高法关于物权法的司法解释提要

提要：众多小区之所以迟迟不能建立业主委员会，就是因为很多业主认为，自己不受任何人管束，也不需要别人替自己操心。由于这种心态，很多已经成立的业主委员会也举步维艰，难有作为。

最高人民法院近日公布了《物权法》的两部司法解释，为解决目前相当普遍的物业权益纠纷案件，提供了司法政策。其中较为引人注目的有：

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

应当说，上述几条体现了同一个原则：即对于物业，业主为王。

其实，这一点，是《物权法》早已明确的。该法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

也就是说，业主对于其小区内的所有建筑物及其附属设施，如花园、车库等，以专有或共有的方式享有所有权。尤其重要的是，全体业主享有该土地之建设用地使用权——按照《物权法》的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，按照中文的表达，也即自动免费续期。

正是基于凡此种种权利，业主就是整个小区的产权共同持有人。小区就是因为这样的权利而结合成为一个共同体的。该小区之治理权，属于作为一个集体的业主。业主的自治就是小区、楼宇唯一合法、合理、合情的治理模式，业主的自治权源于其产权。当然，为了进行治理，业主们必须建立某种机构，比如业主委员会。业主委员会获得业主之共同授权，代行小区之决策、行政、管理之权。一个小区的治理结构跟一个国家的结构是类似的：业主类似于人民，享有主权；业主委员会类似于人民主选举产生之政府。

然而，在中国特殊的政经制度下，业主的主权却无从彰显，连带地导致业主委员会的权威不足。

这其中最为典型的就是，物业服务公司与业主、业主委员会的关系之颠倒。物业“管理”公司的称谓，就已尽显物业公司的霸道。按理，物业公司只是业主委员会聘请的服务者，但在小区治理中，它们却以管理者的身份出现。

问题出在两个方面：第一，开发商会指定前期物业服务公司，它倒是先于业主就进驻小区了，而大多数小区要在入住几年后才会成立业主委员会。第二，由于种种原因，政府相关部门对业主委员持有戒心，对物业服务公司却青睐有加。

在很多小区，长期没有业主委员会，小区惟一的有组织机构就是物业服务公司，它也就以为自己就是小区的管理者。因为这种心态很普遍，才会发生业主委员会辞退物业公司而物业公司拒绝撤离的现象。而政府对于这类物业公司并无任何行政或司法处罚措施。

应当说，《物权法》已经把业主确认为小区的主权者，这次的司法解释明晰了这一点。

同时，本次司法解释也确立了业主委员会作为小区管理者享有诉权的司法原则。它体现于业主委员会与物业服务公司的关系中，也体现于另一司法解释条款中：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。法院不支持业主以非合同当事人为由提出抗辩。

这些规定对业主委员会法律地位之确立，具有重要意义。业主固然是小区的主权者，这只是理论原则；在现实中，业主人人参与治理的难度极大。因而，有效的小区治理需通过业主选举产生之业主委员会进行。这就好象国家需要有政府一样，没有政府的国家很难有效治理。

这样，小区内就形成从业主到业主委员会再到物业服务企业的分层授权链条。业主是小区自治权的源头，但反过来，业主委员会又是实际自治的法人性质之主体。业主委员会的决定对业主具有约束力。这与国家是类似的：人民是国家的主权者，但具体的个人又需要服从政府制定的法律，执行政府的政令。

对于最后一点，很多业主缺乏清楚认知。众多小区之所以迟迟不能建立业主委员会，就是因为很多业主认为，自己不受任何人管束，也不需要别人替自己操心。由于这种心态，很多已经成立的业主委员会也举步维艰，难有作为，因为，经常有业主持有异议，并杯葛业主委员会的决策，小区甚至限入分裂。这样的反权威心态导致中国的社区自治发育极为缓慢。人们以为自治就是自己的事情自己做。这当然是错误的。自治意味着自己组织起来管理共同的事务。没有组织，就没有自治。

当然，本次司法解释，似乎有一些问题仍有待澄清。比如，媒体关于此次司法解释的报道都称，住改商需要整栋楼的业主予以同意。这可能存在理解偏差。《物权法》第七十七条规定，“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。本次司法解释把本栋建筑物内的其他业主确认为有利害关系的业主。仍然，这里的其他业主之同意，是以什么样的方式形成、表达？是全体一致同意，还是由业主大会的多数同意，或者由业主委员会的同意？未必是全体一致同意，如果是这个意思，就完全没有必要进行规定。因为，理论上的全体一致在现实中永远不可能达成。