10月份房地产动态简报

一、政策新规扫描

1、温家宝:进一步巩固房地产市场调控成果

10月21日至22日，在出席第八届中国－东盟博览会期间，国务院总理温家宝在广西南宁市走访人才市场、农贸市场和居民小区，了解就业、物价和社会保障等情况，并主持召开座谈会听取当地意见和建议。

温家宝指出，在宏观调控中，要把保障和改善民生作为一项特别重要的任务摆在突出位置，这不仅关系到经济社会的发展，而且关系到群众利益和社会和谐稳定。

在２１日晚举行的座谈会上，温家宝详细了解了广西房地产市场情况。 自治区住房城乡建设厅副厅长金昌宁告诉总理，前９个月广西平均房价同比增长７．９％，环比在下降。保障性安居工程全面开工建设。农村危房改造开工率８３％，今年能够如期完成任务。

金昌宁报告了保障性住房建设中遇到的资金等难题。他还建议，国家应加快住房保障方面的立法，建立规范的保障性住房分配制度。

听了金昌宁的建议，温家宝表示赞同，他说，当前保障性安居工程建设中有三个问题值得重视：第一，要保证资金；第二，提高规划和设计水平；第三，必须尽快建立和完善法规，规范投入、建设、分配、监管、退出等制度，让保障性住房建设真正成为改善中低收入家庭基本居住条件的民生工程、阳光工程。

他说，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。

2、广州：单位可购集体地建保障房

20日，广州市国土房管局就《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》（下简称《试行办法》）首度进行解读。市国土房管局有关人士表示，用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地，还可以购买集体建设用地。但值得强调的是，集体建设用地不得用于商品房开发。

业界人士表示，新规出台意味着小产权房仍不能解禁，但广州市企业和单位却可通过购买集体建设用地方式，参与公租房等保障房建设。

据介绍，集体建设用地使用权流转是在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移，包括出让、出租、转让、转租、抵押等形式。集体建设用地的租售要证件齐全。

集体建设用地流转不能私下暗箱操作，必须在全市统一的交易平台进行。工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，都需要通过“招标、拍卖、挂牌”方式取得。拿地的使用权人应当按照批准的土地用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经集体建设用地所有权人和土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

此外，集体建设用地使用权人延迟开发建设构成土地闲置的，在土地闲置期间，集体建设用地使用权不得转让、转租。集体建设用地所有权人对闲置土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限执行国有建设

用地使用权出让、租赁的最高年限规定。

为了防止集体建设用地被“贱卖”，《试行办法》规定集体建设用地使用权出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。

此外，土地是否出让、出租由农民自己做主。《试行办法》明确集体建设用地流转应严格按照本集体经济组织重大事项集体决议的方式，通过集体经济组织成员或成员代表会议等有关程序获得同意流转证明。出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理。其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。

集体建设用地有偿使用收益扣除集体经济组织成员社会保障支出后，剩余部分的使用，按照优先用于发展壮大集体经济的原则，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。政府不参与收益分配。

3、李克强要求确保保障性安居工程质量及公平分配

中新社北京10月12日电 中共中央政治局常委、国务院副总理李克强11日在湖南长沙表示，要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程的生命线，建设质量优良、分配阳光的工程，使之经得起历史和人民的检验。

李克强是在长沙市主持召开加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会上作上述表示的。

会议认为，今年保障性安居工程建设顺利推进，目前已开工建设980多万套，房屋建设质量总体较好，对改善困难群众住房条件、保持经济平稳运行、促进房地产市场健康发展等都发挥了重要作用。

李克强强调，不仅要投入大量公共资源建设好保障性安居工程，而且要通过健全制度把保障房分配好，这关系到政府的公信力，也是群众的热切盼望。如果把不好公平公正这杆“秤”，保障房就难以发挥应有作用，群众就不会真正满意。

李克强指出，要做到公平公正，关键是完善准入退出机制，严格按照保障标准和条件，审核保障房入住资格。坚持以小户型为主，适应中低收入住房困难家庭的基本居住需要。要探索完善轮候制度，使符合条件的家庭能在合理轮候期内获得保障房，使他们有明确的预期。合理确定保障房“退出”的条件和办法，增强政策执行力，使入住者不符合保障条件后能及时退出，使有限的保障房实现良性循环，惠及更多群众。

他指出，公开透明是保障房管理的最基本要求，保障房作为公共资源，要实行全过程公开、全社会公示、全方位监督，始终在公众的目光下分配，使不公行为无处藏身。同时，要建立纠错机制，对分配后发现的问题也要及时纠正，坚决查处各种骗购骗租、违规转租转售，以权谋私以及向不符合条件家庭违规供应保障房等行为。

李克强指出，在当前大规模开工建设的情况下，尤其要重视确保住房建设质量和分配公平。增加保障性住房数量是重要的，但保证质量是根本要求。

4、央行：超六成银行家认为货币政策偏紧

三季度银行贷款需求整体景气度较上季迅速回升6.7点至77.3，对此，央

行认为，贷款需求景气快速回升主要得益于以下几个方面：一是制造业贷款需求恢复前高水平；二是大、中、小型企业的贷款需求全面增长；三是固定资产投资贷款需求和经营周转贷款需求指数环比分别提高6点、1.3点；四是个人购房贷款需求指数环比提高6点。

调查结果显示，高达62.7%的银行家认为货币政策“偏紧”。但银行家预期货币政策有望在下季维持稳定，且加息预期也明显弱化。银行家下季利率走势指数在连续两季回落的基础上，本季再跌4.7点至78.6，降至去年四季度以来的最低预期水平。

巴克莱资本亚洲首席经济学家黄益平(微博) 认为，政府的紧缩政策循环已趋近尾声，选择性或目标性的宽松政策将取而代之，但预期政府直到明年初才会开始正式公布实施。

物价预期方面，自上季房地产价格预期指数进入不景气区间后，本季继续下行，较上季下降12.7点至34。其中仅8%的银行家看涨，而看跌的银行家占比逐季上升，至本季已达40%，52%的银行家认为房价在下季将维持稳定。

此外与前季相比，认为当前宏观经济形势“偏冷”的企业家和银行家占比明显上升，分别提升8.2个和8个百分点，达21.2%和14.7%，均为近一年来的最高占比。

据最新公布数据，中国9月PMI 为51.2，较上月回升0.3个百分点。多家机构将之归功于PMI 指数季节性的规律，但美国及欧盟国家的经济明显趋缓甚至衰退，仍然是中国经济的主要风险，巴克莱资本预期2011年中国净出口对GDP 增长的贡献度将比2010年下降1%。

5、财政部允许上海浙江广东省与深圳开展自行发债试点

10月17日，经国务院批准，2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点。本办法自发布之日起施行

“地方政府开展自行发债试点，增加了地方政府的融资渠道。这些年来地方政府事实上已经成为推动地方经济发展的重要主体。允许地方政府自行发债将使其更好地管理地方经济。”交行首席经济学家连平这样评价上海、浙江、广东、深圳开展地方政府自行发债试点。

有债券业内人士分析，开展地方政府自行发债试点是为了解决地方融资平台所带来的问题。因为地方融资平台规模较大、信息不透明、操作不规范，给银行等金融体系带来了极大风险。允许地方政府试点发债，则地方政府的债务问题会更加透明和规范。

“今年以来，连上海的卖地效果都不好，地方财政吃紧，部分地区入不敷出。”上海土地部门人士透露。

连平指出，允许地方政府自行发债、自行偿还，实际上是打开了地方政府最主要的融资渠道，有利于地方政府平衡资产和负债。“从长远来看也是解决房地产问题的一个方略。”

“2011年试点省(市) 政府债券由财政部代办还本付息。”连平认为，这意味着中央将不再为试点地区发行的地方债还本付息提供担保。连平介绍，以前地方政府发债尽管有中央提供担保，但市场反应比较冷淡，发行成本比较高。这次试点发行地方债的四个地方都是财政状况比较好，偿债能力比较强，资产雄厚、未来现金流充裕，所以发行情况应当比较好。

二、房地产金融

1、深圳首套房贷利率最高上调30%；部分银行停贷

近日，北京、上海、广州等地各大银行纷纷上调首套房利率的消息蔓延，引发了房产市场各方的关注。19日，记者走访深圳多家银行了解到，紧缩的信贷政策也波及深圳，多家银行将利率提高10%，有些银行甚至最高上调30%，还有的银行则停止了房贷，表示今年信贷额度已经用完。

有关专家认为，房贷利率提高使得购房成本增加，直接打击房产成交量，预计10月份的降价热潮将不断涌现，本年度深圳房价回落的可能性极大。

日前，建设银行深圳分行确认已经对首套房贷客户的利率有所上浮，将部分客户的利率最多提高10%，达到国家要求的二套房贷标准。有的支行上浮首套房利率至1.05倍。

深圳发展银行半年前将房贷利率提高到1.1倍，而现在则有了新的政策。昨日，深发展一位房贷客户经理对记者表示：“现在房贷利率是基准利率上浮30%，也就是1.3倍。”

招商银行时代广场支行的黄经理表示：“目前首套房利率为上浮10%，这是最低的利率了。”他表示，这也是近期根据国家政策要求进行的调整。

同时，他也告诉记者两种优惠方式：“第一，可以开通存抵贷，例如向银行贷款100万元，如果存100万元现金，可以抵消所有贷款利息，但低于100万元就要依照存款数额进行抵扣优惠。第二，可以提前还款优惠，现在只需要千分之五的罚息，以前是百分之一罚息。”

昨日，记者走进民生银行彩田支行询问首套房贷情况，负责贷款业务的陈经理告诉记者：“不好意思，我们已经有一段时间没有做房贷了，深圳分行这边基本都停止了房贷这项业务。今年的全部额度都用完了。现在房贷很多银行都没有做了，只有建行等少数银行在做。”

光大银行的胡经理也证实了额度紧张的情况。他表示：“目前是上浮1.1倍，现在我们银行还能放款，但过一段时间就不好说了，可能没有额度了，不少银行现在都停止放款了。”他表示，银根不断缩紧，银行的额度越来越紧张。在年底之前，房贷的控制力度只会越来越严。

2、北京银行与北京市保障性住房投资中心签署合作协议

近日，北京银行与北京市保障性住房建设投资中心在总行大厦签署全面战略合作协议，在未来三年内给予该中心200亿元意向性授信额度，先期在2011、2012年给予75亿元综合授信额度，支持保障性住房建设。北京市保障性住房建设投资中心总经理金焱，北京银行董事长闫冰竹、行长严晓燕等双方领导出席签字仪式。

此次签约是北京银行与北京市保障性住房建设投资中心携手，落实北京市“十二五”规划、大力推进保障性住房建设的重要举措。目前北京银行已为该中心安排专项信贷额度20亿元，用于海户新村项目、豆各庄项目的贷款发放。同时，北京银行还将提供一整套“大授信、新融资、多理财、金管家、专属卡、强系统”的综合服务方案，全面支持北京市保障性住房的建设发展。

3、银监会主席刘明康：银行可承受房价下跌四成

银监会19日披露，银监会主席刘明康在CEO 组织峰会上讲话时提到，最新的房贷压力测试结果显示，即使房价下跌40%，拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准，我国银行业房地产风险总体可控。

刘明康表示，这与以下几方面因素密切相关。第一，我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款）余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。

第二，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。

第三，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。这些都表明，我国房地产贷款总体风险可控。

二、行业动态透视

1、46城市房价环比未涨；楼市数据拐点已现

国家统计局18日公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况透露出新的信号。随着多个城市房价同比、环比涨幅的明显回落，房地产市场数据上的拐点已经初露端倪。

环比来看，70个大中城市中，价格较上月下降的城市有17个，持平的城市有29个。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%，较此前进一步收窄。更为关键的是，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大房地产一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。

同比来看，70个大中城市中，价格与去年同月相比下降的城市有1个。涨幅回落的城市有59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个，比8月份增加了4个。

北京中原地产市场总监张大伟表示，全国70个指标城市的价格数据已经明显出现了数据上的拐点，特别是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。但他强调，数据拐点并不代表市场拐点，“在市场上环比降价项目占比低于二成的情况下，很难说是明显的拐点。目前市场只能说接近拐点”。同时，一线二线城市数据也难以反映全国房地产市场的全况。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则表示，70个大中城市当中，9月份二手住宅价格下降的城市数量首次超过价格上升的城市，由于二手房市场反应更加敏感，因此可以说楼市提前出现了拐点。

2、楼市统计数据现拐点；国房景气指数创两年新低

国家统计局昨日公布的数据显示，9月份全国70个大中城市仅有温州一座城市新建商品住宅同比价格下降，但是，涨幅回落的城市有59个，比8月份增加了19个，其中49座城市涨幅控制在5%以内。房价环比下降的城市有17个，比8月份增加了1个。在房价涨势得到遏制的同时，全国房地产开发景气指数从年初以来，一路下探，9月已跌至100.41，逼近100点临界关口。

统计局表示，从三季度看，我国房地产市场运行出现一些积极变化，房价上涨的势头得到明显遏制；投机性的需求得到遏制；保障房安居工程的开工率超过90%，进展比较迅猛。

市场分析人士认为，从统计数据来看，楼市的数据拐点已经出现，但并不代表市场真正的价格拐点，城市开发所带来的大量郊区县项目在一定程度上拉低了统计数据，楼市调控力度还需加强。

统计局新闻发言人盛来运表示，房地产市场运行向着宏观调控的预期方向发展。我们也不能掉以轻心，因为房地产是国民经济发展的重要支柱产业，所以要实时监控房地产的发展变化，来进一步巩固房地产宏观调控的成果。

二手住宅方面，价格涨势同样得到遏制。70个大中城市中，价格环比下降的城市有25个，持平的城市有21个，价格同比下降的城市有7个，比8月份增加了2个。同比涨幅回落的城市有46个，比8月份增加了12个。

对于新建住宅和二手住宅房价涨幅是否真正得到遏制，世联地产首席分析师王海斌表示，统计局数据大部分是抽样、地方上报，所以和现实房价涨跌差距很大。“下一阶段价格开始往下走，房价下降城市会逐渐增多，但不能称其为拐点，只是增幅放缓而已。”

同时，在房价统计中，也出现了像石家庄这样房价出现反复的城市，8月份，石家庄房价出现停涨，然而，9月份重拾涨势，环比出现0.1%的涨幅。对此情况，伟业我爱我家集团市场研究院认为，部分二、三线城市正处在旧城改造和新城建设阶段，正在形成区域性经济中心和人口聚集地，加之大型品牌开发商进入提高了产品品质，价格上涨在所难免。

“全国性的70个指标城市房价已经出现了数据拐点，特别是京沪广深等几个特大城市的房价已经进入了下降通道。房价从2009年来的爆发式上涨，在最严厉版的限购、限贷叠加影响8个月下，数据逐渐开始进入下调阶段。”北京中原地产市场总监张大伟表示，数据拐点的出现并不代表市场拐点，“一二线城市数据不能反映市场全况，楼市调控力度还需坚持。”

3、广东佛山连夜叫停楼市限购放宽令；出台不足一天

从佛山市调控情况来看，住房限购政策是得力、到位、有效的。在政策发生作用的同时，佛山市房地产市场一些特点随之突显出来。一是地区均价不平衡。受购房资格限制，购买人群流向位置较好的区位购房，高明、三水两区的项目以及一些镇街的低价位项目受到严重影响，9月份房价最高的南海区10756.31元/平方米与房价最低的高明区5338.75元/平方米，相差接近两倍。二是销售的房屋结构不合理。受拥有住房套数限制，限购后反而促进了高价位的大户型商品住房的销售，给完成全年的新建住房价格控制目标造成极大影响。三是由于佛山市毗邻广州，受与广州中心城区房价价差的吸引，大量非本市户籍人员通过补缴社

保或个人所得税在该市购房，为该市调控房价工作造成困扰。四是受2009年高价土地进入销售期的影响，10月份以后，禅城、南海、顺德三区将有大量均价超15000元/平方米的高价项目推出市场，给全市的调控任务造成巨大压力。

从佛山市实行房地产调控半年多的情况来看，限购政策是非常有效的调控工具。基于合理引导房地产市场良性发展、合理调整市场结构、引导购房者理性消费的调控大局考虑，为了确保完成全年调控目标，该局打算科学灵活地运用好限购这个工具，在现行限购政策的基础上进行了完善，进一步加强佛山市的房地产市场调控。

第一方面，严格控制非本市户籍的投资投机需求，加强对非本市户籍购房家庭购房的资格审核，“对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员，在购房时不予认可。”

第二方面，根据佛山市的人才引进战略，对佛山市引进的高端人才购房给予适当照顾。

第三方面，引导市场的合理结构，引导市民理性消费，鼓励中低价位产品推出市场。经过深入的调研和科学的测算，在去年底将近8000元/平方米的基础上下调500元，本市户籍居民家庭以及因“村改居”而导致集体土地改为国有土地的居民家庭允许增购一套7500元/平方米的新建商品住房。

第四方面，基于全市的一二手商品住房市场结构考虑，促进办理房地产权证5年以上的二手房流通，合理引导市场梯度消费。

基于上述考虑，该局于2011年10月11日中午发出《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》（佛建管〔2011〕205号），并在网上向社会主动公开。此文的原意是想在佛山市现行住房限购政策框架下进行完善和补充，是为确保完成该市全年房价控制目标而制定的。

为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，该局决定暂缓执行《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》。

4、房地产信托兑付风险引市场担忧；融资成本超15%

“楼市成交量萎缩，销售回款回不来，会导致房地产信托到期兑付不了，主要是流动性风险。”用益信托网研究员徐颖风对《每日经济新闻》记者称。

中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉记者，从今年楼市“金九银十”的销售来看，情况不容乐观，可谓惨淡。根据张大伟的统计，从9月1日到昨日（10月10日），北京市入市的商品房期房住宅项目有34个，提供了10276套住宅，按照市价计算，市值可达418亿元。然而就在统计期“金九银十”的40天中，累计签约的仅为1068套，签约率仅10.4%。而这34套住宅的总回款也只有19.8亿元，回款率不足4.7%。

“未来如果楼市调控的政策不变，房地产行业只会更加恶劣。预计全国性拐点会出现在明年1~2季度，价格可能下调10%，而成交量的下跌幅度则可能高于价格的下降幅度，达到30%。”张大伟称，这对于房地产信托而言，的确是很大的潜在风险。

徐颖风对此表示，风险肯定是存在的，但对信托公司而言，主要还是看房地产信托的抵押率，如果较低的话，是可以防控兑付风险的。

上述信托公司市场部负责人告诉记者，在房地产信托兑付风险方面，主要看房地产的现金流、抵押物以及管理层，从这三方面来做风险管控。

“现在，不排除会有个别房地产信托出现产品到期延后，或者无法兑付的情况，但是整体出现兑付风险的可能性不会太大。”该负责人称，一些大的信托公司会好一些，但一些比较激进且规模较小的信托公司，可能会出现风险。

张大伟也表示，一些通过民间借贷筹集资金的房地产企业都未出现大规模资金断裂，而信托公司风控会好很多，几千亿元的规模还是可以消化的。

除了楼市的销售回款对房地产信托到期兑付影响较大外，整体来看，宏观经济的走势以及楼市调控政策所导致的系统性风险可能会更突出。”一位信托行业资深专家向《每日经济新闻》记者分析认为。

而这种对房地产系统性风险的忧虑，并不止于上述专家所言。一大型信托公司相关人士也对记者提出了类似的担忧。“我认为，现在从单个项目来看，风险并不会太大，真正需要担心的是经济紧缩所造成的行业系统性风险。”他称。

上述信托公司市场部相关负责人也告诉记者，该公司发行的房地产信托的抵押率均低于50%，一般在40%左右。这就意味着，即使房地产企业无法到期兑付，信托公司依然可以通过处置抵押品来抵消企业的债务。

“如果房价下跌50%~60%，那样我们的项目可能就会出现很大的风险了。但是能够影响房价达到这个幅度的，就意味存在系统性风险了。”该负责人称，当然，抵押品的变现处置也存在一定的风险。

5、半年连拿20幅地 ；佳兆业地产效仿恒大模式

销售数据显示，佳兆业的销售得益于国家宏观调控影响较小的二、三线城市新盘项目，这些项目大多为刚需性产品，符合大部分首次置业者，销售和更换速度非常快。

从去年上半年开始，佳兆业改变在一、二线城市发展为主的战略，发展战略转向二、三线城市。去年下半年，佳兆业更是拿地凶猛，有7天拿下300万平方米的纪录，这些地块有80%在三线城市。

数据显示，佳兆业的销售主要来自于二、三线城市的贡献。项目销售分布上，成渝地区占到33%，长三角地区和珠三角区域分别为25%、23%，中部地区为12%，环渤海地区则占7%。

独立地产评论人林夕向时代周报记者表示，目前政策紧盯一线城市，复苏也以一线城市做考量。佳兆业在二、三线城市出击，反而分散分险，是一个好路线。尽管佳兆业还不能和恒大相提并论，品牌还没有形成效应，但快速滚动开发的战略转型已经奏效。

但随着佳兆业二、三线城市业务的比例加大，利润率有所下跌。数据显示，佳兆业的合约销售平均售价比去年同期下降46%至6425元/平方米。

根据海通国际的报告，估计佳兆业的预售均价将于今年下半年和明年进一步向下。随着建造成本与融资成本的上升，2012 年及2013 年利润率可能出现一定程度的下调。

佳兆业表示，发展二、三线城市，应该看长期。刚到那个城市打造品牌，自然要让利于消费者，价钱会放低点。虽然短期还是会受影响，但二、三线城市发展速度很快，做到后面，毛利率会相对较高。

不少中小开发商扛不住，开始悄然降价销售。记者从佳兆业多个在售楼盘了解到，佳兆业今年在江阴、常州等地推出的楼盘，都有不同程度的降价或优惠销售。为冲击150亿元的销售目标，佳兆业在第四季度是否会降价销售呢？

佳兆业对此向时代周报记者表示，公司以“快速开发”为盈利模式，主要针对刚性需求，这样的企业大多数采取“随行就市”的策略。目前很多品牌开发商也是在“随行就市”，根据市场情况调整策略，公司下阶段会采取积极优惠措施也是“随行就市”，在政策未见松动的情况下，积极采取优惠措施，顺应市场需求，也顺应国家的政策趋势。

此外，佳兆业表示，随着政策延伸，市场整体环境下滑，该公司已经有意优化负债比例。并且公司土地储备已经够3-5年的发展，大项支出已经降低，将资金链的风险性也降到最低。

4月，佳兆业以6.5亿元竞得辽宁省鞍山市高新区3幅商住用地，总占地面积为30.89万平方米。获取该地块后，佳兆业将进一步深入东北的二、三线城市。

此后，佳兆业又落子湖北。5月27日，佳兆业宣布，以6.8亿元人民币成功竞得湖北省武汉市洪山区两宗地块，总占地面积11.87万平方米。据了解，这是佳兆业首次进入湖北市场，以此在华中进一步布局。

次日5月28日，佳兆业竞得山东潍坊5幅地块，总占地面积约16万平方米。按照计划，这5幅地块将发展为住宅项目。

今年上半年，佳兆业在东北、华中连拿下20多幅地块。此外，在这期间，佳兆业还与广东普宁市政府签署初步合约，计划于此进行小型城市开发大型综合项目。佳兆业深圳盐田110万平方米项目的旧城改造方案也获得通过。

除了在土地市场大量进货，佳兆业还需大量投入发展于去年拿下的项目。为维持流动性，佳兆业同时也进行了高密度的融资行为。

2010年11月至今年3月，佳兆业在海外市场，分别发行了3年期和5年期无抵押贷款3900万美元和6000万美元。今年1月和5月，佳兆业分别发行20亿元人民币债券和3亿美元优先票据。

但在8月底，佳兆业通过场外交易回购了200万美元于2015年到期的优先票据。9月，佳兆业大股东郭氏家族又增持佳兆业股份。

海通国际证券地产分析师向时代周报记者分析，佳兆业回购优先票据和大股东增持股票，是出于目前股价下跌，估值偏低的原因回购，并非是“不缺钱”。“可以说，目前内地房地产行业的资金链都是趋紧的。”

根据海通国际证券在报告中指出，预计佳兆业总负债120亿元，其中近80%是在2012年或以后到期。在此之前，佳兆业存在的流动性风险甚微。

佳兆业有关人士向时代周报记者表示，公司年内再融资可能性很小。回购优先票据和大股东增持都是增加投资者信心，表示公司将会努力发展，并且仍然看好行业前景。

为实现销售目标，加快资金回笼，佳兆业下半年加大了推盘力度。按照佳兆业计划，下半年计划推出的销售面积将超过300万平方米。从佳兆业公布销售简报可知，仅在9月份，就推出9个新盘销售面积达52万平方米。目前，佳兆业在24个主要城市共有60个项目在运作。

6、中粮地产再抛金融资产；融资成四季度房企主旋律

10月9日晚间，中粮地产（000031）发布关于出售部分金融资产的公告。公告称，截至9月30日，公司已通过上交所交易系统出售公司持有的招商证券（600999）521.46万股，经财务部门初步测算，本次交易产生的税后利润约4000万元。中粮地产方面表示，此次出售持有股权，主要是为了支持公司主营业务的

发展。

这是中粮地产今年第三次抛售该股票融资。今年1月和3月，为补充流动资金，中粮地产曾两次出售招商证券股票，合计抛售2621.07万股，产生的税后利润约3.52亿元。

根据中粮地产已发布的2011年上半年业绩报告，截至2011年6月30日，公司实现营业收入16.07亿元，同比增长139.35%；营业利润3.41亿元，同比增长250.33%。虽然上半年销售情况较为乐观，不过多位分析人士认为，由于地产调控政策的持续影响，预计下半年销售增速与利润水平将明显回落，公司资金稳定性将有所下降。

“由于重复或持续抛售的可能性较小，出售投资性资产很难成为房企融资的手段，可以看作是企业在资金紧张时调节资金的一种临时性策略。”资深策略分析师梁福涛对记者表示。

无独有偶，就在中粮地产发布公告抛售股票的当日，包括万科、中航地产、名流置业等多家上市房企均发布融资公告。

其中，万科为南京和深圳两个项目近9亿元的融资，提供全额连带责任担保；中航地产为下属子公司预计总计17.5亿元的银行贷款提供连带责任担保；名流置业第一大股东名流投资集团，也为公司全资子公司的4000万信托借款提供担保。

业内人士认为，在销售遇阻、开发贷收紧等多重不利因素作用下，开发商的现金流正遭到越来越严峻的挑战，而即将到来的第四季度，这一局面还将加码：年底开发商需要归还的银行短期贷款、工程款、拖欠政府的各类税费以及土地出让金都将在第四季度结清。因此，可以预见的是，融资将成为第四季度房企的主旋律。

7、房地产各大指标集体滑坡；开发商或被迫降价回款

此轮房地产行业的大调整，不仅仅局限于房价，根据国家统计局最新发布的数据，包括房地产投资、住宅投资、新开工面积、企业资金来源和销售量等各大指标涨幅集体出现明显回落。

在此背景下，业内预计四季度成交量或将落入全年谷底，开发商只有降价回款一条路可走。

数据显示，今年前三季度全国房地产投资44225万元，同比上涨32%，增幅回落1.2个百分点。其中9月全国房地产投资达到6444亿元，同比增长25%，增幅回落7个百分点。中国指数研究院副院长陈晟预测，明年房地产投资增速可能回落到20%左右。从结构上看，各种物业市场的投资规模都出现萎缩。其中商品住宅完成投资31788亿元，同比增幅回落1.2个百分点。而其他房地产投资的回落幅度要明显大于商品住宅。

链家地产首席分析师张月认为，未来房地产投资增幅仍将明显放缓。而时至年终，银行贷款、各种税费、以及施工款等等都需求开发商支付，房企到位资金规模增幅却不断回落。数据显示，1至9月份，房地产开发企业到位资金规模61947亿元，同比涨幅较1至8月回落0.7个百分点。

“四季度将成为开发商融资最艰难期。”在陈晟看来，开发商正面临四面楚歌的境地，目前只有一条路可走——降价回款。

正是在全国楼市量价双双回落、各大指标集体滑坡的背景下，9月房地产开发景气指数也降至100.41，连续4个月下降后，已经在临界线左右徘徊。

8、赴港二次上市；凯德内地资产5年超千亿

10月18日，凯德商用产业有限公司（凯德商用）在香港联交所正式挂牌上市。凯德商用公告称，此次“第二上市”仅以介绍方式进行，概不涉及任何新股发售或任何其他证券的公开发售，亦不会因此次上市而融资。

“我们在香港上市的考量主要鉴于凯德商用于中国内地的业务日益强大。在香港上市将在以下各方面促进公司在中国内地拓展业务，更有利于公司实现长期战略目标。”凯德商用中国相关人士对时代周报记者表示。

凯德商用总裁林明志接受采访时亦坦言，中国内地住宅地产市场的降温措施，将使零售商业地产市场反映更加理性化的估值和价格，提供项目收购机会。

目前，凯德商用在中国内地的资产值目前约占公司总资产组合的42%，在35个大中城市拥有并管理总值近530亿人民币的55个商业地产项目，总建筑面积超过450万平方米。

4月19日，凯德商用更是宣布，3-5年内，其在中国的购物中心将由现在的55家增至100家，相应资产值达至160亿美元，按当前汇率折算，逾1020亿元。

“到香港作第二上市，希望扩展投资者基础，提升公司形象，吸引香港的投资者，以加速于中国内地的发展。”这是嘉德置地总裁廖文良对本次凯德商用赴港作第二上市的评价。

9、限购一周年房企压力陡增；明年或现并购潮

作为抑制房价过快上涨的限购政策，自从2010年9月启动以来，如今整整一周年。但国家统计局数据显示，上半年全国商品房成交面积同比增长12.9%，仍保持上升趋势。

10月11日，在2011年中国房地产品牌价值研究成果（华南）发布会上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹就告诫开发商, 调控并未让房地产市场出现趋势性变化，不能对调控政策松动有过高预期。

话音刚落，试图为限购政策松绑的佛山市便抛出放宽限购的政策，但是在短短数小时后便不得不撤回。而不少开发商向《每日经济新闻》记者表示，如果限购政策延续不放松，房企压力将会更大，甚至出现企业并购潮。

目前，以限购、限贷等政策为主的楼市调控政策已经进入关键期。统计数据显示，上半年43个限购城市住房销售面积已有所下降，投资性需求正在减少，限购对楼市的抑制作用明显。

据中国指数研究院测算，在执行限购政策后，在限购城市中有近6000亿购房资金被挤出市场。限购政策让土地市场也发生变化，今年1~9月，全国限购城市住宅用地成交量同比下降20.6％，北上广深等前十大限购城市土地成交量下降60％。

限购政策在执行一年之后是否会有所调整？这是当下业界普遍关心的问题。秦虹认为，上半年全国商品房成交面积同比仍保持了13%的增速，对房地产下游产业影响还不大。而上半年货币市场流动性依然充裕，货币政策保持偏紧的条件依然存在。

“今年房地产市场的变化还是以结构性变化为主，房地产市场还未出现像2008年一样的趋势性下跌。”秦虹表示，市场出现一致趋势性变化时，政策才会有方向性调整，开发商不要对房地产政策松动有过高期望。尽管她一再强调是个人观点，但这一系列表态，被解读为国家对楼市调控政策不会放松。

无独有偶，10月11日，佛山市住建局在全国率先公开发布放宽限购，引发舆论广泛关注。最终，该放宽限购政策在社会的高度关注下，短短数小时后被暂停执行，胎死腹中。

对此，新浪乐居针对广州、佛山限购松动的调查结果显示，近65%网友认为限购松动不合理；近82%网友认为广州佛山限购松动会引发更多城市跟进。

统计数据显示，今年前9个月，一线房地产企业的销售业绩依然保持较快增长，接近甚至超过去年全年销售业绩。不过另一方面，不给力的“金九银十”已经让众多房企感受到了限购的威力。

9月27日，标普罕见地点名指出合生创展、绿城中国、沿海家园、盛高置地、上置集团等数家内房股企业面临房价下跌的压力。

2009年，绿城中国曾出没于多个土地交易市场，并在第三季度投入200多亿元疯狂拿地，2010年，绿城中国合同销售总额达到541亿元，涨势迅猛。但激进之后，却未预见到楼市调控愈发严峻的形势。绿城2011年中报显示，截至6月底，绿城的销售额为201亿元，但负债率超过160%。

对此，绿城中国董事长宋卫平在接受国内媒体采访时称：“到现在为止，绿城还没有拖欠地价款，债务水平在正常范围内。”他甚至还表示，假如真的无路可走，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产。

实际上，绿城中国当下的问题并非全是激进拿地而造成的资金链紧张，但因错误预估限购令政策形势而造成的产品结构调整问题影响很大，一位资深的地产分析人士如是称。

据分析，绿城中国一向以中高端产品，高房价著称，面对楼市成交低迷之时，一味追求高毛利率，其产品价格缺乏市场灵活性。世联地产市场研究部总监王海斌认为，目前楼市成交量陷入低谷，国庆黄金周期间成交量更是惨淡，原因在于开发商的降价没有达到市场预期，不调整价格产品就卖不动。

同样的问题也可能出现在合生创展、金地等走中高端住宅产品路线的房企身上，上半年的中报均显示其销售业绩增长乏力。

2011年，在楼市调控之下，房地产行业表现出明显的分化趋势。上半年，以万科、恒大等为代表的走中低端刚需产品线，追求快速周转的开发商，其销售业绩均表现大幅上升。其中万科1~9月份销售额达到970.8亿元，已经接近千亿。

眼下，限购令政策没有丝毫松动迹象，限购影响仍在持续。花样年投资有限公司董事长潘军日前在接受 《每日经济新闻》记者采访时坦言，限购对市场有影响，今年下半年房企销售压力加大，中小企业资金链比较危险，产品结构越单一的项目，越容易出现问题。他预计，年底或明年初将迎来本轮政策下第一轮房企倒闭潮，明年并购情况将会越来越多。每日经济新闻

10、今年三季度房地产企业家信心最低迷

北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨天公布的数据显示，2011年三季度各行业企业家信心指数当中，房地产企业家信心最为低迷；三季度本市企

业家信心指数为132.7，较上季度下降5.1个点，较去年同期下降4.0个点。当天发布的企业景气指数显示，本市三季度企业景气指数较上季度微降0.6个点，为139.4，比去年同期下降2.1个点。

企业家信心指数综合反映企业家对宏观经济的看法和信心，企业景气指数综合反映企业生产经营景气状况。景气指数的取值范围在0-200之间，以100为临界值，指数在100以上，反映景气状况趋于上升或改善；低于100，则反映景气状况趋于下降或衰退；等于100，反映景气状况变化不大。

三季度，在各行业企业家信心指数当中，房地产企业家信心最为低迷。三季度房地产企业家信心仅为90.8，较上季度大幅下降了5.9个百分点，较去年同期更是骤降18.4个百分点，连续3个季度处于不景气区间。同期，房地产企业景气指数为120.6，较上季度下降1.3个点，为全市所有行业中景气指数最低的行业。

三季度，建筑业企业家信心降幅最为明显，当季建筑业企业家信心指数为123.0，较上季度大降15.7个点，较去年同期下降9.7个点，不过仍然处于景气区间。

值得关注的是，在资金全面收紧的大背景下，本市房地产企业的资金情况和企业融资情况降至去年三季度以来的最低。其中，三季度本市房地产企业资金情况景气指数仅为85.7，较上季度下降3.7个点；当季本市房地产企业融资景气指数更是较上季度下跌3.5个点，跌至67.2的低位。

11、前三季房企股权交易额逾250亿；同比增长105%

在成都楼市，历来是外来的和尚好念经，保利、万科、万达、龙湖、招商、华润、中国铁建、中铁置业、雅居乐„„无一不是以楼市大佬的姿态，在成都楼市掀起阵阵波澜。

就在实力雄厚的众多外地品牌房企纷纷驾临成都楼市之际，诸如五粮液·同泰置地、地奥天际置业、长虹置业等一系列四川本土“非本行房企”却渐渐崭露头角，这些在矿产、医疗、食品行业内有着非凡影响的“大腕”纷纷进军地产。

在已经进入成都楼市的本土跨行业地产新军举旗呐喊之际，有业内知情人士还透露，更多的本土在其他行业有着影响力的企业也将眼光汇聚到了成都楼市，比如在几年前就让重庆购房者领略了在房地产行业勃勃雄心的泸州老窖，极有可能就是下一个进入成都楼市的另一支新军。坊间传闻泸州老窖集团即将迁往成都的消息，或许就将是其搏杀成都房地产市场一个契机。

楼市新政之后，在国内楼市，江苏吴中、华东医药、海利得、重庆路桥等非房地产主业企业陆续退出房地产市场。此前，又有安徽金种子酒业发布公告，抛售房地产业务。为此，尽管这些进入成都楼市的地产新军其母体公司均在所在行业堪称“腕儿”，但对于跨领域进军地产发展，外界不乏质疑的目光。众多业内外人士对他们如何笑傲楼市江湖，拭目以待。

在成都，行业外的资金进入成都楼市已有多个成功的先例。譬如，郎酒集团就是成都房产市场的“老手”，早在2001年就已经进入成都楼市开发“数码广场”，随后打造的“麓山国际社区”如今已扬名全国，而其斥巨资打造的“麓湖”项目，同样剑指高端。2008年初涉地产开发的白酒业巨头水井坊，在开发“蓉上坊”后尝到甜头，目前也正储备土地，磨刀霍霍准备在楼市大干一番。此外，同为“非主流房企”，成都本土的恩威集团继开发了“玲珑南域”之后，继续在神仙树进

行土地储备„„

相较于前期已取得一定成绩的先行者，即将于近期从幕后走向前台的这些楼市新军也有着自己独到的杀手锏，其在人员的储备上，无不是通过多种方式引进地产行业内有丰富经验人士加盟，具体到项目的开发中，大胆创新无疑也成为他们在成都楼市破局亮相递出的第一招。

五粮液同泰置地进入成都的首个房地产开发项目选择在了成都北部新城，通过土地整理的形式圈地1700亩打造北部新城首家大型城市综合体项目——“源上湾国际社区”。它在设计理念和思路上打破了传统城市综合体的概念，而拟打造成为一个集产业、商贸、商务、居住、休闲、购物、教育、酒店等功能为一体的新型城市综合体，且项目开盘之前先期打造的500亩源上湾回归主题公园(一期) 已于日前正式开放。同泰置地相关负责人曾表示，从其拿地开始，他们就致力于打造高品质的项目，希望以项目来奠定其在成都楼市中的位置。

而地奥集团成都天际置业在成都首个项目，在成都居住发展最火热的成都新双楠板块，整体推出了一个全现房项目——天际首府，与大多数开发商均在出售期房和准现房相比，地奥天际置业的亮相，无疑又是一种地产新军的姿势。有业内资深人士表示，除了拥有各自深厚的背景以及资金等实力之外，这些地产行业外的企业，在正式进入房地产行业之后，都有着非常强大的学习和吸收能力，更难得的是他们还能举一反三，在地产行业中发挥自己的特色，展现自身的魅力，相信经过一个个项目的不断磨合，这些成都楼市的新兵，假以时日，堪当大任。

12、房地产上市公司3季报陆续出炉；净利润大幅下滑

房地产开发商的资金链正深度承压———营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张。截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。接受《经济参考报(微博) 》记者采访的专家认为，随着信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，预计四季度将有越来越多的房企通过促销回笼资金。

Wind 统计数据显示，2011年三季度，29家上市房企共计实现营业总收入156 .4亿元，环比下滑19.5%；其中有21家出现了营业总收入环比下降的情况。从净利润指标看，上述房企的下滑幅度更为明显。29家房企三季度共计实现归属于母公司股东的净利润16.7亿元，环比大幅下滑了40%。

上市房企业绩滑坡可以从一组成交量数据中看出端倪。中原地产监测数据显示，9月全国30城市新建商品住宅成交面积环比减少3%，同比大减35%，“金九”盛景未能出现。今年1至9月，一线城市累计新房成交量同比减少9%。10月，北京和深圳成交量再度探底，上海、广州市场成交同比降幅均达到40%以上。主要二线城市前三季度成交量同比减少11%。

另据中国指数研究院统计数据，10月过半，楼市成交遇冷，多数城市周均成交同比大幅下降，且多数降幅在50%以上，“银十”很难达成。10月3日至9日监测的33个城市中，31个城市成交量同比下降，其中20个城市成交量跌幅在50%以上；10月10日至16日监测的35个城市中，28个城市成交量同比下降，其中14个城市成交量跌幅在50%以上。

受销售持续低迷影响，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看，29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6

亿元，而在去年同期则为30.8亿元，其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况。而从存货指标来看，上述房企三季度存货达2337亿元，比去年同期的1551亿元大幅上升50.7%，也高于6月末的2195亿元。

链家地产首席分析师张月表示，目前房企资金链条紧张和经营风险上升已愈发明显，因资金问题被吞并、收购的中小房企不胜枚举。根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。此外，中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险，据统计，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。

自今年5月起，中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销，至9月加入降价销售行列的品牌开发商有所增多。中原监测数据显示，富力、保利、万科等标杆房企都进行了不同程度的降价促销。但总体而言，今年下半年以来的降价速度和幅度相比2008年仍较为有限。

张月表示，大型房企的财务状况虽比中小房企稳健，但也在不断恶化。近日，多家大型房企加速融资，中粮地产抛售投资性金融资产获利约4000万元，成为房企一种新的融资策略；万科10月为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，超过三季度的担保融资总额。

申银万国研究报告指出，目前开发商资金压力继续增大，各种融资渠道均受限制。9月房地产资金来源7209亿元，同比增长17.4%，但环比回落8.1个百分点。其中国内贷款同比减少8.3%，占比从8月的16.2%下降到15 .7%；自筹资金占比继续上升，达41.2%，创历史新高。日前出台的加强对房地产信托和外资进入楼市的监管政策，都反映了房地产各种渠道的融资难度都在加大，开发商资金压力继续增加。与此同时，销售萎靡，投资回落相对缓慢，开发商的整体资金状况仍在不断收紧之中。

13、北京降价风扩散：朝阳楼盘降价两成

成交量持续下降，北京部分地区房价开始松动，并出现了由点及面的趋势。最开始的大幅降价出现在通州区域，如珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%，接着蔓延到朝阳、大兴等地，部分项目降幅接近20%。

国家统计局公布的数据则显示，9月份北京市新建住宅价格环比（比上月）涨幅为零，这已是连续4个月北京市新建住宅价格停止上涨，与此同时，9月份北京市二手住宅价格环比下降了0.4%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，从楼市的发展历程来看，向来是量在价先，要实现部分高房价地区价格的实质性下跌，楼市成交量的下降是必经的阵痛。

北京市房协的数据显示，今年1-9月，作为北京市房价控制目标的新建普通住房，共签约5.4万套，占同期新建住房成交总量的85.4%，均价14058元/平方米，比去年全年新建普通住房成交均价14847元/平方米低5.3%，呈现“稳中有降”态势。

北京市房协副秘书长陈志称，从近期情况看，近两成项目下调了推广价，主要集中在通州、大兴等地，以中小套型普通住房为主，多为前期定价过高、涨幅过快项目，普遍采取特价房形式促销，“降价换量”逐步成为共识。

北京市号称拥有国内最严的楼市限购令。2月16日，北京市发布楼市调控措施“京15条”明确提出，严厉打击楼市投机投资，提高二套房首付和贷款利率，外地人购房须提供5年纳税证明或社保证明。

中国房地产学会副会长陈国强表示，在供应层面，去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存；在需求层面，一方面以限购限贷为代表的政策抑制了投资投机需求，另一方面购房者普遍处于观望态势，整个供求关系发生了逆转。

但是，目前仍有一些因素值得关注。一是开发商通过调整开盘节奏、转移投资等手段，以化解政策效力。二是全国商品房销售额同比仍然上涨，这决定了开发商整体资金链仍处于可持续运转的地步。三是楼市治本之策仍有待于研究破解。

14、商业地产热度不断爬升；经营内容雷同招商困难

据中国购物中心产业资讯中心预计，珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%。该中心研究部部长杨慧介绍，“城市综合体”形态的购物中心占比最高，而且呈上升趋势。

地方政府对“城市综合体”的关注度甚至具体到建筑的高度、体量及外立面，因为这些建筑将成为当地的地标性建筑。清华大学社会学教授孙立平说：“越来越多的地方政府官员成了美学家。”

在政府看来，商业地产不仅能提高周边土地价值，还能增加就业、改善产业结构、装扮市容市貌，这些当然是普通住宅所不具备的。在近两年各地出让的土地中，商办用地所占比重越来越高。中原地产土地监测系统显示，在上半年15个重点城市土地出让总量中，商办用地占35%，两年前这一比例只有23%。有开发商对中国证券报记者表示，该公司重视商业地产的主要原因是基本拿不到纯居住用地了。

对一些中小开发商来说，运作一个“城市综合体”项目需要策划、招商、管理等方面人才，这给竟广秀这样的专业商业地产策划人士带来机会。现在地产界可谓求“商”若渴，美格行商业地产策略中心负责人吕世新说，最近各开发商纷纷设立商业管理公司，在商业地产迅速扩张后，出现策划人才缺口，因此到处挖人。

有不少商业地产人士对中国证券报记者表示，由于目前“城市综合体”发展速度过快且经营内容雷同，有许多项目在前期招商时已出现困难。为吸引世界名牌入场，开发商纷纷采取“送装修、免租金”的政策，“赔本赚吆喝”是很多开发商自持型商业地产的生存现状。位于广东东莞的华南MALL5月悄然改变经营策略，将部分地块性质由商办地块变为二类居住地块，这座大型“城市综合体”自开业以来经营状况始终不甚理想。由于项目过多，加之市场空间有限，东莞的多个“城市综合体”如今普遍经营状况不佳。

据中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米。一些二线城市对拥有购物中心热度不减。到2011年底，沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米。石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米。贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

15、深圳9月新房市场“量价齐跌”

深圳各大地产公司9月份的一、二手房市场销售汇总报告昨日纷纷出炉，记者综合后发现，今年9月份新房整体成交依旧低迷不振，新楼盘销量再创今年月

度新低，成交均价环比下跌1.82个百分点，连续两个月出现下降；二手房成交量出现上涨，价格微降。

深圳中原地产公司的报告显示，虽然9月份有16个新楼盘入市，比8月份供应量明显增多，但并未带动成交量上升，市场处于深度观望状态，9月全市一手房成交量为16.26万平方米，环比下滑20.40%；成交均价为20028元／平方米，环比下跌1.82个百分点，连续两个月出现回落。

相比较一手房成交量的低迷，二手房成交要好得多，根据美联物业的监测报告，9月份我市二手住宅成交量迎来反弹，成交2360套，环比大涨61.42%。

世联地产专家分析，第三季度深圳房地产市场悄然发生变化：一方面，库存积压致使开发企业的处境越来越被动；另一方面，购房者信心指数继续下滑，其中购房者预期房价下跌的比例明显增加。(

16、合肥9月房价原位不动；楼市库存压力大

18日，国家统计局公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与8月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有17个，持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。其中，合肥9月新建住宅销售价格再次环比持平，同比上涨2.6%。价格虽然未涨，然而从市场来看，不少刚需和投资者都在观望，尽管最近房屋备案量还算不错，但是楼市库存压力依旧不小。

和8月一样，9月份合肥新建住宅销售价格依旧原位不动，环比持平。具体到各种户型，90平方米以下的中小户型环比持平，同比上涨3.8%，而90平方米以上大户型价格则有下滑趋势。

从二手房来看，与8月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有25个，持平的城市有21个。合肥市90平方米以下价格环比同样持平，同比有所上涨。

再看看合肥周围其他城市，南昌、武汉、南京均出现一定的跌幅，郑州、长沙涨幅也不大。省内的安庆和蚌埠房价与8月相比，还出现了下降，其中安庆住宅销售价格环比下跌0.1%。

目前，市场观望情绪依然浓厚，很多楼盘都是看的人多，真正买的人少，更多的人仍在等待房价进一步下跌。

“既然银行贷款利率上浮厉害，而且迟迟不能放款，还不如等等看房价会不会进一步下跌”，在临泉路某即将开盘的知名楼盘现场，记者遇到了参加某网站看房活动的网友，聊天中不少人都有这样的心态。

买房人在等着，开发商却急着回款完成今年的销售任务。10月过半，合肥房企打折优惠越来越多，对于一次性付款客户不少楼盘打出93折、92折甚至更低的折扣。

“到现在我们已经接待了2000多组客户，大家对价格更为关注”，上述楼盘销售经理介绍，买房者不少是改善性需求，“楼盘也会考虑今年销售任务，价格上会有所考虑。”

房子备案了，也就意味着正式卖出去了。与国庆节期间几十套的销量相比，最近商品房备案量明显增多。记者从合肥市房地产管理局网站上看到，18日合肥市商品房共备案190套，总面积13807平方米，其中住宅有97套，住宅备案面积为9059平方米。连续几日，合肥市的备案量都在150套以上，而且非住宅都有几十套甚至上百套。

尽管备案量明显增多，但目前合肥市商品房库存压力不小。仅商品房入网销

售总面积就有7331.46万平方米，可售商品房达到118947套。