2013最新数据 万科审计案例分析

万科企业股份有限公司

分析报告概述

基本结论及风险提示：

基本信息：

分析师：11111

2013年6月14日

万科企业股份有限公司

分析报告

一、基本情况 （一）企业基本信息

（三）分支机构

主要分支结构

上海万科房地产有限公司 天津万科房地产有限公司 浙江南都置业有限公司 成都万科光华置业有限公司

沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司

上海郡科投资管理有限公司

武汉万科天润房地产有限公司

北京万科企业有限公司 杭州万科置业有限公司 成都万科成华置业有限公司

上海美兰华府置业有限公司

富阳万科房地产开发有限公司

上海罗联置业有限公司 广州市万新房地产有限公司

上海祥大房地产发展有限公司

成都万科国宾置业有限公司

沈阳万科金域蓝湾房地产开发有限公司

北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司

深圳市万科房地产有限公司

关联关系 控股子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司

所占权益（万元） 比例

（%）

80000 100 39000 100 30000 100 57408.03 100 102252.03 35000 43407.8 100000 32000 55447.91 70000 30000 47000 72343.39 133725 78668.4 57815 41500 60000

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 75 75 100 50 100

是否控制 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是

（四）人力资源

1、主要经营管理者信息

姓名 职务 学历及职称 管理和从业经历 王石 董事会主本科学历 先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、

席 深圳市特区发展公司。1984年组建万科前身

深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年起任万科董事长兼总经理。现任万科董事会主席。

郁亮 总裁 学士学位 1990年加入万科企业股份有限公司。1993

经济学硕士年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理；学位。 1996年任万科企业股份有限公司副总经理；

1999年任公司常务副总经理兼财务负责人；2001年起任公司总经理。1994年起任万科董事至今。现任万科总裁。

丁福监事会主大专学历 曾供职于广东省团委旅游部、中国南海石源 席 油联合服务总公司、南海石油深圳开发服务 总公司、南海华信集团公司。1990年进入万

科。1991年2月任万科总经理办公室副主任；1991年10月任万科人事管理部经理；1995年起任公司党委书记至今。1993年出任公司首届监事会监事。1995年出任公司监事会主席至今。

谭华董事会秘本科学历 2001年加入万科企业股份有限公司，2008杰 书 年任万科企业股份有限公司董事会办公室主

任，2009年3月出任万科企业股份有限公司董事会秘书。

2、从业人员情况

(1)公司董事会主席、总裁等主要高管人员均具有本科及以上学历，多年的基层和管理工作，积累了丰富的经营管理经验。总体看，公司管理层综合素质高，管理能力强。

(2)员工学历构成

截止2012年12月31日，公司共有在册员工16515人，较上年增长0.31%，平均年龄为30岁。学历构成如下：博士占0.5%，硕士占16.40%，本科占66.40%，大专占2.18%，大专以下占2.18%，本科及以上学历占总人数83.31%。综合来看，公司人员整体素质高，专业技术能力强。

（五）经营管理

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。其中，万科

的组织结构图如下所示：

万科按公司章程规定成立了股东大会、董事会及其下属专业委员会，各部门的具体职能如下： 1．股东大会

股东大会是公司的权力机构，由公司股东组成，所体现的是所有者对公司的最终所有权 。 2.董事会

董事会由公司股东大会选举产生，对公司的发展目标和重大经营活动作出决策，维护出资人的权益。

3. 董事会下属的专业委员会

董事会建立了审计、投资与决策、薪酬与提名三个专业委员会，以提高董事会运作效率。

（1）审计委员会负责审核公司的财务信息，组织和沟通外部、内部审计，审查公司内控制度等；

（2）投资与决策委员会负责战略规划、重大项目经营决策等； （3）薪酬与提名委员会负责高管人员的选聘与考核、公司的薪酬与绩效等方面的事务。

董事会11名董事中，有4名独立董事（公司根据规定其中至少一名会计专业人士）。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先经专业委员会通过然后才提交董事会审议，有力地促进了独立董事作用的发挥。

二、经营情况 （一）经营环境

1、宏观环境 （1）人口环境

中国是世界上人口最多的国家，占世界人口的20%、亚洲人口的33%。中国

的组织结构图如下所示：

万科按公司章程规定成立了股东大会、董事会及其下属专业委员会，各部门的具体职能如下：

1．股东大会

股东大会是公司的权力机构，由公司股东组成，所体现的是所有者对公司的最终所有权 。

2.董事会

董事会由公司股东大会选举产生，对公司的发展目标和重大经营活动作出决策，维护出资人的权益。

3. 董事会下属的专业委员会

董事会建立了审计、投资与决策、薪酬与提名三个专业委员会，以提高董事会运作效率。

（1）审计委员会负责审核公司的财务信息，组织和沟通外部、内部审计，审查公司内控制度等；

（2）投资与决策委员会负责战略规划、重大项目经营决策等；

（3）薪酬与提名委员会负责高管人员的选聘与考核、公司的薪酬与绩效等方面的事务。

董事会11名董事中，有4名独立董事（公司根据规定其中至少一名会计专业人士）。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先经专业委员会通过然后才提交董事会审议，有力地促进了独立董事作用的发挥。

二、经营情况

（一）经营环境

1、宏观环境

（1）人口环境

中国是世界上人口最多的国家，占世界人口的20%、亚洲人口的33%。中国

人口的发展同中国社会的发展一样经过了漫长而曲折的道路。在党和政府的坚强领导下，经过长期不懈的努力，人口发展已经结束了高增长的历史，步入健康发展的轨道。与此同时，我们国家的居民对住房也同样有着与此相对应的需求，所以这就为房地产提供了很大的发展空间，如今人口数量剧增，住房需求也随之上升，成为了房地产行业发展的最重要的原因。

（2）经济环境

房地产经济周期与国民经济周期波动趋势基本上是一致的，房地产业与国民经济之间存在着相互促进，相互依存和相互制约的关系。政府采用积极财政政策，使经济景气状况进一步好转，市场信心进一步增强，存量产品销售看好，房价开始回升。

（3）政治法律环境

持续了两年的房地产调控带来的政策效果正逐步体现。2011年，上市房地产公司营业收入、利润增速分别为11.1%和11.0%，相较2010年全行业的30.1%和30.9%有明显放缓。但自2011年年底开始逐渐释放的房市调控政策放宽的信号，加上刚需购买力的逐渐呈现，房地产的“小阳春”和“红五月”已经出现楼市回暖的端倪。

（4）自然地理环境

我们国家分东，西，中，南四个主要部分，而万科主要是在中部，南部，东部地区发展，这些地区的地势优越，对于万科的发展是有很大的潜力与推动作用的。

（5）科技环境

在追求个性化生活的今天，人们需要有更多的环保因素，周围绿化率高的住房，因此可以结合当代的一些新的环保技术来运用到万科的房地产行业。

（6）社会文化环境

现代社会经济与科技的飞速发展是由文化发展的结果，在当代中国，人民的生活水平不断的提高，文化素养也在不断的提升，人们的价值观也随之发生了很大的变化，思想也随着观念而转变，在年薪200万以上的有48%，100万以上的有34%,其它的则是年薪100万以下的。

2、微观环境

（1）供应商

万科为了在时间上和连续性上保证得到货源的供应，持续的和供应商保持良好的关系，必须及时了解和掌握供应商的情况，分析其状况和变化。与此同时，公司会深入了解供应商的产品，分析其产品的质量标准，从而来保证自己产品的质量，赢得消费者，赢得市场。

（2）营销中介人

本公司拥有先进服务技术的代理商，在各大城市都可以找到需要万科的最新信息；同时在广告、营销咨询、营销调研等方面也有强大的实力队伍。

（3）公众

a. 金融公众。主要包括银行、投资公司、证券公司、股东等，他们对万科的融资能力有重要的影响。

b.媒介公众。主要包括报纸、杂志、电台、电视台等传播媒介，他们掌握传媒工具，有着广泛的社会联系，能直接影响社会舆论对万科的认识和评价。 c.政府公众。主要指与企业营销活动有关的各级政府机构部门，他们所制定

的方针、政策、对万科的营销活动或是限制，或是机遇。

d.社团公众。主要指与企业营销活动有关的非政府机构。万科营销活动涉及到社会各方面的利益，来自这些社团公众的意见、建议，往往对企业营销决策有着十分重要的影响作用。

e.社区公众。主要指企业所在地附近的居民和社区团体。社区是企业的邻里，万科保持与社区的良好关系，为社区的发展作一定的贡献，会受到社区居民的好评，他们的口碑能帮助万科企业在社会上树立形象。

f.内部公众。指万科企业内部的管理人员及一般员工，万科的营销活动离不开内部公众的支持。应该处理好与广大员工的关系，调动他们开展市场营销活动的积极性和创造性。

（4）内部营销环境

万科生产部门关注的是长期生产的定型产品，要求品种规格少、批量大、标准订单、较稳定的质量管理，而营销部门注重的是能适应市场变化、满足目标消费者需求的“短、平、快”产品，则要求多品种规格、少批量、个性化订单、特殊的质量管理。

（5）竞争者

据有关资料报导：保利地产非公开增发已获证监会审核通过，预计将募资不超过80亿元。非公开增发完成后，公司负债率将大幅下降9个百分点。并且，去年公司新增储备594万平方米，摊低储备成本至每平米2000多元。

（6）购买者

从2011年二手房消费者的年龄阶段来看，无论是出售者还是购买者，基本以中青年为主。据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，在二手房的出售者中，年龄阶段在26-35岁的比重为39.9%，36-45岁的比重为25.7%；同时，在二手房的购买者中，26-35岁的比重为38.7%，36-45岁的比重为26.7%。这也就表明，在2007年的二手房消费者中，26-45岁是交易的绝对主流，该年龄段的出售者和购买者比重分别达到了65.6%和65.4%。而从其他年龄阶段的对比来看，购买者和出售者之间存在略微的差异。在购买者当中，25岁以下和60岁以上的购房比重分别为13.1%和7.4%，而这两个年龄段的出售者比重分别为9.7%和

3.7%，而处于46-60岁之间的出售比重为21%，相比该阶段的购买比重高出6.9个百分点，由此也说明出售者更集中于中青年人，而购买者还存在一定比重的两端年龄消费人群。

（二）业务状况

1、整体运营概况

从万科近30年的经营历程中，不难发现其发展经历了从加法到减法再到乘法的过程，对应多元化发展、专业化和精细化的战略。目前，万科正处在第三个十年的经营发展阶段，在这个阶段中，万科开始做乘法，并树立新标杆，执行精细化战略。精细化战略是万科在顺境中求突破的一个重要战略行动，万科在这个十年中，坚持客户忠诚度的提升，持续重视品牌并细分品牌，不仅在在产品研发上投入巨大精力，而且在细分市场上创造超越客户需求的产品；另一方面，万科持续重视投资者、股东回报，巩固和进一步拓宽融资平台，确保公司跨地域经营的好势头；与此同时，万科自觉自发地承担起社会使命，以改善中国居住文化为己任，在房地产企业中树立了重建企业社会诚信的标杆。

2、2012年运营状况

12月底，万科公布了2012年四季度报告，一季度万科实现结算面积75.4万平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%；实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。截至四季度末，万科合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元，较去年年底的1222亿元进一步增长。

在业绩增长的同时，公司的资金实力也进一步增强，四季度末公司的货币资金由年初的342.4亿元增长至390.5亿元，而短期借款和一年内到期长期借款则由年初的235.7亿元下降至178.0亿元。

万科将稳健的经营策略贯穿公司的整体运营，在国家对房地产的宏观调控背景下，各主要城市的土地成交面积同比下降约13%，为近三年以来同期最低。因此万科在项目拓展方面，一方面继续关注土地市场可能存在的机会，另一方面采取审慎态度，坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则，避免了大起大落。

（三）竞争地位

由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司主要有：上海绿地(集团)有限公司、顺驰中国控股有限公司、碧桂园集团、中海地产股份有限公司.但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。

（四）发展前景

万科作为中国房地产行业的龙头企业，代表着中国房地产行业的发展方向，通过各项指标来看，万科的发展能力是很强的，不管是金融危机还是国家的宏观调控，万科都能通过对企业的发展策略快速做出调整，从而使企业有发展的空间，也使得企业有足够的发展能力和应对风险的能力。

三、财务状况

（一）资金信用状况

1、资产负债水平分析

万科的总资产本期增加80,570,000千元，增长幅度为37.36%，说明万科本年资产规模有较大幅度的增长。进一步分析，可以发现：

（1）流动资产本期增加77,126,000千元，增长幅度为37.53%，使总资产规模增长了35.77%。非流动资产本期增加了3,445,000千元，增幅为34.05%，使总资产规模增长了1.60%，两者合计使总资产增加了80,570,000千元，增幅为37.36%。

（2）本期总资产的增加主要体现在流动资产的增长上。其一是存货的大幅增长，本期增加了75,002,000千元，增幅为56.25%，促使总资产增长了34.78%，这其中有政府调控政策的影响。其二是其他应收款的增长，增幅为23.45%，使总资产增加了1.62%。

2、负债结构分析

年 2012年 2011年 2010年 2012年度同同类评级

项 度 类上市公司企业平均

目 平均水平 水平

资产负债率(%) 78.32 77.10 74.69 79.12 64.44 速动比率(%) 41.41 37.28 56.32 37.31 53.90 现金流动负债比(%) 19.67 16.74 27.07 18.11 17．43 从公司2012年度审计报告来看，长期负债3682985万元，其中97.84%为银行长期借款；流动负债25983356万元，具体组成如下图：

从上图可以看出，公司的负债主要是流动负债，表明公司融资方式多元化。2007年随着业务量的大幅增长，公司通过发行1年期短期融资券筹措资金77000万元，有效缓解了资金压力，同时也降低了财务费用。

3、流动性分析

由于公司从事房地产开发行业，每个项目所需要的资金较大，且开发所需的工期长，在建工程项目较多，需要占用大量的流动资金，致使公司速动比率不是很高。但公司贯彻现金为王的策略，坚持保持良好的资金状况，公司持有的货币资金远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额，公司拥有相对充裕的资金状况来应对市场的变化。

4、信贷信息

通过对公司开户银行以及存在信贷关系银行的函证和了解，公司历年来未发生任何欠息、逾期等不良情况，与各银行保持着较好的合作关系，银行信誉好。

综上所述，该公司拥有较强的资本结构，并且银企关系良好，能够很好的融资。 （二）资产营运状况

项目年度

2012年度 2011年度 2010年度

总资产周转率(%) 固定资产周转率(%) 流动资产周转率(%) 应收账款周转率(%)

应付账款周转率(%) 1.852519 1.810357

2012年度万科的总资产周转率、固定资产周转率、流动资产周转率及应收账款周转率相比前几年都有了提升，尤其是固定资产周转率和应收账款周转率，相较于2011年度，提升较大。总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。万科应该坚持目前的快速销售策略，缩短周转天数，不但提高运营能力，更可避免房地产政策的突变，使其抗风险能力更高。

0.305525 64.284532

0.319532 60.632321

1.753771

0.280486 50.992123 0.294091 46.179789

0.28713 39.380851 0.302008 43.961069

（三）财务效益状况

项目年度 2012年度 2011年度 2010年度 总资产收益率(%) 4.640698 4.53246 5.004789 总资产报酬率(%) 6.469516 6.375236 7.046068

公司2012年度的总资产收益率与报酬率相比2011年度都有略微的提升，而相比2010年度来说，近两年都是下降。房地产行业受政策影响，土地费用的增加使得公司利益降低。然而在公司通过坚持主流市场定位，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，使得收益又开始回升，取得了较为良好的销售业绩。

（四）创新能力状况

万科企业以房地产开发为核心业务，在注重住房质量的基础之上，注重品牌的创新。万科由四个红色V组合而成的新标替代了19年的vanke标志，这意味着万科走入了一个新时代，从市场导入期转入品牌塑造期。而新LOGO像一个隐象的中式窗花，体现浓郁的中国特色，代表万科对生活的理想和探索，体现万科一种贯有的社会责任感，表现了万科对中国传统生活精髓与现代人生活习惯相结合所做的创新探索。万科品牌的新标志强烈宣示了万科长期专注于住宅开发领域，以一种与自然和社会和谐的方式，努力发现和满足消费者居住空间需要的品牌理念。除了在品牌方面注重创新外，万科又注重制度和流程的创新，把很多具体事务性的工作上升到制度和流程层面，将企业系统健全化和成熟化。

（五）发展能力状况

万科作为中国最大的专业住宅开发企业，深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

项目年度 2012年度 2011年度 2010年度 营业总收入同比增43.650453 41.544662 3.749591 长(%)

净利润同比增长(%) 35.026898 31.223047 37.474341 净资产同比增长(%) 21.089667 24.266827 20.21138 总资产同比增长(%) 27.883464 37.364034 56.703594

通过分析发现，万科房地产的营业总收入逐年增长，且净利润增长率也有回升，但公司的净资产增长率和总资产增长率出现了一定幅度的下降，说明公司未来发展的局限扩大，发展潜力降低。

四、公共信用监管信息

万科当前信用分值59.04分，信用等级 A- ； 质量检查0条不合格记录，行政处罚0条不良记录、良好率100.0% ，媒体评价信息0条不良记录、良好率100.0%， 市场实名反馈有0条投诉信息， 涉税信息0条、 涉腐信息0条。

五、风险提示

1.行业风险：房地产行业受政策影响大，同时容易受全球经济的影响。近几年，房地产市场持续升温，房价上升过快，远远超过了市民的购买力，空置率高，泡沫现象严重，这对万科住宅的开发起着巨大影响。

2.管理风险：万科作为目前中国最大的专业住宅开发企业，在组织结构上，其主要领导人及管理人员具有较高学历，同时拥有丰富的相关领域经验。但因规模大，涉及领域广，员工多，在管理上难度将加大。

3.经营风险：万科以大众住宅开发为核心业务，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。万科成立于1984年，有较深的成长历史，已处于发展成熟期，总体来说，其经营风险影响因素少，经营风险较小。

六、结论与分析 （一）基本结论

万科作为中国房地产上市公司的领军企业，以“感恩”的心关怀生而不同的人，并致力于实现“让建筑赞美生命”的理想。针对国家近年来出台的一系列促进房地产业发展的措施，万科努力建立一套系统完善的制度，使得万科在顺境时表现为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健；而当市场大势低迷甚至险恶时，又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短渡过难关的时间。万科注重经营效率的提升，又全面推进装修房战略，在保持安全稳健的财务结构的基础上，贯彻现金为王策略，保持良好的资金状况。公司注重库存去化，时存货结构保持在健康状态。正是因为万科在制度、经营、管理等各个方面的努力，使得万科在房地产行业具有重要的地位。

（二）分析内容

通过对万科财务报表的分析，公司坚持主流市场定位，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，取得良好的销售业绩。万科注重各项财务指标，在房地产行业面临严峻考验的时候，万科通过实施一些措施，来保证公司的稳定增长。近年来，万科的主营业务获利能力有所提升，总资产和净资产的获利能力上升。公司的利润除靠销售收入外，其他盈利手段如投资等也为企业带来了收益。而公司的偿债能力相对来说有所下降，对外融资能力降低，内部融资能力下降。针对各项财务指标的分析，万科在今后应该继续加快销售，增加经营活动现金流入，同时拓展融资渠道，调整公司发展战略。

附表：

资产负债表

利润表

现金流量表