浅谈市场法在我国房地产估价中的应用

浅谈市场法在我国房地产估价中的应用

摘 要:随着房地产估价市场的日益加剧，各估价机构为了进一步提高市场竞争力，正在加强内部管理，特别是对估价的控制。市场比较法是房地产估价方法最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上最成熟、最贴切实际的估价方法，最重要的是能在评估过程中直接的反应市场的状态。如何科学的运用市场法在房地产估价中已经成为一种趋势，是我国房地产估价迫切需要解决的问题。本文主要结合本人在实习时的经历与自己对房地产估价的一些理解进行撰写，首先要阐述我国房地产估价市场的现状，接着对市场法的基本理论进行概括并浅谈市场比较法在房地产估价活动中的相关应用。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。

关键词：房地产估价 市场法 房地产市场 市场信息

目 录

序言………………………………………………………………………………1

第一章市场法概述……………………………………………………………1

1.1市场法的含义…………………………………………………………1

1.2市场法的理论依据……………………………………………………1

第二章市场法的适用对象和条件……………………………………………2

2.1市场法的适用对象……………………………………………………2

2.2市场法的适用条件……………………………………………………2

第三章市场法估价的操作步骤………………………………………………2

3.1搜集交易实例 …………………………………………………………2

3.2选取可比实例 …………………………………………………………3

3.3建立价格可比基础 ……………………………………………………3

3.4交易实例的修正 ………………………………………………………3

3.5求取比准价格 …………………………………………………………3

第四章 我国房地产估价运用市场法存在的问题……………………………5

4.1中国的房地产评估起步晚………………………………………………5

4.2市场信息不对称…………………………………………………………5

4.3信息资料不清，交易背景不透明………………………………………5

4.4估价师经验不足对价格产生的影响……………………………………6

第五章 提高市场法在估价中应用的对策 ……………………………………6

5.1健全房地产市场机制……………………………………………………6

5.2政府方面对信息不对称的弥补…………………………………………7

5.3房地产评估机构应该采取的积极措施…………………………………7

5.4行业协会应该采取的措施………………………………………………7

5.5估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神………………8

结论………………………………………………………………………………9

参考文献…………………………………………………………………………10

序 言

市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。

第一章市场法概述

1.1市场法的含义

市场法（Market Comparative Method），又称市场法、比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。

1.2市场法的理论依据

市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。

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第二章市场法的适用对象和条件

2.1市场法的适用对象

市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。

2.2市场法的适用条件

市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易和具有丰富经验的估价人员。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。

第三章市场法估价的操作步骤

运用市场比较法对某宗房地产进行评估时，具体操作步骤如下。

（1）搜集交易实例。

（2）选取可比实例。

（3）建立价格可比基础。

（4）进行交易情况的修正。

（5）进行交易日期的调整。

（6）进行房地产状况的调整。

（7）求取比准价格。

3.1搜集交易实例

运用市场法需要大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。所以，应尽可能地搜集较多的交易实例。

搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有以下几种。

（1）查阅政府相关部门的房地产交易等资料。

（2）查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。

（3）假装成房地产购房者，与房地产中介、业主等洽谈，取得真实的房地产价格资料。

（4）参加房地产交易会，了解房地产行情，收集有关信息，索取有关资料。

（5）同行之间互相提供，估价机构或估价人员可以约定相互交换所收集的交易实例和经手的估价案例资料。

3.2选取可比实例

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对选取的可比实例有3个以上10个以下，且符合下面的几个要求：

1）可比实例应与估价对象处于同一供求圈内或同一地段。

2）可比实例的用途应与估价对象的用途相同。

3)可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。

4)可比实例的成交日期日期应与估价时点接近。

3.3建立价格可比基础

选取了可比实例之后，应先对其成交价格进行换算处理，使其口径一致、相互可比，并统一价格单位，为后续的比较修正工作打下基础。

建立价格可比基础包括5个方面的内容，即统一付款方式、统一采用单价、统一面积内涵、统一面积单位、统一币种和货币单位。

3.4交易实例的修正

3.4.1进行交易日期修正

将可比实例在成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。

3.4.2进行交易情况的修正

是对可比实例成交价格修正。但要注意一些造成成交价格不正常的因素。

3.4.3进行房地产状况的修正

房地产的独一无二性决定了每宗房地产的状况都有不同，这就决定了可比实例的房地产与估价对象之间的一些差异，为了消除差异对价格的影响，需要对房地产状况的修正。 表一

建筑物朝向修正表（住宅）

估价对象的价格=可比实例的价格x交易状况修正系数x交易日期修正系数x房地产状况修正系数。

求取综合比准价格的方法有：简单算术平均法、众数、中位数、加权算术平均法。 - 3 -

对选取的可比实例有3个以上10个以下，且符合下面的几个要求：

1）可比实例应与估价对象处于同一供求圈内或同一地段。

2）可比实例的用途应与估价对象的用途相同。

3)可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。

4)可比实例的成交日期日期应与估价时点接近。

3.3建立价格可比基础

选取了可比实例之后，应先对其成交价格进行换算处理，使其口径一致、相互可比，并统一价格单位，为后续的比较修正工作打下基础。

建立价格可比基础包括5个方面的内容，即统一付款方式、统一采用单价、统一面积内涵、统一面积单位、统一币种和货币单位。

3.4交易实例的修正

3.4.1进行交易日期修正

将可比实例在成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。

3.4.2进行交易情况的修正

是对可比实例成交价格修正。但要注意一些造成成交价格不正常的因素。

3.4.3进行房地产状况的修正

房地产的独一无二性决定了每宗房地产的状况都有不同，这就决定了可比实例的房地产与估价对象之间的一些差异，为了消除差异对价格的影响，需要对房地产状况的修正。 表一

建筑物朝向修正表（住宅）

估价对象的价格=可比实例的价格x交易状况修正系数x交易日期修正系数x房地产状况修正系数。

求取综合比准价格的方法有：简单算术平均法、众数、中位数、加权算术平均法。

表二

房地产市场法估价步骤

第四章 我国房地产估价运用市场法存在的问题

市场法是一种最简单、最便捷的、最适用的估价方法，估价结果最容易得到相关利益各方认可，但是市场法在实际运用中有不少问题。

4.1中国的房地产评估起步晚

我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期，由于行业起步较晚和我国特殊国情，整个房地产估价一直处于政府主导的状态。正是由于起步较晚，在评估理论、评估方法及指标体系的建立方面基本是借鉴或沿用了发达国家的最新成果，因而起步较高，与国外并无太大差别，在评估理论研究方面与发达国家也基本处于相近水平。因此，对于基本评估方法中市场法的评估原理、指标体系的建立等方面的认识也基本上相同，但是在评估实践中对于市场法的应用却存在巨大差异。

4.2市场信息不对称

市场法的运用前提之一是有足够多的交易案例可供选择，但是任何一个评估机构搜集和整理全社会的房地产信息，在目前的房地产管理体制下都是比较困难的。因为我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间也持保守态度，互不公用交易案例，使得我国的交易案例库比较匾乏，并且时效性较差。由于缺少可比的房地产市场交易信息这种直接反映市场价格的信号，各房地产评估机构不能及时得到想要的交易案例，往往使评估结果的正确性受到影响，进而使市场法在我国房地产评估中的运用受到影响。

4.3信息资料不清，交易背景不透明

4.3.1信息资料不清

市场比较法是一种最简单、最便捷的估价方法，一般是通过收集可比实例资料与估价对象进行比较来评估估价对象的价格或价值。所以对估价对象的区位状况和实物状况了解以及估价对象的具体情况、特点等信息的掌握是不可少的。但是由于某些资料的不清晰，如发布在网上的或报纸上的信息不全、在记录评估对象的各种相关资料的不详细或不及时等，导致了信息的查找困难。对信息的无法掌握，会使交易情况的无法修正，也会影响评

估结果的真实性。

4.3.2交易背景不透明

在房地产评估中必须了解估价对象所处地区的状况，如当地的消费水平、社区环境、经济发展状况、居民收入水平、物价水平等，因为这些都可以作为房地产的交易背景。但是由于有些信息政府、房地产主管部门认为的信息屏障，导致信息的不通畅，无法真正的价交易背景透明化，从而无法对交易情况进行修正

4.4估价师经验不足对价格产生的影响

交易案例库中的案例并不都来自市场，其中有相当部分是估价机构近一段时间估价业务案例，还有相当一部分是从网上下载的卖房或买房者的报价。房地产估价师虽然不能左右房地产市场交易价格，但可以用估价结果影响房地产市场交易价格。特别是当事人对交易价格缺乏自主性认识时，很多估价结果被当事人共同认可直接作为成交价格，从而使估价项目案例演化为成交案例。利用成交案例估价结果作为可比实例是可行的，可以节约可比实例调查费用。必须指出的是由于当事人直接采用估价结果，本身就说明市场和当事人本身存在一定问题，这张成交价格本身就是非正常市场价格，需要进行交易情况修正。有的机构甚至并不调查估价结果是否被直接利用就作就把近期的同类估价项目作为可比实例。估价效率是提高了，项目成本是降低了，但估价结果会和市场产生越来越大的差异，就像近亲繁殖一样。最终会使估价结果脱离市场。

第五章 提高市场法在估价中应用的对策

针对市场法在我国房地产评估运用中存在的若干问题分析，提出如下具体的对策建议：

5.1健全房地产市场机制

为了规范和完善我国房地产市场健康发展，减少由于房地产市场不规范，房地产价格虚高等问题导致的市场法的适用性缺陷，降低评估风险，政府应该加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费，及时制止和防范房地产过热苗头和泡沫现象，引导房地产业健康发展。另外政府还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房地产信息的标准化、公开化。

5.2.政府方面对信息不对称的弥补

（1）完善制度和法规建设制度和法规是市场正常运行的保障。

由于我国房地产市场发展历史短而速度快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要，这也是目前很多房地产交易纠纷无法解决的原因之一。行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐，只有这样才能在市场中强烈地显示出公平和秩序。完善的监督机制可以保障制度和法规的实施和执行，也可以保障各种标准的正确使用，以及保证市场运行的透明和公平。

（2）建立客观有效的评价标准

目前在有些地方市场炒作力度大于运作力度，对概念的疯狂炒作等于向市场散布真假混淆的信息，降低了消费者的鉴别能力，从而达到增加卖点甚至浑水摸鱼的目的，但这样做的直接后果就是扰乱了市场的秩序，并且降低消费者对市场的信心，因此必须由行政主管部门、行业协会和有关的研究机构组织建立并审定有关的一系列评判标准，对新出现的概念进行客观详尽的描述和界定，并进行评级，只有这样才能避免卖方恶意增加自己的信息优势，增加市场的透明度。

5.3房地产评估机构应该采取的积极措施

估价人员不可以忽视可比实例的查勘工作，即使时点属于过去，也不一定没有调查价值，对网上的报价案例也要进行必要的调查，勿必不要想当然的认为房地产状况应该是怎样。对可比实力的调查和研究必须充分，尽量避免造成市场比较法中房地产状况调查属于纸上谈兵。加快自身的信息化、网络化建设，建立和完善市场信息资料库，实现信息化管理评估过程是以基础数据资料为依据，应用评估理论、方法进行分析、对比、计算的过程。市场法进行评估尤其需要大量的市场交易参考资料。在计算机技术和网络技术的飞速发展，以及房地产市场日益规范、成熟的前提下，评估机构获得市场信息的渠道会越来越多，此时的房地产评估机构，应该抓住机遇，利用计算机和网络，积极建立起自己的市场信息资料库，强化评估信息的搜集、处理、储备能力，这样才能及时得到想要的交易案例，提高评估结果的正确性，使市场法得到更好的应用。

5.4行业协会应该采取的措施

积极开展学术研究和交流活动，对房地产评估中遇到的难点问题，开展专门的定期学术讨论，同时，加强与发达国家的交流与合作，继续吸收消化国外先进的房地产评估理论

方法，并结合自己的实践经验编写出了一些较好的评估著作，为完善和提高我国的房地产评估理论和方法打下良好的基础。并加强在岗评估人员的培训。虽然有些获得了评估师资格，可能还缺乏评估经验或系统的评估知识，为了提高评估师队伍的整体素质，使评估人员更好地使用市场法，促进市场法的应用，需要定期对在岗评估师进行业务和职业道德的培训。

5.5估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神

按照《房地产评估规范》要求，房地产估价师应有极强的敬业精神，要有高度的政治责任心和社会责任心，以及职业的使命感和荣誉感，要有较强的专业知识和水准，这是从事房地产估价的行为准则和指导思想。

这就要求我们房地产评估师要认真执行国家规定的房地产估价标准和规范以及当地的有关规定，遵守公开、公平、公正的原则，客观公正地体现房地产的市场价格。对于每个项目，估价师都要亲临实例现场进行现场勘察，有条件的应该到交易案例的现场进行勘察，实地了解情况。尤其是拆迁评估，应严格按照技术参数和量化标准，认真实施必要的流程和步骤。

结论

本人阐述了市场比较法的基本原理，包括了市场法的概念、依据，适应的范围和条件。它的理论原理是替代原理，是市场活跃的条件下才可以使用的。而在了解的基础上，叙述了房地产市场法估价程序。市场比较法市房地产评估中运用最多的估价一种方法，也是最得心应手的一种方法，但是不是所有的评估对象都是用市场比较法。在运用市场比较法时我们必须要仔细认真，不断地发现问题解决问题。也许市场比较法在房地产估价中存在的问题并不知以上所述的几个，所以市场比较法还有待我们去研究，以便市场比较法能在房地产估价中得到更好的运用。

结合房地产市场状况，虽然目前国内房地产评估在市场法应用方面存在诸多问题，但随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、信息化大数据时代的变革、社会观念的不断转变、评估人员业务素质和道德素质的不断提高，市场法将会在我国今后的房地产评估中得到更加广泛的应用，从而更好地与国际接轨。

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