房地产计算题
4、某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m 2，建筑容积率为
5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。（2001年）
解：（1）设该在建工程的正常购买总价为V
（2）计算该在建工程续建完成后的总价值：
①总建筑面积=2000×5.1=10200（m 2）
②续建完成后的总价值计算公式：V =
③续建完成后的总价值：
⎤80⨯12⨯10200⨯65%⨯80%⨯(1-30%)⎡111-⨯=3569. 34(万元)⎢⎥50-21. 58%⎣1+8%⎦1+14%a ⎡1⎤1 1-⨯⎢n ⎥t r ⎣1+r ⎦1+r d
（3）续建总费用=2500⨯10200⨯55%
1+14%0. 75=1271. 23(万元)
（4）购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V
（5）该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V
V=2188.68（万元）
（6）该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146（元/m2）
1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m 2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计
为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）
解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。
（1）设开发商能承受的地价为V
（2）开发完成后的总价值
3000×40=120000万（元）
（3）建造成本、专业费用及配套费用
1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元）
（4）投资利息
V ×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80
（5）税收
120000×5%=6000（万元）
（6）开发商利润
（V+50820）×30%=0.3V+15246
（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）
=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 则V=20077.08（万元）
注：本题中应注意以下几点：
①购买待开发房地产之费用应计利息；
②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；
③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。