假设开发法的案例
一,通过调查发现花溪区桐木岭村周边没有开发的同类的房地产,因此我们选用假设开发法评估此地的价值。
(一):待评估对象概述。
评估对象为花溪区桐木岭村“上通一平”的带开发土地,土地总面积为4396㎡,允许用为商业,居住;规划容积率为3,土地使用年限商业40年、住宅70年。招标出让,出让时间为2012年11月 28日至2012年12月12日。
(二),价格要求:需要评估该土地在2012年11月28日出让时的价格。商业用地(B1)比例不超过60%,可兼容性质:住宅(R21)用地比例不大于40%;
(三),估价计算过程
1, 通过调查研究,确定该土地最佳利用开发方式如下: 建筑容积率3,
建筑总面积为13188㎡;
建筑限高100米;
建筑层数为28层,
各层建筑面积为471㎡
地上1-16层为商业用途,17-28层为住宅用途。 2, 预计开发周期
预计盖房地产的开发周期为3年,即2015年11月全部完工,并投入使用。
3, 预计出售楼价
估价该房地产建成完成后,商业楼的70%可以售出,其平均售价为5000元/㎡,住宅楼可以全部售出,其平均售价为4000元/㎡.
4, 估价开发费用及开发商利润
估计总建筑费为1820万元,其中第一年投入50%,第二年投入30%,第三年投入20%。
专业费为建筑费7%,投入时间与建筑费投入时间相同。 年利率为10%
销售费用为楼价的5%
税费为楼价的4%,即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税,印花税,交易手续费等,其他类型的税费已经考虑在建筑费里;
投资利润率为直接投资成本的15%
5, 地价的计算
地价=楼价-(建筑费+专业费+投资利息+销售费用+税费+开发利润)
设地价为X(万元)
动态法
评估基准日为2015年11月28日
总楼价= 5000*16*471+4000*11*471=5840.4
总建筑费=1820
总专业费=127.4
投资利息=0
总销售费用=292.02
总税费=233.616
总利润= (5840.4+1820)*15%=1149.06
地价=5840.4-(1820+127.4+292.02+233.616-1149.06 ) =2218.304(万元)
单位地价=2218.304/4396=5046(元/平方米) 楼面地价=5046/3=1682(元/建筑平方米)