悦城高档公寓物业管理方案

悦城高档公寓物业管理方案

目录

一、楼盘介绍„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 二、管理目标和设想„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 三、管理内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 四、管理方式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 五、管理人员的配备„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18 六、管理人员的培训„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 七、管理规章制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24 八、各项指标的承诺及措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 九、悦城便民服务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„32 十、智能化系统的管理维护„„„„„„„„„„„„„„„„„„39 十一、接管后的计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„41 十二、物业管理工作相关流程„„„„„„„„„„„„„„„„„43 十三、销售配合措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„48

一、 楼盘介绍

工程名称：悦城•悦城

工程地址：重庆市渝北区冉家坝区域

建设单位：重庆祈年房地产开发有限公司

本工程项目由4栋一类高层住宅，2栋多层住宅以及部分多层商业组成。地块中部及东侧为商业步行街区。负一层，负二层沿街部分为商业用房，其余部分为地下停车场，设备用房。负三层为车库。地上部分建筑面积109553.65㎡，全埋地下室部分建筑面积44886.46㎡，总建筑面积154440.11㎡ 。

本工程北侧2层商业局部埋于地下。地上商业街，5#，6#楼属多层民用建筑，

耐火等级不小于二级。1#，2#，3#，4#楼，属一类高层建筑，耐火等级为一级，地下车库及设备用房耐火等级为一级。

二、管理的目标及整体设想

针对悦城•悦城的实际情况，我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。我们对悦城•悦城的管理目标定位是：在管理期内，使悦城•悦城的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为重庆市物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业管理服务，在全面接管小区后一年内使悦城•悦城达到渝北区物业管理优秀小区的管理标准，二年内达到重庆市物业管理优秀小区的管理标准，三年内达到重庆优秀示范小区物业管理的标准。我们对悦城•悦城的管理设想可概括为：

树立xxx物业管理形象

建设专业规范的服务队伍

提升悦城•悦城综合品质

打造xxx一流地产品牌

（一）树立xxx物业管理形象

xxx物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业，他最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新。xxx物业经过多年的历炼，积淀了丰富的企业文化，储备了大批优秀人才，拥有成熟的物业管理经验，保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力。xxx在接管悦城•悦城后，悦城•悦城将成为xxx物业明年工作的重中之重，必将投入主要精力，努力树立起xxx物业管理的形象，为提升悦城•悦城物业管理水平，xxx物业准备采取以下措施：

1、全面推行“人性化物业管理模式”

xxx物业借鉴国内先进物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特征的具有xxx特色的人性化管理模式，使xxx物业在管理水平上有了质的提高。xxx的人性化管理实现了几个统一：对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一；对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一；对员工来说，体现了企业发展和个人成长的统一。

xxx“人性化物业管理模式”可以表述为：

（1）关注员工和业主不同层次的需求；

（2）小区环境建设中人性化因素的融入；

（3）对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀”；

（4）现代文明社区精神的塑造。

简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。xxx物业在橄榄郡的物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使悦城•悦城的物业管理在档次上得到全面提高。

2、个性化服务

作为服务性行业，xxx物业在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念，在悦城•悦城的物业管理中，我们将提供个性化服务，以适应社会发展与消费细分的市场趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求，提高到在满足业主上述需求的基础上，最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度；尽可能多为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此，xxx物业将根据各类业主的不同需求，提供不同层次、不同类型的个性化服务。我们将根据悦城•悦城各类业主的不同需求，提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容，实行有效的“爱好分类、个性服务”，将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。

3、实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想

我们在悦城•悦城的物业管理中，将引入“即时服务”和“隐性管理”相结合的管理理念。“即时服务”，就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解，并成立“业主应急服务队伍”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的服务，我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。“隐性管理”是服务档次的提升，其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，而且保证在业主需要帮助时即时出现，提供深层次的个性化服务。比如，小区的清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员，充分尊重了业主的私密空间。

4、物业管理人职业化

人力资源是物管企业最大的资本，因而，必须树立现代的人力“资本”观念，把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用，扩大投资，让其为企业创造更多的价值。xxx物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制，能量化的尽量加以量化，不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目，在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进，而在工作态度和能力方面侧重于长期表现，在考核过程中，以上级考核下级为主，辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量，确保考核的公平、公正和公开。xxx物业已经具有以下三个方面的优势：

一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的才能施展平台；

二是重视与员工的沟通，加大了情感投资力度，充分尊重员工，对员工进行“人文关怀、情感服务”，用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染员工，让员工感受到企业这个“大家庭”的温暖；

三是进行职位激励，帮助员工进行职业生涯设计，给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。

通过种种努力，xxx物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才，使员工以公司为家，以目前的职业为终身职业，确保悦城•悦城物业管理质量，保证了xxx物业的可持续性发展。

5、全面实施MIS、CIS系统及CS系统工程

A．MIS系统：物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证悦城•悦城信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统，对社区所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。

B．CIS系统：我们将对悦城•悦城进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等，这些设计完成并实施以后，悦城•悦城将有一个独立完整的形象系统，从而大大提高悦城•悦城的形象，提高社区的文化品味。

C．CS系统：我们将在悦城•悦城的物业管理中实施顾客满意战略，即一切从业主、住户的需要出发，以业主满意为xxx物业管理服务的目标，使悦城•悦城业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。

6、实行社区计算机网络管理

现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理，实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。xxx物业已在橄榄郡使用了当时较为先进的物业管理软件系统，现在物业管理软件日新月异，我们将总结经验，争取将目前最新的网络版投入悦城•悦城的管理中，从而全面提升悦城•悦城的物业管理水平。

7、全面实施ISO9001质量保证体系

实施ISO9001质量保证体系是进行社区规范化管理的保证，我们将在悦城•悦城的管理中全面导入ISO9001的管理体系，保证小区的管理规范化、制度化。

8、建立治安快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素，悦城•悦城的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保小区治安防范无人为过失造成的漏洞。

9、逐步增加社区管理服务的技术含量

未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞争将起最终作用。在悦城•悦城的物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。

10、全面导入酒店式商务物业管理（重点介绍）

我们将在悦城•悦城推行“以业主为中心”的酒店式管理服务模式，倡导“以人为本”全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对悦城•悦城进行全方位的服务：

（1）悦城•悦城酒店式物业管理的行为标准：

Smile（微笑）：每一位员工必须对所有服务对象（业主）保持真诚的微笑；

Excellent（杰出）：要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。

Ready（准备）：主动，要求能随时为服务对象（业主）提供专业、规范的服务；

Viewing（看待）：要把每一位服务对象（业主）都看作需要特殊照顾的贵宾。

Inviting & creating（创造）：要精心创造出使服务对象（业主）能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务；

Eye（关注）：始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受；

国际酒店业认为，Service（服务）的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。

（2）悦城•悦城酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准：

要满足服务对象的个性服务需求，具体要注意下列两点：

• 要事前了解服务对象的各种不同的需求：

不同类型的业主具有不同的个性服务需求。一般而言，业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业主归属需要方面，应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自我实现需要方面的需求；这样，必须事前了解各类型业主的“个性”归类集中，拟定服务的实施计划。

• 按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象（业主）的需要：

物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品（物业管理职能实施效果）的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对产品的形式和表象（即物业管理职能的实施过程）有不同的要求。

在提供服务时，不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求，特别应注重实施过程中的业主的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务。由此，应凭“以物业管理为依托、以业主服务为中心”的理念，推行充分体现酒店式的“隐性管理”管理模式。

（3）悦城•悦城服务工作的指导方针（服务诫条）：

• 业主满意是我们工作的目标。

• 微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。

• 沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。

• 快捷。根据业主的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。

• 职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。

• 职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的体现者。

• 团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现，认同xxx的企业文化和管理。

• 工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。

（4）业主服务感受描述：

• 安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射“纪律严明、训练有素”的安全防范行为。

• 客户中心优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的物管人员真诚微笑、礼貌问候，让业主体现星级酒店服务的感受。

• 优美的绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。

• 整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供特约酒店标准的细致清洁服务。

• 任何时候需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品；且常备“红十字”应急医药，以备不时之需。

• 公共设备正常运行和迅速的家居维修服务，便可商居无忧。

• 组织有主题的各项活动，常保心身开朗。

• 拥有独立的私人空间，亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。

xxx的酒店式物业管理将使悦城•悦城的业主倍感尊贵。

（二）建设专业规范的服务队伍

在实施悦城•悦城物业管理的过程中，我们将建设一支能够将xxx物业管理模式与悦城•悦城全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍。同时，我们将持续推行“物业管理人职业化”的管理主题，有计划地选拔培养管理处高层管理员，为悦城•悦城物业管理的持续发展和提高培养和储备人才。xxx物业历来重视培训工作，建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此，我们有信心在悦城•悦城的物业管理期间，培育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。

三、管理内容

在接管悦城•悦城物业后，我们将就下列事项着手进行管理：

1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；

2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电

系统、公共消防设备、中央供水系统、地暖系统设备等；

3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等；

4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；

5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位；

6、交通、车辆行驶及停泊；

7、配合当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；

8、组织开展社区文化娱乐活动；

9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；

10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；

11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

12、积极配合悦城•悦城的销售工作。

四、管理方式

借xxx物业“真情服务，回报社会，与业主一起创造卓越！”的管理理念和“追求业主满意率，推进员工与企业同步发展”的管理模式，吸取xxx物业多年的管理经验，引入xxx物业先进的运作机制，同时结合悦城•悦城的实际状况和业主的需求，使悦城•悦城的物业管理更加专业化、规范化。

（一）运作机制

1、全面质量管理

xxx物业管理有限公司全面推行ISO9001质量管理，把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到业主满意的效果。

2、计划目标管理

按xxx物业制定的各项管理指标和创优方案，悦城•悦城管理处各职能管理

人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。

3． 协调管理

运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。

——行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

——竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

——舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的

——管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

4． 督导管理

管理处拟采用xxx物业管理成熟的督导管理模式，对各职能部门实施指挥和指导管理。

——经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。

——法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。

——宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。

（二）激励机制

激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。

—— 实施日常管理目标责任制，增强管理层的工作主动性，按“市优”标准制定各项管理指标，严格作好各项工，作明确奖罚。

—— 实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋

升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。

—— 依法管理，管教结合，融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。

（三）监督机制

监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差，保证小区管理机构及其工作人员依法办事。

—— 管理者对机构内部工作人员进行监督。

—— 业主对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。

—— 通过信息反馈等各种手段，实现监督管理的闭环机制，保证悦城•悦城物业管理监督机制的有效实现。

（四）自我约束机制

—— 经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。

—— 目标结构与责任相联系的促进机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。

—— 权利链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。

（五）信息反馈及控制机制

1、信息反馈渠道：

2. 信息反馈控制方式：

（1）客户、监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具，及时反馈物业区每个区域发生的任何情况。

（2）通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度，实行规范化运作。

（3）流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。

（4）管理处主任、管理员的每月（日）检查，通过总结评比获取反馈信息。

（5）通过反馈信息的总评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。

（六）量化管理及标准化运作

1、量化管理

（1）每年根据ISO9001质量方针和公司下达的任务，确定年度质量目标，对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。

（2

）实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。

（3）管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。

（4）年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采取末位淘汰制。

（5）财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理，提高效益。

2. 运作标准化管理

（1）贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。

（2）贯彻公司ISO9001物业管理质量体系，严格按照管理规程和操作要求运行。

（3）运用公司《员工手册》，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。

（4）发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。

（5）实施公司企业形象系统。

五、人员的配备

（一）悦城•悦城管理处组织机构图

（二）悦城•悦城管理处人员配备(住宅地块)

（无详细资料，相关编制可能不准）

1、管理处：（2人）

主任1人

主任助理 1人

2、客户中心：（13人，24小时值班制度）

主管1人

客户助理3人

文员（内勤）1人

楼厅管理员8人（两班）

3、安全事务：（28人，按小区实际管理需要设置，24小时）

主管1人

班长3人

队员24人

4、工程：（12人，按小区实际管理需要设置，持相关技工证书）

主管1人

强电2人

弱电（电梯工）3人

配电室4人（双人值班）

管道工2人

5、出纳：（1人）

6、车库：（8人）

7、食堂：（2人，自负营盈亏）

合计：66人

六、人员培训

为了保证管理服务质量，xxx物业一贯坚持"员工先培训后上岗"的原则。培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求，增强责任感，从而保证服务质量，提高劳动生产率，从而达到提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。

1. 培训目标

为了充分体现悦城•悦城商业化、多功能的生活环境和xxx物业管理的形象，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保悦城•悦城物业管理目标的顺利实现。

（1）确立员工年度培训在150课时以上；

（2）新员工培训率100%，培训合格率100%；

（3）管理人员持证上岗率100%；

（4）特殊工种人员持证上岗率100%；

（5）员工年度培训率100%，培训合格率100%；

（6）确立和完善工作、训练系统、网络。

2. 培训方式

（1）自学。自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法，xxx物业公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班，在学习时间上给予照顾和安排。

（2）自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。

（3）外派学习培训。安排外派专业培训，积极选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。

（4）理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。

（5）参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。

（6）岗位轮训。通过岗位轮训，给员工提供晋升机会；通过人才横向、纵向交流，达到“专职、多能”的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。

3、培训工作程序

a) 培训工作计划

为确保悦城•悦城各项管理工作能按目标完成，取得培训应有的满意效果，按培训的需求，制定以下培训计划：

七、管理规章制度

规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障，又是实施物业管理的准则，一个企业管理水平的高低就可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。

xxx物业在很短的时间内，制订了一系列的规章制度，形成了一整套涵盖物业管理运行和行政各要素的制度体系，为全面开展悦城•悦城物业管理工作，实现我们的管理目标奠定了基础，根据公司现有的制度体系，结合悦城•悦城的实际，制订悦城•悦城管理制度和管理体系。

其内容主要有以下诸方面（但不限以下内容）组成。

1． 公众制度

(1) 悦城•悦城物业管理委员会章程

(2) 悦城•悦城业主公约

(3) 悦城•悦城居民精神文明公约

(4) 装修管理规定

(5) 用水管理规定

(6) 用电管理规定

(7) 煤气使用管理规定

(8) 出租房管理规定

(9) 环境管理规定

(10) 治安管理规定

(11) 防火防风管理规定

(12) 商铺管理规定

(13) 业主（住户）停车管理规定

(14) 摩托车、自行车管理规定

2． 岗位职责

（1） 管理处主任岗位职责

（2） 管理处客户中心主管岗位职责

（3） 管理处监控中心岗位职责

（4） 安全事务岗位职责

（5） 楼厅管理员岗位职责

（6） 管理处财务内勤人员岗位职责

（7） 工程部主管岗位职责

（8） 工程维修岗位职责

（9） 安全事务主管岗位职责

（10） 安全事务班长岗位职责

（11） 巡逻岗岗位职责

（12） 车场岗位职责

（13） 车场管理员岗位职责

（14） 消防管理员岗位职

（15） 保洁主管岗位职责

（16） 保洁班长岗位职责

（17） 楼内保洁员岗位职责

（18） 楼外保洁员岗位职责

（19） 管理处绿化养护员岗位职责

3、管理运作制度

(1) 员工行为规范

(2) 物业交付程序

(3) 物业交用程序

(4) 供电管理程序

(5) 供水管理程序

(6) 装修控制程序

(7) 收费运作程序

(8) 便民服务工作程序

(9) 绿化管理程序

(10) 道路管理程序

(11) 清洁卫生管理程序

(12) 治安管理程序

(13) 停车管理程序

(14) 值班管理程序

(15) 消防管理程序

(16) 公用设施改造及维护维修工作程序

(17) 社区文化管理程序

(18) 业主违例事件处理程序

(19) 访问客户工作程序

(20) 财务核算程序

(21) 业主请求处理程序

(22) 出租房屋控制程序

(23) 商铺控制程序

4、公司考核管理制度及标准

(1) 员工月度考核办法，员工年终考核办法

(2) 公司其它各项规章制度

八、各项指标的承诺及采取的相应措施

为把悦城•悦城建设成物业管理典范小区，参照《重庆市物业管理优秀示范小区考核标准》，结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：

九、悦城•悦城便民服务

提供便利、高效、经济的业主服务是衡量物业管理水平的重要标准，亦是提高小区业主生活质量的重要措施和保障。我们将根据小区的结构、地理位置和周边的配套设施情况、业主需求调研结果，结合xxx物业开展便民服务的成功经验，充分考虑悦城•悦城业主生活的每一细节，通过提供丰富的便民服务项目，切实提高业主的生活质量。也就是说悦城•悦城物业管理应围绕业主的服务需求，开展全方位的业主服务。

（一）前期的业主服务措施

A、方便业主入住所采取的措施

1、设立业主收楼入伙接待小组，合理安排相关程序，争取业主收楼入伙程序30分钟内完成。 2、如有特殊要求，采用电话预约和上门提供服务等形式，真正为业主着想。

3、为减少业主缴费的烦恼，考虑与银行建立合作关系，开设所有收费“一卡通”服务。

4、建立、维系与供水、供电、供气、电话公司、有线电视台等部门的良好合作关系，在业主收楼入伙办理时可以及时开通或办理以上各类服务项目，让业主住得舒心。

B、搬运服务

业主均可自行请专业的搬家公司进行搬运。如有需要，为解决业主搬运的问题，管理处将临时划出部分区域作为落货区，派专人看护；且组建以员工为主、社会搬运工为辅的搬运队，为业主提供搬家服务。

C、家具、电器展示服务

由管理处联系品质好、信誉佳的家具、电器供应商，展示供应商的联络方式、服务内容以及货样的款式、规格、功能、价格等相关资料，使业主节约时间、集中订购，由供应商及时按需送货上门安装。

D、 家居清洁服务

业主入住时，将对新居进行必要的清洁。管理处组织专业的清洁人员对新居环境和家具物料进行规范、细致的清洁工作。视业主视需要分时段预约上门提供酒店式家居清洁服务。

（二）日常期间业主服务

A、写字社（四点半学校）

在周一至周五，每日下午四点半开始，管理处将开辟一个集游戏、学习、娱乐于一体的少儿活动中心，由物业助理看护；以解决双职工子女放学后，父母又未下班的此段时间的看护问题，并使之成为小朋友们的第二课堂。

B、补习社

利用学校假期，组织小区学生举办各学科、年级的补习班；老师则由大中专院校的老师、学生担任。

C、兴趣班

针对小区业主的兴趣，组织股市投资、园艺、舞蹈、书画、电脑等兴趣班。

D、健康中心

人人都关心自己的健康，小区健康中心主要服务内容包括健康咨询、健身、医疗保健等综合性健康服务，并常备日常应急“红十字”医药用品箱。

E、维修服务

提供家电维修安装服务（电视、电脑、音响等家用电器）；提供24小时维修室内供水、供电项目服务。

F、信息咨询服务

餐饮单位信息

家政服务公司信息

搬家公司信息

家居装饰公司信息

礼仪公司及礼仪服务信息

交通信息

医疗信息

旧货处理信息等

G、商务服务中心

提供打字、复印、传真等商务服务。

代订票务、酒店；邮件专递等服务。

（三）24小时业主服务热线

配备24小时全天候业主服务热线，专人接听业主服务需求信息，协调解决业主生活居住问题。

收费项目公开，“随行就市”公布收费价格。

（四）业主服务项目一览表：

1、无偿服务28项

2、有偿服务58项

十、智能化系统的管理、维护

（一）悦城•悦城智能化系统的管理和维护

针对悦城•悦城智能化系统的特点，结合我公司智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：

1. 建立设备运行及维护人才队伍

由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。

我们将从公司现有的骨干中抽调多名专业人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，并邀请相关单位（如该系统的设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保每一个人都能谙熟该系统并能正确使用及维护。

2. 对用户进行多种形式的培训

用户能否正确使用室内智能系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一个入住的用户开始，通过提供详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等多种形式，让所有的业户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。

3. 严格监控装修及其它施工工程

首先，我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐敝线路的具体位置。其次，我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少二次到现场查看，防止线路被损坏。

4. 建立供应商档案

我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需的配件，并能跟踪产品的更新换代，使悦城•悦城的智能化系统得到及时的完善。

5. 处理好入住初期的误报警问题

悦城•悦城的智能化系统科技含量较高，住户对这一系统必然有一个接受及熟悉的过程，在这一过程中，各种误操作都会随时出现，

造成智能中心的报警频繁发生，所以区分并处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键，我们将根据实际情况，在入住初期设定一个N秒的滞后报警（由软件实现），当住户误操作时，可在N秒内通过室内的操作键盘，解除报警，这样智能中心就不会发出报警信号，从而有效地解决了初期频繁误报警的问题。

6. 日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护则是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来确保设备安全运行。具体计划见下表：

悦城•悦城智能化系统巡视和保养计划

十一、悦城•悦城接管后的计划

为保证悦城•悦城接管后的工作能顺利开展，特制定如下各阶段工作计划表。

十二、物业管理工作相关流程

1、工作流程：

2、物业交接验收规程：

3、业主入住服务流程：

4、住宅装修管理流程：

5、安全管理运作流程：

6、设施设备维修流程：

十三、配合销售措施

xxx物业在介入悦城•悦城的物业管理工作后，将在销售期从销售角度出发提供尽可能多的协助与配合。xxx物业在凤天锦园、橄榄郡与销 .售部已有非常成功的合作，在配合销售方面积累了丰富的经验，并形成了一整套完善的运作体系和运作模式，有信心力促悦城•悦城再创楼盘销售奇迹。

（一）前期介入管理

悦城•悦城开盘期（或开盘前），物业管理工作资将投入运行，xxx物业将派出保安、保洁、绿化人员进驻小区，主任助理定期进行日常管理及检查。

1、保安、保洁、绿化人员由物业公司在下属管理处挑选经验丰富的人员组成，派驻人员的工作能力、形象、敬业程度均须得到开发商认可，同时开发商有对表现不合格人员的调整建议权。

2、保安人员负责售楼处、样板房等岗位的保安工作，同时负责客户看楼的相关接待、指引、泊车等工作；保洁、绿化人员负责售楼处、样板房保洁工作。

3、现场主任负责物业管理相关事务的日常管理及协调工作。

4、物业公司会定期派出培训人从操作、实务、礼仪、服务规范等方面对上述人员进行培训。

目的：

悦城•悦城的定位较高，客户素质亦较高，因而对日后的物业管理十分关注。凭借客户多年来对xxx的认同，通过物业管理人员在销售期间的介入，以高水平的专业服务给客户以极大信心，并以xxx物业良好的企业形象在客户心中形成品牌组合的概念，让客户提前感受星级物业管理服务。“卖楼先卖服务”将使物业管理成为悦城•悦城的重要卖点和重要媒体宣传诉求。

（二）连锁推介

利用业主对xxx物业的认知度和信任度，在物业公司下属管理处中利用各种可行方式向业主推荐悦城•悦城。如果能充分发挥销售中的连锁效应，部分老业主完全可以成为悦城•悦城的潜在购买者或介绍者。

（三）销售配合

１、协助制作整个小区的标识系统、导向系统，树立小区尊贵形象。

2、定期安排高级物业管理人员到销售现场回答客户咨询。

3、定期对现场物业管理人员与销售之间的配合效果进行评价，据此进行改进。

4 、根据悦城•悦城实际情况，在销售上提供其他方面的配合。