租赁合同诉讼管辖的约定--法律救济与诉讼成本的纠结

租赁合同诉讼管辖的约定——法律救济与诉讼成本的纠结

上海市建纬（深圳）律师事务所 陈桂平律师

【引言】目前在房产交易市场中，就房地产律师来说，大家眼球都放在房产一手交易或者二手房买卖的法律纠纷中，而作为房地产交易三级市场的重要组成部分，即房产租赁纠纷，或者受追捧的稍微少一点。但是，房产租赁纠纷，也有标的额巨大、也有更加贴近民生的纠纷，前者如星级管理酒店以租赁经营模式运作时，租赁纠纷的标的经常超过几百万甚至上千万，后者如现在城市中买不起房子或者无意买房子的人租赁房屋居住的普通民众，其中的法律纠纷以及法律服务需求巨大。下面，本人以一个简单的小额租赁合同案例来说明租赁合同中一个条款的随意选择所导致在合同履行纠纷发生时，寻求法律救济的纠结。

【案例】2010年5月25日王某将其房产出租给李某用于公司办公所用，双方采用深圳市房屋管理部门出具的租赁合同示范文本，租赁期限为2010年5月25日至2011年5月25日，租金为每个月8000元整，水电费以及物业管理费由李某自行负责，合同约定李某未经王某同意不得转租（下称A租赁合同）否则有权解除合同。

2011年2月25日，李某公司经营不善，为简约成本开支，决定将其承租的房屋进行分割，将其中部分面积出租给张某作为办事处所用，李某和张某同样采用深圳市房屋管理部门出具的租赁合同示范文本，租赁期间为2011年2月25日至2012年2月25日，租金为每个月4500元，押金为一个月的租金即4500元，租赁期满且无违约时则无息退还，水电费以及物业管理费由张某自行负责，合同约定张某未经李某同意不得转租；其中约定的违约金为押金的两倍，且一方有权就其他损失向违约方追偿，对于纠纷管辖部分，双方约定的是提交深圳市仲裁委员会处理（下称B租赁合同）。期间，张某要求李某出具有关房屋所有人的转租授权书或者确认书，李某为骗过张某，则模仿王某的笔迹出具了一份转租授权书。对此，张某信以为真。

2011年5月24日，王某前往出租房屋要求李某支付拖欠的两个月租金，李某不在，王某借此方知李某将其房屋部分转租且未经其同意，同时张某也深感意外，在王某的追问下，拿出其与李某签订的租赁合同以及李某伪造的转租授权书，鉴于王某的否定前述转租授权书

的真实性，张某联系李某追问方知转租授权书为假。王某因李某拖欠租金以及擅自转租，依据合同约定解除了A租赁合同，由于王某将房屋收回不再出租，因此B租赁合同亦无法履行，张某由此打算起诉李某，但由于约定了仲裁管辖，其前期的费用亦不低。

【律师分析】

1、 张某可索赔的事项有哪些呢？

根据双方B租赁合同的约定以及相关的法律规定可知，张某可主张的索赔事项如下：

1）、要求返还押金4500元；

2）、要求支付违约金，即押金的两倍，共计9000元；

3）、要求就实际损失进行补偿，包括装修折旧后部分的损失、新租赁场所与目前的租金差额补偿、搬迁费用损失等；

4）、预付租金部分可以要求返还。

另外，就仲裁费用、律师费用①，张某也可在提起仲裁时进行主张。

2、 张某为何纠结起诉到仲裁的费用问题呢？②

张某之所以纠结，主要是仲裁受理费用过高，就张某主张的索赔标的额来估算，大概是三万左右，那么按照深圳市仲裁委的收费标准计算为6500元，其中含仲裁受理费和案件处理费，后者就深圳本地而言，一般在40万以下的争议固定收费为5000元，前述成本尚未包括律师费。

张某在咨询本人后，方知，该成本的发生多数是因为当初自己在勾选纠纷处理机构时，以为选择仲裁和法院没啥区别，实际上并非如此，因为如果当初选择的是法院管辖，则按照张某该纠纷的标的额计算，法院的受理费仅为550元，所以两个机构受理费差距相对较大。

3、 有关本案李某是否构成表见代理呢？

就本案而言，由于李某的转租授权书是其个人伪造的，因此不符合法律有关表见代理的规定，由此不发生表见代理的法律后果，张某也就无权以B租赁合同来约束王某，其仅能就其损失根据合同的相对性，追究李某的法律责任。

【律师风险提示】

1、 有关转租事项需要确认的事项

作为本案的次承租人即张某，其并未就次级承租的事项向王某核实求证，另外，对于转租授权书或者确认书，建议对于个人为房屋所有权人的，应该是签名加盖手印，这方面属于对合同相对人的资信审查事项，如果转租人无权转租，且次承租人未尽适当的风险注意义务，则有可能发生的损失，次承租人要自行承担。

2、 有关纠纷管辖的选择

是否选择仲裁或法院管辖，具结合合同双方当事人的住所地、合同的标的额、自身对时间成本、金钱成本的考虑，在咨询专业律师后进行选择，这样避免类似出现本案当事人张某的这种纠结的处境。

3、有关采用政府部门出具的租赁合同示范文本的问题

政府部门为了提供双方签约的效率、及对双方的签约条款的必要提醒和规范，故此出具了有关合同类型的示范文本。但是，当事人在采用该文本时，并非每一个条款都符合自身合同的特点，故此，建议如果示范文本政府主管部门规定必须采用且作为备案所用，那么对于不符合自身合同特点的条款，或者缺漏的条款，必须以补充协议的形式加以变更或补充，这样方可保护各方的权益，实现相对公平。

【注解】：

① 按照我国的仲裁实践来说，一般律师费在仲裁过程中可以主张且该主张一般会得到仲裁

委的支持，由此对比诉讼来看，一般在诉讼过程中，即使主张了律师费，也一般不受到法院的支持。实际上，国外包括港澳台，一般律师费均属于当事人主张的诉求之一，且只要主张合理，一般会获得支持，但就国内来说，律师费在经济仲裁会以及法院处理诉讼时进行主张，将是两种不同的结果。

② 该案件最后客户张某还是委托本人起诉了，当然，最后客户张某的权益还是获得了支持，

虽然前期预付的费用较高，但是通过此事，其也懂得了日后签订租赁合同应该注意的事项。律师在此过程中，除解决当事人的法律问题之外，也算是进行了普法的宣传以及提醒了客户日后在进行经济活动中应该注意的事项，从某种程度来说，实现了多赢的局面。