住房的刚性需求并不高
文/刘远景
中国的房价为什么这样高？普通劳动者为什么买不起住房？政府官员和房地产开发商的回答是一致的：中国人对城市住房的刚性需求高，新建的商品住房难以满足日益增长的住房需求。按照市场规则，商品在供不应求的时候就会上涨。供方提供的满足量与需方要得到的数量差越大，价格的涨幅就越大。一句话，就是改革开放后，农民进城了（包括小城市人到大城市），要房子住。一下子满足不了，所以就出现住房价格上涨。这是官方和开发商的话。
真的是这样吗？当你仔细调查一下后，你就会看到，不是这样的。
新建的那些高楼大厦很漂亮，如果你上前询问这样的楼盘多少钱一平米，那里的人会告诉你，几年前就已经售罄（已经买完了）。的确，临时搭建的售楼部也真拆除了。可是，当你晚上散步再来看看这些楼群，窗口亮灯的房子不到20%。到了比较边远的郊区，卖出去已经两、三年的楼盘，窗户亮灯的不到10%，人们称这些楼盘是“鬼楼”。我一个亲戚家的那一栋楼，销售完毕已经差不多十年了，至今还有40%的房子晚上窗户不亮灯。
不亮灯，就是没有人居住。如果一家人一套房子，全国90%的城市已经不缺少居住的房子了。
的确，有很多城市年轻人因为没有自己的房子而找不到对象，或者找到了对象因为没有自己的房子而不能结婚。这不是因为那个城市没有住房提供给他们，而是因为那个城市的住房太昂贵，刚刚毕业的年轻人工资太低，买不起。
中国人有个理财习惯：买涨不买跌。那些改革初期发了财的人，有钱，但投资没有方向，中国虽然是市场经济，但很多行业对民间和外国资本都设限，他们于是就投资房地产的投机买卖，炒房子，囤积居奇。越是涨得贵就越是要买。上百万的房子一买就是几十套。一些官员也参与进来。反正自己只要付出20——30%的首付，其余都由银行出。新建的商品房，由真正需要居住的个人购买的是极少数，多数都由富人和官员购买了，需要住房的年轻人稍一犹豫，想要购买的楼盘就销售完毕。这样就出现了一种新建居住商品楼房供不应求的虚假景象。
有人说中国城市化进程中，有大量农民要进城，需要大量的住房。这又是一种舆论忽悠。
现在，的确有很多农村人进城打工挣钱。但是，打工挣钱是一回事，进城定居又是另一回事。有很多城市里居住的人，有一种优越感，觉得自己比农村人高一个等级，揣度农村进城打工人的心理：他们一定非常羡慕咱城市人！如果让他们进城，作一个城市人，一定感恩戴德，立即蜂拥而来。
其实，农村人并非像城市人所想象的那样羡慕城市生活。他们农村有城市居民所绝对没有的经济优势：
一是他们有法律和政策限定的不动产：承包的土地。承包了的土地虽然没有所有权，也不能买卖和没有继承权，但可以抵押，可以转让，可以流转。土地，对于其包的农民来说，真有一种“耕者有其田”的意思。如果你承包有五亩土地，你自己又很懒，不喜欢玩泥巴，你可以以每亩1000元的价格转让他人耕种，你什么也别作，净赚5000元。如果进城，弄个虚有其名的城市户口。这每年的5000元就没有了。傻呀！
二是农村人耕种土地，每年都有国家发的补贴。每年也有几百元。钱虽然不多，几百块也是钱呀！离开农村，有城市户口了，这几百块就没有了。
三是农民没有失业的担忧。而城市人口实际上每个人，每天都有失业或者亏本倒闭危险。从安稳跳到天天有风险的地方生活，没有非常巨大的诱惑力，人们是不会这样选择的。
鉴于以上三点，农民不会轻易地选择进入城市生活。昂贵的住房，人际关系的紧张，生活的紧张都是农民不得不考虑的问题。
城市户口对于农民没有诱惑力，人家就不会考虑进城，城市的住房的刚性需求就没有那些闭门造车的政治家们所想象的那样大。那些炒房团，土豪，官员囤积居奇的房子就难以出手。
这样囤积的商品房越来越多，不能卖到真正需要的人手中，并不是特别重要的。重要的是，他们囤积的房子越来越多，欠银行的贷款也越来越多，房价也越来越高，因此形成了严重的房地产经济泡沫。市场房价与正常的成本价格的差距就是泡沫，如果商品房是购买人用现金结算的，这就不是泡沫；如果是通过银行贷款购买的，如果商品房一下子下跌到真实价格，房子的购买人不能从住房投资中获利，反而严重亏损，背负巨额债务，他们唯一的选择是：抛弃房子的所有权（因为他们不能拥有所有权，如拥有就必须偿还巨额的贷款和利息），把房子交给银行，不履行偿还按揭的义务和责任。
这样，房地产经济的泡沫就破灭了。表面吃亏的是银行。但银行的钱是储户的。如果是一万亿的泡沫，就是一万亿的不良资产。中央银行就会用多印钞票来填平这个账目。所以，最终吃亏的是民众。
城市的住房是不是紧缺，你到新建的小区看一看就知道了。别拿什么城市化来忽悠人。马佳佳一小姑娘说了句“90后不买房”，为什么就触动了那么房地产商的神经，一想就明白了。