房地产企业融资问题及融资渠道探析

　　摘要：随着世界金融危机的影响的不断加深，近年来我国房地产开发企业在融资过程中遇到了更多的困难和压力。本文第一部分从融资水平差异大，上市融资较困难、融资行为缺乏理性、房地产融资对应的法律法规不完善等三方面对房地产企业融资中存在的问题进行阐述，第二部分针对上述问题提出相应的对策。 　　关键词：房地产开发企业；融资；渠道；项目 　　房地产企业在房产开发过程中从项目的开发，到最终开盘往往需要耗费很长的时间，且资金占用量较大，通常情况下房产开发商需要通过融资来筹集资金。就我国目前的房地产企业的具体情况来看，大多数企业在开发地产项目时都需要大量的融资，就企业整体经营目标以及发展来说，应该对融资渠道加以控制。 　　一、房地产企业融资问题 　　1.融资水平差异大，上市融资较困难 　　我国房地产企业在融资方面的水平存在着比较大的差异，因此要实现上市融资这一筹资途径的难度是相当大的，据相关业内人员估算，当房地产企业的负债率低于65%时才是相对安全的。如果房地产开发企业过度依赖外部融资，而拥有较少自有资金时，则要面临高负债经营的财务风险，虽然筹资增加资本是一个较好的方法，但是就我国目前的资本市场而言，对房地产开发企业上市的要求诸多，比如说：S公司是一家房地产开发企业，S公司要上市，在上市的三年都应该保持l0%以上的净资产回报率；另外我国上市的手续相对比较繁琐，需要大约一年的时间及安排。又比如，对于已经上市的公司如果要增发股票，就必须得到证监会的认可，原则上是要求具有“四证”的，这种增发股票的标准已经接近了商业贷款的标准。除此以外，作为一家上市公司，对公司管理等各方面的透明度提出了更高的要求。就目前的形势而言，我国的房地产企业达到上市标准的寥寥无几，上市融资是一条艰辛之路。 　　2.融资行为缺乏理性 　　目前，我国大多数的房地产开发企业曾经都是政府的下属开发部门，在其经营过程中带有明显的租赁性质，产权不清晰，很多还不具有独立的法人实体，在经营过程中对政府职能过度依赖，忽略对效益的分析，这就导致在融资过程中不能严格依照市场化的经营模式进行，缺乏理性的融资行为。 　　3.房地产融资对应的法律法规不完善 　　在我国，大部分房地产企业与社会主义市场经济有着相同的发展历程，经历着一个从不规范到规范的发展过程，就投融资而言，开发企业在资金来源、资本结构、资金用途，以及商业银行贷款、境外资金流入等方面都受到诸多的限制。缺少境外房地产开发市场规范的融资方式。我国的地产开发融资还处于摸索阶段，尚不存在成熟的制度性安排。诸如：我国法律法规对房地产投资资金的规范还很不完善，融资过程中的很多细节在法律、法规中都没设计，这就对房地产融资的开拓与创新带来了一定的影响。 　　二、房地产企业融资渠道 　　1.发展房地产信托投资 　　房地产信托投资是一种由商业信托组织发展而来的组织形式，主要是通过聚集投资者的资金，来实现收购或持有房地产或为房地产项目融资的一种投资行为。对资金比较紧张的房地产企业来说，信托投资往往会通过一次性购买其部分资产的形式提供后续资金，并在房地产开发项目资金得以回笼后再将投入资金收回。房地产信托投资主要是针对那些自有资金水平较高的企业，由于政策因素或者市场原因导致短期资金短缺，在这种情况下，信托公司向地产企业提供征信贷款，迅速弥补资金缺口，目前已发展成为了我国地产企业融资的一个新型的渠道。从国外房地产业的发展可以看出，地产信托是一种比较成功的融资模式。 　　2.灵活应用多种金融工具实施融资 　　在我国房地产开发企业的融资过程中，相对单一的融资渠道是影响我国地产企业发展的重要因素之一。由于我国地产行业在项目开发的过程中具有资金需求量大、对金融体系有很强的依赖性、受政府宏观经济调控的影响、银行贷款比较困难等特殊性，这些特性对房地产企业融资造成了一定的困难。在这种大环境下，我国地产企业应该积极拓宽融资渠道，依据其自身特点，采取更为灵活多样的融资方式。比如：A企业结合自身的经营状况以及项目资金需求情况，自主选择多种融资模式。采用自有资金同银行贷款及机构投资、基金相结合的方式。这种方式可以充分利用地产企业自身的资金优势，结合外部资金，更好地服务于地产开发项目。 　　3.健全房地产融资相关法律法规 　　我国必须不断的完善房地产融资方面的法律、法规，规范房地产企业的融资活动，这样不仅可以为房地产企业提供融资，也可以降低其金融风险。比如：制定我国的《房地产开发企业贷款管理法》、《房地产投资基金法》等，在其中明确开发商以及个人的权利义务，进而规范个人及企业的地产融资行为。 　　三、总结 　　房地产企业应当结合自身的需求及对资金的需求等情况来制定融资方案。在融资过程中要以自身融资的难易程度以及融资成本为依据选择合理可行的融资规模及方法。在制定融资方案时要考虑优化企业资金结构。选择适当的融资方式可以使房地产企业拥有一个安全、稳健的资金链，促进企业健康发展，最终实现企业利润最大化的目标。 　　参考文献： 　　[1]倪智勇:浅析房地产企业融资策略和融资风险防范[J].新会计，2010，(1). 　　[2]虞晓芬 裘 颖：上市对房地产开发公司的机遇与挑战[J].中国房地产，2009(11). 　　[3]龙胜平：房地产金融与投量[M].上海人民出版社.2009.