物业的接管规程
物业接管规程
一、目的
本作业规程明确规定了公司对物业进行全面接管验收的工作程序、工作内容和工作方法,以确保物业管理工作的顺利开展及今后的物业使用和管理奠定良好基础。
二、适用范围
适用于公司与开发商建设单位或业主委员会签订的[物业服务合同]所约定的各类物业管理项目,包括大厦、住宅小区、工业厂房等之建筑主体及其配套设备、设施。
三、职责
1、公司物业品质部
代表公司负责组织、协调物业的接管验收工作。
2、项目物业服务中心主任
负责组织专业技术人员,参照建设部(ZBP30001-90)《房屋接管验收标准》、《物业管理条例》及莆田市相关的物业管理规定或通告,对开发商/业主委员会移交的房屋主体、设备、设施进行验收,办理各项设备、设施的交接手续。
四、定义与缩略语
物业----是指各类房屋建筑(包括大厦、住宅小区、工业厂房等)的建筑主体及其配套的公用设备、设施等。
原有物业-----相对于新建物业而言,系指已经投入使用的物业和从别的物业管理企业转交我公司管理的物业。
五、相关文件
ZBP30001—90 《房屋接管验收标准》
国务院第379号令 《物业管理条例》
福建省第十届人大会常委会第二十五次会议通过《福建省物业管理条例》
莆田市建设局莆市价[2008]242号 《莆田市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》 莆田市建设局莆建物[2008]23号 《莆田市物业管理区域划分暂行规定》
六、工作程序和管理办法
(二)、组建物业服务中心
公司根据物业管理方案组建物业服务中心。
a) 人员配备
根据公司人力资源状况进行人员的调配及人员的招聘工作;
b) 人员培训
可采用集中培训的方式由职能部门负责进行验收、入伙、装修管理等的培训,并要求职能部
门进行现场跟踪培训效果,对新手进行现场指导;
c) 物资配备
办公设施、用品的配备、工程物资、工具的配备、表单(包括用户手册、前期协议、票据)
的准备、法规、楼层贴、绿地告示牌、停车告示牌、电梯使用须知
d) 工作现场布置
宣传栏、入伙流程、装修手续办理、费用缴交说明、法规宣传、引路标识、如入伙办理处、
装修手续办理处、收费处、物业服务中心根据经费情况自行制作或请购“客户动态表”
(三)、组建接管验收小组
对物业进行接管验收前应成立接管验收小组,接管验收小组的成员由委托方开发单位或业主
委员会和接管方物业管理企业分别派员组成,具体如下:
a) 接管方的物业服务中心主任;
b) 接管方的相关工程技术人员;
c) 委托方的工程主管或其代表;
d) 委托方的相关工程技术人员。
(四)、物业的接管验收总则
接管验收是指公司参照国务院第379号令《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及建设
部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》,以开发单位或业主委员会移交的物业主体结构
安全和满足使用功能为主要内容的检验工作.
a) 接管验收的首要条件是竣工验收合格,并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能
正常使用,房屋幢、户编号已经有关部门确认。
b) 对于新建物业,接管验收即为竣工验收的再验收。对于原有物业,则还必须增加接管原物业服
务中心的工程、财务、管理资料。
d) 验收的标准依据是:
《物业管理条例》、《房屋接管验收标准》(ZBP30001—90)、《福建省物业管理条例》第四章、
其他有关标准、规定。
(五)、房屋土建部分接管验收
a) 楼地面各房间墙面、天花面、地面的外观检查。内窗台是否高于外窗台,外露结构梁抹灰是否
平直,墙面是否光滑平直,地砖瓷砖粘贴是否整齐,有无空鼓情况;
b) 门窗检验:检查是否开关顺利、上锁牢固,玻璃是否破损,门窗小五金是否齐全,各锁头钥匙
是否配套,门框、门板、窗框是否垂直(应无自动关闭、开启现象),有无裂纹,与设计是否相符;
c) 厨、厕卫生间地面是否积水、渗水,对有安装洁具、厨具的检查是否完好无损; d) 加压水池、高位水池作试水试验,有条件的可对阳台、厨厕地面作泡水试漏试验;
e) 楼宇各处有否残余建筑垃圾;
f) 车库车道是否过于光滑而不适于行车;
h) 清点各单元内由开发建设单位配套的物品;
(六)、供配电系统接管验收
a) 检查高低压配电柜、变压器:
(1)有无正式供电;
(2)是否满足设计功能,是否按国家及地区的有关规程施工;
(3)有无事故及安全隐患(如电缆沟有无盖板);
(4)有无悬挂安全标示牌,安全有效距离是否合格,接地网有无可靠接地;
(5)高压侧有无隔离设施、敷设绝缘地板胶等;
(6)设备房有无做好“三防”措施(如有无防小动物网、电缆沟、门窗、墙洞有无封网)。
b) 发电机系统接管验收
(1)是否能满足设计功能;
(2)机组能否正常使用;
(3)机油管系、柴油管系、冷却管系是否畅通;
(4)若有两台以上机组,应检查能否并车同步进行;
(5)排烟管有无漏烟现象;
(6)有无事故紧急停用功能、应急自动发电功能;
c) 低压电气线路接管验收
(1)应平整、牢固、顺直;
(2)过墙应有导管,导线连接必须紧密;
(3)采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠;
(4)管路在结构上和电气上均连整体并有可靠的接地,每回路导线间和对地绝缘电阻值不少于1M Ω/KV;
(5)应按用电户个数安装电表或预留表位,并有电气接地装置,电表是否经过国家供电有关部门检测;
(6)照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全、接触良好、位置正确;
(七)、中央空调系统通风工程接管验收
(1)能否正常运行,负荷能否在调节范围内调节运行;
(2)检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行;
(3)控制柜内电气线路是否符合规范;
(4)保温是否完好,有无漏水现象;
(5)防腐是否符合要求;
(6)膨胀水箱能否正常补水;
(7)检查制冷或制热情况能否满足设计要求;
(8)噪音是否在环境噪声标准值内;
(9)风管出风是否均匀;
(10)风机进风口、出风口有无封闭现象;
(11)风机盘管泄水管是否畅通,每台接水盘均能顺畅排水;
(八)、消防系统接管验收
(1)检查消防控制系统烟感、温感、手报、水流等信号能否反应做出相应的措施;
(2)消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压机等能否自动及手动起动;
(3)消防广播系统能否正常广播,对讲电话是否正常;
(4)检查消防管系统有无漏水,阀门是否保持常开状态(防火阀除外),消防栓内配件是否齐全;
(5)检查喷淋头是否满足要求;
(6)消防栓、喷淋头有无水流,水压是否满足要求;
(7)检查气体灭火系统能否正常运行,气体压力是否在正常范围内,气体有无及时补充更换;
(8)检查各工作点的手持式灭火器是否配备整齐;
(9)防火门是否合格,是否保持常闭状态;
(10)消防设施有无故障阻碍影响正常使用等;
(11)检查疏散指示灯、防火卷闸门等是否功能正常;
(12)检查电梯迫降功能,非消防电源强切功能;
(九)、电信系统接管验收
(1)线路安装整齐;
(2)接线盒、分线盒安装牢固;
(3)电缆敷设应符合国家标准;
(十)、有线系统接管验收
(1)敷设整齐;
(2)放大器安装稳固;
(3)进户线穿墙部分应穿管敷设;
(4)确保电视信号图像清晰,声音清楚;
(十一)、闭路监控系统接管验收
(1)闭路监控系统应图像清晰、稳定、无变形失真;
(2)防盗对讲设备应对讲良好、声音清晰、无杂音、呼叫反应快速灵敏,开锁功能迅速、有效; (十二)、给排水系统
(1)进水表阀是否完好、启闭灵活,便于检修、清洗,进水管是否有安全保障措施;
(2)高、低蓄水池是否洁净卫生,是否采取封闭措施;
(3)水泵电机是否安装稳固、运行时应无振动;
(4)压力表等是否指示正常,自动控制系统是否运行正常,有无必要的缺水,溢水故障报警,管路是否安装牢固,有无跑冒滴漏现象;
(5)排水管道选材是否符合规定,应无跑冒滴漏现象,防腐措施应符合国家标准;
(6)管道接口、检查口不得漏水,检查口应便于维修;
(7)管道排水应流畅,集水井、沙井、化粪池应畅通;
(8)潜水泵应无堵塞,自动控制应正常;
(十三)、运输设备
(1)电梯的启动运行、选层、平层、停层应准确平稳,曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值,制动器、限速器及其他安全设备能可靠操作;
(2)电梯的应急对讲机应能可靠使用;
(3)发生消防火警时应能按要求迫降;
(4)安全钳应能安全动作;
(5)自动扶梯应运行平稳,无振动无杂音;
(6)扶手带应无钢刺,松紧程度应保持全水平时下垂不大,放松正常;
(7)安装的隐蔽程度、运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均符合要求;
(十四)、配套设施及市政接管验收
建筑小品、空调位置、道路、绿化、信箱
(十五)、接管验收具体按以下内容操作:
a) 查阅各项工程的竣工验收报告。
b) 根据工程设计资料逐栋、逐套查验施工质量是否达到要求、并对照工程竣工验收报告、检查有否遗漏验项目需要补检。
c) 依据设计及施工资料查验房屋的各种配套设施是否齐全。
d) 对厨房、卫生间的防水性能要进行24小时的试水,检查是否有渗漏水现象。
e) 对屋面、外墙面、窗户要重点检查其是否防渗防漏。
f) 对供、排水管特别是预埋部分要进行压力和闭水试验,检验有否渗漏。
g) 对配送电、供排水、电梯、中央空调、安全监控、消防监控等主要设备、设施要开
机试运行,以检验其安装是否达到设计要求、能否正常运行。
h) 查验各种配套设施是否齐全、有否漏装、漏设。
i) 查验按规定移交的工程技术文件、资料、包括主要设备的产品说明书、使用说明书、合格证是否齐全。
j) 在验收过程中必须逐项填写检查验收记录。
(十六)、若验收中发现存在需整改项目
a) 若验收中一方认为存在有不符合国家有关标准、规定的项目,交接双方应严格按照有关国家及行业标准协商取得共识与处理办法,并将不合格的具体项目记录于[物业移交接管书],对于这些
需整改项目要注明接管验收小组的整改意见、完工期限和复验时间,由接管验收小组两方成员签字认可,然后由开发单位组织整改。
d) 开发商将不合格项目整改完毕后,接管验收小组进行复验,若复验合格,则应记录于书面的接管验收报告中,并形成完整的书面交接报告交由交接双方代表签字确认。
c) 若开发建设单位因某些原因无法整改公司验收人员提出的不合格项目,则应将未整改的项目及其原因记录在书面接管验收报告中。
d) 签署[物业移交接管书]
物业经接管验收小组查验合格后, 即可由接管方─公司与委托方 开发建设单位或业主委员会签署[物业移交接管书]移交物业,对于开发建设单位未整改的项目,应将详细情况记录,而后由物业服务中心办理后续的接管手续。
e) 正式接管
交接双方签署《物业移交接管书》后,物业服务中心即可正式接管物业,并按《物业管理实施方案》着手实施各项管理、服务活动。
f) 资料归档
(十七)、接管验收工作中应注意的有关事项
a) 在进行接管验收工作时,若因距开发建设单位的售房合同约定的交楼期限紧迫,而无法在此前完成验收工作,则公司可与开发建设单位协商先对物业的公共设施、设备进行验收;业主专有部分的验收可安排在陪同业主进行房屋验收时一并进行。
b) 根据建筑工程保修的有关规定,新建房屋自验收接管之日起,由施工单位负责保修,并应向接管单位预付保修保证金,接管单位在需要时用于代修。保修期满,按实结算,也可以在验收接管时,三方达成协议,施工单位的工程保证金单位由建设单位代管,由接管单位负责保修费用按第三方审核后由建设单位拔付接管单位。
c) 新建楼宇由于未正式投入实际使用,配套设施可能不尽完善,因而我司员工在接管验收过程中应注意及时发现、反馈此类问题,并提出有关的设施增补、改造初步方案,并将发现的问题及改造意见记录于验收报告并在《物业移交接管书》中注明。
六、使用的表格、记录
《物业移交接管书》