房地产市场刚性需求究竟有多大

房地产市场刚性需求究竟有多大？

谈起房地产市场，几乎人人都在谈论刚性需求，似乎刚性需求成为市场的主要支撑力量，成了一些人支持房价只涨不跌的主要依据。刚需到底是什么？潜力有多大？需要进行深入的研究和测算。本文试图估算我国“十二五”时期城镇房地产市场的刚性需求量，并不涉及城镇居民的实际购买能力，因此并不预测房价涨跌。

一、房地产市场刚性需求的定义与划分

1、经济学定义

经济学中，刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，即需求弹性较小的需求，这些商品一般是指“必须品”，比如食盐。需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量。刚性需求可以理解为绝对需求，也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。

2、房地产市场的三种需求

房地产市场的需求是指家庭在一定的收入、价格及其他对住房需求存在影响的因素作用下，有能力获取且愿意选择住房。有两个必要条件:一是“需要”，即家庭有选择该住房的愿望；二是有货币支付能力，即在收入、价格和其他约束条件下有能力获得该住房。 房地产市场需求大致分为三类：刚性需求和投机需求，同时投资需求介于二者之间，分别与二者相重叠。刚性需求和投机需求在目的、交易成本、资金占用时间和稳定性上区别很大。居民为了满足自身的消费和再生产而产生的商品和服务需求为刚性需求；不是为了满足自身消费和生产投入，购买的目的是为了卖出，从中牟利，则属于投机需求。

3、房地产市场刚性需求的范畴界定

由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。

具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大；同时，我国已进入城市化加速

发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视；此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。

由此可见，房地产市场的刚性需求主要包括城镇中新增家庭、移居到城市的家庭、拆迁家庭和改善住房的家庭。由于拆迁家庭受相关城市规划影响较大，而且有相关政策性补偿，因此，本文不对其进行测算。

二、“十二五”期间我国刚性需求规模的测算

1、城镇中的新增家庭

由于现代人的家庭观念的转变，青年夫妇绝大多数会在新婚后离开各自父母家庭，组建新的家庭。由此产生的需求构成刚性需求的一个主要部分。根据对上海市个人购买商品房情况的一项统计调查结果表明：年龄25岁—39岁人口成为1997年以来个人买房最强的消费群体，占个人买房比例的61.1%。其中25岁—34岁这部分人群正值适婚年龄。

根据2008年全国人口变动情况抽样调查样本数据，20岁—29岁的男、女青年分别占总人口比重的6.57%和6.77%。考虑到2008年全国人口为13.28亿人，城镇化率为45.68%，则城镇男、女青年人口分别约为3985万人和4107万人。因此，考虑到城镇中适婚青年比例低于农村，初步预计，城镇中新增家庭数量约为3000万户。

根据2008年的抽样数据显示，15岁—19岁的男、女青年分别占总人口比重的4.19%和3.68%，约为2541万和2232万人，由于这个年龄段的部分人口将在“十二五”期末进入适婚年龄，约为300万户，因此，预计“十二五”期间城镇中新增家庭数量总量在3300万户左右。

2、城市化进程带来的城镇新增人口

改革开放以来，我国的城镇化取得了举世瞩目的成就，城镇化率从1978年的17.9%上升至2010年的47.5%。城乡人口流动增加，城市外来人口呈现逐渐增大的趋势。国务院总理温家宝在今年的政府工作报告中明确指出，“十二五”时期要积极稳妥推进城镇

化，城镇化率从47.5%提高到51.5%。城市化率平均每年增长0.8个百分点，

由于中国的户籍管理制度，城镇新增人口主要分为两类：一是获得城镇户籍身份的新增人口；二是那些虽然未取得城镇户籍身份，但在城镇中实现就业的流动人口。根据国家发改委秘书长杨伟民的分析，我国现有城市化率的统计口径，包括了1.45亿左右在城市生活6个月以上，但没享受到和城市居民等同的公共福利和政治权利待遇的农民工，也包括约1.4亿在镇区生活但从事务农的农业户籍人口，这些并没有真正转变身份的人口约占城镇总人口的一半。因此，由于城市化率提高带来的新增人口中可能至少有一半人不能取得城镇户籍身份。

据统计，2009年我国平均家庭户规模为3.15人/户，由此“十二五”期间每年新增的1000万城镇居民粗略可以估计为300万户家庭，五年累计约1500万户；预计能取得城镇户籍身份的为750万户。

3、中等收入家庭的改善性需求

根据REICO工作室《2010—2011年度中国房地产市场报告》分析，从我国住房产权结构来看，原有私房占10.2%、房改私房占40.8%、商品房占36.7%。城市住房高自有化率很大程度上是归因于住房制度改革的公房出售政策。中等收入家庭随着收入的进一步改善以及家庭人口结构的变化，住房条件已不能满足需要。需要进行二次臵业的家庭比例很大，住房改善的需求也比较大。

根据统计，35岁—55岁年龄段的人口尽管大都已经实现了早期组建家庭的基本住房需求，但是随着个人经济实力的增强和家庭规模的扩大，他们出于改善住房的需求又会逐渐显现出来。根据2008年全国人口变动情况抽样调查样本数据，35岁—55岁的男性占总人口比重为16.89%。“十二五”时期35岁—55岁的男性人口约为11211.50万人，约为11000万户家庭。根据REICO工作室的报告，从不同收入阶层来看，中等收入组及以上家庭拥有第二居所的比例均在10%以上，其中，高收入组家庭拥有第二居所的比例约为20%，最高收入组家庭拥有第二居所的比例接近30%。假设，11000万户家庭中有10%左右的家庭有改善需求，则“十二五”期间城镇中等家庭改善需求量约为1000万户左右。

总体上看，“十二五”时期，我国城镇房地产市场的刚性需求量在5800万套左右。

三、新国八条政策对刚性需求的效果分析

新国八条涵盖了土地、金融、限购、二手房税费、地方政府房价问责等方面较为具体的措施，限购城市的范围一次性扩大到各直辖市、计划单列市、省会城市、房价过高、上涨过快的城市，本轮调控政策与以往政策的主要不同点，在于适用范围更广，限购措施更严厉，而且提高了二套房首付标准。其中的限购措施和提高二套房首付标准抑制了城镇新增人口中非户籍人口的需求和中等家庭改善性需求。

但是，新国八条中关键的“加大保障性安居工程建设力度”这一政策，恰恰满足了处于刚就业的年龄段，但有婚房需求的城镇新增家庭的刚性需求。这部分人群正是住房刚性需求的主力军。各类经验表明，大量政府提供的保障性住房能够有效缓解刚性需求的住房压力，从而长期抑制房价的非理性飙升。

四、政策建议

1、政府的职能定位问题

在市场经济背景下，住房主要表现为一种商品，价格决定着住房的供给和消费，政府的作用仅限于通过提供部分公共住房来纠正市场作用失灵可能造成的不公平。尤其是对低收入者，政府有责任提供帮助和救济，使其获得基本的住房保障。为此，需要政府在住房保障方面充分发挥职能作用，通过提供包括经济适用房、廉租房等公共住房，以及鼓励多种形式的自建住房，不断拓宽住房的来源渠道，满足全社会不同群体的住房需求。

2、住房制度改革的持续和深化

既然复杂的住房问题必须依靠市场机制和政府保障职能的共同作用方能解决，那么今后的住房制度改革必然要照此思路加以贯彻，政府需要加快对既有政策成效进行深入分析，并结合世界各国的住房政策经验，针对中国进入城市化高速发展阶段的要求，加快制订和完善住房政策体系，为住房市场发展和中国居民居住水平的提高，创

造一个良好的制度安排和政策框架。

3、尽快开展住房普查，使调控政策更有针对性

由于一系列严厉的政策在短时期内频频出台，许多刚性需求的购房者被“误伤”。要维持房地产市场的长期平稳健康发展，必须支持普通百姓的刚性住房需求。

由于缺乏城镇居民家庭住房情况的基础数据，导致许多调控政策的可操作性比较差。为了让住房政策更加合理，政府必须了解清楚当地的住房需求结构，特别是有多少刚性需求。建议各级政府尽快组织一次住房普查。有了刚性需求的基本数据，调控政策的目标才有可能实现，房地产市场才能长期平稳健康发展。

4、形成正确的舆论导向

目前，在中国不少城市，对住房的过度消费和超前消费逐渐形成一种风气。实际上，这种过度消费和超前消费在造成住房资源浪费的同时，还导致了需求的过度膨胀，推动价格过快上涨，而价格的上涨和房地产信贷的支持又刺激了投资性需求的膨胀，形成“财富效应”，造成“迟买不如早买”的消费预期，加剧了住房购买市场和租赁市场的价值关系背离，加重了居民的经济压力。因此，政府必须要充分发挥舆论导向作用，明确住房指导政策，积极引导居民适度消费，纠正各种不切合实际地涌向购买新房，尤其是对于购买高品质、大户型商品住宅的盲目跟风，大力倡导“宜租者租、宜购者购”健康的住房需求文化。政府既要支持和保护居民住房消费的积极性，又要加强国情教育和政策引导，反对超前消费，树立经济适用、理性适度的住房观念。