老年住宅调研报告

老年住宅调研报告——北京太阳城及汇晨老年公寓

在本次调研中我们探访了北京太阳城和汇晨老年公寓，但是由于在汇晨公寓的调研中受阻，只能收集到部分的资料，故在此不着重介绍。

一、

区位环境：

北京太阳城座落于北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。社区周边有绿色长廊、百里长河、千亩果园、万亩草坪。公交车及规划轻轨铁道在此通过。其周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地。

而汇晨老年公寓需要地铁五号线天通苑北站换乘537路、643路老年社区站下车向东走500米才可到达，周围是高档的别墅小区。从老年人的最大步行半径为800米来判断，太阳城由于其主入口与主要干道的毗邻关系，更具有交通便利的优势。太阳城正门周边留有大面积绿地，中间有几条小道从车站开始延伸至太阳城广场。大面积的绿化加上点缀的花坛衬托出由希腊柱式建造的正门尤其壮观，这增加了住区入口的可视性，对于智力障碍和反应迟钝的老年人出入提供了明显的标志线索，易于辨识。另外门前广场为老年人的聚集提供了场所。

二、 建设背景：

北京太阳城国际老年公寓是纯民营的，是着眼于老年人这个庞大的消费群体而投资，产权年限在40年社区内有2万平方米的湖泊，加之以北侧温榆河形成社区湿地气候。共3800套，1300户, 一、二期共500套左右, 三期14栋楼,830套，六层板楼(一梯两户) 。

北京汇晨老年公寓是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇。公寓以能自理的老人为主要服务对象。期占地117亩，建筑面积3.9万平米，现有床位数712张。为入住老人提供生活照料、营养餐、康复医疗、温泉水疗、文化娱乐等50余项服务。公寓养老用房户户朝阳，均配置独立厨房，采用地板采暖方式供暖，配备无线求助定位看护系统，园区内进行人车分流管理。

三、 住区规划组织

在规划布局上，太阳城打破常规的集中公建模式，采取了“由集中转向分散，由封闭转向开放”的布局模式，根据不同功能，形成两个服务区。沿地段西侧布置了生活服务区，包括安养病房、老年医疗中心和老年购物中心。沿地段南侧布置了文化娱乐区，包括老年娱乐中心、老年会议中心、老年大学和网球中心。

服务设施总面积高达46118平方米，占全区总面积的17.2%。沿基地西、南两侧外围布置公共服务设施，基于两点考虑：一是西、南两侧紧靠主干道，是小区对外交通联系的主方向，分散布局的公共建筑，使小区更易产生良好的“初始效应” ；二是可以服务周边地区，提高公建的使用率。这表现了 “以副养主，以外养内”的经营思路。开放的公建，与社会共享的设施，能帮助老年人走出封闭的社交圈，参与社会活动。

四、 居住区内布局

1）组团内交通

老年社区的安全性是交通规划设计的首要因素。在交通规划设计上，采取了“车走周边，人在中间”的内外环分流交通模式。外环是沿社区周边设计机动车环路，并且充分利用北侧的绿化特别地布置停车场，除别墅可以停车入户外，仅在东侧外围设计了少量停车位，居民可以驾车选择最近的位置停车，然后步行入户。利用外围周边行车和尽端式停车，不但保证了社区内居民活动的安全与宁静，同时也减少了汽车对环境带来的噪音与污染。

社区内部为步行交通系统，以柔和曲线型道路构成小区内部的交通系统，在各组团空间

使用合理性的基础上，注重社区的总体空间环境，使步行交通系统曲折多变而视域开阔、结构布局自由灵活而空间流畅。步行系统主要分二个层次：一是连接一、二期的功能性步行交通，为保证老年人就医购物的方便，在此线路上设计了电瓶车往返线，供老年人免费搭乘；二是沿湖岸设计的林荫小路，供老年人进行慢跑散步等休闲活动；三是中心绿地连接各组团的自由步行系统。自由、曲折、富有变化的步行系统贯穿于社区的各个活动空间，内外系统互不干扰，交通便捷、安全。

2）小区绿化

社区总体规划采取“小区—— —组团”二级构成模式，简化了小区的结构层次。老年人生理机能随年龄增长而降低，如记忆力减退、方向辨别力减弱等，常常导致迷失方向。因此，在总体规划布局上，通过对各种楼型和各种户型的整合，将体量、高度等外型区别明显的各种楼型组成“自然组团” ，如别墅组团、多层公寓组团、高层公寓组团、宿舍式公寓组团等。各“自然组团”分别围绕老年酒店式公寓和集中绿地自由布局，自然形成一期工程和二期工程。全区以一条人工湖作为一、二期的纽带，各组团充分利用自然资源（如北侧 宽的城市待征地，小区中部的如意湖等） ，合理布局，形成结构严谨、布局灵活，而又特点突出，方位感强的总体布局。组团的设计除别墅区采用自由布局手法外，尽量采取规整的南北朝向布局，大面积的绿化分隔了城市的喧嚣和太阳城的宁静，延伸至内部相对于普通小区而言绿化面积更为壮观。

在老年住区的绿化布置上，社会统计上我们获悉绿化面积是老年人最关注的住宅环境要点，所以我们无论在太阳城还是在汇晨都看到了丰富的绿化培植，在这个方面，地处市郊的老年社区相对城市中的老年公寓更具备优势。现在普通小区的绿化一般做到30%到35%左右，但是太阳城的老年住宅却做到了将近50%。普通小区的绿化给人的感觉是除了特意留出的中心绿化区之外，剩下的绿化带少之又少，甚至是在高密度的建筑夹缝中挤出来的几条少的可怜的绿化地块，但是太阳城中却似乎与之相反，是在绿地中“挤出”缝隙来做建筑。对比汇晨老年公寓，这里的绿化更分散并与居住结合。

3）室外交流空间

为老年人提供多层次的“交往空间”交往是老年人生活上的一个重要组成部分，可以帮助老年人建立自信激发生活情趣，延长健康期，从根本上提高老年人的生活质量。在二期规划设计中，我们为老年人精心规划设计了四个层次的“交往空间” 。

第一层次：每户中均设一个阳光室。把阳台按功能分为二个区域：一部分封闭成阳光室，使老年人在行动不便时在户内有一个交往聊天、品茶赏景的小空间；另一部分还阳台以“本来面目” ，老人在此呼吸新鲜空气闻鸟语花香，成为在户内与大自然沟通的小空间。

第二层次：在每幢老年公寓的顶层（或首层）设公共阳光室。老人们可以在这里聊天下棋，读书阅报，为天气条件恶劣时给老人们提供一个群体交往的场所。

第三层次：宅前绿地的休憩空间。依空间的不同位置，不同形态，合理安排使用功能，以台阶、坐椅，凉亭等小品为老年人提供户外的作息空间。这里是领域感较强的半私密空间，不受外界干扰的同时，保持着视线与外界的交流。看行人来往、儿童玩耍、在感受自我的同时也感受外部环境，形成生动流畅的视觉效果，达到综合交往的目的。此外，绿化节点小品的设置减小了老年人走失的概率，成为步行的参照点。

第四层次：中心绿地公共活动空间。二期规划中设计的中心绿地，将成为全区老人共享的公共活动空间，以水面和绿化为主，老人们可以在这里绕湖慢跑、散步打拳或进行球类活动，成为全区老人活动的公共空间在中心绿地中专为二期宿舍式公寓配套设计了可由空中阳光走廊直达室外活动空间。中心绿地还布置了幼儿园，使老年人与儿童共处一个活动空间。

六、 住宅类型： 1. 北京太阳城：

目前我国老年人的居住形态可分为独居型、与子女合住型及与亲友合住型几类。家庭结构的变化是决定老年人居住形态最基本的因素。随社会为了保证不同家庭的多种需求，太阳城设计了从50平方米到180平方米的多种户型供住房选择。另外有二个组团的宿舍式公寓，可容纳单身老人2000 人。

除了满足《老年人建筑设计规范》还做了如下重点处理，户型设计的基本特点有：

（1）每户增设阳光室及室外阳台。

（2 ）简化室内流程，特别强调主卧室与起居室的联系便捷。

（3）使用角窗、凸窗等多种形式增大开窗面积。 （4）高层塔楼采用每层六户的蝶形平面，使每户的主卧室及起居室都

朝阳采光，自然通风。

（5）造型以简洁、清新为基本格调，色彩上以淡雅、明快的色调为主，每个组团用不同色调赐于识别。

我们看到在户型里，每一户在南北均有两卧室，北面的卧室可以作为子女来探访或短时间居住的客房，大一点的户型内，可以供两到三代人共同居住，有各自独立的卫生间，避免起居时间的冲突。

卧室窗前设有座椅，是老年人所喜爱的。客厅的阳光室也是半封闭的，利于老年人坐谈其中，享受阳光的同时又遮风避雨。公共交通楼道内，楼梯间及电梯轿厢尺寸较大，便于轮椅回转。户门离交通中心都非常近，

即使很小的住宅单元也都配备电梯，利于老年人日常的出入和在紧急状况下的疏散。

七、配套设施

1）购物中心及邮局

平常的住宅区居民如果需要采购的话，采购中心一般都会离自己的小区有一定的距离，因为购物中心算是一个比较集中的人员流动区域，如果安排在离自己小区过于紧密的话，那么人员的大幅度流动则会影响到小区内部人员的日常生活。

至于太阳城而言，里面的居住者大部分是腿脚不灵便的老人，如果让他们自己去太远的购物中心去采购的话，安全便是最大的忧患。考虑到老人的实际状况以及社区内部和周围其实并不是很多的居民，将购物中心也设立在小区内部，方便老人的日常生活。

将各种服务设施安排在住区入口是比较合理的一种方法，尤其对于老年人来讲，这是一个交流的机会，因为在入口集中出入的地方设置邮局、商店等设施，是大家都能够接受的一种经营模式，无论是住区外部的人员、探亲的人员还是住户都在进入住区时方便的办理日常事务，相互照面的几率也相应增大。

2) 医院

相对比于汇晨老年公寓来说太阳城社区内的配套十分全面，集抢救、治疗、健康咨询、安养四大功能于一体的建筑面积达14800多平米的医院已经投入使用，5000多平米的购物中心和业主餐厅都为居住者带来极大的便利。公建设施近八万平方米，占整个社区建筑面积的30%。

现已开诊的医院I 期，建筑面积1万平米，包括门诊、急诊和住院病房三大诊疗功能区域。住院部设立99张住院病床，多为双人间和三人间，每间病房都带有壁橱和独立卫生间，各种医疗配套设施齐全，住院环境温馨、舒适，可满足各阶层健康体检和就医患者的诊疗需求。相比普通住宅来说，医院是不会出现在小区范围内的，我所接触到离医院最近的住宅小区是中关村小区。虽说中关村医院距离中关村小区只有一条小马路，去医院的路程也不过五分钟，但是中关村医院还是设立在小区之外的，只是方便了住在小区内的老人

但是太阳城的医院却是直接

附属于该地区，是太阳城的一部分而言，而且相较于一般高档社区的卫生部而言正规太多。卫生部仅仅是提供一些常备的药物和感冒发烧之类的治疗措施，好一点的可以有打点滴的地方，但是

按照通常来说也就是测血压、取常备药等基本功能。太阳城医院则是一家正规的医院，不仅挂号、就医等按照程序来，还设立的自己的住院部以及急救中心。老年社区的重点在于入住老人的身体状况，本身地理位置离城市中心就有一定的距离，所以相比来说在自己的用地范围内建立一座正规的医院，不仅方便了老人的平常生活，也做好了万一状况下的急

救措施

3）保留建筑

百岁堂是原始的保留性古典建筑，我们可以把它视为小区的附加值点——作为一个类似园中园的小景点。我们没有被允许进入，所以并不确定里面的功能被定义为了什么，但是从外面挂着的书法展的横幅来看似乎是一个供老年人交流的空间。现代化的小区内部存在着一个复古的建筑，也活跃了小区内部的结构形式。

这样的建筑存在于太阳城不仅丰富了太阳城内部的功能空间，从老年人的角度来看，也方便了那些腿脚不是很利索的老人可以就近参与一些自己感兴趣的活动，不用担心交通的不便。

4）内部活动室

为了方便小区居民的日常生活娱乐和学习，小区自己也建立了一些供内部老人使用的图书馆、娱乐室等此类平常社区很少会专门设立的功能。

5）交通工具

太阳城内住着许多腿脚不灵便的老人，随意为了方便这些老人的日常生活，则会配给日常使用的电动轮椅以及在社区内部接送老人的电车，老人们外出后可以坐着电车依次被送往各家楼下，而去遛弯或是购物中心的时候也可以开着电动轮椅自由出入，由于太阳城内部是以无障碍设施为主，所以完全不必担心轮椅的出入问题。

5）对外商业

除了上述提及的之外，家政服务中心、邮局、银行、小餐馆以及大型的娱乐会所都在太阳城周边建立，目的总体来说主要是为了方便社区内的老人的需求，当然也不排除对外的开放。毕竟这里风景优美，也是度假胜地。娱乐会所虽然与太阳城同在住区的范围内，但不不从内部通达，它的功能主要是对外开放。

七、组织架构

从太阳城的运营组织构架来看，总经理直接负责三个部分：总经理办公室、财务室以及行政管理部。而副总经理负责的是颐护部。总经理办公室包括了人力资源部、秘书处以及网络事业部；行政管理部包括了餐厅、消防中控室以及库房；而颐护部则包括了接待咨询组、服务组、护理组以及医护办公室。

工作人员不仅要照顾到老人的日常生活之外，医疗措施、护理工作等也都纳入了他们平常的工作范围。在这里居住的老人分为自理型、半自理型以及无法自理型，而工作人员则会根据老人的具体状况来安排特定的工作人员、医护人员等来照顾老人的日常起居生活。这些内容在我们平常居住的社区里都是不曾遇见的，由于将太阳城定义为老年公寓，那么服务对象就必定有针对性，所以这些也是这里的工作人员日常工作中最基本的内容。

八、住户反馈：

虽然我们在参观太阳城的过程中。感觉到比较活跃的生活气息，但是具体到住户的真实感受，还是会发现诸如费用高，水质差，维修费高以及物业管理不到位等问题。汇晨老年公寓虽然配有班车解决交通不便的问题，但内部的人气还是比较冷清，这与其配套设施不完备有一定的关系。