深解退房潮:"弱者的武器"PK"契约的精神"

华商报评论    发表于 2011年11月03日 15:36 阅读(908) 评论(3)分类： 个人日记

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随着限购、限价、限贷等政策持续发力，楼市调控进入深水区，波谲云诡的当口，据报道，国内多地开发商售楼处频频出现退房者聚集的身影，新一轮“退房潮”来袭。一如既往，舆论对此褒贬不一，众多退房者漂移于情、法、理的错综纠结之中，而中国房地产市场再一次成为盛装口水和批评的巨大容器，那么，我们到底应该如何理性看待这一现象？又如何破解迷局？本期评论周刊特别约请了几位意见领袖，通过撰文、电话访谈、笔谈等形式，借他们的一双慧眼深度剖析并一起争鸣，或许，我们可以看得清这眼前的迷雾。

政府态度应坚决 开发商需“人性化”

近两周来，在上海及邻近地区因为降价出现所谓“维权”纠纷。在27日上海市政府新闻发布会上，新闻发言人表示，商品房销售价格由房企和购房人根据市场供求关系协商约定，如果在履约中当事人发生矛盾纠纷，应根据合同约定协商解决，协商不成可通过司法途径解决。

这大概是政府首次就类似事件所作的正面表态，应当说，作为一种原则性的意见，它确立了一个正确的方向。就我所看到的，因大幅降价而引发的“类群体性事件”大多遵循这样一个模式，一般都是一步到位，将价格直接下调20%以上，而不是像过去那样遮遮掩掩地“挤牙膏”。

如许多人所分析的，这种现象可能的确说明房产市场的拐点这次是真的来了。按理说，这是件大好的事情，正说明政府多年来的调控起到了作用，也顺应了百姓的强烈愿望。因此，国内的市场分析人士和评论家大多对那些“蛮不讲理”的维权业主嗤之以鼻，有评论者甚至直斥他们是“对维权二字的亵渎”。上海有电视媒体不久前特地做了一个调查，结果显示：几乎所有发表看法的观众都认为，房价涨跌是市场自然行为，既然双方都是按合同行事，买房人就无权因为跌价而向开发商寻求补偿。这就好比前几年房价一直在猛涨，怎么没听说有哪位购房者要把升值部分的钱退还给开发商？

这些大道理都没有说错，不过我相信那些维权业主一定也有各自一肚皮的委屈和道理，而且我还可以断言，他们与开发商的交易中一定也有不少“具体情况”，他们据此要求退款，也不会是一点合理性都没有的。退一步说，其实大家大致是能够理解那些业主的心情的。对他们中的相当一部分人来说，辛辛苦苦积攒了点钱买了套房子，岂料到前10年来房价一直在涨，轮到自己却掉头下跌，怎么不觉得倒霉和生气？因此，我们也很希望开发商能够比较人性化地与业主好好协商、友好解决。毕竟，法庭虽不会支持业主的诉求，但他们若锲而不舍地闹，对开发商来说也不是什么好事。这里有个现成的正面例子：因为iPhone4S的面市，苹果中国公司决定对iPhone4降价，但它允诺，在降价前一月内购买iPhone4的客户，公司予以退还中间的差价部分。

当然，个人的情绪不能代替社会的契约和法律。因此，在鼓励房企根据具体情况人性化操作的同时，面对接下来有可能出现的大规模楼市降价及由此可能触发的所谓“维权”纠纷，政府及社会各界应有足够的准备，如果以息事宁人的传统“维稳”态度向市场发出错误的信号，只能诱发更多的“不稳定”。对于社会中不同行为主体间的纠纷，政府不应该介入其中，它需要做的是维护法律和契约。我认为，还应当做的另一件极为迫切和重要的事情，是密切关注市场动向，在认真的调研基础上对有可能出现的价格下降（甚至是大跌）作一个细致的预案。

除了充斥舆论的“楼市调控见效论”的一派乐观情绪，我本人还对另一个现象颇感兴趣。本周，为了“预防”“维权”闹剧降临到自己身上，上海某楼盘特地选在半夜降价销售，岂料不仅引来了排队“抢购”，也仍未躲掉一些前期业主的“围攻”。

半夜抢购说明了什么？事实上，值得关心的却是另一个问题：这次这个楼盘降价幅度不算小，不过如果替它算一下，其实也不过20%多一点点。可惜目前真实的案例不多，不足以说明问题。但假设这将是一种普遍和平均的情况的话，那就说明，只要楼价平均下降20%，市场就会重现抢购潮。

这么说的话，若仅就市场上的供求关系而论，目前的房价并不算高得离谱。要记住，这还是在从紧的货币政策以及一大堆针对楼市的调控政策之下——— 比如那个一刀切的“限购令”。可以预期，倘使这些政策有所松动，那么就这区区20%的降价幅度都不需要。

一种比较有说服力的解释认为，这种现象说明老百姓对于房价真的会下跌其实是没有多少信心的。从2005年开始，每一轮的楼市调控的开头都会有一段时间的胶着，但每次一旦出现一丝下跌的趋势，随后总是伴随着更大幅度的上涨。特别是2008年金融危机那次，一开始，甚至有些地方也已经出现类似于目前上海发生的前期业主“维权”风波。但谁能料到，之后出现了翻倍的上涨……因此，眼下的这些抢购者，是害怕再重蹈覆辙，干脆见好就先买定。这就是那20%的吸引力。

不管是什么原因，总之，目前这种一边是“维权闹事”、一边是“半夜抢购”的乱象能够帮助大家确认一个判断：楼市调控成效虽然已经显现，但极其脆弱和不稳固。这一次，我们决不能让那些抢购者的怀疑和担心再度变成现实，否则后果不堪设想。                     （作者系知名经济评论员）

对话

对话形式：笔谈

■华商报：“退房潮”不是新词，此前楼市调控中也曾有过，各位怎么看待这一现象？有人说，应该愿赌服输的。

狄马：“愿赌服输”当然是交易的一个基本规则，但前提是这个“交易”只能是在正常的市场经济条件下。中国的市场很复杂，房地产市场更复杂。本来，物以稀为贵，以多为贱，价格随供求变化，这是一个再正常不过的市场规律。但房地产市场是这样吗？房子、土地的价格是完全由市场控制的吗？显然不是。“退房潮”是由“限购令”引起的，而“限购令”是由政府出台的。不管政府出台此项政策的动机如何，而结果是不考虑善恶的。“房价高，老百姓哭着喊着降价，真降价了，又哭着喊着要退房”，这种反应不该遭到嘲笑。因为虽然都是老百姓，但前期的老百姓与后期的老百姓利益需求不一致。即使同一个老百姓，买前与买后的利益关系也是变化的。一个阶级的人有时也说两家话。

郭宇宽：中国房地产行业本质上是一个政府垄断的市场，所以这个行业难免有些官商习气，而房地产行业的最大受益者不是商人而是政府，或者说是官商。同时中国老百姓也很可怜，缺乏投资创业的途径，造成了地产市场畸形繁荣。目前的百姓围堵售楼处让我想起斯科特的著作《弱者的武器》。

王琳：市场经济是法治经济。单纯讲退房的法律关系，那就是买卖双方的合同关系。要求退房的业主如果不能证明开发商有欺诈、质次等违约行为，而仅仅因为房价下降要求退房，这就违背了契约精神，也难以得到合同法的支持。当然，退房潮里面的情况比较复杂，如果业主是对合同不满，按合同法来处理；如果是对房价下跌不满，那实际上是对政府调控措施不满，这不应该找开发商而应该去找政府或去找人大代表反映诉求。

■华商报：你怎么看待退房潮中被频频提及的“契约精神”？

狄马：在自由竞争的市场社会里，当然要遵守“契约精神”，不管是老百姓还是官员。但中国的房地产市场本来就不是契约的结果，硬要说有契约，契约化程度也是很低的。行政命令大于一切。开发商也没办法，老百姓更没办法。真的讲契约的话，“退房”就不可能形成“潮”。冬天菜贵，夏天菜贱，冬天买菜的人怎么不在夏天掀起“退菜潮”？原因很简单：菜价是由市场控制的嘛！你闹没有道理。那么，为什么在衣服、饮食等行业能遵守“契约精神”，到房地产市场就不行了？有人说是因为利益太大；而汽车、电子产品也在降价，为什么不掀起“退车潮”、“退电潮”？房地产市场不正常，房子的价格是由政府和开发商合谋的结果。这才是问题的根本。

郭宇宽：相对来说，开发商还是比较有契约精神的，至少它们白纸黑字的合同改不了，中国最需要加强契约精神的是一些政府部门，出台政策常常不考虑一致性，一会鼓励，一会儿调控，想到什么是什么，使得百姓不能有稳定的长远预期。

王琳：对已达成的交易，双方要认真履约，不轻易反悔，这是“契约精神”。对房产交易来说，卖方按时按质交房，买方按时按量付款，这是合同最核心的要求。你不签这纸契约，自然不需要负责。你签了购房合同，就应对这张合同负责。房价高并不是可以恣意违约的理由。

■华商报：以前出现过的退房潮就有过炒作之嫌，真摔还是假摔的争论，你认为近期退房潮应视作社会现象，还是商业营销手段？你觉得退房潮中，最重要的思考或者启示是什么？

狄马：从报道看，应该视为一种社会现象。政府干预市场的结果，就是个人在自己的行动中经常摆脱责任；而本来没有责任的房地产商又承担起了含混不清的责任。我们不能说限购令的初衷是坏的，但政府不应当也没有能力在市场中区分谁应当是受益者，谁应当是受害者。以这次“退房潮”而言，后期的老百姓觉得公平了，前期的就感觉吃亏了。政府真正的责任是制定并完善法律，健全法治秩序，努力培植“自发秩序”，激发市场自身的调节能力，而不是充当圣人。一会儿鼓励老百姓买房，一会儿又限制老百姓买房，最终就是潮起潮落，都感觉吃了亏。

郭宇宽：这回是真摔！中国很多二线城市的房地产尤其过热，我上次来西安，看到有些地方房子盖的密度像香港一样，尤其觉得不靠谱。所有的市场中，无论是股市还是楼市，都有一个庞大的底层社会群体，他们是最易被忽悠，最后也是最受伤的。

王琳：不排除打砸售楼处的行为是开发商的刻意安排。如果真是这样，这招的确很“毒”，这是把房价的下跌与政府的维稳相捆绑。政府部门对此应有充分的预案，包括细致的调查都应纳入日程。

■华商报：假如你是本次退房潮中的一名业主，你会随大流成为退房现场的一分子吗？

狄马：不知道。没成为此次退房潮中的一名业主，我只能说我比其他退房潮中的业主更幸运，而不是更道德。因为选择太困难。从道理上说，《商品房买卖合同》规定了退房要符合的几个条件，如果不符合的话，“退房”基本不可能。但明知不可能，为什么还要闹呢？这就是我说的，政府干预或控制市场的结果，就是导致个人责任感的丧失。你不是能够控制市场吗？那么你也能够控制开发商。既然市场这只手是能够看得见的，那么我就要试图控制这只手。

郭宇宽：我不会参与退房潮的，我在北京有自己的居所，如果它涨到10万一平方米，我就把它卖了，办个投资移民，如果它跌到1万，我就再买两套，把父母老人都接来。

王琳：假如我是炒房客，那就愿赌服输。这没什么好说的。假设我是一名自住者，即便在高价位买了房，那也是我自己选择的居所，我会很愿意住在那儿。作为自住房的业主，大可看淡价涨价跌。涨了我也不卖（到哪住去？），跌了我也不退（退不掉）。

对话形式：电话

华商报：舆论对近期退房潮评价不一，有人指责要“愿赌服输”，你怎么看？

秋风：退房潮是意料中的。批评人家“愿赌服输”，这太草率了，因为房地产市场自身高度不完善，也很不确定，买房者普遍有恐慌心理，那些批评的人，要设身处地想想这个问题。

华商报：你微博里说“那么多人用契约维护房地产市场秩序，我哭了。那是个市场？”似乎既否定市场，又否定契约，那么，现在的“退房潮”该怎么解决，有什么好的途径？

秋风：房地产市场当然不是真正的市场，虽然我们用市场这个词。契约精神本身需要交易的制度环境是公平的，当然完全公平是不可能的。所以，在这种情况下，只有谈判！没有别的办法，当然，买房者中也有一部分投机者，他们都是被迫卷入房地产游戏中，突然蒙受巨大的损失，让他们单方面地承受损失，肯定不公平。

华商报：你所说的“谈判”与别人口中的“契约精神”有什么关系？谈判中不需要契约精神吗？

秋风：谈判是一个恢复正义的要求，正义是高于契约的。环境的变化会让正义的均衡点发生变化，这时自认为遭受损害的自然人就可以提出质疑或者修改的要求，进行重新谈判，利益重新分配。

华商报：你和持“契约精神”的评论者观点相反，那你看待问题和思考的角度是什么？

秋风：中国市场制度处于构建过程中，所以，不要用健全的市场规范去看待这个问题，那是时空错位，概念错用。简单地说，你不能用美国人面对经济衰退的反应来要求中国人，中国畸形房地产市场中，利益集团获得了非正常的利润，所以，房地产领域存在的问题，由制度不合理造成的，各方面必须要认真对待业主的要求，否则，就会造成严重的社会问题。

华商报：假如你是本次退房潮中的一名业主，你会随大流成为退房现场的一分子吗？

秋风：肯定会退房，起码也得要求降价，这样才合理。当然，这里得分立场，作为业主，我有提出要求主张利益的权利，房产商是不是答应那是另一回事，而作为学者、专家，我不完全同意业主的要求，但我要说的是，一定要认真对待这种诉求，简单以什么抽象的原则拒绝，这是不严肃的态度。否则，我完全可以怀疑，持契约论的人没有考虑市场和利益分配的巨大变化，他们口口声声热爱的只是“契约”两个字，却没有真正面对现实里的契约，恰恰契约是存在于现实环境中的，当环境发生变化，契约应该及时调整，当然，这里面是需要仔细地辨析的，我觉得中国学者有太多的教条主义者。

华商报：可有人还说房价降要主张退房的权利，那涨起来的时候，是不是该赔给开发商？

秋风：所有人都受益，自然不会有纠纷，关键是部分人遭受了巨大损失，就可以主张权利。就像农民赚了钱，政府不能加税，赔了钱，政府要补贴。这是个常识。一个社会中总有弱者和强者，弱者得利甚至“独吞”，应该被视为理所当然，这就是一种公平感，但反过来，当弱者遭受损害，就是不公正的，这应该是常识吧。                                         本报记者 杨鹏