市场导向下的土地补偿核算方法研究
市场导向下的土地补偿核算方法研究
提要 本文分析了土地市场化补偿的具体范围，并提出土地公平市场价格的两种计算方法。
一、土地补偿范围
我国现行征地补偿的范围主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗及附着物补偿费、新菜地开发建设基金等几项。目前的补偿范围虽然在一定程度上补偿了农村集体和农民个人的损失，但离公平、合理的要求还有一定差距。由于我国的农地还承载着农民的生存保障职能，我国对失地农民的补偿应扩大补偿范围。即，包括土地价格补偿和土地生存保障功能价值补偿。具体来说，我国征地补偿的范围应包括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费、各种可量化的财产损失补偿费。为了公共利益而被征地的农民应当得到公平市场价格补偿。
二、土地公平市场价格的计算方法
公平的土地市场价格应当是由土地的未来收益决定的。在此可以借鉴台湾地区关于征地补偿价格确定的方
法，也符合特别牺牲说的补偿依据，即土地的公开市场价格应当以附近的已经利用的非公共利益用地的价格作为参考，通过一定的方法计算并再加以修正之后确定该地块的补偿价格。经过上述分析，土地的公平市场价格可通过以下两种思路计算。
1、对于附近有经营性用地可供比较的被征地的土地价格的确定。可以通过利用一定的估价方法（主要是假设开发法、市场比较法、收益法和成本法）先评估出邻近相同区位经营性用地的单位地价；再将该经营性用地与被征地块进行比较修正求出被征地块的熟地单价；最后将熟地价格减去被征地由生地变成熟地的开发成本及合理开发利润，其余额就是被征地块的土地市场价格（单价）。
2、对于附近没有经营性用地可供比较的被征地的土地价格的确定。水电工程的土地补偿主要属于这一类。对这一类单独选址的公益性项目，其地域跨度特别大，所以可能存在某些地方周围没有可供比较的经营性地块，也就是说周围不存在土地交易市场，这些地块的价格还是由其收益决定的，只是其收益因受区位
与地域的限制而只能以农业为基础计算（因为周围没有经营性土地市场）。依据这一原理，可以用土地估价收益还原法公式来求取土地的市场价格。土地的所有权价格应为土地无限期收益总额极限值的资本化。但实际估价经营性土地时，因为土地使用年限很长，很自然地使用无限年公式，往往忽略了其对还原利率造成的影响，为此需确定各种情况下无限年公式的投资回收补偿率，以便实际估价中使用。
无限年公式的一个综合投资回收补偿率R1的实用模型为：
A=土地最佳用途的年净收益（农业收益）；i=土地的年收益率；n=土地的收益年限；i3=风险补偿，水电站工程存在的行业经营风险；g=土地收益增长率（一般不应低于国家统计部门近几年公布的经济增长率，或者近些年的农产品年平均价格增长率农民收入的增长率）；Rf=具有高度流动性而又无风险的长期国债利率，f作为延期消费补偿和通货膨胀的补偿,国债利率体现通货膨胀的影响。
无限年公式考虑投资回收补偿，经营性土地价格还原利率实际估价中的模型为：i=（Rf+i3+R1）（1+y）。y为影响因素综合修正系数，y仅起微量调节作用，其幅度不应大于10%。
从以上公式可以发现，A补偿标准是一个绝对数。大型水利水电工程建设的特点之一是建设施工期长和土地淹没滞后，在社会经济迅速发展的当代，土地的价值和价格的变化相当迅速，淹占用地的经济成本和有关各方利益必然会在较长的建设施工期内发生增减变化。同时，我国的经济发展水平是逐年递增的，土地收益A不能一直不变，它应当也是逐年递增。因此，失地农民有权利在土地补偿的价格中享受经济增值收益。所以，实际计算中应当以年收益递增的算法来计算土地的收益价格。
最终补偿基数的制定，仍需坚持合理补偿的原则，淹没土地的补偿标准由业主、地方政府和移民群众代表三方共同讨论和研究，经过广泛征求意见而确定。
三、土地补偿具体标准
我国现行土地管理法规定按被征土地前三年平均年产值的倍数来计算土地补偿费和安置补助费，这种政策性补偿政策依据不足，严重偏离土地的市场价值和农民的经济预期，损害了农民的利益。因此，对失地移民的补偿必须坚持以市场化为原则，具体来说补偿标准可以考虑如下：
土地补偿费：以土地公平市场价格为依据实行合理的补偿。
安置补助费：以转业培训和安置所需费用为准。
青苗及附着物补偿费：对青苗或附着物应以转移费或考虑同一种物在邻近地区的交易价格为准而予以客观地补偿。
其他各种可以量化的损失补偿：则主要以可以量化的数额为准进行公平的补偿，主要包括事业损失补偿费、残余地补偿费等。比如，怎么确定残余地补偿价格。
四、总结
“要使征地补偿反映土地的相对稀缺性，首先要考虑是否需要改变征地补偿的基准”。农村集体土地转为建设用地的过程，应当是农民分享工业化成果的过程；应当是有利于让农民富裕而不是造成农民失地、失业的过程。同时，以市场化方式补偿失地农民，这也符合市场经济发展的基本要求。