市场营销专业_二手房现存问题毕业论文

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辽宁现代服务职业技术学院

毕 业 论 文

题

专 业：营销与策划专业（拍卖与典当方向） 班 级：10营销与策划专业 学 号：

2013 年 4 月 19 日

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目录

摘 要 ......................................... 0 关键词 ........................................ 0

一、沈阳市二手房中介总体发展现状 ................. 2

二、沈阳市二手房中介交易过程中存在的问题： ........ 2

（一）隐瞒顾客，阻碍买家房主交流................... 2

（二）偷换概念，合同条款模糊不清................... 3

（三）违章收费，中介服务名不符实................... 3

（四）市场杂乱，二手房质量难保障................... 4

三、针对二手房中介存在问题的解决对策： . ........... 5

（一）维护权益，拒绝有隐瞒的交易................... 5

（二）注意陷阱，事先熟悉必备条款................... 5

（三）了解实况，选择知名诚信中介................... 6

（四）政策调控，监管预收款、合法收费项目 ........... 7

结束语 ........................................ 8

参考文献 ...................................... 9

摘 要

二手房是指再次进行交易的住房, 即在量住房, 它的存在是对住房一级市场的补充, 有利于抑制房价的过快增长, 满足不同群体, 特别是中低收入群体的自住需求, 因此政府为了促进住房一级市场和二级市场的协调均衡发展, 大力培育二手房市场。通过转变居民的住房观念, 推进住房分配的市场化程度, 同时使用大量专项资金改造非成套住宅, 通过拆迁危房、老房, 改造非成套住宅和盘活产权制约房产等一系列手段, 使数量巨大的存量住房进入市场流通。同时, 大量的二手房交易也带来了一系列问题, 如产权纠纷、质量无法保证、中介机构恶意隐瞒住宅缺陷等问题。

关键词 :二手房中介；置业新潮；诚信危机；政府干预

Pick to

Second-hand housing refers to the housing to trade again, that is, the volume of the housing, it is a complement to the primary market for homes, conducive to the suppression of the excessive growth of house prices to satisfy different groups, especially since the living demand of the low-income group, so the government in order to promote the coordination of housing to the primary market and secondary market balanced development, and vigorously cultivate the secondary market. By changing the concept of residents' housing, to promote the marketization of housing distribution, using a large number of special funds for transformation of complete sets of housing at the same time, through the dangerous house, the old house demolition, the renovation of complete sets of houses and revitalize the equity restriction properties and a series of means, put a huge number of housing stock in market circulation. At the same time, a large number of second-hand housing transactions also brought a series of problems, such as property rights disputes, quality cannot be guaranteed, intermediaries malicious concealment residential defects and other problems.

Key words

Second-hand housing intermediary , buy trendy , the good faith crisis, the government intervention

一、 沈阳市内二手房中介发展现状：

沈阳市二手房中介总体发展历程

大家应该不难发现，我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代, 那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势, 如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势，企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上竞争, 由于市场规范运作和售楼信息透明化, 而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快，消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切, 而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。随着一手房市场的褪温，二手房越来越受到了现代城市居住者的亲睐。

其实现在沈阳市不少企业投资者都发现了二手房市场的巨大潜力。有资料显示，在欧美等发达国家房地产市场上，二手房是真正的主导者，二手房交易量占这些国家整个房地产交易量的80%左右，而中国这个比例还不到40%，可见中国二手房市场发展潜力巨大。不看全国的大市场，实际上，从近几年沈阳市二手房市场交易量看，二手房主导地位已逐渐显现。据了解，在2009年以前，沈阳一手房销售量与二手房交易量之间相差悬殊，两者成交量的比例为10∶1。但之后几年，两者交易量逐渐拉近，2011年，沈阳市一手房与二手房成交量比已为2∶1。今年，据透明售房网成交数据显示，今年3月份沈阳市二手房交易势头直逼一手房，甚至4月份沈阳市二手房交易量首次超过一手房。

二、 沈阳市今年二手房中介交易过程中存在的问题：

(一) 隐瞒顾客，阻碍买家房主交流

交易过程的信息不对称。目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的报纸、杂志等提供的, 但卖方从自身利益出发, 往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进

行隐瞒, 并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制, 使得获取信息的难度较大, 获取信息的真实性不高。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突, 所以买方要想从卖方那里获取全面、翔实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息, 就有可能导致交易后出现许多问题, 影响二手房的正常交易。

(二) 偷换概念，合同条款模糊不清

现沈阳市内不少中介被举报与客户签订霸王条款以及模糊的协议约定，还有各种模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。像今年《每日商报》上刊登了一则类似的情况，双方在签订《认购书》时，《商品房买卖合同》的条款并没有形成，买家不知道《商品房买卖合同》的内容，等到《认购书》约定的订约时间到了，才由开发商单方提供。因此开发商常常凭借《认购书》，以没收定金要挟买房人，“逼迫”买房人接受《商品房买卖合同》当中不平等的“霸王条款”。

不少买房者为了规避税收, 降低房屋买卖成本, 会签订两份价格不同的房屋买卖合同即阴阳合同, 价格低的合同用于办理房屋过户手续, 实际执行价位高的合同。有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间等问题。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面。

违约责任显失公平。由于中介的参加，合同的违约金一般约定为20%。而对于何种情况下适用违约金罚则则约定不明确。在合同中应标明各方的责任、义务，有利于避免纠纷的发生。如违约金的具体数额、逾期付款的责任及其他违约情况的处理等，都应在合同中加以明确。否则，违约方可以以约定的违约金过高为由要求减少。

(三) 违章收费，中介服务名不符实

在沈阳各类报刊经常会读到这样的披露文章，中介靠政策空白强收诚意金，许多人深受其害，不交钱不看好房子或根本就不把收费项目写在文本上，交易未谈成先收中介费，附加服务费还有一大堆单凭中介的一己之词，消费者就得掏钱。在房子过户、抵押贷款等环节，普通消费者几乎无法弄清楚每个项目该交多少服务费，也弄不清楚二手房交易的真实状况。一些二手房源信息都掌握在房产中介公司手里，售房和购房的市民根本不知道房价的具体情况，有些中介公司就借机抬升二手房价。

除了赚差价和违规收取劳务费，眼下二手房中介服务费还存在收费混乱的状况。不少市民希望有关部门能够制定一个收费标准，如过户代办费等该不该收、收多少，除佣金外该收哪些费用、收取多少，力求更标准更规范。房产中介就是靠信息谋生, 正是由于这种信息资源的垄断, 才产生了房产中介赖以生存的环境基础, 房产中介也因此成了房屋交易过程中, 名副其实的“立交桥”, 而买卖双方付给中介的就是“过路费”, 但是针对中介“收费站乱收费”, “漫天要价”的不合理现象, 政府必须进行规制管理。

(四) 市场杂乱，二手房质量难保障

目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，这种复杂的因素往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。

在目前出现的纠纷之中，由于房屋质量问题，购房者与开发单位产生矛盾的占有相当大的比例。而这其中又有相当一部分是由于开发商的宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而造成的。而现在许多中间商因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被购买者忽视。

三、 针对二手房中介存在问题的解决对策：

(一) 维护权益，拒绝有隐瞒的交易

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件, 这点很重要。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是必不可少的。按照正常的交易流程，买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性，对于我们购房者而言，最主要是要核实房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，一旦签了合同，很容易落得“财房两空”。因此鉴定业主证件的真实性和业主身份的真实性是签订买卖合同的首条戒律，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意，以达到最大限度的规避资金风险。

弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。还要注意一点是是否符合转让条件的，按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。

(二) 注意陷阱，事先熟悉必备流程

在签订商品房预售合同时，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对买方极为不利，所以消费者必须做好一定的功课，事先熟悉所有关键的合同条款。条款中最重要的就是关于房屋描述部分跟违约条款，首先二手房合同应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况。同时还要写明房屋产权归属问题，原售房单位是否允许转卖，是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况等等。还有就是如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付的条款也是需要注意的，在什么情况下可以免责，担保的形式，对违约金或定金的选择适用等等问题。

买房是大事，在交易过程中一定要全程跟进，亲自与卖方到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，以避免拿到劣造的产权证，使自己的房屋所有权得不到法律的保护，或是以后无法转让出售。专家建议，在购房二手房时，最好能与卖方能一手交钱一手交证（指产权证）。买卖二手房过程非常复杂，交易手续繁琐，很多人会选择中介机构代理交易。不仅可以得到真实的市场信息，而且能提供一个有安全保障的交易过程，正规二手房交易流程主要包括以下三大部分：评估及考察房源，中介机构审核房主的身份证及产权证，购房者不能怕麻烦，必须亲自掌握房屋详情。一些正规中介机构会免费提供专业评估，为确定售价提供参考；签订协议，中介机构验证核实房屋，买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，到中介签订买卖合同；过户结算 协议签订后，由中介机构协助办理产权变更，买卖双方缴纳相关税费，办理过户手续，三方进行结算，如果买家需要贷款，由中介机构协助办理。

(三) 了解实况，选择知名诚信中介

房屋买卖十分复杂，所以在交易前应与对方有所沟通。在交易时，最好能买卖双方和中介公司都见面，做到透明交易，就不会吃亏上当了。如果在无法见面的情况下，也应该要求中介公司出具卖方或买方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围，这就有利于保证买卖双方的利益。对于卖方来说，如果中介公司提出现金收购，一定要办理相应的过户手续，防止中介公司在没有办理手续之前，将房子卖出从中赚取差价。而对于买方而言，要警惕假房源，有些仅是房托并非真正房主，如果在没有查看相关证件及辩明真假房东之前就交了定金，而中介公司又谎称房子被卖走，到时定金也难退回。

不规范中介通常不具备完善的工商营业执照、资质证书、备案证明等相关手续，从业人员素质和自身抗风险能力低，不重视企业品牌，这样类似的中介千万不能选择。购房前应了解开发商的信誉和所开发的楼盘，实地查看他们开发的楼盘，了解已入住业主的意见，必要时可以自己或委托律师到相关部门对开发商的工商登记情况、房屋的抵押登记情况进行查询和了解。选择正规中介机构 买卖双方要选择一家规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。

(四) 政策调控，监管预收款、合法收费项目

除了购房者提高购房的警惕，政府也需要发挥出调控作用，利用起政策手腕政府对房产中介的价格规制, 是政府就房产中介提供的服务费用给出一个指导性价格或要求房产中介在一个价格范围内定价。如果政府认为房产中介提供服务的费用偏高, 那么政府对房产中介的价格规制就会倾向于拟定一个最高价格; 如果政府认为房产中介行业内部存在过度竞争而进行相互杀价, 政府则会根据市场信息给予房产中介一个指导性的最低限价。鉴于目前的房产中介市场过度竞争和部分中介欺压消费者乱抬价的情况, 政府的价格规制应该拟定在一定的范围内比较合适, 即定价既有上限又有下限。还有一种可取的办法就是建立房地产中介和执业人员的信用档案制度，我国房地产中介服务行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。为了促进我国房产中介行业健康发展，

建立和完善房地产中介信用档案制度是非常有必要的，公示企业信用情况(包括业绩和不良记录) ，使守信企业和失信企业均大白于天下；统一数据平台，使房地产中介信用档案系统信息商业化、社会化、市场化；同时也要对其执业人员建立信用档案，实行跟踪管理，将其经营业绩，不良行为等计入档案，并以此作为考核的依据。以加强行业自律。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价；两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金。中介低价收进高价卖(租) 出房屋赚取差价构成价格违法行为，没收违法所得，情节严重的停业整顿；擅自对外发布房源信息的，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款„„《房地产经纪管理办法》是房地产行业第一部专门的全国统一管理法规，4月份开始，中介的各种行为有了衡量的硬杠杠。

结束语

虽然现对于二手房中介都未有系统性的行业规范，但我们可以借鉴美国的经验，在美国，如果发现房产经纪人在其业务活动中有不实陈述，虚假承诺，以非法手段取得执照，有不良行为记载等行为，都会受到暂停或吊销执照的处罚，更可能受到诉讼。如果发生损害当事人的欺诈行为，不但因赔偿而倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。如消费者能够自觉提高维权意思，适当得了解二手房交易所需的条款，就可更有效地避开二手房中介所设的陷阱，对于一些情节严重的不守信用的企业和个人, 当通过道德的力量很难起作用时，可以出台一些与信用相关的法律, 用法律约束不守信用者, 并让严重失信者为其行为付出相应的代价，这样一来二手房买卖将越来越利民，中介行业也会渐渐步入规范。

参考文献

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