破解不动产统一登记难题的对策建议
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破解不动产统一登记难题的对策建议
作者：季峰
来源：《中国房地产·综合版》2015年第02期
《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）已正式公布，并将自2015年3月1日起开始施行。不动产统一登记的主要难题是房屋、土地登记的整合问题，其中最复杂的就是房地产交易监管和登记工作相互交织问题，这个问题不解决，不动产统一登记难以推行到位。
一、不动产登记与交易监管职责的具体划分
《条例》第六条规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
究竟如何具体划分不动产登记与交易监管部门职能，笔者认为：
一是以不动产物权登记生效原则，划分职能边界。从物权与债权的法律边际，厘清不动产登记与交易监管的职责范围，规范不动产登记基本理论与实务。交易监管是针对市场交易活动的一项管理措施，规范民事主体开发经营行为，促进房地产市场健康平稳发展的程序性制度安排。不动产登记是服务交易活动的一项基础性经济制度，通过物权公示，降低交易成本，保障交易安全。不动产登记和交易监管都是为市场经济保驾护航的措施，前者是交易结果准确的实体要求，后者是交易过程规范的秩序保障，应该相互补充，相得益彰。
二是要科学合理规范政府行为，转变管理方式。三中全会明确要求，划清政府与市场主体的各自活动范围，发挥市场机制在资源配置中的决定作用。四中全会又提出了全面推进依法治国的总纲领，实现国家治理体系和治理能力现代化的要求，要运用法律调节社会关系、维护社会秩序、规范政府的行为。政府职能更多的是制定市场运行规则，营造并维护市场公平竞争的环境，不再过多干预市场主体的具体经济活动。
目前突出的担忧是，不动产统一登记会不会导致不动产登记与市场监管截然分离，影响房地产市场宏观调控措施的贯彻落实。
笔者认为，只要职责清晰、协同配合，完全可以避免这一问题。不动产登记严格按照相关法律法规办理，在登记中通过明确收件要求，如当事人提交的商品房合同应当经过市场管理部门备案，为市场监管把关；市场监管过程中，强化预售方案的管理，为后期登记解决建筑物区分所有权的界定提供便利。
具体职能划分，除不动产登记职能之外，涉及不动产实体性的测绘成果管理、登记档案管理等职能应当归登记机构。预售许可、商品房合同备案等市场管理行为仍由房产管理部门承