关于十八大三中全会中农村宅基地使用权抵押的法律问题研究

2014年第1期中旬刊（总第540期）

时代金融

TimesFinance

NO.1，2014

（CumulativetyNO.540）

关于十八大三中全会中农村宅基地使用权抵押的法律

问题研究

费学盛1，2

（1.云南德融森实业有限公司，云南曲靖655000；2.云南典当协会，云南昆明650000）

【摘要】农民融资难作为制约农村经济发展的重要因素，其中，农民财产使用权受住宅基地抵押约束，不仅不能保障农民融资，还会阻碍

农村经济发展。本文结合我国农村宅基地使用权抵押理论、现实问题以及法律建议进行了简要的探究和阐述。

【关键词】十八大三中全会宅基地使用权抵押法律问题自十八大三中全会召开以来，根据现行法律明确规定，农村宅基地使用权不得抵押，但是随着城市化步伐以及市场经济的快速发展，宅基地使用权被抵押时有发生，由于法律限制被打破，各地开始积极利用宅基地使用权对融资进行抵押。因此，在实际工作中，必须认真做好农村宅基地使用权与融资试点工作，通过加快农村产权改革进程，让宅基地充分发挥作用。

另外，在农村进行宅基地使用权交易也具有很大的风险，在农

村最优价值、最重要的财产是房屋，当农民急需资金时就会转让房屋，在地随房走的形势下，宅基地站让普遍存在。在这类隐形交易中，由于没有法律可以依赖，出现很多房产纠纷。而在这过程中，农民知识水平相对有限，所以让农业保险不可能完全展开。一旦遭遇市场因素影响或者大型的自然灾害，就很容易对附属物以及土地流转造成影响，从而给金融机构以及农民造成不可预估的风险。

（二）立法现状

从目前存在的政策以及法律法规来看，明文禁止宅基地抵押，但是对于房屋转让，以及农村住宅没有限制。在《物权法》中，宅基地使用权转让、行使、取得，都必须使用对应的管理法则。另外在第184条中对财产抵押范围进行了规定，它和《担保法》一样都将农村宅基地使用权放在财产抵押外部。在2012年，国家发改委以及中国人民银行在颁发的《珠三角金融创新总体方案》中提出：农村金融市场必须以土地金融为核心，将农村土地承包权、使用权以及经营权的贷款抵押作为突破口。

一、我国宅基地使用权抵押理论

（一）宅基地使用权抵押界定在《物权法》中明确规定，宅基地权人对集体所有的土地享有使用与占有的权力，只要在法律允许的范围内可以进行房屋建造或者其他附属设施。因此，宅基地使用权是少数城镇或者农村居民对集体所有的土地进行附属设施修筑。

在使用权方面，宅基地作为物质载体，为了明确使用权含义，必须清楚宅基地功能。从社会发展过程来看，它承载着社会保障以及功能的作用。因此，对于农业经营者来说，宅基地成为了弄明最基本的保障，在对土地进行保障的同时，也是增强社会保障力的过程。同时，宅基地社会保障不仅是对物质的保障，还包含各种心理安慰。

从经济角度来看，农村宅基地还具有金融载体以及财产功能。从农村经济角度来看，土地作为农村重要的经济载体，金融要素相对贫乏，土地作为农村重要的资源，拥有广阔的市场要求。在《中华人民共和国土地管理法》与《土地管理法实施条例》中都明确规定：农村宅地基不能随意流转，即或需要流转也必须根据房地原则流转。

（二）宅基地使用权抵押理论

资源配置作为农村住宅基地使用权抵押的基础。从经济学制度来看，转让实质上是产权的一种，它包含捐赠以及出售变化。只从经济的角度来看，它是一个非静态的过程。在土地利用的过程中，它要求土地必须具有转让性，在农户所有的基础上才能进行流转与抵押。

从权利配置来看，它是使用权抵押的基础，在法律上主要表现为权利。在权利配置中，罗尔斯提出了差异原则和公平原则。实质上它也反映了现实权利必须配备的环节，权利设定与限制环节。在权利设定中，必须遵循利益最大化准则，对相关权利进行限制。另外，《担保法》明确规定宅基地禁止抵押的益物权，如果给宅基地完善的益物权，就必须从法律的基础上满足各项条件。

三、加强我国农村宅基地使用权抵押制度的法律建议

（一）细化宅基地使用权抵押范围

自十八大三中全会召开以来，国家对农村经济发展以及教育作了明文的规定，为了推动各项规章制度的落实程度，必须突破使用权抵押障碍，在农民宅基地法制化、具体化的过程中，给农民更加完整、充分、有保障的使用权。在这过程中，运行经营权、使用权抵押，但是必须完善使用登记过程，通过登记的形式，将各项权利落实，从而不断提高公信力，为农民更好的使用金融业务以及制度打下良好的基础。

（二）明确使用权抵押期限

农村宅基地作为一种特殊的益物权，虽然现行法律没有明确规定期限，但是必须在立法的基础上进行研究与探讨，从而用立法规定确立抵押人对相关物品的使用期限。从《物权法》规定来看，土地承包与经营期限为30年，只有落实了这项法律规定，才不会让抵押人失去土地。在这过程中，也让债权人拥有了能保障的权益，从而拓宽融资方式。

另外，还必须根据收益权、事物产权，构建适宜农村土地抵押的管理方案，并且根据宅基地农业管理要求，做好各项登记工作，这样既能保障宅基地管理，还能确保农户经济效益。

（三）完善宅基地抵押体系在农村经济发展中，为了保障金融发展以及创新力度，必须在稳健的工作中，强化服务过程。首先，必须不断完善专业的评估以及考评体系，通过提供专业的技术以及管理平台，为使用权提供良好的评估与服务。在这过程中，农业行政以及土地管理都必须构建登记中心，在自主经营的环境下，不断提高评估人员工作能力与素养，通过规范使用价值，出台具有法律效力的证书，为金融贷款铺设条件。

二、我国在基地使用权抵押显示问题以及立法现状

（一）现实问题

随着经济发展水平的快速增长，在城乡统筹的格局下，农村组织成员对城乡要素以及自由活动的要求越来越高。从目前关于宅基地法律过程来看，主要针对的是房屋所有，禁止对农村宅基地使用权进行低压，但是它忽视了财产属性，这不仅缩小了融资手段，也严重影响了金融部门在农村业务的发展与壮大。由于农房继承会占领多处宅基地，所以法律明文规定必须禁止基地流转，从而让多余的房屋以及宅基地被迫闲置。

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时代金融（四）完善民间资本借贷市场2014年第1期中旬刊

TimesFinance自十八大召开以来，带动民间资本市（总第540期）为了确保国家法律规定，

场发展。在处理民间资本借贷时，必须在保障借贷关系合法性的基

础上，根据《贷款通则》、《商业银行法》以及《最高人民法院审理意见》，突破传统民间贷款的局限，在借贷自治的基础上，保护借贷双方意愿，激发融资热情；通过完善民间借贷中介部门，对借贷市场进行高效、有力的监控，为国家经济建设提供有力的金融保障与支持。

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（CumulativetyNO.540）参考文献

四、结束语

土地使用权作为社会的财富，保障经济发展的根本，对推动城

镇化建设具有重要作用，尤其是农村宅基地作为农民最大的财产，它是经济与发展的重要纽带。因此，在实际工作中，必须根据十八大三中全会的具体要求，从根本上完善各项法律，帮助农民解决经济问题。

[1]马运全，朱宝丽.农村宅基地使用权抵押法律问题探析[J].农村金融研究，2011，(8):73-76.

[2]方帅，何叶彩.对农房抵押贷款法律问题的思考[J].金融与经济，2010，(5):77-79.

[3]朱宝丽.农村宅基地抵押的法律约束、实践与路径选择[J].生态经济，2011，(11):34-37.

作者简介:费学盛(1978-)，男，云南人，云南德融森实业有限公司董事长，云南典当协会常务理事，云南省曲靖市音乐家协会会员，云南法制报特邀记者，全国二手车高级评估师，新金融模式推动者和推行者，全国天成基金发起人。

（上接第23页）

三、强自然垄断价格水平规制

对于强自然垄断行业，理论上并不存在最优的定价模型，因此采取次优的平均成本定价成为价格规制的理论基础，即在确保收支平衡的条件下实现经济福利最大化。实践中比较广泛使用的价格水平规制模型有两种：美国的公正报酬率规制模型和英国的价格上限规制模型。

（一）投资回报率价格规制模型

投资回报率定价是指通过限定企业的投资回报率来作为企业在某一特定时期内定价的依据。投资回报率是获取正常利润所付出的成本，也称作资本的机会成本。企业经营单一产品，价格规制模型的表达式为：R(pq)=C+S（RB），企业经营多种产品，则价格规制模型为：R(∑piqi)=C+S(RB)，其中，R表示企业收入函数，p表示产品价格，q表示产品数量，C表示企业的成本费用，S表示投资回报率，RB表示投资回报率基数。投资回报基数RB即企业资本总额由负债资本D和自有资本E构成，假设负债资本的合理利率为i，自

+E×ρ。有资本合理利润率为ρ，则投资回报率为S＝D×i

RBRB

投资回报率定价优点是能够保障企业财务收支平衡，防止在位企业制定垄断价格损害消费者利益，同时还能使企业获得正常报酬，激励企业进行有效经营，鼓励投资。缺点是刺激企业过度使用资本，产生A-J效应，造成生产低效。

（二）价格上限规制模型

英国的价格上限规制是一种典型的激励性规制定价模型，是作为解决报酬率规制问题的替代方案被提出来的价格规制模型，在英国电话通信公司实行民营化时由李特查尔德提出。为激励企业提高内部效率，在规制者与被规制企业之间签订价格变动合同，规定价格上限，企业定价只能在规定上限之下。若基期规制价格上限水平为Pt，则下期规制价格上限水平为Pt+1=Pt(1+RPI-X)，RPI为零售价格指数，反映通货膨胀情况，X为规制者所要求的在一定时期内企业生产率上升的百分比。由于有最高限价的制约，PRI-X模型能够刺激被规制企业通过降低成本来获取更多利润。

同的价格。一方面这种差别定价攫取过多消费者剩余，另一方面通过差别定价可以反映需求变化对成本的影响。为了防止不正当的差别定价和交叉补贴，同时又能合理分摊企业成本，就需要制定出与需求结构和成本结构相适应的规制价格。

一）拉姆齐定价（

拉姆齐（1927）研究了向不同需求价格弹性的用户群体提供服

（Qi)-MC=R，其中，务的定价问题，其最优解的一般表达式为Pii

P（Qi)为拉姆齐价格，MC为边际成本，R为拉姆齐指数，εi为需求的价格弹性。由于拉姆齐价格考虑了需求的价格弹性，因此对不同用户产品定价是不同的，能够形成与需求结构相适应的价格体系。由于拉姆齐定价是在“以盈亏平衡为前提条件下，实现经济福利最大化”，因此是一种次优定价方式。

二）二部制收费（

二部收费是由定额收费和从量收费两种要素构成的收费体系：一是与使用量无关按月额或年额支付的“基本费”，二是根据使用量支付的“从量费”，它是反映成本结构的收费体系。一般表达式为：T(P)=A+pq，其中T为消费者支付的总价格，由两部分组成：A是与需求量q无关的基本费，pq是按价格p的比例根据消费量q的大小收取的从量费，这是一种典型的非线性定价形式。只要企业能够实现预想销售量，就可以实现收支平衡，从社会经济福利角度看，二部制定价虽然劣于边际成本定价，却优于平均成本定价。

五、结语

不同国家的经济环境、制度环境、发展阶段等存在差异，不同自然垄断产业的经济技术特点也存在差异。对于强自然垄断产业的定价没有一个统一标准，各国在实际应用时需要结合实际，综合考虑。

参考文献

《强自然垄断定价理论与中国电价规制制度分[1]于良春，张伟，析》[J]，2003，《经济研究》第9期.

[2]植草益，《微观规制经济学》[M]，1992，中国发展出版社.[3]王俊豪，《政府管制经济学导论》[M]，2001，商务印书馆.[4]谢地，《政府规制经济学》[M]，2005，高等教育出版社.

四、价格结构规制

多数自然垄断产业都是向不同类型消费者提供同一产品或服

务，由于消费者需求存在差异，企业可以向不同类型消费者收取不

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