市场调研公司创业计划书

目 录

1执行总结 .......................................................... 1

1.1 公司介绍 .................................................... 1

1.2 产品及服务 .................................................. 1

1.3 目标市场 .................................................... 1

1.4 管理团队 .................................................... 1

1.5 投资与财务 .................................................. 1

2产品和服务 ........................................................ 2

2.1行业背景..................................................... 2

2.1.1全国市场调研行业背景 ................................... 2

2.1.2辽宁市场调研行业背景 ................................... 2

2.2产品描述..................................................... 2

2.3产品市场竞争力............................................... 3

3 市场机会.......................................................... 5

3.1市场现状..................................................... 5

3.1.1市场概述 ............................................... 5

3.1.2市场特点 ............................................... 5

3.1.3市场前景 ............................................... 6

3.1.4市场细分和目标市场 ..................................... 7

3.1.5市场需求预测 ........................................... 7

3.2 市场竞争分析 ................................................ 8

3.2.1 SWOT分析 .............................................. 8

3.2.2波特五力分析 ........................................... 8

4 公司战略......................................................... 12

4.1总体战略.................................................... 12

4.1.1企业使命 .............................................. 12

4.1.2企业宗旨 .............................................. 12

4.1.3企业精神 .............................................. 12

4.1.4服务理念 .............................................. 12

4.1.5企业形象设计及核心竞争力 .............................. 13

4.2 发展战略 ................................................... 14

4.2.1 初期战略（1-2年） .................................... 14

4.2.2 中期战略（3-5年） .................................... 15

4.2.3 长期战略（6-7年） .................................... 15

5 市场营销......................................................... 16

5.1 营销目标 ................................................... 16

5.2 4C整合营销策略............................................. 16

5.2.1 产品策略（Product→Consumer’s Needs）................ 17

5.2.2 价格策略（Price→Cost）............................... 18

5.2.3 渠道策略（Place→Convenience）........................ 18

5.2.4 促销策略（Promotion→Communication）.................. 19

6 财务分析......................................................... 21

6.1 股本结构 ................................................... 21

6.2 固定资产状况 ............................................... 21

6.3 投资收益与风险分析 ......................................... 21

6.4 相关报表及预测表 ........................................... 22

6.4.1 1-5年收入及成本预测表 ................................ 22

6.4.2 成本费用表............................................ 22

6.4.3 前5年收益表.......................................... 23

6.4.4 前5年现金流量预测表.................................. 23

6.4.5 敏感性分析表.......................................... 24

附录1资锐调研数据库资源.......................................... 245 附录2鞍山市房地产开发企业名录.................................... 246

附录3资锐调研数据库资源........................................... 31

附录4 2007年上半年鞍山市房地产市场报告............................ 35

1执行总结

1.1 公司介绍

资锐市场调研公司是一个由辽宁科技大学工商管理学院九名学生发起设立的，以辽宁科技大学为依托，以鞍山市房地产开发企业为主要客源市场的创业公司。公司性质为有限责任公司。

1.2 产品及服务

房地产行业市场宏观、微观调查、营销策划等。

1.3 目标市场

鞍山房地产行业是主要目标市场，同时辐射辽宁，随着公司逐步发展和成熟，再选择进入其他行业，拓展市场调研业务的范围。

1.4 管理团队

公司采用矩阵型组织结构（图1-1），接到调研任务时，根据任务的要求组织人员进行调研。团队九名成员均有着丰富的房地产调研经验。

图1-1 资锐调研公司组织结构图 1.5 投资与财务

公司投资20万元，由公司发起人共同出资，其中，最大股东占公司股份的40%。预计五年后，主营业务收入将达到120万元，利润近44万元，当年还本。

2产品和服务

2.1行业背景

2.1.1全国市场调研行业背景

中国共有市场调查机构870多家，共分四类，由下述两个图可以看出，其中民营企业数量较多，占总数的80％，但营业额较少，占总量的2％；而外资企业数量较少仅占总量的1％，但营业额却占整个行业营业总额的50％。

图2-1 全国市场调研行业发展现状

2.1.2辽宁市场调研行业背景

辽宁省目前有市场调研机构共15家，主要分布在沈阳（6）和大连（8家）两地，锦州（1家）。按执业主体的不同，其中一家企业为依托大学而创办的调研机构，一家为外资调研机构，其余13家调研机构均为民营企业。目前鞍山还没有专业的市场调研公司，但沈阳东方日盛市场研究策划有限公司和沈阳艾思博市场研究有限公司均已在鞍山设立办事处，其他13家企业的业务触角也已伸入鞍山市场。

2.2产品描述

近期产品：房地产行业市场调查，主要服务项目包括竞品调查、消费

者调查、宏观环境调查

中期产品：房屋导购

远期产品：扩展到其他行业的市场调研，提供营销策划、为政府决策

提供数据和信息支持

2.3产品市场竞争力

1、资源的竞争性

（1）人力资源的优势,所有市场调研人员均为大学生，定期接受培训，并长期积累了房地产市场调研的丰富经验。大学生喜好社会实践，这成为我们企业发展的宝贵财富，而且我们的团队融合了大学生不同的年龄层次、不同的年级等，规避了企业人员流动的弊端，同时大学生团队充满了朝气，充满了智慧，个性的突出等均体现了能力的多面性。

（2）数据库资源完备、数据的动态性及先进的数据管理技术

样本数据库资源的完备，如鞍山市人口结构统计资料、鞍山经济发展统计资料、鞍山企业名录、鞍山房产行业企业名录等常备样本框。

项目中，调研人员主动出击进行第一手资料的获取，凝聚成鞍山市场宏观和微观报告，还有鞍山房地产发展年报等（见附录）

数据是动态变化的，时时刻刻的进行数据的更新。

调研技术运用当今国际上行业通用的SPSS软件，令调研更为快捷、科学、客观、严谨；而且，可根据客户的特点，专门为客户设计开发市场数据库。在市场研究的数据基础上，随时为客户融汇新的资讯，令其系统、有序、完整、随时轻松快捷地查找，为房地产行业提供有力数据，最大程度地规避风险。

2、成本优势较低

依托大学，人力资源成本低。

3、产品宽阔的延伸性

我们的产品可以作为成品出售，同时也可以作为半成品出售，例如在我们产品的基础上进行进一步的市场预测，还有消费者可以依据其进行房屋购买决策、为政府决策部门提供政策咨询以及经济环境分析、社会环境和技术环境分析等，体现其产品宽阔的延伸性。

4、产品柔性

量身定做产品,不同的客户需要不同的产品，所以我们进行始终瞄准市场需求，以销定产。

3 市场机会

3.1市场现状

3.1.1市场概述

截至2007年12月鞍山市共有房地产开发商234家，其中资质等级为一级的开发商共5家，占总量的2.14%；资质等级为二级的开发商9家，占总量的3.85%；资质等级为3级的开发商210家，占总量的89.74%；资质等级为4级的开发商10家，占总量的4.27%，且鞍山房地产开发商以本地开发商为主，近年来有外来投资商进驻。

上述数据表明鞍山房地产开房商数量多，房产调研行业具有较大的市场容量；资质等级二级以上的开发商，数量虽然少，但营业额大，且具有市场调研意向，为目前鞍山市场调查行业的主要需求和现实需求；二资质等级二级以下的企业，占绝大多数的市场份额，并且由于企业资金、技术有限，无法设立专门的市场调研部门，只能求助于专业化的调研机构，从而成为未来市场调研行业重要客户源之一，为市场潜在需求。

另外，鞍山房地产行业竞争激烈，要在激烈的竞争中处于有利地位，企业必须进行市场调研，故鞍山房地产调研行业拥有巨大的发展潜力。

3.1.2市场特点

1、供给方特点：供给量少。目前鞍山仅有外市调研机构办事处两家，暂无本地调研机构。

2、需求方特点：潜在需求量巨大且稳定。

（1）鞍山房地产开发商数量的不断增加，带动对房地产调研的需求。

（2）消费者购房能力日益增强，购房需求不断提升，房屋导购存在较大

房屋导购存在较大

（3）鞍山市注册企业数量逐年增加，各行业内部竞争激烈，企业市场调研意识的增强都会加大对市场调研的需求。

3.1.3市场前景

1、房地产市场调查前景：随着鞍山市城市的建设发展，未来一段时间里，房产市场的发展是稳步上升的态势，具有较大的市场容量和发展潜力，房产行业的前景看好；另外，鞍山市房地产还处于成熟期阶段，竞争激烈，企业要更好的满足消费者需求，了解竞争对手，势必需要进行市场调查；房产行业的巨大发展潜力和激励的竞争势必带动鞍山市场调查行业的发展，其前景非常乐观。

2、房屋导购市场前景：2006年鞍山市各类房屋的总成交面积为167.61万平方米，同比增长了10%；总成交金额为27.56亿元，同比增长了25%。随着鞍山市居民收入的增加迅速、消费能力的不断增强，购房消费渐成主流，并且购房者越来越理性，60％的购房者表示会首先了解楼盘的各种规划指标，因此未来居民对房屋导购的需求量会越来越大，该市场极富有发展潜力。

3、鞍山其他行业市场调查前景：鞍山市作为辽宁省第三大城市，至2007年，共有企事业单位约3.8万家，市场容量巨大；此外，市场经济下的企业竞争日益激烈，所有企业都在寻找发展的空间，调查表明市场调查已经成为支撑企业市场运营的最重要支柱；从上述两方面可以看出，鞍山企业未来对市场调研的需求将会不断增大，该市场发展前景乐观。

3.1.4市场细分和目标市场

其一，根据地理因素细分，目标市场鞍山市场。

其二，根据企业所从事的行业进行细分，期初目标选定为房地产行业，随着公司逐步发展和成熟，在选择进入其他目标市场。

3.1.5市场需求预测

根据1995年至2007年10月份鞍山房地产行业投资完成额以及逐期增长量数据，可以看出，1995年至2007年，鞍山房地产行业投资完成额随时间推移，总体呈上升发展趋势，房产投资完成额由1995年的100351万元增长到2006年的314503万元，平均增长速度为11.69％。

表3-1 1995-2006鞍山房产投资完成额

图3-1 鞍山投资完成额随时间发展趋势图

根据定量与定性分析原则，应用回归分析法，对2007年至2014年

鞍山房产投资完成额作出如下预测：

表3-2 2007-2014鞍山房产投资完成额和增长速度预测值

根据预测，至2014年鞍山房产投资完成额将达到716956万元，房产投资呈现持续稳定的增长态势，房产行业的发展推动房地产市场调研行业发展，可以预测在未来几年里，房地产市场调研需求旺盛，房地产开发上对市场调研的需求将不断攀升。

3.2 市场竞争分析

应用波特五力模型以及SWOT分析模型对我们公司内部优势（strength）、劣势（weakness）和外部机会（opportunity）、威胁（threats）进行详细分析，并得出相应结论。

3.2.1 SWOT分析

如表3-3所示。

3.2.2波特五力分析

1、供应者

我们的供应者可以分为数据提供者和方案提供者两个层次。前者提供初级数据资源供我们公司分析、加工，形成相对完善的建议、方案等；后者是高级的供应者，直接提供智力资源，提出建议方案或最终报告,客户自身的资料、基础数据公司的资料、国家统计机构的资料、各种媒体

等。目前，通过鞍山万科房地产项目，我们与鞍山市统计局、土地局等部分已经建立了良好的合作关系。

表3-3 SWOT分析矩阵

图3-2 波特五力模型

2、潜在进入者

该行业进入的资金障碍比较低，因此潜在进入者十分广泛：大专院校教授、市场研究公司、业内研究人员、国外同业者、其他企业等。但是，从专业性角度看，该行业对于调研的专业性和准确性的要求均很高，普通的调研公司很难较快的进入到该行业。 3、消费者

消费者可分为最终消费者和中间消费者。

最终消费者主要包括：房地产开发公司，他们寻求咨询的目的是为了解决问题，一般要求咨询公司提供具体的解决方案和分析报告；中间消费者主要包括：同业的咨询公司，他们寻求目的主要是为了协助其为最终消费者更好的服务，弥补其在某些专业咨询业务方面的不足。目前，我们的主要市场集中在最终消费者市场上，随着房地产消费的日益趋于理性，房地产企业对调研的需求量将会增加。

4、替代者

调研业是一个纯知识资本型行业，替代者主要包括：政府机构研究资料、大专院校研究资料、大专院校的教师或专家、专业性的书刊资料、企业自己的顾问团、各种行业协会等。目前，部分资料可以从有关政府机关和大专院校的资料室、图书馆中查阅，但专业的数据及对市场的及时判断还无法找到直接的替代者。 5、产业内的竞争者

现存专业专业从事房地产调研公司以及其他咨询调研公司。目前主要是外地的市场调研公司，但是没有专门的房地产调研公司。

4 公司战略

4.1总体战略

公司在3-5年内成为鞍山地区最专业的房地产调研公司。 4.1.1企业使命

为客户提供准确、有效的数据和解决方案；成为帮助鞍山房地产企业腾飞的重要力量。 4.1.2企业宗旨

为鞍山房地产企业提供及时、准确的市场数据和营销管理咨询方案。 4.1.3企业精神

诚信 合作 创新 共赢 4.1.4服务理念

1．把客户的需要和要求视为营销活动的核心

企业的工作以客户为中心，而不是以咨询师为中心。真挚关注客户，并甚于对自身的关注。

2．记住每个客户都是唯一的！

要了解新客户的唯一性。告诉客户你会提出新颖的解决方案，而不是盲目模仿为其他条件而设计的模型。 3．要有自知之明！

一个信任你的客户在把工作委托给你时不会要求表明你能胜任的任何证据。屈从于这样的诱惑是违背职业道德的；客户的利益可能会严重受损。这是一个技术判断问题。 4．不过分宣传

营销会产生期望和约定。营销过度可能会产生公司无法满足的期望。这样做可能会产生负效用甚至违背职业道德： 5．不贬低竞争对手

对竞争对手做诋毁的评价借以影响你的客户的做法是违背职业道德的。一个老练的客户往往把这些诋毁的评价视为你软弱无能而不是强有力的表现。

6．从不忘记我们是在做房地产市场调研专业服务 要有事业心，有创新精神，有时在调研方面还要有闯劲。 4.1.5企业形象设计及核心竞争力

1、CI设计：企业形象设计

公司英文名称：Zrise 中文名称：资锐调研公司

2、Zrise: Z为Zero的缩写，含义：零、起点、基础、开始、白手起家等等之意。引申含义：我们从“零”开始、调研是起点，我们是百业的起点、我们是基础，同时作为大学生创业，我们也是从零开始，白手起家，所以一个“零”，含义很深远。同时取谐音“资”作为中文名字的开头，体现出我们是调研、“咨”询公司，与咨询的“咨”吻合，同时我们提供更多的是资讯。

3、RISE：英文含义英文含义为升起;上升；增长；腾飞、高耸;发源;蒸蒸日上。 这也是我们资锐公司的核心竞争力。具体含义分解为：

品牌(Reputation)：持续增长的品牌价值。品牌定位CE3C，其中C:以顾客需求为宗旨 E：资料准确度E:时效性 E：经验丰富 C：成本低。

知识(Intelligence)：厚实缜密的知识管理 人才(Staff)：忠诚高效的人才团队 执行(Enforcement)：脚踏实地的执行精神

4、Zrise：全名意思为从零起飞，从零开始，从基础做起，我们是百业的基础，我们是基石„„„淋漓尽致地表示公司存在的必要性和重要性，同时也印证了调研行业在本世纪辉煌耀眼的位置。 5、造型颜色含义：长方形的图案代表群雄逐鹿的市场

红色的Z：激情洋溢，代表咨询行业、调研行业朝气蓬勃，朝阳产业。 灰色的O和黑色：代表我们成熟与稳重，我们调研队伍的专业性，脚踏实地的执行精神。

同时颜色还有其他含义：黑和白色代表市场竞争的激烈程度。区域的大小代表市场竞争的激烈程度，黑色部分区域多，白色区域小，证明市场竞争如此激烈，而且你会看见图案中“一条黑线”，表明潜在竞争如此残忍，如何突出重围真的是迫在眉睫，蛋糕真的越来越小，那么，资锐就是新的起点，资锐就是商家的根本，资锐调研就是企业制胜的法宝。资锐，我们是您梦开始的地方。

4.2 发展战略

4.2.1 初期战略（1-2年）

建立自己的品牌，树立品牌形象，在鞍山市具有一定的知名度；质量取胜；收回初期投资；准备扩大生产规模。

4.2.2 中期战略（3-5年）

巩固现有市场；扩大客源市场；拓展公司目标市场例如房屋导购等等，成为鞍山地区最专业的房地产调研公司。 4.2.3 长期战略（6-7年）

利用本公司多年来树立的品牌形象，开发衍生产品，拓展市场空间，扩大市场占有率，成为调研行业的先行者。

纵向延伸：立足于调研行业。产品的复杂性、深度、延展性越来越深。我们提供的产品可以满足客户多方面的需求。

横向延伸：多行业的拓展、进行面的拓展。行业交叉。业务外包等

5 市场营销

5.1 营销目标

（1）前期（1—2年）

在推广期各企业对我们的公司并不了解，需要大量的宣传费用、投资费用、而且各个楼盘之间比较分散，在交通上带来了不变，也需要更多的资金，因此，公司的营销目标定为调查、收集、分析资料、提交方案，采用低价渗透策略，逐渐建立销售网络，让各房地产企业尽快了解并接受，预计年销售额为60万元。在鞍山地区房地产开发商占有率达 10%

（2）中期（3—5年）

巩固现有市场，扩大客源市场，完善和健全销售网络，开辟新的领域，提供房屋导购服务。预计年销售额120万元，在辽宁地区各个企业市场占有率达20%

（3）后期（6—7年）

利用本公司多年来树立的企业形象及完善的销售渠道，开发衍生产品，预计年销售额为300万元，在国内各个企业的市场占有率达到30%。利用互联网，市场调研机构可以在全球范围内开展经营，与全球各地的消费者和客户进行沟通和交流。他们可以以前所未有的方式提供高质量的信息以及产品和服务。

5.2 4C整合营销策略

伴随着整合营销传播而来的4C营销理论，从消费者的需求出发来谈

4P，即满足消费者的需求；消费者愿意为之付出的成本；方便消费者购买的渠道；把促销作为与消费者的沟通等等。4C不过是我们转换角度看

问题的方法，是一种让消费者更容易接受产品/服务的营销工具，4C的出现使得4P更加完美。

从4P到4C，由以企业中心到顾客中心，从关注我们自己到关注我们的客户是我们营销所追求的理念，产品（product）、价格（price）、促销（promotion）、渠道（place）为经典营销策略，4C’s的基本原则是如何实现顾客需求（Consumer’s Needs）的满足，从价格到综合权衡顾客购买所愿意支付的成本（Cost），从促销的单向信息传递到实现与顾客的双向交流与沟通（Communication），从通路的产品流动到实现顾客购买的便利性（Convenience）。

5.2.1 产品策略（Product→Consumer’s Needs）

1、品牌策略（Reputation）

品牌定位CE3C C:以顾客需求为宗旨 E：资料准确度 E:时效性 E：经验丰富 C：成本低

2、企业形象策略（CI策略）

在公司战略部分，我们详细阐述了资锐公司的企业形象，形象在客户心目中的位置是不容置疑，那么形象的无穷魔力是无法衡量的。所以企业形象策略是我们营销策略重中之重。

3、3S策略（3 Specials）

3S策略就是区域专业化、功能专业化和行业专业化总称。 ⑴区域专业化，扎根鞍山、领袖鞍山。

⑵功能专业化，由于分工的精细而降低了成本、提高了质量，我们逐步会建立自己专门的数据收集公司、定性研究公司，甚至专门的抽样

公司等；

⑶行业专业化，逐步成为鞍山房地产调研行业领头羊，从而降低成本，转变成专门化公司。 5.2.2 价格策略（Price→Cost） 1、企业经营1-3年，低价渗透策略 （1）我们提供的产品属于知识密集型，

（2）创立之初，处于孵化期，并且依托高校学生，成本较低 2、考虑消费者愿意付出的成本（cost）,即从能够接受的心理价位去定价，这样做的目的也是为了能够一步到位地满足消费者的需求能力，缩短销售的过程

3、企业经营4-7年，采用流行水准定价策略 5.2.3 渠道策略（Place→Convenience）

/图5-1 营销渠道

数据统计咨询调研业80％一90％的项目来自于过去的客户以及推荐客户；其余的10％～20％的项目是销售的推介活动来实现的。所以对于消费者的方便购买（convenience）是很重要的，其实是对渠道规划的另一种思考方式，从目标消费者的消费开始倒着设计渠道，同样是为了缩短销售的过程，对这一方式的设计成功与否就在于能否正确理解“方便”的内涵。直接销售渠道就是“方便”的直接表现。直接销售渠道可

以节省代理佣金和维护渠道正常运行的成本，还可以直接了解各个房地产商的信息。因此，在创业阶段运用面对面的直接渠道策略。同时，我们还可以通过互联网例等先进的技术手段与其他城市和地区的客户建立直接的联系。

5.2.4 促销策略（Promotion→Communication）

对于与消费者的沟通（communication），就是把单一的促销行为变为整合传播推广。其本质在于寻找消费者更易接受的促销方式，脱去促销所体现的“卖”的外衣，增加消费者“买”的情愿系数。因为沟通的性质有二种，即单向的和相互的；在现在这个竞争激烈的环境，体现真诚，变单向促销为相互的、全方位的信息整合沟通从而产生理解信任，促进销售。

1、广告策略。我们公司在鞍山家讯房地产网、鞍山信息港、鞍山团购等网站进行宣传。

我们对现有客户和未来潜在客户之间进行服务产品的推销时所采用的方法有：

．小册子和其他推销出版物； ．机构杂志或期刊； ．在报纸和杂志上发表文章；

2、公共关系。努力和顾客、公众、政府、社会团体、内部员工及竞争对手建立良好的合作关系，通过有效的宣传手段，树立企业良好的形象，提高品牌和企业的知名度。

3、外包销售。CEEEC的品牌定位，我们有可能成为麦肯锡等专业咨

询公司的外包团队，成为大公司的调研团队，这种捆绑方式也是我们营销发展之路。

4、“口碑”效应传播方式，CEEEC的品牌定位使得口碑效应传播也是我们的潜在营销方式。

4、销售促进。如免费调研知识培训、免费商品、赠品促销等。 5、具体促销手段

①与高校社团合作。目前，我国高校内社团组织十分活跃，许多学校还专门成立市场调研协会。调研公司完全可以与市场调研协会或其他社团合作，深入大学生内部，开拓大学生调研市场。如可与信息局、统计局、土地局合作，可以达到更好的促销效果。

②培养学生直销观点。现在的大学生大都积极寻求打工兼职的机会，锻炼自己。市场调研业可聘用他们尤其是营销专业的大学生，作为固定的调研直销人员，利用其信息广、朋友多的优势，长期宣传、销售调研产品，达到深入扎根大学生调研市场的目的。

6、交叉销售时下最流行的营销方式。在房地产领域纵深发展、销售某种服务的同时进行其他产品的服务产品的销售。

6 财务分析

6.1 股本结构

公司注册资本20万，由发起人共同出资，其中崔修凡出资8万，占总股本的40%，其余部分由剩下的八人各出1.5万。

6.2 固定资产状况

电脑、打印机及传真等按3年计提折旧，期末无残值（采用直线法），第3年末购置同样固定资产。

6.3 投资收益与风险分析

主要假设：收入稳定、市场需求稳定、成本估计准确。

投资净现值：5年内为22.2740万元；项目内含报酬率为85.63%；投资方案可行。

投资回收期：通过净现金流量、折现率、投资额等数据分析，投 资回收期为0.6136年，投资方案可行。

平均投资利润率：40%。 折现率：40%

6.4 相关报表及预测表

6.4.1 1-5年收入及成本预测表

表6.1 1-5年收入成本预测表

6.4.2 成本费用表

表6.2 成本费用表

单位:元

6.4.3 前5年收益表

表6.3 1-5年收益表

6.4.4 前5年现金流量预测表

表6.4 现金流量预测表(1-5年)

单位:元