万科集团公司
万科集团公司
投资分析报告
会计4班 08020420 陆雯 08020416 刘璐 08020419龙雨 08020417刘一鸣
一、公司摘要
二、外部环境分析(PEST)
(一)政治环境(political)
(二)经济环境(Economical)
(三)社会环境(social)
(四)技术环境(Technological)
三、内部环境分析
(一)企业组织结构
(二)企业人力资源
(三)企业财务状况
(四)企业文化现状
四、行业环境分析(SWOT分析)
(一) 优势与劣势分析 (SW)
(二)机会与威胁分析(OT)
五、财务分析
(一)、万科集团的偿债能力分析
(二)、万科集团营运能力分析
(三)、万科集团盈利能力分析
六、万科集团发展前景评估
目录
一、 公司摘要
万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。 万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号,2008年入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”。
二、 外部环境分析
(一) 政治环境
房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来,由于房地产市场投资规模过大,房屋价格上涨过快,需求偏大、供应结构不合理,市场秩序比较混乱等问题愈发突出,国家采取了一系列的宏观调控措施。
一系列调控政策的接踵而至,如专项整治房地产市场秩序,治理“捂盘惜售”;加强国有建设用地管理;促进节约集约土地,合理安排住宅用地,优化住宅用地结构;建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力,都从外部考验这房地产开发企业的耐力。
(二)经济环境
房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业,其发展态势与宏观经济的发展具有 正相关性。随着房地产行业的超速发展,国外游资不断涌入,各大主要城市的房价持续 攀升,整个经济呈现过热态势,政府接二连三地出台了系列的金融调控手段,试图稳定 市场,保证经济长久健康的发展,同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列,限制外商投资及热钱涌入; 从紧的金融手段, 银行存款准备金率连续提升, 对于房产市场的资金来源起到明显抑制, 同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
(三) 社会环境分析
国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。 2005 年我国人均 GDP 达到 1703 美元,已经由温饱迈入小康社会,房地产消费将成为当前 及今后相当长一段时间内的主要消费热点,房地产产业相应将进入高速增长阶段。 各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大, 在居住人口数量的提升与人均居
住面积的不断增加的基础上,住宅需求面积也将随之攀升,为城市房地产市场的发展提 供更加广阔的市场空间。 城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系, 城市化发展对房地产业的发展起 到持续推动的作用。大量的人
口将涌入城市,必然使房产这一人们最基本的生活要素变 得相对匾乏,这就给房地产行业带来极大的发展空间。 随着经济的发展、社会的进步,人们的消费观念发生了重大变化,货款购房己成为 当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高,人们喜欢过上舒适安 逸的生活,对于住宅消费的需求在不断升级。
(四) 技术环境分析
我国房地产产业化的总体框架己经建立,技术体系正在集成,房地产市场的热点不 断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进,信息技术将改造传统的房地产产业, 推动产业的现代化进程,以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。 住宅产业化之后,将采用工业化生产的方式来建造住宅,以提高住宅生产的劳动生 产率,提高住宅的整体质量,降低成本,降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企 业运营的优化调整,有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。 购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向,使住宅的品质成为群众关注的 热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下,倡导“节能省地型”住宅的建设, 提高住宅的品质和性能,不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力,同时也 更加契合住宅消费者的实际利益,促进社会和谐发展。
三、内部环境分析
(一)企业组织结构
创新组织结构——组织结构要根据战略的变化而变化。 万科根据整个项目的生命周 期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线,这样使得专业分工更强,各线 集中精力执行专门的任务,每一个过程都得到高度关注。
(二)企业人力资源
“人才是万科的资本,是万科的核心竞争力” ,万科尊重人,为优秀的人才创造一 个和谐、富有激情的环境。 万科提供给每一位员工的是可持续发展的机会和空间,是公平竞争的环境,致力 于培养职业经理,聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理 人。 万科追求个性发展与团队意识的协调一致,致力于成为学习型组织,通过学习创造 自我,提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起,共同工作,通过内部经验 交流和外部知识引进,提高能力。
(三) 企业财务状况
公司财务状况良好,融资渠道通畅。即使在 2008 年行业整体资金较为紧张的背景 下,公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。 不可忽视公司的财务也存在一些问题,如存货周转率近年来连续下降,速动比率和 流动比率连续两年降低,资产负债率连续三年升高。
(四) 企业文化现状
万科公司给自己的定位是:做中国地产行业的领跑者。万科对内平等,对外开放, 致力于建设“阳光照亮的体制” ,万科把人才视为资本,倡导“健康丰盛的人生” ,万科 企业文化案例为业界所推崇。 以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可,是万科不断发展的 基石。万科“阳光照亮的体制”让其“创造健康丰盛的人生”不断成为现实。
四、行业环境分析(SWOT分析)
(一)优势
(1)品牌
万科品牌在世界品牌价值实验室(World Brand Value Lab)编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位,品牌价值已达635.65亿元。
品牌就是企业的核心竞争力,品牌就是生产力,品牌就是财富。在房地产深度调整的时候,品牌就是信心。
万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性以及万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这就可以满足不同消费群体对于万科优势的认同:一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买,另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
(2)企业文化
A.客户是我们永远的伙伴
B.人才是万科的资本
C.“阳光照亮的体制”
D.持续的增长和领跑
(3)持续的增长和领跑
万科给自己的定位是,做中国房地产行业的领跑者。截止到2011年6月30日,万科的总资产和主营收入分别为2609.6亿元和199.89亿元,均排在所有房地产上市公司的第一位。2011年二季度末公司持有货币资金407.8亿元,相比一季度末提高9.7%,远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元。公司继续保持良好的财务状况,资金实力进一步增强。公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。
(4)创新组织结构
组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。这样使得专业分工更强,各线集中精力执行专门的任务,每一个过程都得到高度关注。
(5)研究开发能力
万科专门设立了创新研究部门,不断地创新,开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4 个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报.万科产品的创新主要体现在人性化的细节处理上,让业主能在万科开发的房产中享受生活。这也是万科高度关注客户的体现。
(6)经营管理模式
A.经营专业化
B.住宅市场主流化
C.财务政策积极化
D.产业结构合理化
(7)战略眼光
A.战略调整背景:资源的紧缺,环境污染,公众对环境更多的关注,政府的科学发展号召。
B.战略调整方向:实现从营销的万科往技术的万科转型。
C.所作的努力:在东莞建立万科建筑实验中心,在上海成立第二个中心。这两个中心是发动机,也是培训中心。在这里做相关的技术研发,同时对产业链上的合作者进行培训。
如今承担CSR(社会责任)也是一种能力,而且是很重要的发展能力,讲环保,讲可持续发展,如今不仅是一种责任,也是一种能力,一种竞争力。
(二)劣势(W)
(1)重视顾客,文化建设,但对员工关注不够,员工满意度不是很高。
(2)各城市顾客的评价不一。而在万科住户中,深圳的万科住户对万科的满意程度最高,而北京的万科住户对万科的满意程度最差,从而推荐率也最差。说明在某些城市万科的住房,服务等有待提高。
(3)与政府的关系一般
对以房地产为主导业务的万科来说,土地资源和土地成本的限制,是影响万科地产经营效益的重要因素,不同于许多从国企改制过来的房地产企业,万科在管理上少了许多国企通病,但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科说获得的可开发土地,较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益,其不足之处也很明显。
(三)机会(O)
(1)目前,中国的城市化率还很低,城市化进程正在如火如荼的进行中,这必然加大对城市的住房需求。
(2)国家对货币政策持续收紧,资本市场低迷,使得房地产公司现金非常紧张,如果持续下去,势必导致部分房地产公司的现金流断裂,甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金,因此对于手握大量现金的万科来说,此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。
(3)由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难,所以大量房地产公司到国外融资,国外融资以美元计价,由于人民币在不断升值,所以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元,那么人民币将被迫贬值,大量的房地产公司将无力还款而倒闭,这对于万科这样的大的房地产公司来说也是进一步扩大市场占有率的绝佳机会。
(4)由于一线城市房价上涨过快,国家出台了一系列针对一线城市的房地产的调控措施,这必然加大对二、三线城市房地产的炒作。而万科是早于市场介入开发房地产的公司之一,可以享受二、三线房地产炒作带来的好处。
(5)2011年,政府提出,今年将建设1000万套的保障性住房,未来三年内将建设3600万套的保障性住房。
(5)随着市场的日益成熟,消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高。
(6)万科以软性服务方面著称,也迎合了中高档房产消费者的需求。
(7)万科品牌形象十分丰富,为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。
(四)威胁(T)
(1)目前国家正在进行经济结构的调整,大力发展新兴产业。房地产业也
不再定位为国家经济的支柱产业,这会导致针对房地产业的倾斜政策作出调整。
(2)目前城市房屋的空置化率过高,不利于房地产业的健康发展。
(3)目前国家大力发展保障性住房,而且随着城市化进程的结束和人口老龄化的出现,对房屋的刚性需求将逐渐减弱,房地产的暴利时代将结束。
(4)合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手发展也比较迅速,保持持久竞争力必须拥有自己的特色。
(5)中高档房地产市场上消费者对开发商的品牌意识逐渐加强,对产品的设计要求也有所提高,这一方必须加大对科研的投入,以满足日益时尚的消费者的口味。
(6)宏观上,08的金融危机对全国房地产业造成巨大的打击,许多竞争对手都以降价促销。
五、财务分析
( 一) 偿债能力分析
能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。
1. 短期偿债能力
在短期偿债能力的分析中, 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标呈波浪式变动趋势, 03 年流动比率降低源于短期借款的增加, 04 年的回款情况良好使其上升, 05年降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。03 年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在03 年降低了0.28, 04 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 05 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 05 年流动负债中预收账款较去年增长3 倍, 万科实际的偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。
再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。03年房地产项目支出增多, 比率为负, 05 年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。
就本行业来说, 万科短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。
2. 长期偿债能力
( 1) 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较为合理的资本结构。 资产中流动资产比重大, 且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资本资产结构。
资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大。在流动资产中, 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先, 企业会计制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和销售工作, 提高资产质量。关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利。
负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分, 特别是存货急剧增加的03 年。但近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这
是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 但相比02 年大幅增长的原因可能是商业信誉增强使其可以延迟付款; 也可能是其资金周转出现问题, 应引起重视。②长期负债结构: 其长期借款04 年急剧上升, 说明企业开始注重长期负债的融资方式, 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。
在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受保护的程度, 是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。
( 2) 资金成本与现金债务总额比率
万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化, 这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力, 只要能按时付息就能借新债换旧债, 维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。综上所述, 金融政策的变化, 对融资渠道的拓展提出了更高的要求, 土地政策的变化, 也进一步增加了房地产企业的资金需求, 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险, 有效解决多渠道融资, 改善负债结构成为新的挑战。
( 二) 营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:
1. 短期资产营运能力
( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降。若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大, 但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。
( 2) 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升, 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。2. 长期资产营运能力固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提
高总资产周转率, 必须改善存货的管理。总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。
( 三) 盈利能力分析
盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。
1. 营业收入分析
营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。
2. 期间费用分析
期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由表4 可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。
3. 主营业务利润及利润构成分析
主营业务利润率分析: 02- 05 年销售毛利率逐渐增长。03 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。04 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。
利润构成分析: 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。2002 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。
六、前景展望
房地产行业存在两个根本特点: 首先, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次, 中国正处于城市化进程中, 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位, 政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素, 但它的出发点
是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化, 将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此, 商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说, 国内市场的发展前景是良好的。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看, 行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时, 也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速, 房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐, 其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是, 行业竞争最终将是核心技术的竞争, 目前日本最优秀的住宅开发商, 拥有数千项专利, 而万科尽管走在国内前列, 但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。挑战之二, 目前国内住宅开发的粗放模式, 已经无法适应未来可持续发展的需求, 工厂化比率远远低于发达国家水平, 产品建造精度低, 行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改进, 相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。