自有房地产纳税评估模型

房地产行业

（自有房地产）

纳税评估模型

唐山市路南区地方税务局

二0一三年七月

目 录

编写说明……………………………………………………………………………………………3 第一篇 行业介绍…………………………………………………………………………………4

1．1行业定义………………………………………………………………………………………4

1．2 行业（企业）类型划分………………………………………………………………………4

1．3工艺简介……………………………………………………………………………………4

1．4开发流程………………………………………………………………………………………5

1．5行业现状………………………………………………………………………………………5 第二篇行业（产品）生产经营规律及涉税管理要点……………………………………………5

2．1行业（产品）生产经营规律…………………………………………………………………6

2．2 涉税管理要点………………………………………………………………………………6

2．3 其他纳税遵从风险…………………………………………………………………………7 第三篇 纳税评估方法……………………………………………………………………………8

3.1原理描述………………………………………………………………………………………9

3.2评估模型………………………………………………………………………………………9

3.3开发商品房转作自用纳税指标………………………………………………………………11

3.4内部信息………………………………………………………………………………………14

3.5外部信息………………………………………………………………………………………14 第四篇 案例赏析…………………………………………………………………………………14

编写说明：

为了进步加强唐山市路南区房地产行业税源管理，规范该行业纳税评估流程，提升纳税评估质效，我局根据市局•关于开展全市重点行业纳税评估推进行业评估模型建立的通知‣要求，开展了对全市房地产行业中自有房地产相关纳税户的调查、数据采集和分析，组织人员编写了•房地产行业自有房地产纳税评估模型‣。该模型分为四个部分，即行业介绍、行业税源管理风险、纳税评估方法、案例赏析。四个章节融为一体，互为补充。第一篇行业介绍简单概述了该行业的行业定义、工艺简介、企业类型划分、行业生产经营规律及涉税管理难点。第二篇行业税源管理风险，主要从收入、成本纳税遵从风险上分析该行业。第四篇行业评估方法，从原理描述、评估模型、数据获取途径、 疑点判断、应用要点几方面进行了详细的阐述。另外还阐述了一些常见的指标分析查找异常值方法，为纳税评估工作做好了操作规范。第四篇案例赏析对该行业进行了税收评估，是前两篇的具体应用。

篇中如有不足之处，请予批评指正。

第一篇 行业介绍

1.1 行业定义

行业定义：自有房地产经营是指房地产开发企业在城（镇）规划区内国有土地上进行基础施设建设、房屋建设，并未转让房屋产权或者转入房地产开发企业固定资产自用、出租商品房的行为。

行业属性：房地产行业属于国民经济第三产业的重要行业，行业编号为K7200。

1.2 行业（企业）类型划分

从我区2012年房地产行业的企业看，企业经济类型主要为私营企业，国有房地产企业较少。企业结构类型主要为有限责任公司和其它有限责任公司。

根据开发建设的项目的不同，可分为以下几方面成为自有房地产。

1）未转让房屋产权的，主要是因为近来房价不稳定、国家对购房的相关政策的限制影响，房地产开发企业开发销售后剩余部分房产待售。

2）房地产开发企业转入自己固定资产的，房地产开发企业将开发房屋转入企业自身固定资产，留做办公或出租行为。

3）房地产开发企业未销售也未转入固定资产的，主要是房地产开发企业将部分房屋留做物业办公使用。

1.3 工艺简介

一是投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否正常。

二是开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。

三是营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这

是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有中介公司代销方式，而其中委托代销的形式又复杂多样。

1.4 开发流程

取得土地出让信息→参与土地开发招投标→报发改委开发立项→土地勘测→建设规划审批→图纸设计→颁发施工许可证→建筑招投标→办理房地产开发项目登记→筹划房地产销售（预约定号）→办理商品房预售许可证→签订商品房销售合同→缴交税费→组织房屋竣工验收和测绘→办理总房产证及总土地证→清理房屋销售欠款→申请土地增值税清算→提交开具不动产发票申请→向房产管理部门申请办理分户房产证、向土地管理部门申请办理分户土地证。

1.5 行业现状

近年来，随着路南区的建设和发展，路南区房地产业发展迅速，成为地方经济发展的一个新亮点。截止2012年底，全区共有房地产开发与经营业24户， 2012年全年纳税总额43798.08万元。

第二篇 行业（产品）生产经营规律及涉税管理要点

房地产企业经营类型多样，开发项目（楼盘）和销售楼盘

时间一般较长，成本费用项目较多，企业会计核算往往不够规范，企业纳税遵从度不高，税源监控难度较大。

2．1行业（产品）生产经营规律

1）用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，未按规定确认或少确认收入而未申报纳税；预收款未及时申报、代收款项未按规定申报。

2）将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，未确认收入申报纳税。

3）无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人未确认收入申报纳税。

4）将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未视同销售申报纳税。

5）按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，未及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目，未及时申报纳税。

6）开发的会所等产权转给物业，未按开发产品进行税务处理，或者将未需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税。

7）以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以拆迁补偿费抵顶购房款等业务，未计收入申报纳税。

8）私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐慝收入未申报纳税。

9）将未售出的房屋、商铺、车位出租，取得的租金收入未计或少计收入未申报纳税。

2．2涉税管理要点

成本费用类纳税遵从风险

1）发生的销售退回业务，只冲减收入，未冲回已转成本。

2）以外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票或者使用假发票入账，虚增成本费用。

3）多预提施工费用，虚增开发成本；或提前列支成本支出。

4）在结转成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。

5）将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期成本。

6）将拥有土地进行评估，按增值巨大的评估价格作为成本入账。

7）未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税和土地使用税。

2．3其他纳税遵从风险

1）取得土地使用权日起，未按规定申报缴纳土地使用税。

2）土地招拍挂、建筑安装工程、商品房销售等相关合同未按规定申报缴纳印花税。

3）以商品房作为福利或分红发给股东，未计收入申报纳税和未代扣代缴个人所得税。

4）未竣工结算出租或自用房屋，未按时结转申报缴纳房产税、土地使用税。

5）代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目缴纳营业税。

6）以手续费、基金、集资费、配套费、代收款项、代垫款项等名义向购房者收取的有线电视、电话、宽带网络、一户一表、空调设备、防盗门、可视门铃、房屋装修等各种性质的价外收费，未申报纳税。

7）假借“标准住宅”名义，利用优惠政策未缴或少缴土地增值值税。

第三篇 评估方法

首先, 我们看一下财税【2008】152号:对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。需要注意的是, 文件中表述的是房屋原价, 而不是房屋原值, 文件主要防止纳税人将应转为固定资产的房产, 长期挂在在建工程科目中, 从而少缴房产税. 因此规定, 对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。其次, 我们看一下会计对于房屋原价的规定:企业会计制度规定：企业购买的土地，应当先计入无形资产，按规定的年限摊销，待建房时，将土地的折余价值一次性计入房屋的成本。新会计准则规定：企业取得的土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，不再计入房屋的价值，而是计入无形资产核算。但随房屋一并购进的土地，应当在合同和发票上分别注明房屋和土地的价款，将土地计入无形资产，不能分别核算或计算土地价款的，应当一并计入房屋的价款。再看一下税收专项规定不论财务处理如何，在计征房产税时，不允许通过评估等方式将土地价值剥离出来。最后, 房企开发产品暂未售，转作固定资产，由于开发产品的成本包含土地成本, 因此, 在计算房屋原价时, 应包含土地成本, 土地成本不得剥离出来.

3．1原理描述。依据对房地产行业纳税评估指标体系的区间值，通过对企业收入、利润等涉税指标的分析，对每个主要因素的涉税指标值的异常变化生成了纳税评估疑点。

3．2评估模型。

3．2．1自用和出租的会计处理。房地产开发企业在开发完成后‚一般会将房产用于销售‚但有时出于一些原因也会将房产用于办公或出租。在这种情况下‚原计入开发产品的房产是否需

要转固定资产? 相应的成本如何核算? 一种方法是不管自用还是出租全部转入固定资产‚计提的折旧作为使用成本或出租成本。另一种方法是自用的房产结转固定资产‚并计提折旧; 出租的房产不转固定资产但按固定资产计提折旧的方法计算出租房产的成本‚直接冲减开发产品的账面成本。第二种方法较妥‚因为房产自用后要实现销售相对比较困难‚而出租房销售相对容易‚如果将出租房结转固定资产‚销售时就要作为固定资产清理处理了‚显然不妥。而按固定资产计提折旧的方法计算出租房产的成本‚直接冲减开发产品的账面成本‚也体现了房产出租而使其不断贬值的真实情况。会计处理如下:

自用房产时‚(1)借记“固定资产”‚

贷记“开发产品”;

(2)借记“管理费用”‚

贷记“累计折旧”。

出租房产时‚ 借记“其他业务支出”‚

贷记“开发产品”。

3．2．2自用开发房产的税务处理。 根据•国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知‣（国税发[2006]187号）的规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时

不列收入，不扣除相应的成本和费用。

根据•国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知‣（国税发[2009]31号）规定，开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记，取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠．赞助，职工福利、奖励。对外投资。分配给股东或投资人、抵偿债务。换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

3．3 开发商品房转作自用纳税指标。

1、营业税方面：在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人。所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益。单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视

同销售。由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收营业税的前提。对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为，作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿赠送他人的行为，所以，对不动产在一个纳税主体之间的转移，不视同销售，不征收销售不动产营业税。

2、土地增值税方面：据•关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知‣（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。

3、企业所得税方面：2008年1月1日以前，•国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知‣（国税发

[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

自2008年1月1日起，•国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知‣（国税函„2008‟828号）中规定，企业发生“改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）”情

形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。而•国家税务总局关于印发†房地产开发经营业务企业所得税处理办法‡的通知‣（国税发„2009‟31号）也取消了原国税发[2006]31号文“开发产品转作固定资产，应视同销售”规定。

由于自产产品转固定资产不再视同销售，为避免房地产开发企业利用固定资产折旧避税，国税发[2009]31号第二十四条设置了一个反避税条款，即：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

4、房产税、土地税方面：国税发[2003]89号文关于对房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定：“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税”。

如果建造的待出售房产属于企业的开发产品，按照会计制度规定，不通过“固定资产”科目核算，因此，此类房产在出售前不征收房产税。

若属自用，转作“固实资产”，则应按自有房产据房产余值缴纳房产税；若将固定资产出租的, 应按租金收入依规定的税率计征房产税。

在转成固定资产时按自有房产预交了一年的房产税，当年中途又转为出租的问题。在变更房产用途时向地税部门申报房屋用

途（自用转出租）变更情况，并据变更用途后的实际出租月份，按租金收入计算应缴的房产税，原已据房产余值按年预缴的房产税额，可通过按年预缴的房产税额倒算出月预缴税额，计算出实际自用房屋期间应缴的房产税额，然后据计算出的月预缴税额，以出租月份数相乘，计算出原按房产余值计算预缴了的房产税，与应按租金收入计算的房产税额相抵，对少缴的房产税额，及时向税务机关补缴交入国库。

5、契税方面。

根据•中华人民共和国契税暂行条例‣及其实施细则，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。房地产企业开发的商品房留作自用，产权未发生转移，则不用缴纳契税。若该房地产企业的商品房系通过受让其他开发企业转让房产或者在建工程而取得所有权的，则存在产权转移行为，应按规定缴纳契税。

3．4 内部信息

纳税人提供的信息：税务登记基本情况，房地产商预售商品房时应具备的“五证”：•建设用地规划许可证‣、•建设工程规划许可证‣、•建筑工程施工许可证‣、•国有土地使用证‣和•商品房预售许可证‣，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税相关的其他信息。

税收管理员日常管理所掌握的纳税人经营情况：楼盘开发面积、开发周期、开发套数、普通住房非普通住房以及商铺的平均销售单价、销售进度、建筑施工单位、建筑施工成本等各类与税收相关的数据信息。

地税部门征管信息：各项核定、认定、鉴定信息、税收会计统计报表信息、已开•纳税证明单‣信息、销售不动产发票开具信息、稽查信息等。

3．5 外部信息

土地部门：掌握政府与开发商签订土地转让协议的时间、价款和土地面积；

建设部门：采集相关楼盘规划的建筑面积，容积率；

房产部门：掌握商品房销售合同备案套数、备案时间、备案金额等明细情况，以及已办房产证套数、时间等相关信息；

物价部门：按照国家要求明码标价原则，掌握每套商品房的销售单价；

银行部门：掌握已售房屋按揭审批情况，按揭款发放金额； 第三篇 印证案例

某公司2011年12月31日“固定资产－－房产”账面原值为100万元。2012年7月1日，企业将房屋租给其他单位使用，每年收取租金收入120000元。按照规定，按房产原值扣除30％后作为房产余值，适用税率1.2％纳税；对于出租房屋取得租金的房产，按其租金收入适用12％的年税率纳税；房产税按年计算，分季缴纳。但企业申请并要求按房产余值预缴了全年房产税。 1至6月份按房产余值计算全年应纳税额为：

年应纳税额＝1,000,000×（1－30％）×1.2％＝8,400元 月应纳税额＝年应纳税额÷12＝8,400÷12＝700元

则1至6月份应纳税额应为4,200元。企业全年已向当地税务机关预缴房产税额8,400元。

7至12月份按租金收入计算的应纳税额为：

年应纳税额＝120,000×12％＝14,400元

月应纳税额＝14,400÷12＝1,200元

则7至12月份应纳房产税税额为7,200元。

全年应缴房产税额＝4,200+7,200=11,400元

全年应补房产税额＝全年应缴房产税额－全年已预缴房产税额＝11,400元－8,400元=3,000元

同时，若开发产品先自用转成固定资产的，还需按•国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发

【2006】31号）‣文件规定视同收入缴纳企业所得税。