创建具有南京特色的共有产权房制度
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而萌ｉ ｉｉ 丽 ２ ０１ ５年３ 期第总第２ ２
创期建具有 南京 特 的色共有 权产房制度
王晴
【摘 】 要共有权房制度作 为一种新兴的住 房产障模式保， 中为收入 低困 家难 庭来带 福了音 ， 对 现实资 源最的
优配 置、保持保 ｝降生 住 建房设的持 续性和可激 励有共权产 所有 房个人 的者工积极 ｝作生 具重有要 作 的用。本 文以 南 市京 市城发展的点特为础基，研 究具 有京特 色南的共有产权制度房 推进 ，京 南市民生设的可持 续发建 。展 【关键 词 】共 产权 有出让；地； 房住保障 ；南京特 色 阼 者】 晴王江苏，警 官院 。学
经 济
适用 房 度制自１ ９ ９ 年４ 开始探索 来以， 因 其 制
度相
较于 经 济 用适 ，房 府 通政 将 过房 产 屋 由权 土 地 划
缺 的不陷断 受到民 的众质疑 经 。 适 用 济准 房入 机 制 暗 的拨的 形 式改 为共有 产 权房 的 土地 出 让 ， 按份 共 有 依人据 箱操 、作审查 机 制 尸的位 餐 、退 素 出机 制 不 明的确 性等 其 出 资 份额 定确 所 其产占权 比例 将 ，规则 明 化确 。 从 申 各 问题 种不断 浮 出 面 水。 针对这 些 题 问２， ００７ 年淮 创安 购 政 策到 退 出机制 政 府 ，通 过土 地 出 让 的形 式 与 场 接 市 造性 提 地 了共 出有 权产 制 度 房。
一
轨
， 实现 共 有 权 房 产 商 品与 一 房样自 由 买 卖 ， 将 济经 适 用 的房投 机 牟 利 为行遏制 在 摇 篮 里 让 ，利 正真 的 穷人。 时 同，共 有产 权 房房 价 于低 期同 、 同 域 、 同楼 区盘市场
售５价 ～％１０ ％ ， 政 府通过 与个 人 持各 定 比例一 共 有 产 权 的
、
共有
产权 房主要住内 容
一（）共 产权房制 度的概有
共 有 产 权念 房制 度 ，顾 名 思 义 就是指 个人 与 政 府 共同 方 式 ， 实 现个 人 在社 发会 过展 程中 的 良好 冲 ，缓维 护社 拥 有套 一房子 的产 。权府政 将用于 经 济 适用 房 建设 的财 会的 谐 稳和 。定 政 性 支转 出 为化 投资，并 且 按 资 比例 拥投 有 房屋 产 权的 和部 分权 利 购。房 则 拥有 者因其 资 投而获 得 的 房屋一 部
产分 权 和全部 房 屋的 占 有权、 使 用 权。政 府 通过 与 保障
四（）共有产权 房 度房 源制 应方供
共 式有 产权房 制 度 以分 建 设散 为 主、 集 中建 设为 辅 的方 式 建设 保 障房 。 目 前 地 各 府政仍 普 采 遍 集用中 兴 建 保 障性 住 房 模的 式， 集 兴中 的建优 在 势
于 可以 短 在 期 内成建大 量共 产 有 经 济 权适 房用， 有 效 缓解 住 房 缺短 。 这但 种 大 量集中兴 的建 方式极 易造 贫成民窟 的 生 产 ，“
富
对 象有产 共权的 形 ，式既 际实轻 了购减房 者 的 济负经 担 又弥
补 了经 济 适用房 制 的 度 缺陷， 大 缩 幅减 了 投 机 者的 牟利
空 间 实现 ，真正优 惠 到 民， 保 社会 的和 障 与稳谐 。
定
”与人 “穷人 的”客 观 离隔 很容易 造 他 们成心 理 上 的隔 除城 市最 低 收入 者 ，外共有产 权房 制度 将受 益 群人 阂 ，进 而 导 致 穷 人 更 穷 ， 市贫城富 差 距 无 限拉 。 共大有 扩大 化 。 根据我 国现有 障保房制 度 ，廉 房租 制度 主 解 要 产 房 制权度 采 用 灵 多 样 活方 式供 应的保 障性 住 房 ，房以
决 最 低收 入 庭家 住 问房 ，题 经 适济用 房 解 决 有 一 定积 蓄 地 产市场 的 总 量 供求 况状为 导 向 ， 建立 政 府 建 房与 购 房
（ 二 ）有产权共制度受房益群
人 最 低的 收 入 家 的住庭房 问题 ， 其家 余 庭 根据 自 己的经 济 举并 ， 相以 对 分 散 建 房 购、房 主 为，以 集中 建房 购 、房 能力 选择恰 当 的商 品房 居 住 然 而 。 ，观纵 长期 的 社 实 会为 辅 保的 性 住障房 供 方应式 。政 府 通过这种 方 式 方一 面
践 况 ，状 低 在入收群 体 中 有 大 一很 部分 人群 不 符 合 经 既缓解 了社 会 低收 群入体 的住 房问题 同，时也 实 现对 了 房济 适用 房的申购 条 件 ，又 没 有 能购 买商 品力 房那，么 这 地 市 场 产宏 观 调的控 ， 当 房 地产 市场 紧缩 ，供 不 应
求
一
层 于尴处 尬 “ 夹层心 ”的 低 收 人入 群住 的 房问题该 如 时，房 价 上涨 政 府 可， 以通 过 增 大 保障 性 房住 应 供的 方
何
解 决？共有产 权 房制 度 产 的生一 方面 是 也 了解 决为这 式缓 供 需 矛解盾 当； 房 产 地市 场 大 于供求 时， 府政也 可
一
部 分
体 群的 问题， 适 用 将 群 扩 人 化 大， 更 多 的人让 都 通 以过低 价收 购 品商房以 用作共 有产 房 权 方 的缓式解 房 地
产市 场的 置空压力 。
能 受享到 政策 的 障保，让 “ 夹 心层 ”不 尴再 尬 。
（
三 共）有产权房产权制 度中
国社 会 的 一个 特 点 就 是规则 模糊 。一个 模 糊 的
五） 共有（权房产制完善的度出机制 退共 有 产
权 房 制度 的 个一 较合 理 政的 策 在于其 退 出机
则规 让 ，人 看 到的也 是 一个不 确 的定 未
来
，反 而不 易 执制 的简 单 与确 明。购 房 无者论 有 无 全额买 房 屋回产 权，５ 行。经 济 适 用 房 的 有 限 产权 说，到 底 ，是 一 种 模 糊的 年 后产 都 可 以上 交市易 。 但在共 产 有权 中 房 ， 买 共购 产有
权 也属 ， 规于则模 。 糊 １
５ ６
权房 不足５ 年 需 出 售的 ，由 地 方人 政 民 回府 购 ，禁 止 上 市
传播 与经
ＣＨ济ＵＡ ＢＮＯ ＹＵ Ｊ ＩＮ ＧＪＩ
交
。在 共 易有 权 房退 出产机制 中 一 方 面，可 根 据 人个与 赁市 场 再 发 达公， 租赁 共房推 得再 多 ， 只也能 延缓 而不
政 在府住 房 各 自中 持 产所 比例 进权行 盈亏 分 配 另 一 ； 方 能 本根 化上 解 问中收入 家 庭 （ “ 心夹层 ）”庞大 的购 房
面 ， 政 府 因 本 其身 有 具一 部分产 权 ，对所 上 的市房产 具 刚性需 求 ， 未 在来仍 然会 给住 市 场 房带来 持 续 性 巨大的 有
优 先收 权 购 。 对 针政 府的退 出 题 问 ，江苏 淮安 的 做 法 压 力。共 有 权产房 制 度通过 扩大 保 性障住 房受 益 范围 ，
是
５： 年内 原 以价 购买 ， 年５至８ 年 同加 期贷 款利 ，息 ８ 年让 有 一 定 积 蓄但 又 无 承 力 担 商房 市品场 价 格 的低 收入中 后 则按市 场 评估 价 购 买或 比例 按 成 分转 让收 益 ，因 家庭 庭家也 能 够 拥 有 属于 自 己房 子的 在， 解决 夹 层 的心购 房
－ 面ｂ 更彻 一 点 。底 困 不 难能购 回 的 可，以 像 原来 经的济 适 用房 一 样继 续 使 需刚；
用 。 湖 在 北 石 ， 黄住 房如 要购 超买 面积产 权 则 要需 按照 市
场 价 购 ，住 买 户愿 不意 购 买可，永 共远同 持 产 有权 。
（ 四） 激低收发人群 体动 劳极性积，营 优 造良会社气
风 有共产 房权 制度 实 则 是政 府 为 低收 入 庭 提家 的供
５
、共 二有权 房产度制优越 性
一） （政府以与个人有产权方共式巧保妙房障屋建质筑量
题 课在 课 组研题究 期 间走访了 ０ ３０ 个济经适 房 用 庭 家并 对他 们进行 了满 度意调 查 。 调结查果 显 发 示现，大 部分
家 庭均 反 映其 所 住居的 经 济用适房 存 在 建筑 设 不 合计
年
的无 贷 款 支 持 ，息鼓 励 低收入家 庭 可 在 ５ 年 以内 勤工奋 作 ，按 原 价 回买 房 全屋部 产权 ，现实 居者 其有屋 期，
一
限旦
超过 ５年，个 人 便 支要 付期同银 行贷 款 息利， 年后
则８需 要 按 市照 评场估 价 购 买。 种 激 励这机 制 为 收低
入 庭 家 供 提强了大 的 力动，经 本 课 题 组调 查 结 显果 示， 在被 调 查 的 ０ ５ 名 共０有 产 权 房用 中 户２ ，９７ 名 准备并 表 示 有信 心 在５ 内年购 回 完 全 权产 ，占 调被查 人 数 的 ５ ．９４ ％。 纯
理 单、 物 业管 理 不负责 任 、 房屋 质 量差、 邻里 环 嘈 境 杂等 各
种问题 ， 中房 其 屋质量 题 较问为 严峻 。在 走 的３ 访０ ０个
地给 予低 入收 者一 定 的优 惠 障保政策 只是 缓兵 之 ， 计更
重要 的是 要 让 他 真 们 富正 裕 来起， 学 自会 己致 富 。 共有 产 权 房 制 度，通 过 这种 激励 机制 能 够 有 效 激地 发群 众 劳的动 积 极性 ， 不可 谓 不 一是 个让人 拍 手 称 赞 政 的策 。
家 庭 中有２ ７ ３个 家 均庭反 了这映 个题问。 屋房 墙体 脱 落 、 屋顶漏 水 现象 频 频发 生 ， 这 对 户住的 常生正活 造成 分 十恶 劣 的影 响
， 让人们 对经 济 用适 丧房失 了 心信。共 有 产
权房 制度 的 计设 常非 巧妙 根 据 ，共 产有权房 制 度 ， 政府 个 与人共 同享 有 屋 房的产 权 ， 通 过 这 共种 有 产 权形的式 政 府便 巧妙 地成为 房 的 屋一方 产权 人。 此如 一 ，来 一方 面 府 政身 自会 更加 重 视房屋 建 设 时的监 管； 另 一方面 ，
、构三建具 有南京特 的共有产色权房 制度 南
作 京 江为苏 省省会 城 市 ， 长江 下游重 要 的 中心
市城 ， 内省 最发达 的 融金、 贸 易、 息 中心信和 科 文教
化迫
政于 方府 的 压力， 开发 商建 筑 商 自 身 也 敢不“ 在 太 岁头 对外交 中往心 ，对 周 边 市城具 有 大巨的 辐 射 功 和能吸 引
上动土 ”“ 胡非作 ”为房。屋 的 质 在这量种双 作用 下便 重 力 因此。 南 京，城 市 相 对于 他其 城 的特 市 点 于 在，城市 顺其 自 然地 得 到 了有力 的保 障 简直，不 吹灰费 之力。 人 密口度 ，其大中 的 大部 又 为 分有具高 度流 动性的 外 来 务 人 工和员 在南 京 各 大 校高求 学 的 学大 生。 是正 种 高这
（）二 以出让代划替的拨地土式推形动资金 良性环
循
在 济 适经用 房 制 中度 ，政 府为 了 保障 低收入 群 体 也 密度 高、流动性 文化 城名 的特 造就点 了南 京特 色 （。一 南京）人 口 数大 ，基大多为且户小 类口 ，型有共 产能 过上 幸 福生 的 活将， 国有土 地 用 权 使接直 利 于让民 。 在 济经适 用 房 制 度的 最终 产 归权属 不明 确 的
情况 下，保 权房应 以 户小为型
障主 房 资金 回 特 别 收困 难， 最 终 往 往 使 得许 多 政府 因 保 障
根据 南 京 市 计统年 鉴记 载 ２， ０ ０ ２ ｚ￣ 至 ０２１ ￣ ３ｚ ，南 京
房
题问 而背 负巨 大财 的 压 力 政， 此 因 许多政 府 面 对 保 在 总的户 数口一 处直于 不 断 上 升 中 且，其 增 长率 一直 高 于障
房 问 题 态度时 往 往都非 常 消 极 。
南 人 京总口数 的 增 长率稳 居 不下 南。 总 京户 口 的数 增 长 在 共 有 权 房 产 制 中 度， 政 将 原府 本在 经 济 适用 房 率 除 了 ０２１ １年２ 至 １０２ ￣仅 上升 ０ 了 ５ ８．％ ，其余每 年 上的 升
度 中划 制 拨土的地 应供 方式 改 成 了 土 地出让 ，制 将土地 幅 度均高 于 １ ％， 京 南的 口人 处正 平于稳 快速 膨的 胀 过程
供 方应式 改 的变 所 来带的 差 价和 政 府 在 经 适 济用 制 房 度 中 。从 这 种 人口增 长幅 度 可以 看 出， 南京市 的 小 户 型家
适 用 的上各种 优 惠 政策 化显为 政 府 出资 成为 政府 产 权。
数 庭 正在量逐 渐 增 长 。 为了应对 南 京 市 户 型 家小 的庭不
如 此
，一旦 房 屋 投 入 市 ，场政 府 便可 回 资收金 。在 这 种 断增 长 ，共 有 产 权 制房 度 通 过 量 建大 设 小户 保 型障 房 ， 制度 下， 政府 出 明显 减 资 并 且 少 可在以短 期内进 资金 行在 正 确 当恰 地 满 足 低收 入 群体 住 房 需 的 同求 时 ，还 可 以
回 收。 这 时 政 府， 将再 收回 资 的金专 项专 ， 再用次 投 入 避 免 面 积 住 高 房对 们 来 他说所 承 担的 大过的 住房 压力 ， 到保 障 房 建 设 中 ，形 成一 良 个 的好资 金 ， 链 过通 金资 的 现实“ 勉不 强 、 浪 费不、 口味 对 ”的 保 障 住 房 性建设 。
不断 回收与 流出 ， 为保 障性 住房 的 建 设供提 了 有 的力
支循环。
（ 二
） 细物业化管机理制 ， 保障共有产 房住权户的生活
共将有 产 权 房的 物 管 业机 制理 产 同权的 分 一配 样
撑， —— 充 足 的建 设 资 金 共，有 产 权 房 制度 终 于 实 良现 性水 平
（ ）三 本根 上解 化 夹“心 层”群住 房需人 ，求 促房地 进 按 照个 人 政 府 与 占所产 权 的 例 比 进 行 护 维 通 。过 政府对 产市场长稳期定 其 产权部 分 业 管 物 责理任 承的担 ， 相 关物 管业 理部 门
如 果租 赁 文 化 相和应 配的套 制度 不 能 有 建 立 效， 租碍 于 政 方府 面的 压 力 绝 对
不 敢对 自 己的工 作 “ 偷工减
１ ５７
传
与版播 权
云 ｉ 而丽 弋 ＿ ｉ ２ ０１ ５ 年第 ３ 期 总第２２ 期
”料如 。 ，不此 仅 可保证以保 障 房 住 的 生活户 质量 政，
四
、结 语
自２０ ０ ７ 年， 江苏 淮安 首 开次始推 行 共 产有权 经济 适
也 府 以可节 很省多对 物 业管 部理 门行进监 管的人 力、 物 力 财和力 ，从 而实现两 其 美全 美不、胜收 美好的生 情景活。
用 住 房 制
之度后 ， 这～ 全 新制的 度慢慢 走地 进 人 了 的们 （ 三 建设）对针学生的住房政策大 为南京留住新鲜，血 液 视野 。 ２ ０ １０ ，住 房年城 乡 设 建部部长 齐 骥 曾 在国 务 新
院
发要 大 学 毕业 生 群体 ， 为作 社 发会展 的 中 力坚量 ，其 去 闻 办 新 型城 镇 规化划 专 题 记 者 待 招会上 着 重提出 “ 与 留 的选 对 择 于 一 个城市 的 长 发 展远 说来至 关 重要 。 在 共 有 产展 权房 ” 。 共 产有权 制 度在房实 践中 取 的 得好良
共有 权 房产 制度 中，将 大学 生群体 纳 入 共 产有权 房 制 度 成 效 为 争其取 更了 多 同认 ， 以政府它 个与人 共 有 产 的权 保 障 的范 围中 减， 少 大学生留 生 存宁压 力 ， 创 建 具 有南 形 ，式将保 障 房的产权 明 确化 ， 现实 住了 房保 障性与 商 京 色特的 大 生 共 有 产权学 房 度 制从， 而吸 引 多方 人 才来 性 品的统一 ，这是社 发会展 的必 趋然 势 。 据解了，在 国
宁 发 展 ， 南为 注京入 新 鲜血 液。 大学 生作 为 社会 新兴群 家 明确 将 共 有产 权 房 作为 索 发 探 展方向 后 ，南 京 市随 即 体，其资 本积 累 薄 、 发 潜展力 大， 若要 设 针建对 大学 生 开始 酝 立 法 ， 酿并 决定 住 由房 乡 建城设 部 牵门头 起 草的 共有 产权 制度 ， 首 从先产权 比 例入 手 给予 殊 照特顾，
南 京 《市共 有 产 权保 障 房 管 理 法 》办 但 是 ，每 。 个一城
在 社会 低收 群 入体首 最 低 ５付 ％０ 产权 比例 的 前提 给下予 市 有每 一 个 城 不 市 的同 风 ，格 要 因地 制宜搞 设 ，努 建力
３
０％ 的 特 权优 惠 ， 让 他 看们 希到 望。 同 ，为时 鼓励 大 学 索探创 建一个具 有南 京特 色 的 共 产 有权房 制度。本 文 通 生 创 业 ，给 予创 基 金 业 支持 在，这种 压 与 力 动 并力 的 存 过对 共 有产 权房 制 的 适用 对 度 、象户型 与 物 管 理业等方
况情 下， 大学生 为 作最具 有
潜力 群的 体 一， 定 会 不所负 面 进 分行析 ， 对 建创 京南特色 的 共有 产 房权 度制提 出一 ，望 来 一 迎 光鲜个亮 的未 来 丽， 时 同 也能为 南京 产 的 定 的 业意见 和 建议。 共 但 有权产 房制 度 是 一 个 系 统 工程 且，比 起 前 之 的保障 房 形 式更 复 杂 ，涉 的及难 点 更 多 要， 改 发革展做 出 不 可 灭磨 贡的 献 。
四（） 授 之鱼以如不授 以之渔
力与 反 作 力 用是 相互 的， 共有 产权房 制 度 中的五 至
设 建个一充 满 经济活 力 、富有 化文 色特、 居 环 人境 良
优 的 南京城 创， 建具 有 南 特京色 的共 有 产 权 房制 度，还需
本文 系江 省 苏 学大 生 八年 期限 对 困 于 家难庭 来 说压 力与 动 并 存力。 虽 说， 个 要 在进 一 步 的 讨 中 探继 研续究 。 『 南京 市共 有产 权房 度 推制 行 的可 行研 人性 若在 五年 内 无法 实现 买 回 所 产有权 五 年后 未， 买回 的 实践 创 新课 题 “
项编 号 目 ：２０ １ ４１ ０ ３ ２９ ０４ ８Ｘ ；指 导老 师 ： 涛任 的） 房 屋的 分部 产 权将 加 上 行 同期银 贷款 利 息 算 ，而 八 计年 究 （ 阶 ”段性 成 １ 果 则将后 按照 商 品房的 市场评 估 价 计 。算但这 至 五八年 的
期 限 也
一是个 千 难载逢 的 机会 ， 无 论 从什 么 角 来 度讲个
人 都
是不 吃 亏 ，放 宽 的政 的 让策 本 来 享受 不到政 府优 惠
的群体与 低最 入 收群 体 有 同样 了的 待遇，这 于对生 在活 中 低收入 体群 说来， 居安从 此不 再只是 个 无 法 实现 梦
的【
考文参献 】
［ １ 】鲍磊 ．安得广厦 千万间—— “ 共有产”权淮安模的【式 ［ ２ ． 郜浩，吴翔华１聂，波琦 ．共产权有济适经用房运作 体系 研究 ． 工管理程报学２ ０，１ １（ ２ ） ． ［ ３ ］陆龙玉 ．共产有权：经／济４ ． ／ ａ－ 制度创房研究新Ⅱ ］ ．国中 ４ ］『罗 琴． 成都等６ 城点共有产试权房住住５满 年可 批准 出
南 京 这
样 个一消 费 水 平 高 、偏房 价 又 稳 居 不 的 下 市 的城 苏江 民人 版出 社．２ ０ １１．
想 。 但现 实的残酷 是 ， 竟毕个人 的能 力 是 有 的 ， 单限纯 鼓励 这 些低 收 入群 体 更努 力 工 作加就 实要现 五 至 年八 内
就体 现出 了 来通 。过 对低 收入 体 创群业 基 金的 扶持 ， 让 们 从他 苦贫 的 活生中 解 放 过来 俗 话。 说， 授之 以 不鱼如
将 屋 房产的权 全部 买 回度 难很大 ， 个 时 这 政候府
的力 量地信息房，２ ００ ５ ９ （ ． ）他 们 有能力通 过 自 的己 努过 上力 的生好 活才 能 真 正 帮 助售 ． 华西 都市报 ２ ，０ １ ４一 （ ） —６ ０ ６．
５ 】 【杰． 共有产陈房的路该如权走何 ］ＩＩ ． 中国房产地，２ ０ １ ４
１（１ ） ．
授
之 以渔 。政 府 仅 仅用降低 房 价 格 屋方的 法只 能 解表 决 问题面 真 正，让 人民 富 裕起 来 ，自 承己 担 房屋 费 才用是
根 本 解 的之决道 。
［
１ ６马乐乐项风，华赵书伶，． 南京试拟共有点权房 产 法规 有望底出年Ｉ台 ］Ｎ． 现代快报 ２， ０ １ ４ ０ — — ７ １ ２
．１
５ ８