呼伦房产市场调查报告

呼伦贝尔房地产市场调查报告

程巨斌

一、宏观经济状况 （一）城市概况 1、自然状况 （1）地理位置 （2）面积 （3）地质地貌 （4）气侯 2、行政区划 3、交通情况 4、人口结构 （二）宏观经济分析2014年4月26日目 录

1、综合实力 2、国民生产总值 3、产业结构 4、固定资产投资 5、居民收入及消费状况（1）收入 （2）消费 6、基础设施建设 7、就业及社会治安 （三）规划 1、发展规划 2、城市规划 3、土地利用规划 （四）招商及政策 1、招商引资情况 2、主要政策目录 二、房地产市场形势 （一）整体发展状况 1、开发投资及开工面积

2、销售金额及面积 （二）市场运行特点 1、开发资金来源 2、客户来源 3、物业管理 4、问题

三、重点区域市场调查 （一）海拉尔区 1、区域概况 2、城市规划 3、市场情况 （1）房屋开发规模 （2）市政设施建设状况4、代表项目 （1）住宅 （2）商业项目 （二）鄂温克旗 1、区域概况 （1）地理位置

（2）区划面积 （3）人口民族 （4）地貌土壤 （5）水文植被 （6）气候降水 2、经济情况 （1）生产总值 （2）产业结构 （3）固定资产投资（4）收入与消费 （5）基础设施建设（6）就业 （7）存在问题 3、规划 （1）发展规划 （2）城市规划 3、房地产市场 （1）投资规模 （2）措施

四、2014年前景 附件

一、宏观经济状况 （一）城市概况 1、自然状况

（1）地理位置

南部与兴安盟相连，东部以嫩江为界与黑龙江省为邻，北和西北部以与俄罗期接壤，西和西南部同蒙古国相望，是中俄蒙三国的交界之地。 （2）面积

呼伦贝尔市东西630公里、南北700公里，总面积25.3万平方公里，是“世界上土地管辖面积最大的地区级城市”。 （3）地质地貌 （4）气侯 2、行政区划

呼伦贝尔市现辖13个旗市区，分别是：

1区 ：海拉尔区（呼伦贝尔市人民政府驻海拉尔区）； 5市：满洲里市、扎兰屯市、牙克石市、根河市、额尔古纳市； 7旗：阿荣旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂伦春自治旗、鄂温克自治旗、新巴尔虎左旗、新巴尔虎右旗、陈巴尔虎旗。

3、交通情况

呼伦贝尔交通便捷，发展迅速，境内形成了铁路、公路、航空等多通道的立体交通网。海拉尔是呼伦贝尔的首府，是整个呼伦贝尔地

区的交通枢纽，从全国各地到达呼伦贝尔一般都把海拉尔作为第一站，而海拉尔也是到呼伦贝尔去趟地方的中转站。

机场：呼伦贝尔市只有2个民用的：海拉尔和满洲里

火车：呼伦贝尔市辖区内的铁路干线呈“口”字形分布，有通往全国各地的铁路线。呼伦贝尔有多个火车站，比较大的是海拉尔站，比较小有牙克石站、扎兰屯站等。

公路：全市境内现有公路总里程20786公里，路网密度达到每百平方公里8.22公里。其中：国道1177公里，省道1529公里，县道2894公里，乡道3317公里，专用公路1534公里。全市已形成了以国道111北京至加格达奇全长513.171公里、国道301绥芬河至满洲里两条国道全长610.705公里，省道201室韦至阿木古郎全长454.29公里、省道202海拉尔至罕达盖全长110.172公里、省道203满洲里至乌兰浩特全长281.661公里、省道301黑河至黑山头全长266.839公里、省道302碾子山至博克图全长162.23公里五条省道为主骨架，以县乡、边防、专用公路为脉络的内外相连、四通八达的公路网。

水运：呼伦贝尔盟水路运输最早起始于嫩江流域,50年代末曾开辟过9道航线，后水路运输基本停止。近年来,对额尔古纳河投资600万元进行航道整治和疏浚，1994年9实载试航成功，有望成为全区

唯一通海水道。

4、人口结构

人口约为330万人。下辖各旗市人口数量见下表：

（二）宏观经济分析

该市面对复杂经济形势和改革发展的繁重任务，认真贯彻自治区“8337”（见附件）发展思路，坚持“美丽发展、科学崛起、共享繁荣”战略和“调结构、扩总量、惠民生、强基础”的总要求，大力推动投资和项目建设，及时加强和改善宏观调控，加快转变经济发展方式，着力提高经济发展的质量和效益，经济社会发展实现稳中求进。 1、综合实力

按照综合实力评价指标体系，内蒙古对全区9个地级城市指标数据进行评价比较，总得分排序为：包头市排第1位，总得分为172．31分；呼和浩持市居第2位，总得分为131．66分；鄂尔多斯市居第3位，总得分为115．60分；呼伦贝尔市居第4位，总得分为94．43分；通辽市居第5位，总得分为78．45分；赤峰市居第6位，总得分为70．87分；乌兰察布市居第7位，总得为63．90分；巴彦淖尔市居第8位，总得分为62．62分；乌海市列第9位，总得分为60．97分。

按城市综合实力总得分情况，9个地级城市可划分为综合经济实

力较强城市、次强城市、中等城市、较弱城市四种类型。呼伦贝尔属于综合实力中等城市。主要特点是：各子系统的发展水平差距较大，各市虽在某一方面有自己较强的发展优势，但也存在明显不足，优势与缺陷并存，城市的综合实力不高。

综合实力评价结果显示，制约该市综合实力进一步提高的因素很多，但主要的是人员结构与素质、经济规模、经济结构、经济效益、城乡居民收入、环境等方面与综合实力较强城市存在较大差距。

2、国民生产总值

2013年，全市地区生产总值1430.55亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5%。分别高于全国、全区1.8和0.5个百分点，增速居全区第6位。

分产业看，第一产业增加值263.07亿元，比上年增长5.8%；第二产业增加值682.17亿元，增长12.2%；第三产业增加值485.31亿元，增长7.7%。 其中，游客人数和旅游收入分别达到1430万人次和215亿元，均增长了3倍。单位GDP能耗下降3.79%，完成了节能节水减排任务。

但旗市间发展不平衡。现价产值增速低于全市平均水平的有6个旗市，分别是：鄂温克旗（19.3%）、根河（18.1%）、东旗（10.8%）、额尔古纳市（4.9%）、莫旗（-2.7%）西旗（-14.6%）。

3、产业结构

三个产业结构优化为18.4:47.7:33.9，工业主导地位初步确立。 农牧业综合生产能力显著提高，粮食产量实现五连增，达到113亿斤。牧业年度牲畜存栏实现四连增，达到1830万头只。

工业迅猛发展，累计投资1762亿元，实施重点项目1836个，对GDP贡献率提高11.6个百分点，达到39.3%。

4、固定资产投资 限额以上固定资产投资1080.03亿元，同比增长20.1%，高于全区1.7个百分点，增速居全区第6位。其中：城镇项目投资在建项目1728个，累计完成投资941.68亿元，占总投资额的87.2%，同比增长19.8%。

分地区看，除鄂温克旗和新巴尔虎右旗投资分别比上年下降7.1%和46.5%外，其它旗市区均同比增长。

从区域看，农区和林区增长较快、牧区相对较慢。

5、居民收入及消费状况

（1）收入

2013年，全年城镇居民人均可支配收入21482元，同比增长10.2%，增速高于全区0.1个百分点，居全区第6位。农牧民人均纯收入9990元，同比增长13.4%，增速高于全区0.5个百分点，居全区第3位。增长速度均高于GDP增速。

全市金融机构各项存款余额1111.07亿元，比上年增加115.24亿元，同比增长11.6%。其中，城乡居民储蓄存款余额659.93亿元，同比增长11.0%。其中，城乡居民人均储蓄达到2.13万元，年均增长16.5%。

（2）消费

全社会消费品零售总额450.02亿元（不含其它项），比上年增长12.9%，增速高于全区1.1个百分点，居全区第3位。其中，限额以上消费品零售额92.86亿元，增长23.6 %。

分季度看，一季度同比增长12.4%，上半年增长12.5%，前三季度增长12.9%。

分地区看，城镇地区社会消费品零售总额完成 391.33亿元，增长12.4%，乡村地区完成58.69亿元，增长16.0%，乡村地区增速快于城镇地区3.6个百分点。

按消费形态分，餐饮收入69.04亿元，增长6.7%，商品零售收入380.99亿元，增长14.0%。

全市人均消费支出达到9733元，年均增长15.2%。其中城镇居民人均消费性支出11877元，农村居民人均生活消费支出4374元，牧民人均生活消费支出6118元。 私家车保有量达到16.3万辆，年均增长18%。

6、基础设施建设

城市基础设施建设投资960亿元，实施供水、供热、道路等项目1280个。

公路投资282亿元，新增7109公里。实现了嘎查村全部通公路，绥满国道阿荣旗—博克图—牙克石段建成通车，高速公路实现了零的突破。

铁路投资53.4亿元，新增185.4公里，滨洲铁路复线全线贯通，两伊铁路建成通车，阿扎铁路进展顺利。

民航投资4.89亿元，呼伦贝尔海拉尔机场开通国内外航线33条，跨入“百万空港”行列，满洲里机场改扩建全面完成，根河通用机场正式通航，通用机场群建设有序推进。

十二五期间，加快平安城市、智能交通系统和数字城市等信息基础设施建设。

7、就业及社会治安

2013年城镇新增就业3.66万人，高校毕业生就业1.26万人，

农牧民转移就业8.4万人，城镇登记失业率为3.85%。就业工作受到国务院表彰。

社会治安相对其他各市较好，交通事故及刑事案件发案数居全区榜尾。我市被评为全国“社会管理综合治理优秀市”。

（三）规划

1、发展规划

该市整体纳入《黑龙江和内蒙古东北部地区沿边开发开放规划》，《满洲里国家重点开发开放试验区建设总体规划》获得国家批复，《呼伦贝尔中俄蒙合作先导区建设实施方案》上报国家待批。

2、城市规划

按照“中心集聚、组团布局”的城镇空间发展战略，以呼伦贝尔都市区为中心，以市域内的县级市、旗和重点镇为节点，依托交通走廊，总体形成“一核、两极、多节点、两带、四轴、四板块”的城镇发展空间结构。

3、土地利用规划

到2020年，建设用地总面积分别控制在195269.41 公顷以内。其中，城乡建设用地总面积为151488.77 公顷，占建设用地总面积的比例为77.58%；城镇工矿用地总面积为70748.48 公顷，占城乡建设用地总面积的比例为36.23%；交通用地总面积为32850.30 公顷，占建设用地总面积的比例为16.82%；水利设施用地总面积为2881.02 公顷，占建设用地总面积的比例为1.48%。

（四）招商及政策

1、招商引资情况

该市政府加强政策对接，组织专门力量深入研究《关于进一步促进内蒙古经济社会又好又快发展的若干意见》、《大小兴安岭林区生态保护和经济转型规划》和正在编制《黑龙江与内蒙古东部沿边开放带规划》以及国家重点开发开放试验区政策，吃深吃透政策，加大政策对接力度，把政策优势真正转化为实实在在的项目，转化为产业优势和经济优势。

累计引进国内(市外)资金2449.5亿元，实际利用外资4.2亿美元。2013年招商引资取得新成效，引进国内（市外）资金791.4亿元，实际利用外资2.2亿美元。其中，引进神华、华能、鲁能、中国黄金、香港金新、瑞士雀巢、华润、同联制药、阜丰科技和大连万达等38家国内外大型知名企业集团，其中世界500强企业10家。

2、主要政策目录

（1）国务院办公厅《关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见》；

（2）国务院《关于实施西部大开发若干政策措施》；

（3）国务院《关于中西部地区承接产业转移的指导意见》；

（4）内蒙古自治区《加快发展第三产业若干政策的规定》；

（5）内蒙古自治区人民政府《关于承接产业转移发展非资源型产业构建多元发展多极支撑工业体系的指导意见》；

（6） 呼伦贝尔市《关于促进经济和社会发展的若干优惠政策（试行）》；

（7）其他相关政策。

结论：对于呼伦贝尔来说，经济总量小，发展不足，仍属于欠发达地区。经济结构不优，一产不够强，二产不够大，三产层次低，发展方式粗放，可持续发展能力不强。民营经济发展不充分，县域经济活力不足，缺少发展的内生动力。生态环境保护与建设任务艰巨，基础设施瓶颈还没有根本解决，改善发展条件任重道远。所以，扩大总量、优化结构、转变方式的任务紧迫而艰巨。

二、房地产市场形势

该市对发展房地产市场的方针是，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设与管理，从根本上改善城乡居民的居住环境。十二五期间计划投资339亿元，建设房屋1350万平方米，实施给排水、供热、城镇道路等251个城市基础设施项目。

（一）整体发展状况

1、开发投资及开工面积

受国家房地产开发调控政策和市场因素的影响，2008-2012年前3年房地产开发投资发展平稳，后2年高速增长，特别是2011年房

地产开发投资达百亿元。5年累计完成投资355亿元，年均增长16.5%，低于投资项目增速18.8个百分点。占城镇投资的比重由2008年的14.8%下降到10.4%，降低4.4个百分点。

2013年房地产开发完成投资107.98亿元，比上年同期增长18.99%，占全部固定资产投资完成额的10.0%，住宅投资71.46亿元，比上年同期增长8.6%。

2013年，全市房屋施工面积1122.5万㎡，其中：住宅施工面积达778.9万㎡，比去年同期分别增长34.04%和24.0%，商品房销售面积达463.02万㎡，其中：住宅销售面积达345.6万㎡，比上年同期分别增长10.04%和5.74%。房地产投资的增长，对该市的二、三产业发展起到了一定的推动作用，按2013年现价计算，商品房销售面积每增长五个百分点可拉动GDP增长0.16个百分点。商品房销售面积增速比去年同期随增长0.74个百分点，总体趋于平稳。

累计建设房屋3442万平方米，荣获“中国人居环境范例奖”。其中，保障性住房投资209.3亿元，开发1346万平方米，惠及26.27万户家庭。城镇人均居住面积25平方米以上。

2、销售金额及面积

商品房销售额140.24亿元，下降5.7 %。其中，住宅销售额增长17.3%。

商品房销售面积420.77万平方米，比上年增长9.3%。其中，住宅销售面积增长13.7%。

（二）市场运行特点

1、开发资金来源

房地产开发企业本年到位资金101.79亿元，下降29.1%。其中，国内贷款增长61.3 %，自筹资金下降40.2 %，其他资金增长78.4%。

2、客户来源

客户有50%来自海拉尔本地,另有50%客户来自其他旗县。

3、物业管理

呼伦贝尔市住宅小区物业服务收费标准

4、问题

存在某些房地产企业违法违规的问题，如未能按合同约定按期交付使用商品房、销售不实行明码标价、以分公司名义从事房地产开发经营、业主委员会与物业服务企业未使用规范的合同示范文本、相关技术人员无执业资格等，涉及中天海桥家园小区、龙凤家园小区、北国经典小区、华联蓝盾小区等多个项目。

由自治区建设厅等8个部门联合开展的全区房地产市场秩序专项整治检查工作对呼伦贝尔市上述现象进行了通报。

三、重点区域市场调查

（一）海拉尔区

1、区域概况

海拉尔区“三山环抱，一水中流”，东山、西山、北山形成一个簸箕形状，伊敏河把海拉尔区区分为河东、河西两部分。

海拉尔区目前辖1个镇，7个街道办事处，村民委员会17个，社区居委会55个。总面积1400平方公里，城区面积28平方公里；全区有蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克、鄂伦春、俄罗斯等23个民族，总人口26.7万。

积极推进“退二进三”战略；培育发展信息、生物科技、节能环保等新型产业；加快推进传统商贸业提档升级，全力打造体现草原文化、独具北疆特色的旅游观光休闲度假基地、中俄蒙毗邻地区国际商贸物流基地，逐步形成以现代服务业为支撑、多元发展的县域经济格局。

2、城市规划

实施“东扩西优、南联北延”发展战略，扩大中心城区规模，统筹推进“一城三区一镇”一体化发展，率先将海拉尔打造成在蒙东地区具有一定影响力和辐射带动力的中心城市。到2017年，人口规模达到

40万人,建成区面积达到131平方公里。把握好力度和节奏，推进新区河西、河东和东山组团建设。打造新型城市综合体和产业集成地产。抓好海拉尔老城区绿化、亮化、美化和供热、供电、小巷改造等基础设施建设。建设伊敏河景观带、东山城市功能区、西山生态景观区和城北海拉尔河湿地等项目。实施城市出口畅通工程，建成城市外环路。打造交通便捷、功能完善、宜居宜业的中心城区。

3、市场情况

（1）房屋开发规模

该区健全以经济适用住房和廉租住房为重点的住房保障体系，落实房地产市场调控政策，推进棚户区改造，加强建筑市场和拆迁市场的管理，促进房地产业持续健康发展。完善城市配套功能，继续高标准实施楼房建筑立面改造、道路桥梁广场游园美化亮化、背街巷道治理等工程，改善人居环境，城市品位得到明显提升。

实际完成房屋开发面积700万平方米，完成投资115亿。

（2）市政设施建设状况

该区三年来铺设自来水管网21.7公里、雨水管网32.8公里、污水管网35公里，并完成了日处理5万吨城市污水的污水处理厂建设，启动了城市垃圾无害化处理场工程；新增供热面积221万平方米；全部城市主干道进行了新建、扩建，建设桥梁3座，城市交通框架全部形成；使城市形象改变的同时，城市功能也得到了极大完善。目前，建成区绿化覆盖率为31.27％，人均公共绿地面积21.07平方米，林草覆盖率达79％，自来水普及率70.32％，燃气普及率58.59％，人均道路面积10.15平方米，污水处理率达71％，均位居自治区和全国同类城市前列。

为了巩固和保持城市建设成果，为市民创造一个整齐、干净、明快、舒畅的生活环境，该区提出了“北方城市南方化管理”的口号，确定了创全国同类城市管理一流水平的奋斗目标。

4、代表项目

（1）住宅

该区房屋建设投资和房屋施工面积均创历年最好水平。2013年住宅建设开工面积近163万平方米，完成投资48亿元，建设面积和完成投资均创历史最好水平。

海拉尔区作为呼伦贝尔市首府城市，其教育、医疗等方面较其他地区都占有优势，因此周边旗市的居民都愿意来这里置业、投资，因

此形成房价的上升空间。根据市发改委物价科统计资料显示，今年上半年，海区高层楼房均价为4800元／平方米，同比上涨29.7%，海拉尔多层楼房均价为4000元／平方米，同比上涨21.2%。可以看出，海区房价每年正以每年20%30%的速度在增长。

主要工程项目有：北京炎黄世纪、国贸花园小区、北辰房产绿波家园小区、天润房产贝尔华庭小区、蒙西北国经典小区、启明房产海晨小区、中天房产海桥家园三期工程、贝尔房产绿景家园小区、枫林佳苑、卓达花园、金鼎上城、中鼎半岛等。

北国经典

中鼎半岛

金鼎上城 卓达花园

国贸花园 天骄嘉园

个案的调研：

 百悦天鹅湾

百悦天鹅湾位于贝尔大街与满洲里路的交汇处，项目西侧毗邻伊敏河贝尔大桥，北侧为城市主干道贝尔大街，东侧与南侧由市政规划路围合而成。

该项目建筑类型为小高层、高层，物业类型为花园式洋房、别墅，占地面积80464平米 ，建筑面积170355平米，容积率1.95 ，绿 化率36.00%，由呼伦贝尔市百悦投资有限公司开发。

项目处于整体新区东区与老城区的交界处，是新区与老城区的咽喉要道，新城区的门户之所。是新城与老城区城市功能融合的轴承地带，是未来海拉尔区文化、经济、教育、医疗、商业、娱乐、旅游生活的中心区。现从本项目到东城中心区只需要一分钟路程，到西城中心区（三角地）只需要五分钟路程便可到达。随着本案北侧仅一道之隔的，政府重金规划打造的一个2.2平方公里的城市中心商业区的建成，更会使得本案的地段优势扶摇直上，如此得天独厚的城市区位，是海拉尔今后不可复制的绝版地段。

百悦天鹅湾全盘采用托斯卡纳的建筑风格与风情，由国际知名景观设计院—日本源术打造，36%的大面积绿化氛围，采用不同地域的多种植被、高低错落有秩的排布, 为您提供了一个天然的绿色家居场所，通过精心的地形营造与园路的造型，使得小区景观在空间组织上达到一步一景、行色声香的效果。人们随时都能享受到阳光雨露、鸟语花香。本案更为业主打造了多个主题广场与亲水亭台，让您在日常的生活中即可领略到大自然的活力与意境。项目北侧规划中15万平方米的人工月亮湖，犹如呼伦贝尔蓝色的眼睛，带给海拉尔地区全新

的具有城市底蕴的水空间。月亮湖四周规划有科技馆、艺术馆、规划管和大剧院，喷泉广场、公园等，更进一步的展现出CBD的复合功能特性，奠定了该区域的活力核心地位。完善着本案的高端配套，也升华着本案地块的区域价值。

针对如此完善的社区，我们也提供了后续的优良服务，开发商自带的物业公司，保证了服务对接上的连续、快速，智能化的安装及铺设，为业主的生活提供了便利，24小时的保安巡逻，远红外线监控系统，可是对讲系统，一卡通的门禁系统，各项设施的配套使社区的安全有了更高一步的提升。售价5100元/平方米，除学区房外售价最高。

 首府

“首府”坐落于海拉尔新区的核心地脉，位于呼伦贝尔路东与规划十一街交界，四条城市主干道围绕小区四周，附近配有8路公交，

仅15分钟便可到达市中心商业区。在坐享便利交通的同时，项目周边还有旗图书馆、旗博物馆、呼伦贝尔体育馆、呼伦贝尔图书馆、人民公园等大型市政配套，以及旗医院、区医院等医疗机构，为舒适生活提供了进一步保障。项目总建设用地面积为63639平方米，总建筑面积为119800㎡，物业形态包括14栋15层双电梯小高层及一栋商业，30%的绿化率，建筑密度17.3%，容积率仅为1.88，产品涵盖了80㎡-180㎡的多种户型，丰富的产品线、精致的户型，使各个阶层的人士都能够获得高品质的生活享受。 首府，舒适、低密的产品、高贵的石材立面、精致的景观园林，以及完善的社区配套设施，提供给业主高品质的生活享受。由呼伦贝尔市弘基房地产开发有限公司开发。售价4500元/平方米。

在区域个案的调研中，城市相对较好的产品已经获得广大客群的认可，例如河景房，越来越富裕的游牧民族已经开始在中心地段置业。整体市场，“量”“价”齐升，市场正处于饱和前的阶段。

但是整体住宅地产的产品规划还处于相对较落后的阶段，开发商并没有与国内较好设计院合作的先例和习惯，所有产品的外立面视觉效果都很差，户型也不追求合理性、科学性。

新型产品例如小公寓、酒店式公寓、情景花园洋房等更是市场的空白点。

所有项目均属于较小体量的类型，没有品牌开发商落户该市，整体项目销售周期较短，均能取得良好的销售业绩。

（2）商业项目

海拉尔区实施了一大批重点商贸项目，商贸中心地位明显提高，商贸流通业呈现出前所未有的发展势头，总量和增速均排全市第一位。大量的商业项目竣工面市，对呼伦贝尔市房地产市场造成一定的冲击，也使商业竞争程度日趋白热化。

河西三角地商圈是海拉尔核心商业区，其中商业中心广场、三角地商场、俄罗斯商城、百货大楼、友谊大厦、开发区商城、龙凤商城、金龙地下商城、山东华隆集团商业步行街、广厦房地产数码大厦等为

典型商业代表项目，近年来吸引了肯德基等知名企业来海拉尔落户，带动了海拉尔区现代服务业层次和水平的提升。

海拉尔区目前共有近30家大型商业企业，其中档次最高的为友谊大厦、伊势丹购物广场、华汇购物中心等；步森百货大楼、龙凤大厦等为中档；友谊商城、二百、金龙地下商城、新丰批发市场为工薪阶层消费档次；开发区商城、温州城等由于销售的服装鞋帽主要针对学生，所以价格相对较低。另外还有红博工艺品商场、家具城、阳光电脑城、天虹五金批发市场等为专业的商业物业地产。

总结：友谊商业集团为当地最大的商业体，友谊大厦长期以来在消费者心中树立了良好的认同度吸引了大量的消费者，超市的经营状况好于商场。

总结：其前身为海拉尔第一百货大楼，2003年12月步森集团出资4000多万元并购了百货大楼，重组为呼伦贝尔市步森百货大楼有限公司，成为步森集团下属企业之一。 2004年投入1100万元对大

楼进行了全面装修改造，并投入100多万元建造了两部观光电梯，于2004年12月1日正式开业。商场在2009年8月底再次进行装修和商户调整。

总结：该项目是开发住宅加商业，三四层已整租给哈尔滨的大型商业公司，采取售后返租承诺回报率的形式。在主商业楼旁边还有一个小型商业，主营餐饮。

但总体来说城市经济基数低，随呈递增趋势，但人均收入总体较低，消费力薄弱；新区发展现在尚处于起步阶段，短期内商业中心不会发生改变； 呼伦贝尔市总面积较大，随以海拉尔为重点商业中心，但商业辐射力较弱（如满州里的消费人群就不会来海拉尔消费）。

确定并规划重点发展核心商业区域——三角地商圈的总体商业，调整区域商业组合、大力支持和鼓励发展重点商业项目、提升商业物业档次；逐步形成“中心突出、多层次展开”的布局结构；宏观政策为商业地产提供了良好的发展空间和时机。

（二）鄂温克旗

1、区域概况

鄂温克族自治旗是内蒙古自治区三少民族自治旗之一。巴彦托海镇是旗党政机关驻地，也是全旗政治、经济、文化的中心。“鄂温克”为鄂温克族人的自称，意为“住在山林中的人”。

该旗先后荣获“全国民族团结进步模范单位”、“全国文化先进县”和“全国文物工作先进县”等称号。

（1）地理位置

鄂温克旗位于内蒙古自治区东北部，呼伦贝尔大草原南端，滨洲铁路海拉尔站南侧，东街大兴安岭脊梁为界。东与牙克石市接壤，南同扎兰屯市、兴安盟的科右前旗交界，西和新巴尔虎左旗为邻，北邻海拉尔区、陈巴尔虎旗。

（2）区划面积

全旗辖3个镇、1个矿区、5个苏木、1个民族乡：大雁矿区、伊敏河镇、巴彦托海镇、红花尔基镇、巴彦嵯岗苏木、巴彦塔拉达斡尔族乡、锡尼河巴润苏木、锡尼河准苏木、伊敏苏木、辉苏木。

全旗总面积19111平方千米。拥有草原128.9万公顷，占全旗

总面积的68.9%；林区面积112公顷，占全旗土地面积的58.9%；

（3）人口民族

2013年，全旗总户数达53719户，比上年减少3612户，总人口为143415人，比上年减少58人。

从性别构成来看：男性人口74077人，女性人口为69338人，性别比为106.8，比上年下降0.6个百分点。

从年龄结构看：18岁以下人口为17980人，占总人口的12.3%，比上年下降0.5个百分点；18---35岁人口为39639人，占总人口的27.6%，比上年下降0.8个百分点；36---60岁人口为68236人，占总人口的47.6%，比上年上升0.2个百分点；60岁以上人口为17860人，占总人口的12.5%，比上年上升1.1个百分点，全旗进入老龄化社会趋势已明显加快。

该旗是个多民族聚居地区，由25个民族构成，少数民族人口为59205人，比上年增加340人，少数民族人口占总人口的比例为41.3%，比上年上升0.3个百分点。总人口中：非农业人口125545人，占总人口的比例为87.5%，比去年同期下降0.1个百分点。

全旗各民族人口构成情况(人)

（4）地貌土壤 自治旗地处大兴安岭山地西北坡，处于大兴安岭山地向呼伦贝尔平原的过渡地段，地势由东南向西北倾斜。平均海拔高度800-1000米。最高点是东南部山地的伊和高古达山，海拔1706.6米，最低处在伊敏河谷地，海拔602米。

自治旗可分为三个地貌区，即：大兴安岭中山—低山地貌组合、低山—丘陵地貌组合、残丘—高平原地貌组合。

土壤以棕色针叶林灰色森林土，黑钙土、风砂土为主。全旗的土壤可分为9个土类，22个亚类，43个土属。

（5）水文植被

全旗水资源包括地表水和地下水两大部分。总资源量为16.2亿立方米，水能理论蕴藏量约9.8万千瓦。

河流与湖泊：境内还有大小湖泡74处，1465个，总水面127平方公里。这些湖泡中多效是季节性的中分布河流中下游流域。 据水质化验分析：多数河流水质较好，但有些河流已被污染。

河川径流量：全旗境内流属额尔古纳河水域，海拉尔河水系。有在大小河、沟263条，总长度4278公里，河道水面面积86平方公里，流域总面积23772平方公里，境内较大的河流有伊敏河、辉河、锡尼河。多年平均迳流量10.7亿米3，平均会砂量0.19公斤／立方米，侵蚀模数值7.335吨／平方米公里2’年，多年平均输砂量16.7万立方米。

地下水资源：全旗地下水总储量5.48亿立方米，根据自然地貌、区域构造体系的不同可分为三大类型地下水：第四系孔除隙潜水类、上第三系、上白垩统、上朱罗统孔隙承压水类，基岩山区裂隙水类。

自治旗植被的地带性分布与气候热量的空间变异相适应，从大兴安岭顶到西部高平原依次有：森林、森林草原、草原。

（6）气候降水

自治旗气候属中温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季温和短促，降水较集中。年平均降水量为350毫米左右。

光能资源：太阳辐射年总量5065.6l一5405.99兆焦耳／米2，各地差异不大，5月份辐射量最多，12月最少，植物生长期4—9月的辐射总量为3450—3640兆焦耳／米2，占年总辐射的67—68%。

日照时效：年日照时效2600---2940小时，百分率6l一66％。6月日照时效最多，平均265—306小时，12月最少，平均147—168小时。植物生长期4—9月的日照时效1667小时左右。夏季日照时间可达16小时，生长季日照时间长，有效利用率高。

热量资源:全旗处于高纬度，地势高，热量资源普遍不足，热量分布由东南向西北稍有递增。

气温：年平均气温-2.4～-2.2℃，最冷月1月平均-28～-26℃．最热7月平均气温19～22℃。

积温：日平均温度稳定通过0℃、5℃、1O℃、15℃的间隔日效分别为171天、137天、109天、8 6天；相应的界限积温分别为2279.3-2380.1℃、2159.8-2259.2℃、1856.4-1974.3℃、1174.0--1394.1℃。

无霜期：无霜期的分布从西北向东南递减。年平均无霜期为100-112天，最长131天，最短82天。

年降水量的地区分布及相对变率：全旗年平均降水量274.6-318.5毫米。相对变率10.7-13.7％。各地降水量及相对变率有着明显的差异。其地区分布规律是以东南向西北递减。东南山地年降水量400-450毫米，西部地区仅275毫米左右。全旗降水总量为65.613亿立方米。

降水量的季节分布：全旗各地降水量的季节分布极不均匀，夏季降水量占全年的70％，且集中于7-8月，秋冬季降水量共占30％左右。

湿润状况：按照伊万诺夫湿润度标准，全年湿润度为0.44-0.52，属半干旱、季湿润度春季为干旱，夏季为半湿润，生长季为半干旱。

风能资源：全旗大风日数较多，月平均在21-25天之间。平均风速，从东南向西北逐渐增大，东部地区平均风速小于4.0米／秒，西北部平均风速大于4.0米／秒。

2、经济情况

（1）生产总值

2013年全旗地区生产总值完成1019368万元，按可比价格计算同比增长12.1%。其中：第一产业增加值完成79078万元，同比增

长4.3%；第二产业增加值完成705117万元，同比增长13.9%; 第二产业中工业增加值完成634877万元，同比增长12.0%, 建筑业增加值完成70241万元，同比增长35.6%; 第三产业增加值完成235173万元，同比增长9.3%。人均GDP达71064元，同比增长12.4%。旗生产总值占全市的7.1%，比上年上升0.2个百分点，总量位居全市第6位，增速位居全市第2位。

（2）产业结构

三次产业比重调整为7.7:69.2:23.1。

（3）固定资产投资

全旗固定资产投资快速增长，基础设施建设得到加强，投资结构得到进一步优化。限额以上固定资产投资完成627532万元，同比增长25.0%。总量位居全市第5位，增速位居全市第2位。

（4）收入与消费

城镇居民人均可支配收入达21240元，同比增长11.2%,总量位居全市第6位，增速位居全市第1位；人均消费性支出12368元，同比下降6.9%，城镇居民恩格尔系数为31.0%。牧民人均纯收入达14865元，同比增长16.5%，总量位居全市第3位，增速位居全市第1位；人均生活费支出9368元，同比下降7.0%，牧民恩格尔系数31.2%。

全年实现社会消费品零售总额131096万元，同比增长13.1%。

（5）基础设施建设

城市和基础设施建设得到鄂温克族自治旗加强，旗政府所在地巴彦托海镇人均公共绿地已达到4.5平方米，绿化覆盖率超过85%，道路、照明、供水、排水供热及垃圾处理等城市功能日趋完善，居民生活质量不断提高。

境内有301国道、滨洲铁路、海伊公路、海伊铁路等多条交通干线。城镇牧区交通、通讯网络已经形成。

全旗10个苏木乡镇全部通电，并已开通了程控电话、移动电话。基础设施的加强，使生产和生活条件、投资环境有了前所未有的改善。

（6）就业

全年实现新增就业1680人，城镇失业再就业306人，困难人员实现再就业303人，牧民转移就业100人，城镇登记失业率控制在

3.83%以内。

（7）存在问题

作为牧业大旗，一产低位增长局面短期内很难有较大的突破。现代服务业落后的发展局面大大影响整体服务业水平的持续提高。新的经济增长点不突出。

3、规划

（1）发展规划

该旗处于呼伦贝尔规划的中部次区域和中部产业发展轴：依托 S201、S202、海拉尔区－拉布达林铁路（规划）、两伊铁路，积极打造呼伦贝尔都市区综合性产业区，带动根河市、额尔古纳市、鄂温克族自治旗、新巴尔虎左旗专业化生产基地的发展。重点发展能源重化工业、有色金属开采、农畜产品加工、生物制药、旅游等产业。

其中，作为呼伦贝尔推动型产业之一的绿色产品加工，依托呼伦贝尔生态品牌和绿色资源优势，加大研发投入和产业化进程，通过龙头企业带动战略，打造呼伦贝尔市绿色产品加工产业集群，建设国家级绿色产品加工基地。

近年来，鄂温克旗立足自身实际，提出“主攻牧业产业，依托科技教育，服务煤电企业，发展第三产业，保护生态环境，增强综合实力”的建设方针，按照树立和落实科学发展观的要求，确定自治旗今后一段时期全面建设小康社会的

一是发挥“五大优势”，即发挥人文、地缘、资源、政策和区位优势。这是加大对内对外开放力度，引进国内外资金、人才和项目，加快经济和社会事业发展的得天独厚的优越条件。

二是实施“五大战略”，即实施牧业立旗、工业富旗、生态兴旗、科教强旗和旅游旺旗战略。这是实现

三是突出“五个重点”，即突出工业化、畜牧业产业化、城镇化、党的建设和精神文明建设。这是树立和落实科学发展观，实现统筹兼顾、协调发展的重要保证。

四是掀起“五个发展潮”，即掀起优化投资环境、资源开发、产业结构调整、科技推广和城镇建设的热潮。这是推进旗域经济跨越式发展的重要环节。

五是达到“五个目标”，即达到工业大旗、奶业大旗、生态大旗、文化大旗和旅游大旗的奋斗目标。

树立以人为本的新的发展观，不断深化改革，扩大开放，加大生态建设和基础设施建设力度，加快产业结构调整步伐，大力推进畜牧业产业化、工业化、城镇化进程，为“牧业工业化、牧区城镇化、牧民知识化、整体现代化”奠定了坚实基础，高标准，严要求，建强旗，争一流，自治旗呈现出政治稳定、经济发展、社会进步、民族团结的良好局面。精神文明创建活动的持续展开，推动了全旗经济的飞速发展。

（2）城市规划

自治旗北部是经济发展中心，与盟行署所在地海拉尔连接，要大力发展科技、文化、教育，发展乡镇企业为主的加工畜产品及商贸流通产业，建设蔬菜副食品基地。

中部和东北部是以煤炭和电力为主的能源工业基地，要发展与之相适应的各项配套服务企事业，是经济发展的重点区。

以西南部为主的地区是全旗的畜牧业基地，有优质天然草场，要充分利用天然草原资源，促进现代畜牧业的发展，并要注意保护草场，防止砂化、盐碱化。

以东南部为主的地区是全旗的林业和农业基地，林区要以营林为主，开展多种经营，保护生态环境。农区要适度开发以小麦为主，并特别注重经济效益与生态效益的统一。 以巴镇为主全旗东西南北中都要大力发展旅游事业，亟形成点、线、面结合，自然景观与人文景观结合，观光疗养、渡假、探险与体现民族风情相结合的产业体系。

3、房地产市场

（1）投资规模

2013年以来，由于缺乏大项目的支撑以及季节性等因素影响，固定资产投资大幅度下滑。其中房地产投资完成50万元。

（2）措施

旗政府加大招商引资力度，破解项目落地过程中的瓶颈问题，使在谈项目早落地、早开工，同时尽快引进一些投资强度大、带动性强的项目，为全年投资奠定基础。

一是加快工业园区建设，力争实现草原天堂物流园项目、利丰汽车行二期、宝马4S店等一批大项目落地开工，实现投资。

二是加大对基础设施建设的投资力度，落实旗庆重点项目建设的同时，加快推进巴彦托海旧城区改造项目、城镇道路改建等一系列惠民项目的开工建设。

三、加强发改、经信、住建、国土等部门间的沟通，及时掌握投资项目的进展情况。

四、2014年前景 2014年经济社会发展主要预期目标是：地区生产总值增长9.5%左右，固定资产投资增长16%，公共财政预算收入增长8%，社会消费品零售总额增长13%，城镇居民人均可支配收入增长10%，农牧民人均纯收入增长11%。城镇登记失业率控制在4%以内，人口自然增长率控制在5‰以下，主要约束性指标达到自治区要求。

全年安排固定资产投资1253亿元。其中，城市建设投资380亿元、基础设施建设投资150亿元。市本级安排亿元以上重点项目216个。其中，城市建设类65个、基础设施类24个。

呼伦贝尔享有西部大开发、振兴东北老工业基地、国家扶持人口较少民族发展、国家重视与俄蒙合作、自治区加快发展东部盟市经济、全区工业经济重点培育发展的50个市区旗县等一系列优惠政策。近年来，该市也自行出台了一系列优惠政策特别是加大投资环境的综合整治力度，使呼伦贝尔有了一个更加良好的投资环境。

附件一： 内蒙古8337发展思路及具体内容

2013年3月19日，自治区党委书记王君在全区传达贯彻全国两会精神干部大会上，代表自治区党委、政府，就深入学习贯彻党的十八大精神和全国两会精神，扎实做好我区各项工作，提出了“8337”的发展思路。“8337”发展思路，贵在“实”上，亮在“新”上，无论是发展定位、发展路径，还是工作重点、主要任务，既切合实情，又提出实招;既体现了形势任务的新变化，又回应了入民群众的新期待。“8337”发展思路，符合党的十八大精神和全国两会精神，符合中央对内蒙古的—贯要求，符合自治区第九次党代会的总体部署，保持了发

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