上海迪士尼悄然布局远期规划 13股有望爆发

13日，上海市政府新闻办公室官方微博“上海发布”披露，上海国际旅游度假区核心区过渡性开发规划已经开始为期1个月的公示。根据草案所示，曾被标记为“发展备用地”的远期项目用地将进行绿地、商业服务设施、交通市政基础设施等过渡性开发。这意味着上海迪士尼项目一期工程进入全速推进阶段的同时，后续远期项目规划开始悄然布局。

与两年前公示的《上海国际旅游度假区核心区控制性详细规划》相比，此次公示的规划范围面积仍然是7平方公里，具体位置也未发生变化。围绕在迪士尼一期项目周围的三块“发展备用地”在此次的过渡性开发草案中被定位为绿地，靠近中心湖东南侧的两小块功能区则定位为“商业服务设施”。另外，国际旅游度假区核心区的东入口和相应的公交捷运线路、停车场配套项目也在这份草案中首次明确了位置。

草案文字说明称，该规划仅用于指导国际旅游度假区核心区远期发展备用区域的过渡性开发，目的是在远期项目启动前通过绿化等营造核心区整体的优美环境并为游客提供多样的服务。而远期项目正式启动时，还将按照控制性详细规划执行。不过从这寥寥几句的说明中可以看出，尚在一期工程建设中的上海迪士尼乐园，其远景蓝图已经铺开。

即将在2015年底开门迎客的上海迪士尼乐园一期工程，近期则已进入了全速推进阶段。在近期一次对媒体开放的现场参观活动中，上证报记者曾跟随上海迪士尼度假区高级副总裁、项目开发执行官贝皓德等负责人，站上园区瞭望塔俯瞰国际旅游度假区核心区全景，目光所及处打桩机林立，尚未出现标志性建筑物，还有部分区域则覆盖着大量绿化。

据悉，迪士尼项目规划的90幢建筑均已开工。据上海国际旅游度假区管委会披露，近日已召开过上海迪士尼大型游乐设施项目推进协调会暨第一次迪士尼项目特种设备推进工作领导小组会议。会上，相关单位就大型游乐设施时间节点控制、设备质量监管、技术标准等重点关注事项进行了交流讨论，这说明迪士尼乐园最具吸引力的大型游乐设施进场也已经有了时间表。

分析认为，上海本地股中的三类股有望受益：交通运输板块中的中路股份(600818,股吧)、上海机场(600009,股吧)、大众交通(600611,股吧)、申通地铁(600834,股吧)；商业、百货、旅游酒店中的豫园商城(600655,股吧)、友谊股份(600827,股吧)、锦江股份(600754,股吧)、新世界(600628,股吧)；建筑业

中的中华企业(600675,股吧)、上海建工(600170,股吧)、浦东建设(600284,股吧)、陆家嘴(600663,股吧)、外高桥(600648,股吧)等。

（《证券时报》快讯中心）

概念股：

中路股份：积极寻求上海迪士尼发展机遇

中路股份（600818）4月18日上午召开2012年度股东大会，审议通过了《公司2012年度董事会报告》、关于修改《公司章程》的议案等。

公司董事长陈荣表示，公司将配合各地政府继续完善城市交通体系，促进公共自行车租赁服务的健康稳定发展；上海迪士尼乐园建设进展顺利，公司及全资子公司位于以迪士尼为核心的上海国际旅游度假区附近的近700亩的经营性场地将积极寻求非制造业的文化旅游服务产业的发展机遇；公司将继续寻找拟上市公司参股投资并推动上市。

大众交通：资产价值被低估，盈利能力待释放

研究机构：银河证券日期：6月4日

交通服务商向现代服务转型

大众交通

现有业务板块包括交通运输服务、房地产、金融及股权投资。公司的最新战略是，将资源配置倾向于现代服务业，降低劳动密集型产业的配置比例。公司同时规划加大在金融产业的投入。

物流服务效率有望提升

得益于公司的战略转型思路和资源倾斜政策，大众交通

有望追赶以“菜鸟网”为代表的物流变革大潮，发挥其终端网络和用户数据的优势，持续提升物流服务效率。

优质资产有望重估

强生控股(600662,股吧)转让出租汽车牌照，为公司的牌照资产树立了价值标杆（溢价16.16 亿元）；大众大厦改造后租金率或将上调并引导市场重估其资产价值（溢价5.4 亿元）；A 股IPO 开闸临近，市场或将关注公司对国泰君安证券等股权投资的升值空间（溢价超过19.4 亿元）。

盈利预测

研报假设公司谨慎地进行盈余管理，2013-2015 年EPS 稳定在0.25元左右。考虑到研报对盈余管理的主观判断，不用PE 作为估值基础。

估值与投资建议

如果计入隐性溢价，公司的净资产将增加到100.9 亿元。按1 倍PB 计算，大众交通

的合理股价应不低于6.40 元。研报将该股的合理估值区间设为6.00 元-7.20 元。首次评级为“推荐”。

风险提示

出租车、房地产业绩低于预期；国泰君安证券等未能顺利上市。

（《证券时报》快讯中心）

上海机场：禽流感冲击已过，未来将迎头赶上

研究机构：中金日期：5月27日

2013 年4 月营运数据

上海机场

公布了4 月生产数据，起降架次、旅客和货邮吞吐量同比增幅分别为+1.85%、+0.20%和-2.16%。

点评

禽流感导致：增幅上市机场倒数第一，旅客量增幅低于起降架次增幅。由于华东地区为禽流感重灾区，导致上海机场

4 月起降架次和旅客吞吐量的同比增幅较上月下滑，位列上市机场最后一名。无疫情爆发的华南机场，生产量依然保持高速增长、且旅客量增幅高于起降架次增幅的态势也维持不变。

国内和地区航线冲击较大，国际增长平稳。虽然上海本地有车展、广州有广交会，但国内起降架次和旅客吞吐量同比却分别下降0.13%和1.27%，且地区旅客吞吐量同比增幅出现4%的大幅下降。

日起降回归千量级，跑道产能空间巨大。日起降架次为1025 次，跑道产能利用率低于70%，国内另外两大门户枢纽（北京首都和广州白云）产能利用率都已超过90%。因国际长航线开通需要较强的腹地经济为支撑，上海将是未来开通国际长航线的首选。

货运业务仍不见起色。货邮吞吐量同比下降2.16%，1～4 月累计降幅为2.98%，主要受国际拖累。

5 月油价低位回升，预计油料公司盈利同比明显改善。5 月新加坡航油价格环比上升，而去年同期环比下降，研报预计油料公司投资收益将有较大程度的同比增长。

估值与建议

目前公司2013 年的市盈率为12.7x，依然处于历史的低端，考虑：1）产能富余和非航面积占比较低，收费已经并轨，主业增长动力足；2）高经营杠杆和未来资本开支空窗期，高分红有保障；3）虹桥已达设计产能80%，分流效应将逐渐弱化；4）中期虹桥机场资产注入和远期迪斯尼乐园投产、上海自由贸易区三大利好仍未兑现。重申推荐评级。上海于5 月10 日终止流感应急预案III级响应，未来生产量增幅将迎头赶上，构成股价上涨催化剂。

风险

国内外经济不景气影响航空需求，油价环比下跌，中日关系继续恶化。

（《证券时报》快讯中心）

申通地铁：成本下降促净利倍增

研究机构：上海证券 日期：4月12日

动态事项

公司发布2012 年年度业绩。2012 年，公司实现营业收入7.20 亿元，同比下降7.67%；归属于母公司所有者的净利润为1.11 亿元，同比上升100.68%；基本每股收益为0.23 元。公司业绩低于预期。分配预案为每10 股派0.70 元（含税）。

主要观点

营业收入微降

2012 年，公司实现营业收入7.20 亿元，同比下降7.67%。营业收入微降主要是由于：（1）2012 年，票务收入为71950.34 万元（扣除增值税后），比上年同期下降4.9%，主要是由于2012 年上海开始执行营业税改增值税试点，公司需按照营业收入的3%缴纳简易征收增值税，致使营业收入减少。

（2）一号线本线段客流和平均票价下降，使营业收入下降。2012年，一号线全年客流总量为32952 万人次，日均客流量为90.89 万人次，日均客流比上年同期下降1.17%，其中： 本线客运量为 18540.38万人次，日均50.66 万人次，比上年日均减少1.57 万人次，由其他线路换乘入量为14411.65 万人次，日均39.38 万人次，比上年同期增加0.46 万人次。日均换乘入量占一号线日均客运量的43.7%，换乘入比例比上年同期增长0.4 个百分点。2012 年日均票务收入为202.47 万元，比上年同期下降5.16%。

资产使用费调整降低成本支出

2012 年，营业成本为5.71 亿元，同比降低16.26%。从成本构成可以看出，运营成本3.46 亿元，同比增长4.60；大修费用5323.49万元，同比增长161.72%；折旧费7770.91 万元，同比下降3.52%；资产使用费9332.95 万元，同比下降62.60%。资产使用费由每通行一次1250 元调整为每通行一次468 元，全年资产使用费支出比上年同期减少1.57 亿元，由此营业成本降低幅度较大。

由于营业成本的大幅下降，公司的毛利率水平提升了 8.15 个百分点，达到20.65%，盈利能力提升。

（《证券时报》快讯中心）

新世界：1Q收入增6%净利增1.6%

研究机构：海通证券(600837,股吧)日期：4月26日

公司4月25日发布2013年一季报。2013年一季度实现营业收入8.94亿元，同比增长6.34%，利润总额6849万同比增长5.01%，归属净利润4870万元，同比增长1.60%；扣非净利润4821万元，同比增长1.71%。摊薄每股收益0.092元，每股经营性现金流0.15元。

简评和投资建议。公司一季度收入仅增长6.34%，较3Q12（18%）和4Q12（29%）显著放缓，研报认为这可能主要由于公司在去年四季度大幅促销一定程度上透支了消费能力。一季度综合毛利率为24.12%，大幅减少2.08个百分点，可能与黄金珠宝热销及各业务占比变化有关。销售管理合计费用率减少0.26个百分点至12.89%，其中销售费用率减少0.27个百分点，管理费用率略增0.01个百分点；财务费用减少近1200万元至2363万元，费用率大幅回落1.59个百分点，带动期间费用率减少1.86个百分点。费用率下降基本抵消了毛利率的减少，一季度利润总额增长5.01%，但因有效税率增加2.1个百分点，最终归属净利润仅增长1.6%。

维持盈利预测。预计公司2013-14年分别实现净利润2.5和2.8亿元，同比增7.6%和10.5%，合EPS0.48和0.53元；其中2013年商业、医药、酒店和物业管理分别实现EPS0.35、0.03、0.02和0.08元，研报用分部估值法分别给予10、20、20和5倍估值，合计对应每股价值为5元左右；同时再加上163地块（公司拥有49%股权，目前该项目只"制造"财务费用而不产生收益，预计将来可能在黄浦区核心商圈建设11万平米左右的购物中心，因此只能在其资产价值的基础上扣除负债并打个折扣来估值）对应的每股价值保守测算应该在每股3元左右；给以8元的6个月目标价和"增持"的投资评级。

（《证券时报》快讯中心）

张江高科：减持嘉事堂(002462,股吧)股份增厚当年业绩

研究机构：海通证券 日期：5月29日

事件：

2013年5月29日，公司公告称，公司于2012年11月12日至2013年5月27日期间，通过证券交易系统累计出售所持嘉事堂药业股份有限公司1329万股，占其总股本的5.537%，该交易在扣除成本及相关税费后产生的净利润约为5498.87万元。其中，公司于2013年1月1日至2013年5月27日期间，累计出售所持嘉事堂药业股份有限公司1200万股，占其总股本的4.999%，扣除成本及相关税费后产生的净利润约为5019.80万元。本次减持后，公司尚持有嘉事堂药业股份有限公司2443万股。

投资建议：

公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点，公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。目前公司减持参股公司股份以回笼资金（增厚EPS0.03元），租售稳健且逐步提升工业用地容积率。研报预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元，对应RNAV是8.18元。截至5月28日，公司收盘于6.94元，对应2013、2014年PE分别为24.78倍和20.41倍。考虑到公司参股多家高新企业，“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大，研报以RNAV的90%，即7.36元为公司6个月的目标价，维持公司“增持”评级。

（《证券时报》快讯中心）

锦江股份：单月RevPAR仍同比下降，新开店数有所恢复

研究机构：兴业证券(601377,股吧)日期：5月30日

事件：

公司公告2013 年4 月份部分经营数据简报，4 月新开直营店5 家，加盟店10家；累计开业直营门店208 家，加盟店530 家；4 月平均出租率86.63%，平均房价181.85 元/间，RevPAR157.54 元/间。

点评：

4 月新开直营店5 家，新增加盟店10 家，恢复至2012 年以来平均水平。

本月新开门店数量为15 家，其中直营店5 家、加盟店10 家。新开直营门店5 家，2012 年以来平均单月新增直营门店2.3 家，本月处于较高水平。

新开加盟店10 家，2012 年以来平均单月新增加盟门店9.2 家，本月从上月0 家加盟店恢复至历史水平，上月新增0 家加盟店应为特殊情况。公司规划2013 年新开门店140 家，未来预期将按照本月速度稳健扩张。

锦江之星新签约直营门店5 家，加盟店13 家。截至4 月，锦江之星签约未开业直营门店29 家，本月新签约直营门店5 家，签约未开业直营加盟店165 家，本月新签约加盟店13 家，签约门店数已与近年的年均新开店数相当，储备充足。

受禽流感影响，4 月入住率、房价和RerPAR 持续下降，降幅略有扩大。

4 月锦江之星入住率为86.63%，较去年同期大幅下降3.92 个百分点，较3月份3.22 个百分点的入住率降幅进一步扩大。本月平均房价181.85 元/间，同比微降0.99 元/间，延续2012 年12 月起同比下降的趋势，但是降幅趋窄。RevPAR 值157.54 元/间，较去年同期下降8.02 元/间，同比下降4.84%。

鉴于4 月长三角地区受H7N9 禽流感疫情影响，需要进一步关注未来数据来判断经营情况的整体趋势。

锦江股份

（600754）盈利预测：锦江之星经济型酒店未来预期持续稳定增长，餐饮部分鉴于百胜近期受速生鸡以及禽流感等事件影响，下调KFC 业绩预期，以及中餐部分没有大幅度改善，研报也下调餐饮业务未来盈利预期，假设股权投资收益保持现有水平，研报估算公司2012 年-2014 年EPS 分别为0.61 元、0.72 元和0.83 元；剔除股权处臵投资收益影响，公司2012 年-2014年EPS 分部为0.45 元，0.55 元和0.66 元。公司经济型酒店主业稳定增长，四地肯德基投资仍将贡献稳定的分红回报，维持“增持”评级。

风险提示

1， 近年经济型酒店行业快速扩张，公司扩张速度严重低于行业平均水平。

2，餐饮业务遇到食品安全、疫情等问题。

3，经济持续下滑。

（《证券时报》快讯中心）

友谊股份：2013年1~4月百货业务销售基本持平

研究机构：群益证券 日期：5月21日

结论与建议：

近期群益证券跟公司进行了调研，沟通如下：

2013 年以来的经营情况：

1.上海南京路等老字型大小门店，停车、交通受到制约，改造空间有限，进店人数减少，1-4 月销售同比下降。

2.郊区购物中心，1-4 月增长较好；但与老字型大小门店相比，前者下降的比例更大。

3.第一八佰伴由于绝对基数较大，增长日渐缓慢，同时国金中心开出之后，也有一定的分流影响，1-4 月的销售基本持平。

4.青浦奥特莱斯增长强劲，1-4 月同比增长两位数，整体看，预计公司百货业务营收基本持平。

展店计画：无锡奥特莱斯、世博源商业广场二期、杨浦滨江购物中心、台州东森购物中心等4 家将在2013 年开业。其中，世博源商业广场的商业氛围较弱，需要的培育时间会比较长，同时二期25 万平的改建费用开始摊销，对公司短期业绩有一定拖累。

从整体规划看，未来购物中心仍然以上海为主，最多延伸到长江三角洲，主要集中在郊区的空白市场，希望每个上海郊区都可以实现布点。

奥特莱斯，公司本身的品牌资源优势比较明显，希望可以在有消费能力的省会城市开8-10 家奥特莱斯。（目前武汉、杭州奥特莱斯还是管理输出，经营状况很好，公司希望可以收购并表，但2013 年并入的可能性不大）。

研报对行业的观点：目前实体百货门店受网购的冲击越来越大，商业地产过剩的趋势也越来越明显，但各家为了保住市场占有率，仍然不敢减慢展店的速度，使得未来的竞争压力进一步增大，短期盈利状况难好转。

盈利预测：研报预计公司2013 年百货业务持平的可能性较大，低于研报之前预期的小幅增长的水准，且考虑到超市业务继续拖累。预计公司2013 和2014 年将实现净利润10.94 和11.87 亿元，YOY 减少6.6%和增长8.5%，对应EPS 为0.635 和0.689 元，目前股价对应的A 股PE 为12.7和11.7 倍，B 股PE 为10.9 和10 倍，给予持有的投资建议。

（《证券时报》快讯中心）

豫园商城：零售主业利润大幅增长

研究机构：国泰君安 日期：5月3日

投资要点：

公司2013Q1 剔除投资收益（主要是招金）后，零售主业（主要是老庙亚一）利润大幅增长超过80%。研报维持之前的观点“黄金珠宝产业集团的组建是复星推动经营效率提升的重要标志，公司经

营、业绩拐点清晰”。维持增持评级，目标价10 元。

公司2013Q1 收入66 亿，同比增10%，净利2 亿，同比增40%，对应EPS0.14 元，其中：

收入仅增长10%主要是由于公司年底订货会结算月份差异；剔除投资收益等，零售主业可比利润大幅增长84%，增长主要有黄金对冲收益，但同时毛利率也提升0.5pc，说明销售黄金产品结构出现改善。另外公司餐饮2012 年Q4 装修完工后经营情况也较好；联营/合营企业投资收益下滑21%至6671 万，其中招金收益增8.3%至6017 万，地产结算减少是总收益下滑主因

销售/管理费用同比大幅增长34/38%，研报将这解读为正面。因为老庙/亚一品牌这些年来影响力有所下降，其中营销投入不足、员工薪酬在行业内偏低（过去几年费用增长较慢）是重要因素，现在公司在这两方面投入明显增加，这正是品牌企业想要长远发展所必需的。

维持之前预测，研报预计公司2013/14 年收入235/274 亿，净利9.7/11.2亿，对应EPS0.67/0.78 元。由于金价的不确定性，研报的核心假设比较保守招金贡献零增长，贡献5 亿，黄金集团贡献3 亿，零售主业的利润占比将提升较快。

（《证券时报》快讯中心）

中华企业：大股东支持，尤为关键

研究机构：中信建投日期：5月13日

事件

中华企业

5 月10 日发布公告称，继收购上海房地（集团）有限公司40%股权之后，为进一步加快推进公司主业发展，优化资产结构，增强企业发展后劲，公司拟进一步向上海地产（集团）有限公司收购其持有的上房集团60%股权，本次收购完成后，公司将持有上房集团100%股权。

简评

收购力度超预期：上房集团拥有房地产开发企业的二级资质，目前开发的房地产项目主要有两个，一个是位于上海嘉定区的安亭新镇项目（上房集团拥有50%权益），一个是位于上海徐汇区的小闸镇项目（上房集团拥有100%权益）。公司此次如果顺利收购上房集团60%股权，实现100%控股，上房集团将进入公司合并报表范围，预计增加公司土地储备（不考虑权益）总建筑面近73万平米。根据研报的测算，安亭新镇三期德绍豪斯将在13 年开始贡献业绩，而安亭新镇未开发部分以及小闸镇项目预计要在15年及以后贡献业绩。

收购对价是关键：公司13 年一季度合同销售金额15 亿元，4 月份约5.7 亿元，其中，在12 年计提减值准备的上海松江誉品·谷水湾项目开盘当天签约加订购共143 套，可以看到公司在销售方面的改善非常明显。不过，一季度末公司在手货币资金20.61 亿元，覆盖短期负债和一年内到期非流动负债之和50.74 亿元的40%，短期资金压力仍不容忽视，因此，此次收购对价的高低将对公司未来的现金流情况产生较大影响。

盈利预测与投资评级：此次收购如能顺利实施将显著加强公司土地储备，同时对未来的业绩有较大的助推作用，不过仍需要关注收购对价对于公司资金链的压力。公司销售近两年的改善有目共睹，同时在推动存量商业物业去化方面也卓有成效。此次收购在增厚公司RNAV 的同时也将助力公司业绩，研报预计公司13、14 年EPS 分别为0.47、0.51 元，维持“增持”评级。

（《证券时报》快讯中心）

陆家嘴：价值重估体现资源属性

研究机构：中信建投 日期：4月27日

陆家嘴发布一季报，一季度营业收入为8.22 亿元，较上年同期增48.79%；归属于母公司所有者的净利润为2.23 亿元，较上年同期增46.44%；基本每股收益为0.12 元。租赁收入继续上升，销售去化仍待加速。公司一季度实现营业收入约8.2 亿，其中租赁业务仍然稳健运营，一季度收入3.3 亿， 在总体量不变的前提下相对于去年下半年平均水平提升10%。开发业务本期结算3.7 亿。从一季度签约销售情况来看，由于可售产品基本集中在中高端物业，整体去化率略低于预期，约为30%， 一季度销售额逾6 亿。从目前进度来看，全年27 亿住宅销售目标有一定难度，因此公司加大推盘计划，原计划部分自持的陆家嘴

公馆剩下的两栋将于二季度入市，全年可售货值预计达75 亿。

持有物业价值重估，计量模式有望转变。为直观体现物业价值并与国际惯例接轨，公司就所持有在营以及在建的主要36 项物业进行公允价值评估，总面积246 万方，账面值124 亿，公允评估值422 亿，增值率239%。公司目前运营项目体量115 万平，对应投资性房地产账面值70 亿，即还有130 余万方的物业规模将在未来5 年内入市，这部分体量以目前市场估值预估对应增值空间150 余亿，即在公允价值计量模式下，公司对于这些物业或租或售，都将随在建物业14-18 年入市在营业利润中逐步得以体现。 投资评级与盈利预测。公司资源禀赋仍为长期看点。RNAV 折价率达47%。短期而言释放速度有所阻滞，但研报认为陆家嘴

是A 股中具备条件做持有物业运营商并兼具成长空间的唯一标的。预计公司13-14 年EPS 分别为0.56、0.73，予以"增持"评级。因今年业绩预计平稳，予以6 个月目标价13 元。

（《证券时报》快讯中心）

浦东金桥：金杨、金桥商铺结算推动营收增加

研究机构：海通证券 日期：5月3日

事件：

公司公布2013年1季报。报告期内，公司实现营业收入3.42亿元，同比增加29.36%；实现归属于上市公司股东的净利润9707万元，较上年同期增加22.51%；实现基本每股收益0.10元。

投资建议：

公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。尽管目前公司受制于碧云三期销售完结而业绩承压，但S11项目定位销售后将有利于稳定公司未来业绩。目前，公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段，一旦上市有望给公司带来较高的资产增值（约4.38亿元的投资增值，折合每股0.47元）。此外大股东参与临港开发，上市公司在临港地区具备土地储备，一旦上海自由贸易区获批复，对应地价有望享受价值重估。研报预计公司2013、2014年EPS分别是0.43和0.52元，对应RNAV是13.39元。截至4月26日，公司收盘于7.91元，对应2013、2014年PE分别为18.45倍和15.11倍。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审，国泰君安已启动上市进程，且公司自持物业增值明显，以公司RNAV即13.39元作为6个月的目标价，维持公司的“买入”评级。

（《证券时报》快讯中心）

外高桥：期待改革红利，公司将承担全球核心平台业务

研究机构：海通证券 日期：5月3日

事件：

公司公布2013年1季报。报告期内，公司实现营业收入11.05亿元，同比减少15.41%；归属于上市公司股东的净利润3337万元，同比减少59.7%；实现基本每股收益0.03元。

投资建议：

公司主要从事上海外高桥国际贸易区的地产开发、园区管理（包括土地转让）及物流贸易等业务。目前包括外高桥在内的上海综保区正申请设立中国首个自贸试验区。在李克强总理的“开放倒逼改革”下外高桥有望成为集金融、贸易和体改于一体的全球核心平台型企业。目前公司前期物业转让合同31.33亿元，隐含EPS约0.45元。2013年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区以实现“产城融合”。森兰130万平项目（目前已启动78.58万平），未来几年将给公司带来较高回报。研报预计公司2013、2014年EPS分别是0.46和0.59元。对照前海获批后商办地价飙升，研报预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区获批。在暂不考虑该因素的情况下研报得到公司RNAV是22.68元。截至4月26日，公司收盘于14.01元，对应2013、2014年PE分别为30.45倍和23.74倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥

有望获批自贸试验区，研报以RNAV的85%折，即19.28元作为6个月目标价，维持公司的“增持”评级。

主要分析：

1.

2013年1季度，受物贸业务量下降影响公司营收下滑15%；股权处置收益下滑使得净利润降幅大于营收降幅：2013年1季度，报告期内公司实现营业收入11.05亿元，同比减少15.41%；同时，本期公司股权处置收益下滑使得报告期内公司实现净利润3337万元，同比减少59.7%。

2.

2013年初公司启动森兰项目36万平；2011年来公司已合计启动森兰项目开发建面78.58万平：2013年以来，公司继续加快森兰·外高桥项目开发。2013年4月，公司同意启动森兰?外高桥

商业商务区D1-4项目、D4-4办公楼项目、D3-2办公楼项目的开发建设。上述合计开发面积为10.78万平，总规划建面为36万平，总投资额达56.1亿元。加上2011年公司启动的5.64万平森兰项目（总规划建面10.14万平，总投资额5.62亿元）。2011年至截至报告期末，公司合计启动森兰项目面积31.55万平，总规划建面78.58万平，预计总投资额达122.81亿元。研报认为，这些项目的开发将推动公司未来几年租赁收入保持较快增长。

3.

公司已签订的物业合同剩余未结算资源达31亿元，这将增厚未来公司净利润4.56亿元：2012年10月，公司以21.24亿元（折合楼板价1.77万元/平）向上海保利建锦房地产有限公司、上海融创绿城房地产开发有限公司挂牌转让森兰外高桥

南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块使用权。目前，仅余A10-3居住地块（建设用地面积5.64万平，规划建面9.02万平）将于2013年过户。截至2012年报，A10-1、A10-2 地块已完成结算。研报预计未结资源价格15.96亿元。

2010年报中，公司披露与浦东高行镇人民政府签订《重大工程配套商品房定向供应协议》，出售总建面2.33万平的配套商品房，预计总价1.40亿元。目前协议仍持续履行中。2010年半年报中，公司披露与浦东河道署签订《高南河水系工程项目投资建设与政府回购协议书》，该项目投资规模8.5亿元，回购期6年，按年支付。截至2013年1季度，公司共收到回购款4.76亿元。研报预计未来还有3.74亿元等待结算。2012年9月，外联发与上海市锦江航运公司签署《物流二期4-1地块房地产定向转让协议》，转让价2.99亿元。截至年报报告日，公司已收到预付款2.39亿元。研报预计尚有0.6亿元等待结算。2012年10月，公司董事会同意上海外高桥

物流中心有限公司为普洛斯公司定制建造约21万平的仓库，并以不低于5800元/平价格转让。研报预计未来还有12.39亿元等待结算。

由上可知，目前公司在手合同尚有31.33亿元资源等待后期结转确认。研报预计上述剩余物业转让合同有望在2-3年内增厚公司净利润4.56亿元，给公司累计增厚EPS合计约0.45元/股。

4.

上海综合保税区有望申请设立中国首个自贸区：2012年12月21日，上海市人大常委会第37次会议表决通过《上海市推进国际贸易中心建设条例》（以下简称《条例》）。该条例将于2013年1月1日起施行。该条例首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸易园区”。另据新华社上海报道，上海已向国家相关管理部门提交了在上海综合保税区设立自由贸易园区的申请，相关试点工作最快有望于今年启动。经过多年的发展和不断地探索完善，集外高桥保税区（含物流园区）、洋山保税港区和浦东机场综合保税区（合计28平方公里）海关特殊监管区于一体的上海综合保税区，已经基本具备了向自由贸易园区转型发展的基础和充分条件。根据上海综合保税区（外高桥保税区、机场保税区、洋山保税港区）“十二五”规划，外高桥

保税区未来几年园区企业经营总收入要在2010年基础上翻一番，进出口额占全国保税区比重要上升至50%。

5.

在“开放倒逼改革”下上海外高桥有望成为全球核心平台型公司：2013年3月底，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在就任总理后的首次基层调研中来到上海外高桥，鼓励上海大胆探索，研究如何在28平方公里内，建立一个自由贸易试验区，进一步扩大开放，以推动完善开放型经济体制机制。李克强在座谈会上强调：“研报要用开放扩大内需，用开放形成倒逼机制，用开放促进新一轮改革。”研报认为，未来包括外高桥在内的上海综合保税区有望成为撬动中国新一轮改革开放的支点。一旦试点放开，它不仅能为全国转型提供经验，在国企改革、审批制度改革、投资制度改革等方面，都会做出有益尝试和推动。由此，上海外高桥乃至外高桥

股份公司在“开放倒逼改革”下将成为集金融创新平台、国内外贸易平台、体制机制创新平台的全球离岸业务核心平台。

6.

从前海政策获批后深圳商办地价飙升看上海外高桥森兰区域提升空间巨大：2010年8月，国家发改委批复了《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。至此，深圳前海区成为了一片新的投资热土。由于前海近期没有商办用地推出，研报择取临近的深圳南山后海中心区商办用地成交地价作为对比，可以看出前海获批前后（2010年8月至2013年1月）深圳后海地区的商办用地价格上涨了1.68倍，而深圳商办用地价格仅上涨21%。研报判断，未来随着上海外高桥保税区获批自贸区后，其商办用地价格有望大幅飙升。从谨慎角度出发，研报这里暂未考虑外高桥

股份公司拥有的130万平商住用地在其自贸区政策获批后可能的升值潜力。

7.

投资建议：森兰·外高桥进入开发高峰，公司有望成为全球核心平台公司，维持“增持”评级。公司主要从事上海外高桥国际贸易区的地产开发、园区管理（包括土地转让）及物流贸易等业务。目前包括外高桥在内的上海综保区正申请设立中国首个自贸试验区。在李克强总理的“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为集金融、贸易和体改的全球离岸业务核心平台。目前公司在手剩余物业转让合同31.33亿元，隐含EPS约0.45元。2013年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区以实现“产城融合”。森兰项目130万平（目前已启动78.58万平），未来几年将给公司带来较高回报。研报预计公司2013、2014年EPS分别是0.46和0.59元。对照前海获批后商办地价飙升，研报预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区获批。在暂不考虑该因素的情况下研报得到公司RNAV是22.68元。截至4月26日，公司收盘于14.01元，对应2013、2014年PE分别为30.45倍和23.74倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥

有望获批自贸试验区，研报以RNAV的85%折，即19.28元作为6个月目标价，维持公司的“增持”评级。

8.

风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。

（《证券时报》快讯中心）

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