预售资金监管"适度松绑"
政策“松绑”年年有，2015年特别多。去年年末，北京商品房预售资金监管迎来“松绑”，2015年12月16日，北京市住建委发布通知，规定商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证面积的二分之一时，房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。同时，房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函，免除同等额度的监管资金。
业内认为，放松商品房预售资金监管一方面可以增加开发商可支取的现金流，促进北京楼市发展；另外一方面，松绑预售资金这一政策可以帮助解决部分由于资金周转问题引起的工程延期问题。
预售资金监管从严到松
到2015年12月，北京市商品房预售资金监管恰好施行了5年。彼时，为了防止楼盘“烂尾”，保证购房者权益，北京市出台预售资金监管制度，要求房地产开发商在楼盘预售时，需将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
“所谓预售资金监管，就是商品房的购房款都要存入银行的专用账户，其中一部分为重点监管额度。”北京房协秘书长陈志表示，这部分预售资金用来保证楼盘的预售款优先用于工程建设，开发商不可以随意提取，而是按照工程进度的各个节点，按比例提取工程建设款。
新发布的预售资金监管政策则取消了这些限制，规定从开盘预售开始，直到房子卖到一半时，开发商都可以自由支取监管资金，不再受时间节点的限制。开发商如能提供非监管银行出具的现金保函，则可以免除同等额度的监管资金。换句话说，如果开发商在项目建设过程中资金紧张，也可以通过使用银行担保资金来缓解。
“打个比方，如果开发商能够在其他银行开出1亿元的现金保函，其可以自由提取的监管资金就多出1亿元。“陈志介绍说。
对购房人关心的新政实施以后商品房建设资金安全问题，《通知》也进一步明确：若发现预售项目有发生质量事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行为影响工程建设等情形的，可暂停开发企业专用账户的资金支取，切实防范资金风险。购房人可在市住房城乡建设委门户网站查询相关信息，全程跟踪了解购房款的流向。
房企呼吁放开资金监管
在预售资金监管放开之前，开发商必须按规定达到一定建设进度后才能按计划支取预售款，支取预售款有4个节点，当达到一定的条件时，可以增加1-2个使用节点。经适房预售资金也在监管行列。
有分析指出，如果一个项目的单次批准预售楼栋的总工程建设费用是1亿元，那么至少有500万元要被冻结到交房甚至办理房产证时开发商才能动用，对于同时运作多个项目的开发商来说，若干个“500万元”累加，对财务运行的要求不可谓不高。 监管松绑 业内认为，预售资金监管政策松绑，对房企资金链安全有帮助，也增加了企业的资金灵活度，属于调控放松。 图_CFP
盛泰集团地产有限公司董事长李伟表示，预售资金监管在一定程度上限制了开发商的资金周转，加之近两年商品房拿地成本不断上升，融资成本持续走高，现政策下的资金监管也抑制了开发商的资金使用效率。业内认为，监管资金存放于监管账户只能以普通存款利率执行，对于企业，这该项资金长达整个开发周期来说期间的财务利息收入也是笔不小的资金，对整个项目开发的收益也会因此降低，不利于企业的发展。
放开预售资金监管制度，成为当前房地产市场下行压力下越来越多房企的呼声。
“开发商要想把产品做好，打造精致的住宅，做好周边配套，需要投入资金；开发商要扩大再生产就要拿地，也需要资金，否则未来住房市场供应量又会不足。” 中国房地产业协会副会长胡志刚认为，适度松绑开发商资金压力非常必要。
资金压力缓解
陈志表示，对于开发商来说，资金运作是生命线。这次修改预售资金监管制度，有利于减轻企业资金运作的压力，降低企业成本，大大缓解开发商资金紧张的压力。
“从市场看，北京市全市纯商品房平均售价在3万元/平方米的水平，在售的项目有400多个，在施的有600多个。从资金监管角度上看，今年取证的项目有150多个没有完成预售额一半，粗粗计算大约两百六七十亿元的压力可以得到缓解。这无疑对开发商是利好，减轻了流动性不畅的压力。”陈志表示。
胡志刚认为，当前房地产市场供大于求，销售速度减慢导致开发商资金紧张，在预售资金监管上适度松绑，缓解开发商资金压力，使其有资金和信心拿地和开工，对房地产市场是利好的。
“尤其对于高端项目而言，其开发周期往往在5年以上，开发商前期资金投入较大，资金周转期长，融资成本较高。”亚豪机构市场总监郭毅表示，预售资金提取规定放松，开发商能提前支取预售资金，不仅能缓解开发商的资金压力、减少地产行业对高成本融资渠道的依赖，也能够帮助房地产商灵活应对市场。
业内认为，放松预售资金监管这一政策的出台，对房企加快施工进度，加快新增供应有好处，从而达到抑制一线城市供不应求和房价上涨的压力。
北京中原地产首席分析师张大伟表示，预售资金监管政策松绑，对房企资金链安全有帮助，也增加了企业的资金灵活度，属于调控放松的一部分。作为一线城市代表的北京，其松绑意义较大，未来一线城市类似的调控政策松绑现象也会增多，房地产的政策宽松会刺激一线城市楼市继续暖冬。
政策转向，风险仍可控
政策松绑利好楼市，但是否会加大商品房烂尾的风险？
陈志表示，新规对预售房资金的支取做了适度放宽，并非完全放开，且监管强度并没有放松。
“2013年北京市住建委对预售许可证取得条件的后延已经极大规避了烂尾风险。此次调整预售资金监管制度正是对之前政策的微调理顺。”郭毅表示。
2013年6月，北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》，进一步提高商业、办公和大户型商品住宅预售许可门槛。要求施工进度应达到以下条件方可申请预售许可证：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。
“这样随着施工进度达到一半或主体结构封顶之后，后期对于开发商资金要求就没有那么高了。因为前期施工成本、基础设施建设成本在此前就已投入进去了，短期竣工已是可以预期的了。而有能力拿到非监管银行担保函的房企，也只有全国性大房企才可能。”郭毅分析认为。
北京市住建委相关负责人称，北京市预售资金监管的额度是以完全覆盖建安成本计算，一般普通商品房为3500元/平方米，精装修住宅和高端项目在此基础上叠加相应成本，因此，在预售完成一半时，工期已经开展很大一部分，此时进行监管，剩余房源的预售资金完全可以实现最终工程款的覆盖，即便开发商资金链断裂，项目也能实现如期完工。
业内认为，在目前地价成本日益高企的环境下，北京拟松绑预售资金监管一方面可以增加开发商可支取的现金流，促进北京楼市回暖；另外一方面，松绑预售资金在一定程度上可以帮助解决部分由于资金周转问题引起的工程延期问题。对于中小开发商而言，即使开发商在后期发生资金链断裂，预售资金监管的额度也可以覆盖最终工程款，保证项目如期完工，最终减少烂尾楼的出现。