限购令下借名买房案例分析1

物权法

案例事实：

1、张三欲买房，无奈受制于限购政策。张三与李四为好友，而李四不受限购政策制约，可以买房。张三与李四签订委托合同，约定由李四出面购买房屋，由张三出资并负责还贷，房屋登记在李四的名下，但由张三实际占有与使用。待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记。

2、李四以自己的名义与房屋开发商签订房屋买卖合同，并向银行申请抵押贷款。房屋也登记在李四的名下。

3、购房的首付款由张三实际支付，贷款的本息由张三按月归还，房屋一直由张三实际占有使用。

4、争议：因李四向王五借款，将该房屋抵押给王五。张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。

案例分析：（思路探究：理清各种主体间的关系、研究委托合同的效力及借名买房行为的效力、从请求权基础进行分析）

首先，张三与李四之间的行为是一种借名购房的行为。根据事实分析可知，张三与李四的借名购房属于名义购房人实施购房行为型借名购房行为。所谓的名义购房人实施购房行为型借名购房行为，就是名义购房人同意或授权事实购房人以其名义与房屋出售商签订房屋买卖合同并申请办理物权登记，然后在名义购房人取得房屋所有权之后，将购得的房屋所有权转移给事实购房人。王五和李四，王五为债权人、抵押权人，李四为债务人、抵押人。 其次，对于李四与张三的借名买房委托合同，委托合同的效力取决于是否符合法律条件。而对于案例中的借名买房的委托合同，表面上看该合同规避了限购令（限购令只是国务院的通知及地方的执行意见，不是法律法规），但是实际上这是一个附条件的合同，根据《合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”张三与李四意思表示均真实明确，并未违反国家法律，对于规避限购令的内容，是合同的一个条件，待条件成立时，合同生效，那时并未违反法律法规，则合同应该有效。张三与李四的借名买房合同约定待限购令取消后，房屋所有权再由李四转移给张三，也就是说在限购令取消之前，房屋名义所有权归李四所有，张三无权取得房屋的名义所有权。在这种情况下，房屋此时仍名义归李四所有，李四仍可与任何善意第三人就该房屋作为标的物达成另外的协议或合同。因此，李四与张三的借名买房委托合同合同有效，但是，就其关于转移房屋所有权的合同内容，条件未达成，因此成立而并未生效。

再次，从请求权基础分析案例中的各种法律关系。（1）我国《物权法》第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”由此，形式上可认为房屋的所有人是李四；基于委托合同，在国家限购令为解除前，李四无须向张三转移产权登记，则名义所有权仍归李四；再者限购令下，李四无法转移产权登记，房屋归名义所有人所有（原因在论文中）。但是，事实上，张三占有该房屋，侵犯了李四对房屋的所有权，李四对张三有物权请求权，可请求张三返还原物，即房屋（2）张三与李四的委托合同中约定“待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记”，张三有权要求李四为一定的行为（转移房屋产权登记的行为），

这是一种债权的给付行为，张三对李四有债权请求权，但是李四可以以合同的条件未满足，实施抗辩，拒绝张三的这种债权请求权，也可以说，基于合同，张三的所有权是一种期待权。

（3）基于合同条件未满足和限购令下张三不能取得房屋所有权，但是张三却实际出资购买该房，而房屋登记在李四名下的事实，李四构成不当得利，张三对李四有不当得利（债权）请求权（4）张三与李四签订委托合同，李四擅自将房屋抵押给王五，未尽到合同对房屋的保全的义务，构成了违约之债，张三对李四有债权请求权。构成了侵权损害赔偿之债，张三对李四有债权请求权。（4）我国《物权法》第16条规定“不动产登记簿是物权的归属和内容的根据 ”基于物权登记公示公信原则，房屋登记在李四名下，王五有理由有证据相信房屋归李四所有，则可推定王五为李四与张三合同之外的善意第三人，李四与王五就该房屋作为标的物依法设立的抵押行为成立并生效，抵押权的并不转移抵押物的占有权，仍由抵押人行使。如果抵押物被抵押人以外的第三人无权占有或侵夺时，抵押权人可以通过抵押人行使妨害排除请求权或妨害预防请求权，案例中张三为李四和王五之间的第三人，对于有足够的理由相信房屋所有权归李四所有的王五来说，张三就是房屋的无权占有人，基于此事实和他物权上的请求权，王五可通过李四行使妨害排除请求权（他物权上的请求权）。 论文：

《限购令下借名买房行为的效力问题》

所谓借名买房，就是一方当事人由于某种原因不能或不便于以自己的名义购买房屋，于是与有资格有能力购买房屋的另一人协商达成协议，以另一人的名义购买房屋，并将房屋登记在另一人的名义下，但是由自己实际出资购买并实际占有使用该房屋。通常在委托合同（协议）中有关于转移房屋所有权的内容。在整个过程中，实际购房人与登记购房人不一致。

限购令下借名买房中的学理理论内容

首先，在借名买房行为中的涉及的相关物权理论。“借名”行为涉及实际购房人与登记购房人，也就涉及到法律物权与事实物权的问题，所谓法律物权，孙宪忠教授认为是“权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权，包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表

1现的动产物权。”从某种意义上说，法律物权就是登记物权。而事实物权是指，“与法律

物权相分离的真正物权，是在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权，事实物

2权的权利主体就是真正的权利人。”由此我们可以看出，一般而言，当法律物权与事实物

权不一致时，基于交易公平、诚信原则、及合同的约定等原因，法律保护事实物权所有人，在借名买房中，也就是法律将保护实际购房人的利益，房屋的物权属于实际购房人。

但是当借名买房行为违反了法律或行政法规强制性规定的，因为其借名买房的委托合同违反法律法规强制性规定而使该行为当然归于无效；当借名买房行为是为了规避银行贷款政策，而未对房地产市场造成较大影响的，可以认定该借名买房行为有效；对于一些因家庭、情感等原因而引起的借名行为，在查明事实的基础上，应当认为借名买房合同有效。限购令下的借名买房的物权归属于何人呢？限购令的借名买房行为的效力如何呢？限购令的法律性质又是什么呢？

其次，我们应该弄清限购令的法律性质。住房问题关乎国计民生，限购令的出台是为了遏制投机和过度投资，防止房价快速上涨，保障房地产行业健康发展，使住房保障落实到实处，做到满足住房实际需求，限购令实际是限制居民有限的购买房屋，国务院颁布的通知及1

2 转引自，孙宪忠《论物权法》 《房屋借名登记中事实购房人利益保护问题研究》周华英，研究生硕士学位论文

地方政府依据各地实际情况而出台的执行措施细则，从本质上说，限购令属于政策。

对于限购令下的借名买房行为效力的观点 大家都知道借名买房的委托合同对于借名买房行为的效力具有至关重要的影响，那么，限购令下的借名买房的委托合同是否有效呢？

（一）有人认为“限购令非法律，借名买房应该符合公平公平原则，房屋所有权应归事实购房人”3实际购房人出资购房，基于对实际购房人的财产保护和公平的原则，实际购房人就应该取得房屋的所有权，若否定委托合同的效力，那么房屋所有权就应该归属于名义购房人，而实际购房人的利益就无法得到保障，但是此观点忽略了国家制定限购令的出发点及所处在限购令下的事实，如果借名买房发生在非限购时期，并且双方当事人未违反法律购买商品房，此观点就成立，但所处限购令下，此观点有着明显的不足，单方面强调保护实际购房人利益，忽略了国家现实政策及法律的适用。

（二）有人认为“限购令下的借名买房行为是，以合法形式掩盖非法目的”该委托合同 当然应该无效，无效的借名买房行为所购房屋归名义购房人所有4。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，合同无效；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定，在司法实践中，也往往采取此种观点。所谓以合法形式掩盖非法目的，是指行为人为规避法律达到违法目的而实施的以合法形式出现的民事行为。这类行为包括两种类型：（1）、未达到违法目的而实施的伪装的民事行为。如，为逃避法院的强制执行，以伪装的买卖合同来隐匿财产。这类民事行为当然归于无效。（2）、为达到违法目的，以一个伪装的民事行为来掩盖另一个真实的民事行为，此类民事行为中

5伪装的民事行为当然无效；被伪装的民事行为掩盖的真实的民事行为，如果不违反法律，

6则有效，如果违反了法律，则无效。如，甲乙违法买卖耕地，甲欠乙购地款，双方通谋

虚构借贷关系，甲向乙出具借条，此借贷行为即属于伪装的民事行为，因其意思表示的不真实而归于无效；而被伪装的民事行为掩盖的真实的民事行为，买卖耕地的行为，因其违反了国家规定而无效。

若限购令下的借名买房行为，包括两个行为，明显与以合法形式掩盖非法目的的第一种类型不符，如果是第二种类型的话，那么伪装的民事行为是名义购房人与房屋出售人的购房行为，此行为无效；真实的民事行为是事实购房人的购房行为，事实购房人的购房行为明显不能归于违反法律，毕竟限购令只是国务院和地方关于调控房地产市场的通知、意见。并且，如果认定名义购房人与房屋出售人签署的房屋买卖合同行为属于伪装的法律行为，则购房行为无效，房屋应当返还给房屋的出售人，而不是房屋归名义购房人所有。观点与推论明显不符，所以，此种观点有待商榷。

7 （三）有人认为：“限购令下借名买房行为属于恶意串通”所谓恶意串通，是指双方

当事人非法串通在一起，共同订立某种合同，造成国家、集体及第三人的利益损害。若此观点成立，依据我国《合同法》第52条规定，此借名买房委托合同无效，借名买房行为无效，房屋归名义购房人所有。但是就限购令下的借名买房合同，并不能说损害了集体或者第三人3 《论借名买房合同》赵文倩，《湖北警官学院学报》2012年4月第4期，总第127期

4 此观点见于《借名买房引起的产权纠纷多》黄武双，载于《湖南经济报》2007年10月9日等报刊文章及一些网络文章

5 伪装的民事行为之所以无效，是因为其所表现出来的意思表示并非当事人真实的意思表示，当事人故意使其表示与其意思不一致。参见郭明瑞、房绍坤：《新合同法原理》中国人民大学出版社2000版，第168页

6 魏振瀛主编：《民法》北京大学出版社2008版，第162页

7 《规避限购令之借名购房行为的性质探讨》李德通，《法学研究》2012年第4期

的利益，对于是否损害国家利益？国家利益通常侧重于政治经济或安全的整体方面或者某一重要方面，而在限购令下的借名买房，房屋的实际收益处分收到限制，其对房地产市场的总体影响有限，而且就房地产总体市场而言，借名买房的比重及影响并不及实际刚性需求的购房行为，所以，认为限购令下的借名买房行为属于恶意串通，损害了国家利益，太过牵强。但是对于经济适用房则是一个例外，借名购买经济适用房的行为，就明显的违反了强制性规定及公序良俗，也有着恶意串通的可能。

（四）和其他一些人的观点一样，我认为“限购令下的借名买房委托合同，因损害了社

8会公共利益而无效”（参考我国《合同法》第52条）首先，损害社会公共利益的外延更加

广泛，弥补了限购令属于政策，无法适用“因违反法律而致合同归于无效”的缺陷，损害社会公共利益包括违反法律法规，其范围更加广泛。实践中，“违反法律的合同当然归于无效，而违反行政规章或地方性法规的合同，法院并不能认定其当然无效，但因地方性法规及规章旨在保护国家及社会公共利益，所以可以以损害国家及社会公共利益为由结合《合同法》第

952条规定，判定合同无效。”其次，最高人民法院常常在司法解释里，规定一些政府规章

及地方性法规的法律约束力，以此来弥补法律的一些不足。以此思路，认为限购令可类推适用法规或政府规章的效力。再次，住房问题关乎国计民生，限购令的出台是为了惠及民生，规范房地产行业，维护经济合理运行，认定限购令关乎社会公共利益，并无不妥。因此限购令下的借名买房行为，因该借名买房委托合同中转移房屋所有权给事实购房人的内容损害了社会公共利益而无效，此时（限购令实施时），房屋应归名义购房人所有，事实购房人所付的房款，属于名义购房人不当得利，可以要求名义购房人归还。

但是当事实购房人在限购令取消后，要求名义购房人按照委托合同约定，转移房屋所有权的，基于“有利追溯”原则，应予以支持。

参考文献：

1王利明《合同法研究》（第一卷），中国人民大学出版社2002版

2魏振瀛主编：《民法》北京大学出版社2008版

3郭明瑞、房绍坤：《新合同法原理》中国人民大学出版社2000版

4《对一起“借名登记”案件的法律分析》焦丽静，研究生硕士学位论文

5《规避限购令之借名购房行为的性质探讨》李德通

6《限购令下借名买房的法律风险探讨》刘耀宏，《齐齐哈尔大学学报》2014年1月 7《顶名买房房屋所有权归实际出资人所有》胡克刚，王林林，《以案释法》 8《合同自由的歧视性限制—房地产限购令的“民法”透视》税兵

9《借名登记合同的法律问题》赵冬梅，《国家检察官学院学报》2014年9月 10《借名买房的物权归属》律杨，《法学研究》2013年3月，第108期

11《“借名买房”暗藏多重风险》李远方，《中国商报》2012年11月13日 12《借名登记引发纠纷该如何解决》北京市博儒律师事务所，《地产法苑》

13《浅议房产借名登记》霍燃，《法制与社会》2013年2月

14《论我国不动产登记错误的法律适用》唐其宝，《法制与社会》2007年12月 15《异议登记的难点剖析》何玲，《房地产行政管理》

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9 同上 王利明《合同法研究》（第一卷），中国人民大学出版社2002版，第657页