房地产中介业调查报告
此次检查,发现绝大多数房产中介服务企业都能在营业场所内悬挂营业执照、备案资质证,基本上都能将业务流程尤其是收费项目及其标准上墙公示,但在内部管理制度、财务管理制度、档案管理等方面,不少中介服务企业存在着薄弱环节。尤其是在财务管理这项,不少中介服务企业由于规模较小,聘请的是兼职会计或代账会计。但在检查过程中,也发现部分上规模、重视品牌的中介服务机构在这方面的工作比较完善。随着电脑以及网络的逐步普及,中介服务机构基本都具备了上网的条件,通过网络进行信息收集、发布已成为日常业务过程中重要内容之一,提高其电脑操作技能也是急需解决的问题之一。
C、本土房产中介服务机构竞争力有待提升
目前,在扬州市区从事商品房代理销售、前期策划、定位的房产中介服务机构仍以外来房产服务企业为主,如中盛置业、上海泰鹏等,而本土房产服务机构受囿于资金、人才等因素,鲜有涉足新房市场。再从二手房市场来看,本土中介服务机构虽有熟悉当地环境等优势,但如“天际伟业”与银行联手布点开展业务等,外来房产中介服务机构对本地房产中介服务机构必将形成冲击,虽然有顺驰的“兵退扬城”前例,但外来房产中介企业还是给扬州当地的房产中介市场带来了新的血液,其积极作用不容忽视。市场的竞争是无情残酷的,其实质就是人才的竞争。
NO.2 新情况、新趋势值得关注
通过这次检查,对照以前检查所发现的问题,检查人员发现房产中介市场还存在诸多问题,其中有不少是老问题,同时还出现了一些新情况、新趋势值得重视和关注。
A、老问题
1.竞争力偏弱。由于行业准入门槛较低,房地产中介服务机构普遍规模小、实力弱、低水平运转、粗放式经营。在这方面本土房产中介服务机构表现得较为明显。大部分中介公司实力较弱,竞争力不强,这次检查的110家房地产中介服务机构大部分注册资金为10万元。
2.门店的非理性扩张。部分取得资质的房产中介企业的一块牌子“到处挂”,东西南北各个区都有它的身影,这其中有直营的布点,也有“资质出租”的加盟形态,“抢滩布点”成为部分中介服务机构认为能扩大自身竞争力的有效途径,因为至少还可以多点“挂靠费”收入,但给行业主管部门的监管工作带来新的难题。
3.信息渠道需疏导,缺乏广泛的交流合作与沟通。在房源、客户等信息被房地产中介服务机构奉为“生命线” 的情况下,部分房地产中介服务机构对来登记的房源信息不认真审核就发布信息,有些甚至在未看到任何产权手续的情况下,
仅凭电话登记就发布广告,造成市场上很多房源信息不真实、不准确、重复信息多,浪费资源,也容易引发矛盾和纠纷。
4.违规违法行为时有发生,影响行业形象。部分房产中介服务机构为了追求不当利润,不惜违规违法操作,如销售或炒卖商品房期房和拆迁安置房,扰乱了房地产市场正常秩序,有部分中介仍然在相关媒体公布期房信息和拆迁安置房信息。
5.代理费偏低。在市场检查过程中,代理费偏低是多数房产中介所反映的问题,而且此问题自1999年代理费由3%下调至1%以来,一直是房产中介业一直反映较为强烈的。据了解,国内一些大城市如北京、上海、广州等,中介服务费上限都在2%-3%之间,而南京现行的收费标准为1.4%,2007年一季度,南京二手房均价已达7800元/㎡,而扬州市区同期二手房均价仅为3254元/㎡,以同一套80㎡二手房计算,南京的中介代理费要比扬州高出3637元,除了两地平均工资水平有差异外,其他经营成本基本相同,而且南京部分中介还有要求将代理费上调至
2.5%—3%的呼声,由此可见,我市现行的房产中介收费标准确实偏低,再加之中介服务机构较多,市场竞争激烈,也成为部分中介服务企业获取不正当利益的借口。
B、新情况
由于二手房市场的竞争日益加剧,优胜劣汰过程加快,部分房产中介服务机构出于生存需要或是追逐利润的驱动,采用新手法获利。
新手法比较典型的是吃差价。吃差价行为分成以下几类:背靠背成交、现金收购。现金收购是指部分中介公司利用房产持有者图方便或者急于套现的心理,将房产低价收购再高价转出的行为。“背靠背”成交的方式是,经纪人想方设法不让买卖双方见面,对卖方压价,到买方这边又抬高价,暗中赚取价格差,利用买卖双方信息不对称,刻意隐瞒价格,有欺骗行为,使得买卖双方的利益都受到了损失。相对于现金收购而言,“背靠背”成交更具隐蔽性、欺骗性,这在我市的房产市场上屡有发生。建设部2006年10月发布的《中国房地产经纪执业规则》,明令禁止房地产中介“吃差价”,对此种违法行为要坚决予以打击。 NO.3 解决问题的途径、对策
为从根本上解决房产中介服务行业发展过程中所出现的问题,市房管部门将采取一系列制度性措施,比如建立诚信档案、二手房经纪合同、二手房房源网上备案、行业自律等。
一是诚信档案——发挥社会公众监督作用
二是逐步推行存量房经纪合同和交易合同网上备案
房地产经纪机构向市房地产交易中心办理网上用户认证手续。房地产经纪机构接受出售或者出租经纪委托后通过网上操作系统与委托人签订存量房经纪委托合同后,将合同文本传送至市房地产交易中心备案,并通过网上操作系统及时发布委托出售和出租房屋的基本信息。达成交易后,房地产经纪机构为交易当事人提供签订房地产买卖合同或者租赁合同的网上操作服务。交易合同经双方当事人确认后,由房地产经纪机构通过网上操作系统,将合同文本传送至市房地产交易中心备案。
房地产权利人如果不委托房地产经纪机构出售或者出租存量房,也可向房地产交易中心申请通过网上操作系统发布房源信息。双方达成交易的,房屋所在地的房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。
三是研究建立资金交易专用账户
此外,应积极推动行业自律组织的建设,贯彻落实房地产经纪执业规则,并积极发挥行业自律组织作用。韩青 管旭东