[重庆市物业管理条例]导读

编者按：

重庆市人大常务委员会[2009]第16号令公告发布的《重庆市物业管理条例》，于2009年10月1日起施行，为加强对新条例的学习和理解，协会于7月2日—3日在朱氏山庄召开了‚《重庆市物业管理条例》学习交流会‛，为帮助大家对条例的学习理解，协会秘书处根据市人大法制委员会主任宋茂荣在市三届人大常委会第九次、十次会议上《关于重庆市物业管理条例（草案）修改情况的报告》和说明，结合新、旧《重庆市物业管理条例》的对比和理解，以及对新《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）新增的及《条例（草案）》在历次征求意见和听证中反映比较集中的内容、重点，编写了《重庆市物业管理条例导读》供与会者参考，现应广大会员单位的要求再次印发给大家，仅供学习参考。

协会秘书处

《重庆市物业管理条例》导读

一、《条例》篇幅和总体结构的变化

旧《条例》10766字，新《条例》13533字，净增2767字。

新《条例》总体结构有较大调整。

1、保留的章节有7章：总则、业主和业主自治机构、物业服务、物业使用和维护、前期物业管理、法律责任、附则。其中2个章节的标题作了修改，一是将业主和业主自治机构改为业主、业主大会及业主委员会 ，二是将物业服务改为物业管理服务。

2、删除的章节有2章：物业管理企业、物业维修基金。

3、增加的章节有1章：物业管理区域。

二、对政府各行政管理部门监管物业管理活动的职责分工更明确、具体

1、房地产行政主管部门：负责全市物业管理活动的监管，加强对行业协会的指导和监督（第3条）。

2、价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政等行政管理部门：对区域内的物业管理活动按职能实施监管和行政管理（第3条）。

3、街道办事处（乡镇人民政府）：负责对业主大会、业主委员会成立及运作的指导监督，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系（第4条）。

4、居（村）民委员会：协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作（第4条）。

2008年11月24日，重庆市第三届人大常委会第七次会议关于《重庆市物业管理条例（草案）的说明》中介绍：‚根据国务院条例规定，对业主大会、业主委员会成立及运作的指导监督，可以由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门行使，也可以由街道办事处、乡镇人民政府行使。《条例》把对业主大会和业主委员会的指导监督统一规定由街道办事处、乡镇人民政府来行使，将有利于工作的开展，也更具操作性。一是街道办事处、乡镇人民政府作为政府基层组织，承担了维护社区和谐稳定的职责，物业小区是社区的重要组成部分，指导好小区业主大会的运作，与街道办事处、乡镇人民政府的工作目标是统一的；二是街道办事处、乡镇人民政府对辖区内居民相对熟悉，对业主大会成立及运作的指导，能够有效合理利用行政资源，使物业管理与社区管理工作充分结合起来；三是2005年以来，渝北区、南岸区、九龙坡区各街道办事处已经试验指导辖区内业主大会的成立和运作，物业管理矛盾纠纷有所下降，成效明显；四是深圳、成都等市的地方性法规也有类似规定。‛

三、明确了行业协会的职能

物业管理行业协会是行业自律组织，鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。协会要加强行业自律和行业行为规范，调解物业服务纠纷，推动行业健康发展（第5条）。

四、建立‚物业管理联席会议制度‛

这个制度借鉴了外地立法经验，是结合我市实际情况的一个创新。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表等各方代表组成，协商解决业主委员会自身问题和物业管理中出现的一些矛盾和纠纷。这一制度的设立，有利于《条例》第四条的规定落到实处；有利于整体提升

业主委员会的工作能力；有利于推进社区建设；有利于矛盾纠纷的及时化解；有利于物业管理的健康发展（第6条）。

五、设专章规定物业管理区域的划分

划分物业管理区域是实施物业管理活动的前提和基础。《条例》第二章专章以本着有利于业主资源共享、统一管理的原则，制定了界定物业管理区域的标准和程序。

新建成的物业，由建设单位根据法规规定的统一标准(包括物业建设用地规划许可证确定的红线图范围、共有共用设施、建筑物规模、社区建设等)，自行划定物业管理区域后，报区县(自治县)房地产行政主管部门备案，房地产行政主管部门认为不符合划定标准的，通知其重新划定。

建设单位在销售物业时，将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

对已交付使用但未划定物业管理区域的物业，由街道办事处、乡镇人民政府根据上述标准划定，报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。

对物业管理区域的划定有异议的，可以申请复核（第7、8、9条）。

六、业主大会、业主委员会的新规定

1、居（村）民委员会代行业主委员会职责。

《条例》第12条规定‚未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责‛。因为在‚未依法成立业主大会和选举产生业主委员会‛情况下，条例规定的业主委员会的职责将无主体履行，业主的许多合法权益将无法维护。结合住宅小区业主自治原则和基层政府和组织的指导义务，在借鉴外地立法经验的基础上《条例》作出前述规定，有利于维护业主的合法权益，有利于社区的和谐建设。

2、首次业主大会会议由街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导。

《条例》第14条规定‚占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。‛ 业主大会和业主委员会是业主的自治组织，业主大会会议本应由业主委员会召集并主持，但首次业主大会会议召开前，还未产生业主委员会，完全依靠业主自发组织召开首次业主大会难度很大。针对这一问题，《条规》作出了前述规定。

3、首次业主大会会议筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）指导成立。 筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。还规定了筹备组的工作内容（第15、16条）。

4、建立业主委员会候补委员制度。

《条例》规定业主委员会组成人员的数额不得少于五人，如果因业主委员会成员病故、迁出、辞职、罢免等原因造成不足五人，就应及时召集业主大会予以补选。实际工作中，召开业主大会非常困难。设立‚候补委员制‛既能及时解决业主委员会成员出缺、保证业主委员会工作的正常运转问题，也能解决业主大会召集难的问题（第22条）。

5、建立业主委员会成员的监督制约机制。

实践中有的业主委员会成员存在侵害业主权利、谋取私利的行为，为防止此类行为，有必要建立健全对业主委员会成员的监督制约机制。据此，《条例》规定业主委员会成员不得挪用、侵占业主共有财产；索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；泄露其他业主的信息及其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为(第三十条)。还对业主委员会成员终止成员职务的情形、业主罢免业主委员会成员的程序、业主委员会成员的补选和重选程序等作了规定（第32至34条），并相应增设了业主委员会成员的法律责任(第80条)。

七、进一步规范前期物业管理

1、明确前期物业服务招投标的范围。

物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业（第39条）。

2、取消了旧《条例》对前期物业服务合同期限不得超过三年的规定。

3、明确了由建设单位承担物管费的情形。

前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担（第42条）。

4、严格、细化物业管理用房标准。

物业服务用房是物业服务企业和业主委员会履行职责的重要场所，是物业服务的基础条件之一。为保证物业服务用房能够落实到位，《条例》进一步明确了物业服务用房的权属、性质、面积、位置、楼层及应具备的基本功能等。并规定规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积；建设单位在销售物业时，应当公布物业服务用房的位置和面积；房地产行政主管部门在办理权属登记时，应当注明物业服务用房的位置和面积并接受业主查询（第43条）。

八、物业管理服务的新规定

1、明确物业服务合同只能约定民事服务内容。

物业服务合同需经业主大会审议通过。合同内容参照示范文本，物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责（第47、48条）。

物业服务企业应当按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理（第49条）。

行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政主管部门行使管理职责（第50条）。

2、物管服务企业的安全责任主要依据物业服务合同确定。

安全责任是业主非常关心重视的问题。对物管区域内发生的业主人身财产安全事故，物管服务企业是否承担责任？承担多大责任？争论很大。国务院条例规定，物业服务企业的安全责任是维护公共秩序，协助做好安全防范工作，履行服务合同约定的有关安全事项，承担因违约造成的业主人身、财产安全损害的法律责任。《条例》依此作了相应的规定。并要求物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定（第51、52条）。

3、物业服务合同服务期限届满的处理规定。

为增强法规的可操作性，解决实践中出现的问题，《条例》对物业服务合同期限届满如何处理对此进行了细化（第54条）。

物业服务合同期限届满三个月前，由业主委员会组织召开业主大会决定续聘或选聘新的物业服务企业；

业主大会决定不续聘的，原物业服务企业应当在合同届满十五日内退出物业管理区域；

对物业服务期限届满，业主大会没有作出续聘或选聘的决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出决定为止。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

4、物管服务企业无偿代收代缴水电费的矛盾得到解决。

长期来，物管服务企业为无偿代收代缴水电费反映强烈，为此增加了企业劳动成本，同时为避免不按时交纳水电费而引起停水停电，企业被迫为业主垫支水

电费和承担滞纳金。为解决此问题，《条例》作了具体、明确便于操作的规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。

专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用（第57条）。

九、关于物业的使用和维护

1、加大对违反小区管理规约行为的处理力度。

《条例》规定小区内禁止违法修建、破坏或者擅自改变房屋外观、损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、改变房屋用途、高空抛物等十三种行为（第59条）。违者，业主、物业使用人均有权投诉举报；物业服务企业、业主委员会也应当根据管理规约及时予以制止或劝阻；制止或劝阻无效的，分别由规划、建设、房地产、环保、公安、工商、等行政主管部门依法处理；受侵害的业主还可依法向人民法院提起民事诉讼。

2、住宅改非住宅必须经有利害关系的业主同意。

《物权法》第77条规定，‚业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意‛。参照国家工商总局有关文件，《条例》规定业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，在设立（开业）或者住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地居民委员会或者业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料（第60条）。

3、车库、车位首先满足业主的使用需要。

物业管理活动中，业主和物业服务企业容易就车库、车位的出售和出租问题发生纠纷。《条例》规定物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。建设单位在依法取得车位、车库权属登记后，可向业主出售车

位、车库，拟出售的车位、车库数量等于或低于房屋套数的，每户业主只能购买一个车位、车库。车位、车库有空余的，可出租给业主以外的单位或个人，但每次租期不超过六个月（第63条）。

4、物业管理区域内交通事故由公安机关处理。

对于物业管理区域内公共道路上发生的交通事故，目前尚没有法律法规规定由哪个部门来处理。为维护小区内的公共交通秩序，保护当事人合法权益，有必要增设这方面的规定。因此，《条例》规定，物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理（第64条）。

5、住宅小区内供水、供电、供气、供热、通讯、广播电视等管线、设施维护由专业单位负责。

国务院《物业管理条例》第52条规定‚供水、供电、供气、供热、通讯有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任‛，重庆市《条例》也作了相应规定。市人大法制委员会主任委员宋茂荣2009年5月18日在市三届人大常委会第十会议上关于《重庆市物业管理条例（草案）》审议结果的报告中说‚在这里需要说明的：一是有关专业单位不仅应维护，而且还应承担相关费用。如果专业单位只维护而不承担费用，那就成为普通的劳务合同关系，不符合‘责任’的内在要求。二是有意见认为应写明这些管线、设施的产权归属，以便更加明确维护责任。由于这些管线、设施的产权非常复杂，一时难以明晰，因而增加了‘具体实施办法由市人民政府另行制定’的规定（第67条）。‛

十、明确了违反本《条例》的法律责任及执法主体

1、房地产行政部门执法范围（第72至78、第88条）：

（1）未采取招投标选聘物业服务企业。违者责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。

（2）不按规定配置物业管理用房。违者责令限期改正，没收违法所得，并处以10—50万元罚款。

（3）未移交物业档案。违者责令限期改正，逾期不改者，予以通报，处1—10万元罚款。

（4）物业服务合同（含前期）未备案。违者责令限期改正，逾期不改者，前期物业服务合同未备案的，处5000元—1万元罚款；物业服务合同未备案的，处5000元—5万元罚款。

（5）未制定安全防范应急预案。违者责令限期改正，逾期仍不改正的，处1—10万元罚款。

（6）业主大会新聘物业服务企业后原物业服务企业不按规定退出和履行相关义务。违者责令限期退出，逾期不退出的，处5—15万元罚款，并处降低或取消资质。

（7）泄露业主信息资料。违者给予警告，造成严重后果的，处1—10万元罚款；造成犯罪的，依法追究刑事责任。

（8）物业企业限制或侵犯业主权利。

（9）损坏、占用、改建物业共用部分和损坏、占用、移装共用设施设备。

（10）将卫生间、厨房改在下层住户卧室、起居室、书房上房。

（11）存放、铺设超负荷物品。

2、规划行政主管部门执法范围：违法搭建、破坏、改变房屋外观（第82条）。

3、建设行政主管部门执法范围：改变房屋承重和主体结构（第82条）。

4、环境保护行政主管部门执法范围：超标噪音（第82条）。

5、公安、环保行政主管部门执法范围：存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品（第82条）。

6、规划、工商行政主管部门执法范围：改变房屋用途（第82条）。

重庆物业管理条例将实施 业主失窃物业将担责

http://news.QQ.com 2009年09月14日02:48 重庆晚报

小区安全一直是市民关注的焦点，尽管不少小区聘请了物管公司，但盗窃案件仍时有发生。时下，业主们普遍认为物管公司“既然收了物管费，就该对业主负责”，也为此生出不少事端。

下月1日起，新的《重庆市物业管理条例》开始实施。按照新条例，业主可以和物管在物管合同中约定安保责任，一旦签订合同后业主家失窃，物管将按照合同承担责任。

事件回放：

下班时发现家中被盗，报警后盗贼未能落网。失主熊先生认为物管保安没有尽到安全防范责任，为此要求赔偿。而物业公司认为，是熊先生的防范意识差，才导致被盗。昨日，熊先生所在小区的业委会，向物管公司要求更改物管合同，要把安全措施详细写进合同当中，以便分清业主和物管的责任。

失窃业主责怪物管

8月5日中午，熊先生下班回到巴南区某小区的家中，发现被盗。抽屉里的1600多元现金不翼而飞，相机、玉手镯等物品也不见踪影。熊先生当即报案，称家中被盗，案值4000余元。

警方现场勘查发现，熊先生住在二楼，客厅阳台是用铁栅栏封住的，小偷是通过厨房窗户翻进屋的。由于有价值的线索很少，至今未能破案。

失主熊先生认为，小区物管在安全管理上存在很大的漏洞，“以前使用的业主出入证，现在也不用了，不管什么人都可以随便进出小区，也很少看见小区保安巡逻，而且，小区内的监控也没有起到作用„„”熊先生认为，自己按时交纳了物管费，物业公司就该对业主的人身和财产安全负起责任。

此前也被小偷光顾过的一业主认为，小区外围的围墙比较高，小偷根本无法翻墙入内，

是保安没做好巡逻防范，让小偷混进小区。“业主的物管费中有相当一部分是用于维护小区

治安，包括聘用保安。如果业主家中失窃，物管都不承担责任，那业主还花这笔钱干什么呢？”

“收了物管费，就该对业主负责。”多数小区居民表达了与熊先生类似的观点。

安保措施要进合同

小区业主频频被盗，熊先生等业主找到了业委会。该小区的业委会收集了业主的意见

后，向物管公司提出质疑，认为小区治安状况有所滑坡。业委会要求物管公司对保安的工作

职责、岗位的设置、巡查以及对保安的考核管理等，向业委会通报，并接受业主、业委会的

监督。

业委会还郑重提出，要求更改目前的物管合同，将为小区业主安全提供安保措施的条

款写进物管合同当中，如设置监控设施、启用业主出入证、履行好外来人员的登记、保安巡

逻等。

业委会认为，物管公司应该实施“24小时全天候服务”。

“我们不是安保公司”

面对大多数业主“收了物管费，就该对业主负责”的质疑，物业公司大喊“冤枉”。

物业公司岳经理道出了苦衷：公司配备的保安算是较多的了，保安是每两小时就定点定线巡

逻，但也会防不胜防。

岳经理称，物管只是对相应区域内的房屋及配套设施进行维修、管理，对小区内的安

全防范工作，只有协管的义务，没有当然的保卫义务。所以，业主家中被偷，物管公司是不

应承担财产被盗损失的赔偿责任。

岳经理称，物业公司是服务公司，不是“安保公司”。他们按照物管合同维护小区正

常秩序，如果连居民家里失窃都要他们担责，那么，“没几个公司愿意接物管业务”。

物业公司设立保安部，对进出小区的人员进行盘问，对小区的楼房进行巡视，对小区

车辆行走、停放进行指挥管理，对小区出现的应急事件进行临时处理等等，这些都是物业管

理公司的本职工作。但并不是说有了保安，就万无一失了。

岳经理指着自己办公桌上新颁布的《重庆市物业管理条例》称，他也正在学习。

岳经理称，他们正与业委会协商，在即将更改的物管合同当中，拟订需要写进的安保

措施，“这其实也是分清责任的问题，如果物管把安保措施做到位了，业主再遭偷，我认为

物管就不应该再承担什么责任了。”

教你修改物管合同

如果在聘请了物管公司的前提下，小区仍发生被盗或被抢事件，物管公司是否应赔偿？

赔偿多少？

本报新闻律师团成员、重庆森达律师事务所主任律师贺天强称，10月1日起施行的新

《重庆市物业管理条例》将引入“赔偿责任”，其中最重要的是保安责任，例如业主家中被

偷，或在小区内被盲流殴打，物管要按事先与业主签订的合同，赔偿业主损失。目前，物管

服务合同大多是格式合同，对于业主被盗被抢的赔偿责任，格式合同里面没有明确比例，大

部分物业公司与业主也没有这样的合同约定。即便没有合同约定，如果业主有证据证明，案

发前有外来人员随意进入、保安脱岗、监控不力等情况，物业公司也应承担相应责任。

注意

约定赔偿责任

10月1日新物管条例实施之后，我市的业主可与物管修改物管服务合同，在合同里予

以明确责任，并约定根据小区的具体情况，约定赔偿责任。如：要求物管定点、定线、定时

巡逻；要求物管颁发业主证，在业主证上张贴业主照片，业主持证出入小区，物管做好对外

来人员的登记等。

注意

特殊保护要求

重庆市物业管理条例第五十一条规定：业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由

业主与物管另行约定。

新物管条例实施后，物管合同还没到期的，业主或业委会也可以要求物管公司重新签

订合同，约定安保条款。

注意

若没有业委会

目前有很多小区没有业委会，在这种情况下，业主可直接要求与物管签订合同、约定

责任。一旦失窃，便可要求物管按合同承担赔偿责任。

重庆市物业管理条例

第五十一条：

物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范

工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担

相应的法律责任。

业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。

业主被盗

物管补偿两千元

2月26日，家住渝北区某小区的梁晓回家一开门，惊奇地发现家中一片狼藉：家里被

盗了！梁晓向警方报案后也没有结果。

很生气的梁晓要求物管公司赔偿，哪知物管公司不予理睬。梁晓以拒绝交纳物管费来

对付物管公司，物管公司则以停水的手段予以“回应”。一气之下，梁晓遂将物管公司起诉

到渝北区法院。

近日，经过法官调解，双方达成一致：物管公司给付梁晓补偿款2500元，梁晓限期补

交拖欠的物管费800余元。

九成网友

要重签物管合同

昨日，本报公众调查中心就这一问题随机对40名网友进行了QQ在线调查。调查显示，

90%的受访者称，新物管条例实施后，会主动要求与物管签订新的物管合同，约定安保责任。

调查显示，对于物管合同的具体内容，多数受访者都表示“不清楚，到时再说”。网

友“味道”表示自己会在合同中“明确物管责任，不留法律盲点，确保在物业纠纷中清晰判

定责任归属”。网友“尹胜民”则希望在物管合同中增加“物管应保证小区居民人身财产安

全；公共设施若对外开放，收入归所有业主所有。”

与“尹胜明”一样，九成受访者表示小区安全措施一定要详细地写进物管合同中，有

一成的受访者觉得“无所谓”，或者认为“没有必要”。 记者 张淑敏

邀您与律师

对话小区安全

近来，小区频频发生业主被盗案件，10月1日起，新的《重庆市物业管理条例》施行，

也引起了社会的关注。

《重庆市物业管理条例》施行后，我们该与物管签订什么内容的物管合同，怎么约定

安保条款？哪些条款对业主有利？明日，重庆森达律师事务所陈小燕律师将作客本报“互动

星期二”栏目，与您共同探讨这一问题。

无论您是小区的业主还是物管公司，明日，您都可以拨打本报的热线63907301与律师

探讨“对话小区安全”，也可前往本报热线接待室，与律师面对面交流。

风险加大后

物管费能增加吗？

一些物管公司在受访时表示，一旦在合同中增加安保条款，物业公司的管理风险更大，

适当增加物管费也是合情合理的。

对此，贺天强律师表示，物管费的收取标准需经物价部门的核定，不是物管公司想涨

就涨的，需要根据小区的状况和物管资质等而定。并不因为风险加大了，物管公司就可以随

意增加物管费。

本版稿件除署名外均由记者 唐中明 采写

重庆市物业管理条例解读

重庆市政府公众信息网

www.cq.gov.cn 2009年09月14日

市国土房管局

按：《重庆市物业管理条例》即将于2009年10月1日起正式施行。物业管理涉及千家万户，关系到广大市民的安居乐业。为了让广大群众了解相关政策，经重庆市政府网站约稿，市国土房管局对相关热点问题予以解读。

《重庆市物业管理条例》（以下简称条例）已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，自2009年10月1日起施行。现就条例相关规定作如下说明：

一、《重庆市物业管理条例》出台背景

物业管理涉及千家万户，关系到广大市民的安居乐业。现行《重庆市物业管理条例》于2002年11月1日起施行，自施行以来，在规范我市物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用等方面起到了重要作用。随着我国住房制度改革的不断深入，以及城市化进程的快速推进，物业管理呈现出前所未有的发展速度，我市物业管理覆盖面的日渐扩大，物业管理矛盾纠纷日益增多，物业管理活动中出现了许多新情况并有许多亟待解决的新问题，现行条例已不能适应新形势下我市物业管理工作的需要。市人大代表和政协委员多次提出建议和提案，要求尽快修订现行条例。另一方面，

2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》和修订后的国务院《物业管理条例》赋予了物业管理一些新的内容，对业主表决权、业主大会、业主委员会决定的效力等问题予以了明确规定。我市现行条例与上位法的规定存在诸多不一致的地方。因此，按照《物权法》和修订后的国务院《物业管理条例》的精神，结合我市的实际，重新制定《重庆市物业管理条例》已非常必要。

《重庆市物业管理条例》的修订工作，历时5年，在修订过程中召开了16次论证会和11次座谈会广泛征求社会各方意见，市人大常务委员会还专门举行了立法听证会，听取了广大市民的意见。并结合我市实际，经市人大、市政府法制办会同我局反复研究、讨论、修改，最终审议通过。

二、物业管理区域

明晰的物业管理区域是实施物业管理活动的前提和基础。无论是新建物业还是已建成物业，只要实施物业管理，都应该对区域进行划分。因而，条例增设专章（第二章）对物业管理区域划分的依据、标准、主体、时间及异议处置予以明确规定。

1、物业管理区域划分依据、标准。条例按照有利于业主资源共享、统一管理的原则对物业管理区域划定和标准做出明确规定，划分依据是物业的建设用地规划许可证确定的红线范围，划分标准是物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域。并结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等多种因素。但也规定了例外情况，即从实际出发，以人为本，物业的配套设施设备能够分割、独立使用，且征得物业区域内业主们的同意，也可以划定为不同的物业管理区域。具体规定见条例第七条：“物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设备设施、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”

2、物业管理区域划分主体、划分时间及划分程序。一是新建物业的区域划分。条例规定新建物业的区域划分主体为建设单位，划分时间在物业在出售前，并要求建设单位应对划定物业管理区域进行备案，并在商品房买卖合同予以明示。具体规定见条例第八条：“新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。”二是已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的划分规定。条例第九条做出明确规定，即：“已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。”

3、异议处置。条例充分考虑到物业管理区域划分异议及纠纷的处理，第十条明确了物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应受理异议并作出区域划分确定，具体规定：“对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定”。

三、业主、业主大会、业主委员会的职权

条例以最大篇幅对业主权利、业主大会成立运作、业主委员会选举、换届等作了详细规定，具体见第三章。

（一）业主的权利。业主的权利在国务院《物业管理条例》内有详细规定，本条例从立法要求和条例篇幅的角度考虑，对此没作重复规定。

（二）业主大会的职责。条例第十一条第四款对业主大会职责作了明确规定。

业主大会职责：

1、制定和修改业主大会议事规则和管理规约；

2、选举、补选或罢免业主委员会成员；

3、决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；

4、撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；

5、选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；

6、决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；

7、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

条例采用列举的方式细化业主大会的职责，但不可能穷尽物业管理活动中所有的重大事项，因而，在第七条做出兜底条款。

（三）业主委员会的职责。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的职责主要是执行落实业主大会的决定。条例第二十七条对业主委员会职责作了明确规定：

1、制定业主委员会工作制度；

2、召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

3、代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

4、组织并监督管理规约的落实；

5、公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

6、每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

7、 及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

8、协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

9、根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

10、配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

11、管理规约、业主大会赋予的其他职责。

根据《物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举产生业主委员会”规定，结合我市物业管理实践，考虑有不必要设立业主大会或设立业主大会比较困难的两种情形，条例在第十二条作了专门规定，即：“不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。”

四、业主大会召开和业主委员会的选举、换届与罢免

（一）业主大会召开。业主大会是业主行使共同管理权，维护自身权益的自治组织。根据业主委员会的职责规定（召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定），业主大会主要由业主委员会组织召开（首次业主大会由筹备组组织召开）。业主委员会不履行职责，不组织召开业主大会时，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应责令业主委员会组织召开，业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开，条例在第二十条、第三十二条、条三十五条都作了相关规定。

从业主大会会议召开的形式划分，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。具体见条例第十八条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、

反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映”

业主大会会议形式有两种，一种是定期会议，一种临时会议。定期会议是指根据业主大会议事规则规定召开的业主会议，临时会议是除定期会议以外的，需占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开的业主大会。具体见第二十条规定“业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。”

（二）业主委员会的选举产生。一个物业管理区域，由筹备组召开首次业主大会由业主选举产生业主委员会，具体规定有：

1、条例条十一条业主大会职责规定：“选举、补选或罢免业主委员会成员”；

2、条例第十五条“街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。”

3、条例第十六条“筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；

（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。”

（三）业主委员会换届。条例规定了业主委员会每届任期高限，见条例二十一条“业主委员会每届任期不超过五年，可以连选连任。”业主委员会任期届满后，需进行换届选择。因而，条例第三十五条对业主委员会的换届作出明确规定，即“业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。”

（四）业主委员会的成员罢免。业主委员会成员由业主大会选举产生,受业主监督，业主有权罢免业主委员会成员。具体见第三十二条“

业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开”

。

五、前期物业管理的规定

前期物业管理是指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。前期物业管理主要是根据建设单位与前期物业服务企业签订的前期物业服务合同约定实施的物业管理，因而，条例通过第四章对前期物业管理做出详细规定，明确了建设单位的相关义务，主要包括建设单位在售房前应当制定临时管理规约，实行前期住宅物业管理招投标、明确提供物业管理用房（位置、面积），以及承担物业交付前物业服务费，移交物业相关资料等方面。具体条款解读：

1、条例第三十八条

“新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的

临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效” 。此条明确要求建设单位在物业销售前制定临时管理规约。且临时管理规约的内容要求参照示范文本制定，并同时向物业所在地行业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。临时管理规约并没有明确的期限要求，它是一个过渡性规约，待业主大会制定的正式规约生效时，自动失效。

2、条例第三十九条“物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业；对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业” 。此条明确了前期有住宅的物业项目，建设单位必须在销售前通过招投标方式选聘前期物业服务企业，对于投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的特殊情况也作了相应规定。同时，条例要求一个物业管理区域必须作为一个整体进行招投标，不允许分散招投标，建设部《物业服务企业资质管理办法》规定不同的物业服务企业资质等级只能对相应管理面积以内的物业项目提供管理服务，因而，条例要求物业服务企业做大做强，否则，对于三级企业接盘将受到严格限制。

3、条例第四十条“建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门备案。业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止”

。此条明确了前期物业服务合同主体是建设单位和物业服务企业；前期物业服务合同在内容上、格式上要求当参照合同示范文本；本条规定与2002年实施的《重庆市物业管理条例》有所不同，并没有强制规定前期物业服务合同期限，另外，前期合同与临时管理规约一样，是过渡性的合同。

4、条例第四十一条“建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。本条对在物业销售时，建设单位对

临时管理规约和前期

物业合同说明义务和物业买受人对临时管理规约和前期物业服务合同承诺义务做出的规定。”

本条赋予建设单位在物业销售时，向物业买受人提供临时管理规约和前期物业合同的并作说明的义务，也要求物业买受人承担对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同作承诺的义务。

5、条例第四十二条“前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。”

该条是对前期物业管理各阶段物业服务费的承担做出的规定。以物业交付之日作为分界点，物业交付之日以前的物业服务费由建设单位承担，物业交付之日以后的物业服务费由物业买受人承担，物业买受人不能因其物业没有入住使用为由而拒不承担物业服务费。

6、条例第四十三条“物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。市和区、县（自治县）规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。”

本条主要规定建设单位配置物业服务用房的相关义务。明确提出建设单位配置物业服务用房的比例、位置、条件要求，物业服务用房属全体业主共有，由建设单位无偿提供，不能以进入公摊面积或提高单价等方式变相转嫁到业主头上。同时明确物业服务用房登记相关事宜。

7、条例第四十四条“前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。”

本条是规定建设单位物业档案移交义务，要求建设单位在前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）各移交一份物业档案”。

六、业主、物业服务企业使用与维护物业、物业维修资金的管理

业主、物业服务企业使用与维护物业、物业维修资金的管理是条例第六章的主要内容，具体内容包括以下条款：

第五十九条规定“业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；

（二）破坏或者擅自改变房屋外观；

（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；

（七）存放、铺设超负荷物品；

（八）发出超过规定标准的噪音；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（十一）乱丢垃圾，高空抛物；

（十二）损毁树木、园林；

（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。”

第六十条 业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立（开业）或者住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居（村）民委员会出具。 第六十一条业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。

物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。

物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为， 可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

第六十二条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。

第六十三条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。

建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。

车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。

第六十四条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。

第六十五条物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。

物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

第六十六条物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任；在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。

第六十七条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。具体实施办法按照市人民政府制定的相关规定执行或由市人民政府另行制定。

第六十八条物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主

负有协助的义务。

第六十九条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第七十条拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。

物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。 第七十一条物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；

（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

七、业主、业主委员会、物业服务企业的法律责任

（一）业主的法律责任。业主（使用人）使用物业，违反法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，损害公共利益和他人合法权益，以及业主不交纳物业服务费用，均应承担相应法律责任。涉及条款：

第八十一条

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按约定申请仲裁。 第八十二条

违反本条例第五十九条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由有关行政主管部门按照下列规定予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反第一项、第二项规定的，由区县（自治县）规划行政主管部门依法查处；

（二）违反第三项规定的，由区县（自治县）建设行政主管部门依法查处；

（三）违反第四项、第五项、第六项、第七项规定的，由区县（自治县）房地产行政主管部门依法查处；

（四）违反第八项规定的，由区县（自治县）环境保护行政主管部门依法查处；

（五）违反第九项规定的，由区县（自治县）公安、环保行政主管部门依法查处；

（六）违反第十项规定的，由区县（自治县）规划、工商行政主管部门依法查处；

（七）违反第十一项、第十二项、第十三项规定的，由相关行政主管部门依法查处。

（二）业主委员会的法律责任。业主委员会不履行职责，或违反条例规定，均应承担相应的法律责任。涉及条款：

第七十九条 违反本条例的规定，业主委员会未履行相关职责的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令限期履行，逾期仍不履行的，予以通报。

第八十条

业主委员会成员违反本条例第三十条规定的，由区县(自治县)相关行政主管部门依法处理，并在物业管理区域内予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主委员会成员履行职务时违反法律、法规或者管理规约的规定，侵害业主合法权益，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

（三）物业服务企业的法律责任。物业服务企业未按条例规定，不依法履行合同、侵犯业主权利等均应承担相应的法律责任。涉及条款：

第七十七条 违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门予以处罚：

（一）未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款；

（二）未制定安全防范应急预案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处

一万元以上十万元以下的罚款；

（三）业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质；

（四）退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动；

（五）泄露业主信息资料的，予以通报，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十八条

违反本条例的规定，物业服务企业限制或者侵犯业主权利的，由颁发资质证书的行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，降低其资质等级或者取消其资质。

八、物业管理条例新的突破

（一）明确并强化街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）委会物业管理监管职责。

为充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）作为政府基层组织作用，利用街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）委会对辖区内居民相对熟悉等优势，条例第四条规定街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。

（二）创设了物业管理联席会议制度。物业管理联席会议制度由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。物业管理联席会议主要协调解决辖区内物业管理相关矛盾，搭建物业管理经验交流和矛盾纠纷协调处理平台，相关各部门齐抓共管，将物业管理矛盾纠纷化解在基层，消除在萌芽状态。

（三）设立专章对物业管理区域的划分标准及划分程序予以规定。

（四）明确未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区如何实现业主自治的问题，作出“可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责”的规定。

（五）业主委员会实行候补委员制，并对业主委员会成员的禁止行为、业主委员会成员终止成员职务的情形、业主罢免业主委员会成员的程序、业主委员会成员的补选和重选程序，以及业主委员会成员的法律责任作出了规定。

（六）对配置物业服务用房的面积标准、应达到的基本功能和位置；小区安全防范责任以及物业服务合同届满的处理作出了规定。

（七）对物业使用过程中的禁止行为、业主违反禁止行为规定的处理以及规划、建设、房地产、环保、公安、工商等行政主管部门查处违规行为的职责；住宅改为经营性用房；车库、车位的出售与出租以及物业管理区域内交通事故的处理作出了规定。

（八）授权市人民政府制定供水、供电、供气、通信、有限电视等单位承担维护物业管理区域内相关设施维护责任的具体实施办法和物业专项维修资金归集、使用、监管的具体方法。