商品房买卖面积公摊面积

业内已有的公摊率共识：

7层以下多层住宅公摊率为7—12%，

7—11层住宅公摊率为10—16%；

12—18层住宅公摊率为14—20%；

18—33层住宅公摊率为16—24%；

独立别墅公摊率为1—5%，

联排、叠加别墅公摊率为1—8%。

虽然国家在一般住宅的公摊系数上没有规定上限，但通常不会超过0.3。 ------------------------------------------------------------------ 提醒：合同里最好标明公摊范围

建议消费者，在签订购房合同前，务必弄清以下内容：设计的套内面积是多少？公 共设施有些什么？共有建筑面积有多大？最好将这些数据写在购房合同中，合同中没有的，可以通过与销售方签订补充协议的方式来解决。

建议消费者，在签订购房合同前，务必弄清以下内容，

例如：设计的套内面积是多少？

公共设施有些什么，公摊面积是多少？

实际得房率是多少？

最好是将这些数据写在购房合同中，合同中没有的，可以通过与销售方签订补充协议的方式解决。

--------------------------------------------------------------------- 公摊面积简易计算有口诀

测绘部门编写有房产建筑面积计算的记忆口诀，作为一个参照标准，对消费者购房有所帮助。

口诀为：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。

量具离地一米二，阳台应测底平面；本楼共用本楼算，多楼使用不能摊。 ================================================================== 按照购房合同第八条的规定，购房者在面积发生变化后有两种选择。 第一种是合同中对面积变化没有约定。如果开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，可以采取多退少补的方式。误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿，业主同时可以选择退房。这种方式对购房者较为有利。

第二种方式是根据合同约定“据实结算，多退少补”。如果选择这种方式，到交房时，误差超过3%，都由买房人承担。

房产证上标明的建筑面积由套内建筑面积(包括套内使用面积和套内墙体面积)和公摊建筑面积两部分构成。套内建筑面积除未封闭阳台按底板水平投影面积一半计算外均按墙、玻璃等外围水平投影面积计算(分隔墙按水平投影面积一半计算)。由于套内建筑面积对于校真的购房者很容易测量出来,因此少数不良开发商很少在套内面积上做手脚。而公摊面积就不同了,范围大,项目多购房者并一一了解。因此为少数不良开发商不当得利提供了很大的操作空间。

所谓公摊就是把为整栋楼业主服务的公共建筑面积按比例分摊到每一户。计算方法是整幢楼的应分摊的公共建筑面积之和除以套内建筑面积之和得出公摊系数然后乘以每户的套内建筑面积就得出每户的公摊面积。但在公共建筑面积的测量认定上却相对复杂。

在公共建筑面积的计算和测量上包括楼梯,电梯井,配电房,水泵房,走廊,门厅,垃圾

道等等数十个项目,有的全部计算面积有的只应计算一半,而有的则不应该计算面积。如独立使用的地下室,车库,人防工程,为本幢以外其它幢服务的设备及管理用房等等。

==================================================================== 售房合同上还存在着另一个重要缺陷，就是在面积约定时只填写了建筑面积，却没有填写公摊面积和套内面积。

================================================================== 依据等规定,尽管实际面积小于约定面积3% 由开发商双倍返还购房款。大于3%,在3%误差范围内由购房者补足房款超过部分购房者无偿获得。

公摊过大的两种原因

很多购房者认为自己所购房屋的公摊过大,自己掏了冤枉钱。但又不知道导致公摊过大的原因在哪儿。其实导致公摊过大有两大原因。

原因之一是规划设计导致的公摊过大。分为两种情况,公摊的大小差异在不同的楼层和结构上有很大的差异,一般来说高层比多层公摊大,框架比砖混公摊大,塔式比板式公摊大。大小差别在10%-25%之间。一般不超过25%,这种由于结构设计造成的公摊过大是正常的。

另一种情况则是由于空间户型结构设计不合理造成的。例如笔

者见过黄埔路某楼盘一个户型图。在大门和客厅等主空间之间居然连接这一条长近5米的独立走廊。这种由于空间设计不合理导致的空间浪费和使用性的降低则是不正常的了。这点在很多商住楼上表现的比较明显,为了兼顾商业部分的需要在结构和设计上做了较大的妥协导致公摊过大。

原因之二则是开发商多算或者把不该算的算进来了。某些不良的开发商把多余的技术差层或设备层上下打通做成复式或跃层的并不鲜见。而更多的则是多算。例如层高2.2米以下设备层,技术层,架空通廊等不应计算面积的计算进公摊。还有无盖的走廊楼梯.无柱的走廊。单排柱的车棚等计算一半面积的全部计算进公摊等等。

这些都是购房者在购房过程中需要密切注意的。

=================================================================== 经简单测算，房屋单价平均上浮200元。变相涨价是确凿无疑了。结合网友所反映情况，大概有以下几个问题：

1， 商品房预售合同变为房屋买卖合同;

2， 房产证入住两年后办理，而非国家规定的90天;

3， 交房时因质量问题退房要产生费用，此费用未明确；

4， 房屋内配套缩水：窗户材质，防护栏，暖气片，卫生间厨房墙面，地面 5， 物业管理问题;6，楼房才建到六层首付40%，2月内付97%，此比例全国首创。

开发商一再违背最初宣传中所做的承诺，极力降低其建房成本。

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按照国家相关规定，人防工程是不应计入公用建筑面积的

怎样计算房子的公摊面积？

一、共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以及水平投影面积。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚车库、为多幢楼服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

二、共有建筑面积的计算方法:整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢楼服务的警卫室，管理用房，以及人防工程等建筑面积。即为整幢建筑物的共有建筑面积。

===================================================================== 公摊面积

商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

不应分摊的共有建筑面积包括：

1、从属于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定车位或专用车库。

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。 共有建筑面积的分摊方法是：

1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。

一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。

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公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体（柱）面积＋阳台面积

可分摊的公用建筑面积

大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积的一半

不应计入的公用建筑空间

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

公摊系数的计算公式

公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。

即：每一户分摊的公用建筑面积＝公摊系数＊套内建筑面积.

特别提示：

其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。

售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国家房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积，与购房人结算房价。在建筑项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。

商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊。其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。

任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整幢楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。