[优秀论文选编]对村级物业经营项目的调查和思考

对村级物业经营项目的调查和思考

孙秋龙  傅金苗

村级物业经营项目是指以村为建设主体，通过独资、合股等形式建造物业用房，村集体拥有主要产权，用于租赁经营以增加村级集体经济收入的经营性项目。近年来我市坚持“效益优先、存量优先、弱村优先”的原则，重点扶持服务家庭工业、个私经济类项目，服务商贸、三产类项目和其他可以增加村级集体经济收入的物业经营项目。

在目前形势下，发展村级物业经营项目是壮大村级集体经济的重要推手之一。大力发展村级物业经营项目，可以为村级集体经济增加长期的稳定性收入来源，增强村级“造血”功能；可以就近解决农村一部分劳动力，并增加这部分人的收入；可以有效利用和整合村级集体存量资产、资源，并确保村级集体资产保值增值。同时发展村级物业经营项目，壮大村级集体经济，村级组织就能加快农村基础设施建设，改善村容村貌，优化农民生产、生活环境，推进农村现代化建设。

一、                我市村级常年可用收入现状

据调查统计，我市2006至2008年平均可分配收入在6万元以下的村有117个；6—20万元村125个， 20万元以上村113个。从抽样调查发现，我市行政村在收入上主要呈现以下三种类型：1、经常性收入很少，但一次性收入巨大；2、经常性收入很多，但其它收入极少；3、有个别村既没有经常性收入，也没有一次收入，村级集体经济十分薄弱。

二、                我市扶持村级物业经营项目的政策及现状

我市在对村级物业经营项目建成并通过验收后，根据不同类型实行分级补助。如利用村存量闲置厂房、大会堂等存量资产改建为家庭工业集聚点和标准厂房项目（不包括拆旧建新，仅指房屋主体结构不变的情况下改建）的，对上年村集体可支配收入在20万元以上的村，补助总投资额的40％；上年村集体可支配收入在20万元及以下的村，补助总投资额的60％；上年村集体可支配收入不足6万元的经济薄弱村，其中投资额在20万元及以下的全额补助，超过部分按70％补助。对新建家庭工业集聚点及标准厂房项目，建造专业市场、仓储用房、营业房、民工公寓及其他物业项目，利用村集体非农建设土地入股建造厂房的都将给予相应的补助奖励，所有类型补助最高限额为50万元。

2007年以来，我市结合现代家庭工业发展，创新工作思路，积极探索新时期村级集体经济增长方式和实现途径，大力发展村级物业经营项目，增强村级“造血”功能，壮大村级集体经济，努力促进欠发达村的持续稳定和健康发展。从2007年至2008年，上虞市共扶持村级物业经营项目79只，补助专项资金2000多万元，年增加村级集体收入580万元左右。2009年又立项扶持村级物业经营项目61只。在具体工作中，主要从以下六个方面着手：

1、在发展模式上，注重因势利导。因地制宜、因势利导，把村级物业经营项目发展模式分为服务家庭工业类、个私经济类和商贸三产类。对一些关停、闲置空关房较多的村，鼓励盘活存量资产，改建家庭工业集聚点或标准厂房；对一些有产业化优势或劳动力优势的村，鼓励兴建家庭工业集聚点，发展现代家庭工业；对一些开发区和乡镇工业功能区周边的村，引导新建标准厂房出租；对一些村集体非农建设用地资源较为丰富、但村集体经济较为薄弱的村，鼓励通过土地入股建造标准厂房；对一些紧临城区和集镇的村，鼓励建造各类生产、生活资料市场和营业房，发展商贸服务业；对一些位于大市场、大企业周边的村，鼓励开发仓储项目，发展配套服务产业；对一些外来民工较为集聚的村，鼓励建造民工公寓，规范管理。

2、在破解要素上，注重节约集约。为有效破解发展村级物业经营项目中的土地要素问题，一方面立足存量挖潜，严格控制新增用地，积极鼓励利用存量资产和废弃矿山地、存量宅基地、荒山缓坡地等集体建设用地发展村级物业经营项目；另一方面，坚持集约发展，原则上市每年安排50亩新增用地指标专门用于村级物业经营项目，对确需占用新增用地指标的项目，必须符合“两个规划”，容积率必须控制在l.0以上。同时，要求注重环境保护和安全生产，严禁发展安全、环保得不到保障的物业经营项目。2008年，全市扶持发展的51只村级物业经营项目中，有8只项目是利用存量资产修建或改建的，有20只项目是利用存量宅基地等集体建设用地新建的。

3、在扶持重点上，注重弱村优先。 坚持统筹发展，市财政每年专门切出专项资金1000万元，用以扶持村级物业经营项目，进一步加大单只项目的扶持力度，优先扶持集体经济年常用可用收入低于6万元的经济薄弱村，兼顾年集体经济收入在6万元至20万元的欠发达村。2009年，排定扶持的61只村级物业经营项目中，村年集体经济收入低于6万元的项目22只，村年集体经济收入在6万至20万元的项目21只，占总扶持项目的70.5%。

4、在项目经营上，注重长期稳定。为体现村为投资主体和经营主体这一原则，确保村级长期稳定收入来源，对改建、新建的村级物业经营项目，一律予以办理集体土地使用手续，不予办理土地出让手续，防止村级私下转让、出卖。确因融资等发展需要，需补办土地出让手续的，须报市备案，并书面承诺不对外转让。项目建成可投用后，租赁合同原则上实行一年一定，最长不得超过三年。受补助的村级物业经营项目未经批准私自转让、出卖的，由所在乡镇、街道负责全额收回市补助奖励资金，转接扶持其他村级物业经营项目。

5、在增效保值上，注重村企结对。坚持项目效益为先，优先扶持发展投入成本低、效益高、回收成本快的村级物业经营项目。针对现代家庭工业发展较快、村级发展家庭工业集聚点积极性较高的实际，为确保建造的村级家庭工业集聚点、村级标准厂房等物业项目充分发挥效益，加强政府引导，开展村企结对，市每年有重点地组织开展村企结对帮扶活动2次以上，鼓励企业带资金、带项目、带设备、带原料支持家庭工业集聚点、标准厂房建设，做大村级物业经济，实现村企共赢。同时，为确保村级物业经营项目保值增值，规定村级物业经营项目年出租收益须高于实际投资额的10％。

6、在组织保障上，注重考核挂钩。为切实抓好村级物业经营项目，专门成立由市分管领导任组长，农办、农林、经贸、财政、规划、国土等部门负责人为成员的领导小组，指导各乡镇、街道认真制定村级物业经营项目发展规划，分步实施，稳步推进，通过3至5年时间，消灭年可支配收入在6万元以下的村，实现富民强村目标。同时，强化考核，狠抓落实，把发展村级物业经营项目、壮大村级集体经济工作列入市委、市政府对各乡镇、街道的年度岗位目标责任制考核内容，与年终评先挂钩。

三、发展村级物业经营项目存在的困难和问题

1、村级集体经济底子薄，债务较多。根据村级收入统计数据来看，常年可用收入在20万元以下的占三分之二多，村级集体经济发展极不平衡，全市集体经济总体上体现出北强南弱、近郊村优于远郊村、平原优于山区的特点。大部分村级债务沉重，给发展村级集体经济背上了沉重的包袱。据统计，到2008年6月底，全市361个村有债务的村为290个，欠债6638.89万元。

2、村级集体资源馈乏或受到各种要素制约。一些村由于本身无承包机动田和山林、无闲置资产及土地指标，不能因地制宜在发挥区域优势，合理有效地利用当地农村资源，把资源优势切实转化为产业优势，增强村级集体经济实力。有些村虽有集体资源，但受到各种要素的制约，也不能充分发挥资源优势。一是资源性制约。许多村集体留用的土地和山林资源不多，可利用资源贫乏，资源性开发空间小。二是政策性制约。土地的宏观控制，建设与用地矛盾突出，一些非农建设项目难以落实。三是区位条件制约。偏远地区因交通、信息、创业环境氛围等因素制约，非农开发项目竞争优势弱，缺乏对外来投资主体的吸引力。另外，随着对山区生态自然要求的进一步控制，收入来源渠道更加逐步萎缩，增收后劲严重不足，村级集体经济比较薄弱。

3、村干部思想保守，缺乏创新精神。有些村主要领导存在文化年龄结构欠佳的状况，年龄偏大、文化偏低，影响着村集体组织的决策能力，多数只顾眼前利益，缺乏长远考虑，更谈不上魄力和胆略。个别村依靠上级财政转移支付，使村级组织勉强度日。同时，也使少数农村干部、群众产生了“等、要、靠”等惰性思想，对上级政策补助的依赖性较为突出。部分村干部对发展村级集体企业心存疑虑怕麻烦受气，不用心，缺乏开拓进取精神，缺乏敢想敢做敢为的勇气和魄力，丧失了发展集体经济的机遇和主动权。

4、村级集体经济不平衡，财政扶持政策面临挑战。近年来，各金融部门风险意识不断加强，贷款审批权限上收，村级靠贷款创办集体项目的难度加大，而物业项目的创办，在前期村级经济必需再投入一部份资金。如从我们随机对11个已扶持项目的实地调查来看：11个项目实际完成投资828万元，其中财政补助387万元，村需自筹解决441万元。这对一些集体经济本来就薄弱的村来说无疑要经历一次阵痛的过程，从而也导致了一部份穷村村干部畏缩不前，申报热情不高。却却相反的是，对于一些有经济实力的村来说村级物业项目的争取就是一个发展壮大集体经济的大好机会了。

四、扶持村级物业经营项目的对策措施

1、进一步提高发展村级物业经营、壮大村级集体经济的思想认识。

各级各部门要统一思想，提高认识，把发展村级物业经营项目，壮大村级集体经济列入重要议事日程，在认真分析研究的基础上，制定发展村级物业经营项目的规划和目标，因地制宜，分类指导，分步实施，稳步推进。各乡镇、街道要配强配好村级班子，特别是要选配好村党支部书记、村委主任，要不拘一格地把年轻、懂科技、有经营管理能力的高素质人才选配到村级领导岗位上来。同时要把发展村级物业经营项目列入村干部任期目标管理责任制考核，作为考核村干部实绩的一个重要内容，并与效益、奖惩挂钩，进一步激发村干部抓物业经营项目的积极性和创造性，确保此项工作真正落到实处、抓出实效。

2、进一步加大各级政府和金融机构扶持的力度。

1）、要进一步加大财政扶持的力度。把村级物业经营项目的重点扶持对象调整为对全市行政村及城区、城效改居村。发展村级物业经营项目财力是保障，因此要千方百计筹措资金，增加对发展村级物业经营项目的投入。市财政每年要安排专项奖励资金用于扶持奖励村级物业经营项目，并对实施村级物业经营项目的贷款，按村级经济实力，市财政给予贷款贴息，以发挥财政资金“四两拨千斤”的示范和带动作用。通过财政和税收政策的导向，财政资金的引导，吸引民间资本、社会资本投资村级物业经营项目。所在乡镇、街道也要对物业项目落实一定的扶持补助资金，坚决避免经济薄弱村建造物业经营项目而出现大量负债现象。

2）、要进一步放活银行贷款机制。各银行金融部门要对发展村级物业经营项目贷款方面给予适当的倾斜。要在银行金融系统中全面推行农户小额信用贷款制度，特别是农村合作银行，要切实履行“取之于民，用之于民”的职能，加大支农力度，不断增加支农投入，充分发挥农村公共建设的主力军作用。对现有财政资金补贴奖励的村级物业经营项目，由支农金融机构根据条件和项目需要发放农业专项贷款，给予倾向性支持。市级财政也要出台相关政策，安排一定的专项资金用于支持全市农村金融服务推广工作。

3）、要进一步加强土地要素保障。一是在供地模式上，为体现村为建设主体，确保村级长期稳定收入，对建造村级物业经营项目的土地，可以办理集体土地使用手续。确因融资需要等原因，需要补办土地出让手续的，也要给予方便。二是土地指标，凡利用废弃矿山地、宅基地等集体建设用地建造村级物业经营项目的，可以直接办理集体土地使用手续，土管费、测绘费等各类费用要给予优惠；利用荒山缓坡地的，由乡镇、街道直接办理临时建筑手续；确需占用新增用地指标的，坚持集约高效利用的原则，市政府要安排一定的新增用地指标专门用于村级物业经营项目。对使用新增用地指标办理集体使用手续的，除缴省部分规费外，留市部分规费先缴后返。

3、积极开展“百企联百村、共建新农村”活动，深化村企结对共建内涵。目前上虞市工业化已达到了中期阶段的发展水平，工业已全面取代农业，可以说已进入了“工业反哺农业，城市支持农村”的新阶段。为此，要积极开展“百企联百村、共建新农村”活动，深化村企结对共建内涵，鼓励有条件的行政村参与民营经济招商引资，引进企业落户，引进资本投资，引进项目开发，增加集体经营项目，扩大集体经营规模，培育集体经济新增长点。鼓励企业带资金、带项目、带设备、带原料等支持家庭工业集聚点、标准厂房建设，做大村级物业经济，实现村企共赢。

4、进一步盘活集体资产，确保集体资产保值增值。一是抓存量盘活，扩大和提高村级集体资产价值。各行政村要眼睛向内，盘活存量，积极整合闲置的办公楼、校舍、大会堂、厂房、废弃矿山和土地等集体资产，通过招商引资和自主开发，合作合资和异地开发等方式，大力发展物业经营项目。二是抓增量拓展，发展和壮大村级集体经济。各行政村要用足用好政策，重点支持和扶持村级留用土地开发、建设多(高)层公寓、土地经营权流转、土地整理，发展高新农业、休闲观光农业和多种物业经营项目，发展和壮大村级集体经济规模。

5、整合资源，鼓励乡镇（街道）集中建物业。鼓励乡镇（街道）依托工业功能区或集镇建设通过项目打包、组织2个及以上的行政村异地集中建设物业经营项目，“有地的出地，有钱的出钱” 整合资源，优化资源配置。

6、加强对财政扶持项目开展绩效评估。为总体了解物业经营项目的运作情况，掌握扶持资金的使用效益，财政部门应对已竣工的列入财政扶持计划的物业经营项目进行财政绩效评估。

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三家龙头代表企业长期享受政策扶持，企业规模逐渐壮大，实力不断增强。三家企业享受到的本政策奖励补助资金，平均不到企业获得的各种奖励补助资金总额的6％，平均只占企业利润总额的0.7％。本政策奖励补助资金力度相对企业规模来说已经微不足道，奖励补助资金的边际效应递减，激励作用弱化。但三家企业占用了政策资金资源的三分之一，影响了对资金需求迫切的中小企业的扶持力度，奖励补助资金投向结构不尽合理，资金绩效有待进一步提升。

四、提高产业扶持资金效益的政策建议

（一）加快平台配套建设。一是规划建设两大产业园区。集中发展块状经济，园区企业共同竞争、共同促进、共同壮大，实现资源共享，优势互补，信息互通，增强对外地区资本和知名企业的吸引力。二是支持产业龙头企业带动发展。鼓励龙头企业制定行业标准，上市融资，创建知名品牌；鼓励引进知名企业，实现强强联合，扩大产业区域影响。三是加强基础环境配套建设。鼓励相关模具制造、包装印刷、物流供应等配套企业发展，促进产业链的延伸。四是鼓励成立设备融资租赁公司，为两大产业的中小企业提供融资租赁的担保或贴息。五是针对行业特点，设立某地职校相关专业建设基金和奖学金，或专业人员就业补助金，鼓励培养引进高素质的技术操作人员。

（二）进一步明确落实政策。建议加强政策规划，进一步明确或拓展政策范围。对《若干意见》中范围不够明确或全面的方面，要制订补充意见，给予明确或调整，以利于政策的规范执行。要继续做好对产业企业的政策宣传引导工作。主动深入企业了解情况，引导企业加快招商引资，引进人才，发展生产；加快建立和发挥行业协会作用，整合产业资源、实现互补发展；全面推行落实政策，对符合政策条件的企业，尽量兑现奖励补助资金，充分发挥政策的引导作用。

（三）进一步完善政策措施。在加快产业平台建设基础上，再充实完善《若干意见》政策：一要在鼓励照明电器企业参与政府采购竞标，两大产业金融扶持财政贴息等方面，再明确一些实质性的奖励补助办法，扩大政策引导范围；二要对两大产业个私企业的发展，在原有鼓励个私企业发展的政策基础上，加大对两大产业的倾斜，研究落实具体措施，促进两大产业发展壮大；三要对于推动两大产业企业制定行业标准，鼓励上市融资、创建知名品牌、建设重点实验室等，其他政策已经明确鼓励措施的，《若干意见》中要有追加政策或按照有关政策执行的衔接说明。

（四）进一步提升资金绩效。建议研究制订地区两大产业发展规划，加大政策资源整合力度，丰富激励引导手段，调整政策资金投向结构，最大限度发挥政策资金激励引导作用，促进两大产业的健康快速发展。对于两大产业中龙头企业的扶持，要减少奖励补助这样不敏感手段的运用，着重为龙头企业发展创造更高、更好的平台，更多采用文化引领、荣誉激励、环境支持等手段，促进企业软硬实力的提升，引导企业不断做大做强。政策奖励补助资金要转向：改善两大产业发展基础环境，加大对资金需求迫切、有成长潜力的中小企业和个私企业的扶持力度，以充分发挥有限政策资金的杠杆作用。