因子分析后对各个指标赋予相应的权重，并得出综合排名。康俊楷采用功效系数法从房地产行业和企业内部两个方面出发建立了一个综合评价体系，使得评价更具科学、更加合理，但因评价体系中各指标权重因缺乏流程化、客观性的程序使得评价结果拥有一定的主观色彩，致使对最后评价得分的真实性产生影响。

1.3 本文研究思路及内容

第一章通过阅读大量的国内外相关文献，熟悉相关理论知识和研究方法, 阐述房地产上市公司盈利能力分析选题背景及研究意义，房地产公司盈利能力评价理论在国内外的发展情况和研究方法文献综述，提出本文研究思路和主要内容。

第二章主要是对我国房地产公司盈利状况，现状和作用以及存在的问题进行综述，对房地产公司目前状况和发展趋势进行相关的分析

第三章介绍了盈利能力指标体系及其影响因素，主要包括盈利能力的含义、房地产上市公司盈利能力分析指标体系、房地产上市公司盈利能力指标确定原则以及房地产上市公司盈利能力影响因素。

第四章为实证部分，利用万科近年财务数据对万科盈利能力进行初步分析

第五章用杜邦分析法分析，引入杜邦分析法的指标体系影响因素及其含义。接着以万科2010至2014年相应的财务指标分析，然后建立盈利能力指标体系，再用

万科2010至2014的财务数据进行分析, 通过纵向和横向的综合对比，分析万科盈利能力存在的问题和特点。

第六章根据实证分析结果，总结实证结论。

第二章 我国房地产公司现状及存在问题

2.1 我国房地产公司现状及其作用

近10年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，1997年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。

以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30％甚至更少，就可以运作起来。但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。

住房仍然是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。

综合全球发达国家及地区的经济发展情况来分析，国民经济对房地产行业的依赖程度非常的高。这是因为房地产行业不仅是国民经济的基础，同时也是国民经济增长的支柱性产业之一。因此实现房地产行业的稳定并健康的发展，对促进整个国民经济的蓬勃发展具有重要的作用。房地产行业在近三十年市场化改革中迅速增

长，既是我国改革开放几十年发展的重要成果，也是我国经济腾飞的重要物质保障和标识。 其作用具体表现在：

(1)推动城市现代化进程，促进现代化建设。现代城市的开发和建设离不开对土地和房屋的整体规划，合理的规划布局保证了城市功能的协调布局；一个城市的合理运转需要合理对城市土地进行规划，重点就是经营城市土地和房地产，达到土地使用效益最优化；同时也使整个产业布局实现最优化，土地不断增值，为社会经济的长远发展创造优良的外围环境和内部的条件。房地产行业从中发挥了决定性作用，这在许多国内城镇的成功实践中都有所体现。

(2)带动相关周边产业发展，促进区域经的济增长。房地产行业的发展还对周边行业的发展起到带动作用，房地产业的产值每增加 1%，就会带动相关产业的产值增加 1%-1.5%。房地产行业对中国国内经济的持续、稳定及快速增长做出了巨大贡献[12]。

(3)增加财政收入积累资金，促进城镇现代化建设。地产业的发展还有另一个重要作用是为国家以及地方的财政开辟重要收入来源。研究报告表明，房地产行业通过各种渠道所提供税费，而这也为国家和地方提供了大量的财政收入。

(4)加快社会主义文化发展，促进精神文明建设一幢精致的建筑在体现其自身物质文明的同时，同样带来其独特的文化艺术气息，也体现出精神文明建设对实体行业的推动作用。

(5)改善国民居住条件，提高民众的住房体验。房地产行业的发展，发展促进住宅建设，可以为民众提供数量更多、品质优秀、环境更优的住房条件，满足民众日益增长的更高居住需求。能够在一定程度上促进生产力的健康发展。

2.2 我国房地产公司盈利状况

中国证券报记者从北京产权交易所、上海联合产权交易所、浙江产权交易所等各大产权交易所获悉，目前有多个房地产项目正在挂牌转让。总体上来看，这些项目公司目前的经营情况都不乐观。业内判断，从今年1月和2月的房地产销售数据来看，房地产市场依旧低迷，房价仍处于下行通道，市场回暖仍需等待政策面进一步释放利好。整体盈利状况不佳梳理这些项目不难发现，整体来看这些公司规模均不大，挂牌价格也不高。根据挂牌项目披露的财务数据，整体来看，这些公司目前的经营状况均不够理想。

评估多出现溢价虽然整体来看盈利状况不佳，但是由于这些公司旗下的房产项目，评估值出现大幅溢价。房地产成交大幅下滑根据国家统计局3月11日公布的2015年1-2月全国房地产市场运行数据，全国房地产成交状况出现较大幅下滑。数据显示，2015年1-2月全国销售面积8764万平方米，同比下降16.3%，较2014年全年销售面积同比降幅大幅扩大8.7个百分点；销售金额5972亿元，同比下降15.8%，较2014年全年销售金额同比降幅扩大9.5个百分点。

受成交下滑影响，投资增速仍然持续处于下行通道。。在全国商品房销售同比大幅下滑的背景下，开发商去库存的压力仍然较大。兴业证券研报指出，在货币政策宽松常态化的背景下，地产基本面复苏将贯穿2015年全年。此外，央行今年以来的降息降准政策虽然有助于企业开发端成本改善，但对销量的提振作用有限，后期基本面的触底反弹仍需等待政策面的进一步利好释放。

2.3 我国房地产公司存在的问题

2015 年中国的全面深化改革进入关键阶段，宏观经济继续面临下行压力，风险有增加与蔓延态势。

房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期。悲观预期将对量价产生收缩性影响。随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大，2015 年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期，对房地产投资产生负面影响。货币政策对量价的积极影响将打折。在松紧适度的稳健货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，住房抵押贷款的优惠有限，开发放贷标准宽松有限。

尽管开发企业掌握着房地产定价权，但在买方市场下难以有所作为。尤其中小房企不会因货币政策调整，而减弱资金链条断裂的风险。总体上，以价换量仍是多数房企的销售策略，资金松紧影响着开发商的定价起伏。

需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下，需求者决定房地产销售量，但是，第一，刚性需求有恢复增长的潜力。2015 年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素，但经济下行将使收入增长放缓，第二，投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。房地产市场将呈震荡性调整和多层次分化2015 年，积极的财政政策和松紧适度的货币政策，将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。

从需求面看，商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加，异地购房的投资需求将部分释放。总体看，上半年将震荡回落，下半年将盘整反复。分城市来看，商品房市场将呈现多层分化的趋势。首先，一线城市总体有望复苏。其前期库存较少，2014 年调整较大，潜在需求旺盛。2015 年上半年实现环比增长，下半年可以实现同比增长。其次，二、三线城市总体分化明显。

从风险来看，局部地区房地产问题将集中暴露。由于结构性、区域性严重供给过剩得不到消化，部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即便货币政策有所宽松，中小房企资金也难改观。2015年，将有相当数量的房企被兼并重组或破产倒闭，从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务违约。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷，区域金融风险有可能扩展和蔓延。

2.4 万科现况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月, 以房地产为核心业务是中国大陆首批公开上市的企业之一于1991年l 月29日在深交所正式挂牌交易, 公司通过配售和定向发行新股2836万股集资人民币1.27亿元公司开始跨地域房地产业务的发展。近年来万科凭借对经营环境变化的敏锐嗅觉和及时应对公司业绩逐年上升。

万科2014年年度业绩。2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。

由于结算滞后于销售，2014年万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。但与此同时，2014年底，万科合并报表范围内已售未结算资源的合同金额大幅上升，增至1946.0亿元。

受益于积极销售和谨慎投资，2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。

2014年是万科成立30周年，也是万科转型元年。在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。

“未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要坚定转型，在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示。

根据同日公布的2014年度分红派息预案，万科拟进一步提高分红派息力度，每10股派送人民币现金股息（含税）5.0元（2013年度为4.1元）。以2014年末总股份数计算，万科现金股利达到约55.19亿元，占公司2014年合并净利润的比例由去年的29.87%提高到35.05%。

第三章 房地产公司盈利能力评价指标及影响因素

3.1 盈利能力的含义

盈利能力是指企业利用各类资源、各种渠道在一定时期内赚取收益的能力， 是企业的各个部门生产经营成果的综合反映，是经营管理环节的指南针，综合的 体现了企业的经营管理能力、创新发展能力、规避风险和偿债等能力。盈利能力 反映了企业经济效益，同时对企业价值的衡量起到了决定作用，企业的目标就是 追求价值最大化，即在风险确定的情况下，以最低成本尽可能获取最大利润，虽 然利润额这一指标也可以反映企业的盈利能力，但不能只简单考虑其绝对量，还 要考虑到他的相对数量。因为利润额不仅取决于企业绩效的好坏，还要受到一系 列因素的影响，如企业的资产规模、经济资源占有量、资本投入和产品自身价值 等等。因此，我们对企业盈利能力的评价，不仅要从生产经营的角度衡量，还要 考虑到收入、资产收益率等财务指标。

3.2 房地产公司盈利能力影响因素

要研究房地产上市公司的盈利能力状况，就要充分了解影响盈利水平的各种因素。影响公司盈利能力的因素很多，这些因素可以划分为公司外部因素和内部因素。外部因素包括经济环境、市场环境和法律环境等等，这些外部因素是公司不能改变的，因此，提高企业的竞争力和综合实力只有改变内部的自身条件，资产利用合理化，时跟进外部环境的变化，充分利用外部环境，提高企业自身综合能力，逐步扩大市场占有率。在这种情况下，对于不能改变的外部环境来说，研究企业内部因素就有了重要的意义。

改善公司盈利能力可以通过有效合理的调整公司内部因素，充分合理利用现有资源改善公司的内部环境。影响上市公司盈利能力的因素有两方面，管理因素和财务因素。企业的产供销管理、风险处理能力和财务控制能力属于企业内部的管理因素，而会计政策的选择、公司的规模、资本结构、现金流量的保障及企业的盈利模式等属于内部的财务因素。

(1)公司的规模, 公司规模是指劳动力、生产资料在企业内的集中程度，即生产

和经营规模，反映生产和经营能力的大小。划分公司规模的标准有：固定资产原值、职工人数设备和厂房的实物数量、利润额、销售额、用年产量和年产值表示的企业综合生产能力和原材料处理能力和等。一般情况下，盈利能力与公司规模成正向变化，公司规模越大，可用资源越多，获利的机会就越多，盈利能力也就越强。

(2)会计政策的选择, 盈利是公司根据会计准则和其他相关的会计原则，对一定会计期间公司经营成果的反映，它不仅受到会计准则和会计政策因素的影响，还会受到公司本身财务状况及经营情况的影响。公司选择不同的会计准则，其得到的收益情况也会产生差异。一般来说，稳健的会计政策有助于收益质量的提高，且有助于提高盈利能力分析结果的准确性和真实性。

(3)现金流的保障, 一般情况下，只有当会计收益有相应的净现金流入时，才表明收益实现，现金流量决定了公司的经营情况以及发展方向。一定的现金流量保障是实现盈利水平的重要因素。因此现金流量决定着公司盈利状况及公司的发展方向和生存前景。现金流量的保障是盈利水平的重要因素。经营过程中实现的现金净流量越多，则企业风险越小，盈利能力越强，反之，现金流量越少，企业的盈利能力越弱。

(4)资本结构, 资本结构，其广义含义是指企业各种要素的组合结构；狭义含义指企业的长期负债和权益资本的比例关系。资本结构是以债务或者权益性融资方式进行资本调整，实现企业资本比例调整的一种价值分配情况，它决定了企业产权的归属，同时也重组了各投资主体所应有的权益和应承受的风险。资本结构是影响企业财务状况的关键性因素，负债程度高的企业经营风险也较大。从长远的角度来讲，如果一个企业，它的资产报酬率大于企业贷款利率，企业的负债经营是能够实现企业价值增值的，反之则会使企业利润率低下，资产负债率过高，财务状况不稳定。部分企业因过重追求投资规模，不断增加资本投入，忽略了企业真实资本结构与计划投资的匹配程度，企业的利润率不增反减。在着手进行企业盈利能力的分析时，诸多财务人员因经验不足或考虑不周，忽视了资本结构变动与企业营业能力的关联性，撇开资本结构变动的影响，独立的针对企业借入资本或对企业的自由资本进行分析，致使预算企业结构调整过程中财务分析的严重偏差。

(5)企业盈利模式, 企业盈利模式就是企业获取利润的方式和途径，是企业有机整合内部和外部的资源，为其自身创造价值的经营模式。当企业发掘出自己独特的经营模式时，表可获取超额利润，这也是企业提高核心竞争力。表面上看到企业对

行业的选择或对经营范围的选择并不能代表企业的盈利模式。要想知道企业盈利的根本所在，发掘企业盈利能力的潜在动力，财务人员就必须了解该企业的经营模式，不能只简单地分析其行业特征或经营范围，而要对这家企业的盈利机制进行深入的分析。

3.3 房地产公司盈利能力指标确定原则

(1)目的性原则。应从我们的研究目的出发，选择相关房地产上市公司的盈利能力指标，以实现全面衡量公司盈利能力的目的。

(2)科学性原则。选择房地产上市公司盈利能力指标，定性指标要能够真实反映公司各方面的情况，包括公司经营管理的整体、局部以及某一方面的实际状况。 建筑物的外形，小区的绿化等方面，能够在这些方面提高人们的精神文化娱乐水平，因此，房地产行业在不断发展的过程中，在强调物质文明展示的同时，也增进了精神文明建设。分析定量指标时，应当注意绝对量和相对量的结合使用，并注意所选指标的分子与分母能够相互配比。

(3)全面性原则。我们应对选择的盈利指标进行综合的分析评价，确定其能够对房地产上市公司进行综合评价。

(4)系统性原则。选取的房地产上市公司盈利能力各项指标应该是一个完整的体系，各项指标之间应当相互联系，不能顾此失彼，当然也不能使得各个指标所反应的内容是重复的。

3.4 房地产公司盈利能力分析指标体系

评价房地产上市公司盈利能力的指标可以是一个绝对值，如每股净资产、净 利润、利润总额、每股主营业务收入、营业收入和每股收益等，也可以是一个相 对值，如净资产收益率、净利润同比、销售净利率和总资产收益率等。

房地产上市公司会在每一季度较为详尽的纰漏其财务的相关综合指标信息，包括净资产收益率、流动资金、偿债能力等，并对会计的三个基本表的信息进行实时纰漏，房地产公司在对盈利能力进行分析时，主要侧重对利润表的分析，而且要注意各财务指标对利润的影响，必要时要剔除对房地产盈利能力造成异常影响的因素。 同时要重点分析利润的构成，特别是主营业务利润所占的比重，不仅要考察现阶段公司的盈利情况，还要结合历史数据，分析公司现阶段盈利能力和潜在成长

能力。反映房地产上市公司盈利能力的指标有资产报酬率、成本费用净利率、每股净资产、净资产收益率、每股收益、销售净利率、每股股利等。反映房地产上市公司盈利能力。

第四章 万科盈利能力指标分析

4.1 盈利能力相关数据分析

万科2010-2014年连续四年的主要财务数据如表4-1所示。

表4-1万科盈利能力相关数据

年份

总资产(万元)

利润总额(万元)

营业利润(万元)

净利润(万元)

股东权益不含少数股 2014 50840876 2525236 2497936 1574545 8816457 2013 47920532 2429101 2426134 1511855 7689598 2012 37880162 2107019 2101304 1255118 6382555 2011 29620844 1580588 1576322 962488 5296780 2010 21563755 1194075 1189489 728313 4423268 从表4-1可以看出，万科在过去五年内都保持盈利状态，无发生亏损情况，而且净利润基本呈增长状态，表明了该公司拥有良好的利润增长率。然而，这五年的营业利润的增减变化情况并没有净利润增长情况那么理想，2014年的营业利润明显不如2013年，可以看出激烈的同行竞争环境确实给公司的销售情况带来了影响，并且受到 市场供求影响，万科在14年销售增长并不理想，使得14年的营业利润等增长缓慢。同时也表明了公司的利润并非全靠销售收入，其他盈利手段如投资等也为企业带来了收益。

4.2 盈利能力指标分析

盈利能力实际上就是指企业的增值能力，它通常体现为企业收益数额的大小 与水平的高低，企业获取利润的能力。具体计算方式如下：

主营业务毛利率﹦（销售收入﹣销售成本）/销售收入×100%

每股收益﹦（净利润-优先股股利）/流通股股数

每股经营活动净现金流量﹦经营活动净现金流量/总股本

净资产收益率﹦净利润/平均净资产×100%

总资产利润率﹦净利润/股东权益×100%

成本费用利润率﹦营业利润/成本费用总额×l00%

表4-2万科盈利能力指标

年份

净资产收益率(%)

总资产净利润率(%)

成本费用利润率(%)

每股经营活动产生的现金

基本每股收益(元)

销售毛利率(%) 2014 17.86 3.91 20.24 -- 1.43 29.94 2013 19.66 4.27 21.67 0.18 1.37 31.47 2012 19.66 4.64 25.4 0.34 1.14 36.56 2011 18.17 4.53 27.9 0.31 0.88 39.78 2010 16.47 5 29.76 0.2 0.66 40.7

（1）主营业务利润率逐年下降。从10年的40%下降到14年的30%，说明了随着房地产行业市场的逐渐饱和，销售成本的增长速度在逐渐超过销售利润的增长主要是主营业务成本比重太大，虽然期间费用有所下降，但是仍然对销售毛利有所影响。但是5年间主营业务毛利率整体还在30%左右，总的来说效益还是不错的。公司主营业务大多聚集在经济核心区，90%以上的房地产收入来源于三大经济圈，业务聚集于毛利率较高、需求旺盛的经济核心区。

（2）公司每股收益正常迅速。从10年的0.66到14年的1.43几乎翻了2倍多，说明万科的盈利能力在逐年增长，在有关上市公司的众多盈利能力分析指标中，每股收益一直是广大投资者关注的焦点，是多数投资者用来衡量上市公司有无投资价值的重要因素。总体来看，公司为投资者获得收益的能力很强。如果能够继续保持这种态势发展，相信万科凭借其较高的投资回报将会吸引更多的潜在投资者进行投资。但是不能忽视的是增长率在逐年下降，虽然整体翻翻，但是13年到14年增长率只有4%，需要引起很大的重视。

（3）公司每股经营活动现金流量净额整体趋于稳定。主要原因在于：房地产业的特性决定了公司有大量的应收账款，公司大量的营业收入都没有以现金的形式实现。加剧了现金流的紧张状况。万科在扩张政策上做了调整，减小了极度扩张给万科带来的负面的影响。但是在13年该项数据有较大的下滑，说明公司应当引起重视。

（4）公司的净资产收益率相对稳定，而总资产收益率却在逐年下降。公司的盈利能力比较强且可持续性较好。在盈利能力分析指标体系中，净资产收益率是最能综合地反映一个公司盈利能力水平的指标，因此对其进行分析有着重要的意义，

而总资产报酬率则旨在反映企业的全部资产的获利能力。万科在积极拓展销售市场，增加营业收入的同时，也应该提高各类资产的使用效率和周转速度，从而提高总资产报酬率，为公司带来更多收益。

（5）成本费用利润率在逐年下降。万科的成本费用利润率在5年中都不尽人意。在10年形成一个小高峰，但是随后几年年开始下降，特别是14年，成本费用利润率仅为20%，这是因为万科作为房地产行业龙头，受到行业景气度的影响十分明显，随着公司资产规模的扩大，资金需求和管理压力也在不断加大，在销售毛利率下滑的同时，弱势下售房需要更多的推广费用。在10年有所好转，随后下降明显，所以公司需要对费用加以更多的重视，才能得到更好的成绩。

第五章 杜邦分析法分析万科盈利能力

5.1 杜邦分析法体系

杜邦财务分析系统（The DuPont System）是20世纪20年代初由美国杜邦公司率先采用的一种综合财务分析方法。这种财务分析方法从评价企业绩效最具综合性和代表性的指标—净资产收益率出发，层层分解至企业基本生产要素的使用，成本与费用的构成和企业风险，从而满足经营者、投资者、财务分析人员及其他相关人员和机构通过财务分析进行绩效评价，了解企业主要效益指标发生变动原因的需 要，特别是对经营者来说，可以在经营目标发生异动时能及时查明原因并加以修正，

列出杜邦分析所需的财务指标： 表5-1万科近5年财务数据

年份

总负债(万元)

总资产(万元)

资产负债率(%)

权益乘数

销售净利率(%)

总资产周转率(次)

总资产净利润率(%)

权益乘数

净资产收益率(%) 主营业务收入(万)

净利润(万元) 2014年 39251514 50840876 77.2 4.39 13.18 0.3 3.91 4.39 17.15 14638800 1574545 2013年 37376590 47920532 78 4.54 13.51 0.32 4.27 4.54 19.41 13541879 1511855 2012年 29666342 37880162 78.32 4.62 15.19 0.31 4.64 4.62 21.40 10311625 1255118 2011年 22837590 29620844 77.1 4.37 16.16 0.28 4.53 4.37 19.78 7178275 962488 2010年 16105135 21563755 74.69 3.95 17.43 0.29 5 3.95 19.75 5071385 728313

在杜邦分析体系中，权益净利率是综合性最强的财务比率，是杜邦系统的核心。权益净利率反映了公司所有者对投入资金的获利能力，反映公司筹资、投资、资产营运等方面的能力。资产净利率反映公司全部投资的获利能力，该指标受公司销售净利率和资产周转率两个因素的影响。权益乘数反映公司资产与权益之间的关系。该指标表明公司对负债经营的利用程度。权益乘数大，公司的负债程度高，公司可

能获得更多的杠杆收益。应当指出的是杜邦分析体系只是一种分析方法，而不是建议一种新的财务指标，它可以用于各种财务指标的分解。通过杜邦体系的分解，为管理者提供了理财的思路：提高权益净利率的关键在于扩大销售、降低成本费用、加快资金流转、优化资金结构等。

图5-2更能准确反映和理解杜邦财务分析体系的本质

图5-2杜邦财务分析体系的本质

5.2 对净资产收益率的分析

净资产收益率是衡量企业利用资产获取利润能力的指标，其充分考虑了筹资方式对企业获利能力的影响，所以它反映的获利能力是企业经营能力、筹资方式以及财务决策等多种因素综合作用的结果，也是杜邦分析法认为最应被关注财务指标。

万科的净资产收益率在2010年至2012年之间有了较大幅度的增长，但是2012年至2014年的净资产收益率却有了较大的下降。可以看出，万科的净资产收益率在2012年达到最高，在2014年经历了较大幅度的跌宕之后，比2010年还要低，虽然2014有所下降，但整体还是处于稳定趋势，说明万科虽然有小幅下降万科的盈利能力还是比较稳定的。

净资产收益率是总资产净利率和权益乘数的乘积，下一步我们将对房万科的 总资产净利率和权益乘数进行分析。

图5-3万科净资产收益率趋势图

5.3 对总资产净利率和权益乘数的分析

总资产净利率是将净利润与资产总额相比较，反映了公司管理者运营资产获取利润的能力和效率，反映了所有资本(债务资本和权益资本) 的回报情况，而不受资本构成的影响。该指标越高，说明资产利用的效率越高，投资盈利能力越强。

经过分解分析，总资产净利率的改变是由资本结构的改变引起的，同时资产 利用和成本控制出现变动，在2010年为最优。通过分析发现，5年中总资产周转率变化较为平稳，并且和净资产收益率的轨迹相差不多。因此形成净资产收益率四年一个起伏下降的变化趋势，并不是由权益乘数引起的，而是总资产收益率作用的结果，这两者的变化态势趋同。其中2014年销售收入虽然有所增长，但是较高的期间费用导致净利润下降明显。总体来说，万科还是较好的控制了成本费用，这对提高收入质量也会有较有利的影响。

图5-4万科总资产净利率趋势图

权益乘数=1/(1-资产负债率) ，权益乘数对净资产收益率的影响实际反映的是资产负债率对其的影响。

图5-5万科资产负债率趋势图

从数量上看，公司从2010年至2014年资产负债率维持在差不多的水平，但是仍呈现逐年递增的状况，幅度并不大。到2012年资产负债率突然有很大幅度的增加。经过分析发现，2010年至2012年主要是预收账款的增加是导致资产负债率大幅度变化的原因，其中预收账款2012年比2010年增加了35%。以2012年的指标为例，短期负债占了全部负债的80.50%，说明企业近期偿债压力较大，但其中预收账款占了全部负债的45%，由于预收账款不会再未来引起现金的支付，所以负债中大比例的预收账款可以使公司的实际偿债能力增强。但同时高的资产负债率也意味着万科的投资风险加大。

5.4 对销售净利率的分析

总资产周转率虽然有所下降，但是幅度不大，主要原因在于公司收入、利润 等的增加，并因此导致了总资产的增值。所以总资产周转率基本维持稳定，导致资产净利率变化的主要原因在于销售净利率的增加。销售净利率反映的是企业净利润与销售净额之间的关系，等于净利润除以销售净额，一般来说，要想提高销售净利率，必须一方面提高销售收入，另一方面降低各种成本费用，这样才能使净利润的增长高于销售收入的增长，从而使销售净利率得到提高。

图5-6万科销售净率趋势图

万科的销售净利率在近五年内起伏明显，变化趋势与净资产收益率的变化趋势基本上市一致的：程逐年下降趋势，在2010年形成一个比较高的点，2011年至2014年持续下跌， 2010

年达到一个高峰。结合该公司的发展现状以及预计未来走势分

析，净利率的下降反映出该公司拥的盈利能力在缓慢减少。

5.5 对总资产周转率的分析

总资产周转率是指企业销售收入与资产总额之间的比率，该指标是用以衡量 企业总资产是否得到充分利用的比率，总资产周转速度的快慢，也意味着总资产 利用效率的高低。

图5-7万科总资产周转率趋势图

图5-8流动资产占总资产趋势图

从上图5-8来看，2010至2014年万科的总资产额在不断的上升，其流动资产也同样一直保持在一定增长的水平，甚至有些年份的增长要高出总资产增长的比例，而且房地产上市公司流动资产占总资产的比例明显偏高很多。存货是流动资产的一部分，一方面具有盈利能力，一方面占用资金。从下面的图我们可以看出房地产业的流动资产大部分属于存货。存货的周转速度，是影响流动资产和总资产周转 速度的极其重要的一个因素。

图5-9存货周转率趋势图

房地产行业企业的存货，包括开发产品和开发成本。由于房地产行业上市公 司的存货中主要为高价值、变现能力差的开发产品(例如积压的、己开发完毕的 房屋产品) 和投资大、开发周期长的在建工程等，严重影响了存货周转的速度，同时影响了其总资产的利用效率，使得行业的平均存货周转率持续处于较低的水平。值得注意的是大多数房地产上市公司存货周转率都比较低。

2010至2014年的统计数字看，万科的存货周转率基本上保持稳定上升，通过数据可以计算出存货周转一次需要大概两年左右的时间，这是个比较慢的周转速度，对公司流动资产的质量已造成严重的影响。同时房地产存货占用了大量的资金，大大降低了资产收益率。存货中相当一部分缺乏盈利能力且变现能力很差，己经严重地影响了公司的正常经营活动和经营业绩。

第六章 结论

万科主营业务利润率逐年下降。随着房地产行业市场的逐渐饱和，销售成本的增长速度在逐渐超过销售利润的增长主要是主营业务成本比重太大，虽然期间费用有所下降，但是仍然对销售毛利有所影响。公司每股收益正常增长。从2010年的0.66到2014年的1.43几乎翻了两倍多，万科的盈利能力在逐年增长，公司每股经营活动现金流量净额整体趋于稳定，公司的净资产收益率相对稳定，而总资产收益率却在逐年下降。万科积极拓展销售市场，增加营业收入同时提高各类资产的使用效率和周转速度，从而提高总资产报酬率，成本费用利润率在逐年下降。万科受到行业景气度的影响十分明显，随着公司资产规模的扩大，资金需求和管理压力也在不断加大，在销售毛利率下滑的同时，弱势下售房需要更多的推广费用。

万科的净资产收益率整体处于稳定趋势，虽然有小幅下降，但盈利能力还是比较稳定的。总资产周转率变化较为平稳，和净资产收益率的轨迹相似。2014年销售收入虽然有所增长，但是较高的期间费用导致净利润下降。万科较好的控制了成本费用，这对提高收入质量也会有较有利的影响。从数量上看，公司从2010年至2014年资产负债率维持在差不多的水平，但是仍呈现逐年递增的状况，幅度并不大。2010年至2012年主要是预收账款的增加是导致资产负债率大幅度变化的原因，由于预收账款不会再未来引起现金的支付，所以负债中大比例的预收账款可以使公司的实际偿债能力增强。但同时高的资产负债率也意味着万科的投资风险加大。总资产周转率稳定，但是幅度不大，主要原因在于公司收入、利润等的增加，并因此导致了总资产的增值。一般来说，要想提高销售净利率，必须一方面提高销售收入，另一方面降低各种成本费用，万科的销售净利率在近五年内起伏明显，变化趋势与净资产收益率的变化趋势基本上一致，在逐年下降，净利率的下降反映盈利能力缓慢减少。

万科的总资产额在不断的上升，其流动资产也同样一直保持在一定增长的水平，流动资产占总资产的比例偏高。存货是流动资产的一部分，万科的存货周转率基本上保持稳定上升，通过数据可以计算出存货周转一次需要大概两年左右的时间，这是个比较慢的周转速度，对公司流动资产的质量已造成严重的影响。同时房地产存货占用了大量的资金，大大降低了资产收益率。存货中相当一部分缺乏盈利

能力且变现能力很差，己经严重地影响了公司的正常经营活动和经营业绩。

万科在过去五年内都保持盈利状态，无发生亏损情况，而且净利润基本呈增长状态，有良好的利润增长率。公司的利润并非全靠销售收入，其他盈利手段如投资等也为企业带来了收益。公司需要对费用加以更多的重视，才能得到更好的成绩。

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致谢

体会：通过这次毕业论文设计，我对万科乃至房地产行业的盈利能力有了大量的新的了解，从中我明白了相对于仅从利润额等绝对数方面入手来说，结合相关指标进行分析，能够更加准确、客观、全面地评价上市公司的盈利能力，这些指标是依据上市公司现有的收益水平，分别从不同的角度对盈利能力进行评价的。净资产收益率和总资产报酬率分别从净资产和总资产的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是从投资回报方面反映上市公司的盈利能力。在实际运用中，需要对该公司连续几年的利润变动以及盈利能力分析指标进行分析，以此从动态角度对公司的经营业绩和发展趋势做出全面的评价和合理的预测，为企业的利益相关者提供决策依据，要学会如何从数据中得出趋势，从趋势中分析结果，找出改善的方法，给出相应的意见。

半年的论文设计就要结束了，马上就要毕业了，我要感谢那些帮助过我的人，同时感谢和我一起讨论问题的同学和朋友们，感谢一直参与毕业工作的老师们，谢谢您们的付出和关心。最后我要感谢我的辅导老师，王伯安老师，谢谢您一直以来的细心指导和帮助，才让我顺利完成毕业论文设计，您辛苦了!

附录

2009-2013 房地产上市公司前10名

注：第四章，第五章财务数据和表中数据来自网易网股市行情万科A

声 明

郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。毕业论文内容不侵犯他人知识产权。

签名： 李淑杰 日期： 2015年5月28日