物业基础知识一
物业管理概述
一、物业的起源
物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。由于工业革命的发展,大量农村人口涌入工业城市,引起了对城市房屋需求的增加,但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时一名叫奥克维妞希尔的女主决定亲自整顿其名下出租的物业,理顺租赁关系。她首先修缮、改良了房屋的配套设备设施,改善了居住环境,然后制定了一系列行之有效的管理制度,要求用户严格遵守,否则收回房屋。结果,事如所愿,租金得到了保证,用户住得满意。奥克维妞希尔的举措令其他业主和政府的有关部门刮目相看,从此,出租物业的业主纷纷仿效奥克维败希尔的管理方法,使得这一套管理方法在英国迅速推广,以至后来,一些物业业主干脆请专人代为管理其物业,于是,物业管理逐渐发展成一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业。同时,英国物业管理的成功经验也迅速在世界各地传播。这可以说是世界上最早的“物业管理”。
二、什么是物业
物业一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外,特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产,也可指单元性的建筑物。物业有大小之别,它可以根据区域空间作相对分割,整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业,办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 关于物业的内涵,国内各类著述的提法至少有几十种,概言之,主要包括以下要素:
(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇;
(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施;
(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。 由此观之:单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇,不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产,系指与该房业配套的地业。
三、什么是物业管理
物业管理其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
1.广义的物业管理,是指在物业的寿命周期内,为发挥物业的经济价值和使用价值,管理者采取多种科学技术方法与管理手段,对各类物业实施全过程的管理,并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大,它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理,租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
2.狭义的物业管理,是指专业组织或机构,受业主委托,按合同或契约,运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理,一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理,对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的经营服务。
从以上概念的比较可见,广义物业管理与狭义物业管理的区别,在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖较宽,包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内,其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管理,则多体现在物业建成并投入市场后,专业的物业管理企业接受业主或用户的委托,而进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步晚,物业管理的市场体系正在建立中,目前开展的物业管理,多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展,广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。
按照目前相关法规给物业管理的定义,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。严格的意义讲,物业管理企业提供的是一种服务,而不是管理。
四、物业管理在中国的发展 我国内地物业管理是从香港传入,香港的物业管理则源于英国。本世纪60年代,香港经济开始起飞,大陆大量人口纷纷涌入香港。一时间,经济的高速发展以及人口的激增使香港的房屋出现严重房荒。面对困境,香港政府和“香港房屋协会”等团体开始兴建“公共屋村”(简称“公屋”,又称“廉租屋”)和“居者有其屋”(简称“居屋”)。“公屋”和“居屋”逐渐解决了香港中下层市民居住问题,缓解了香港紧张的住房需求。为了管理好“公共屋村”,香港从英国引进了物业管理方法和物业管理人才,大力发展香港的物业管理业。此后,香港根据当地的实际情况不断完善、充实和发展香港的物业管理,积累了不少成功的经验,受到了国际上不少国家和地区的赞赏。今天,物业管理在国际上已十分流行。人们充分认识到物业管理是现代化房地产综合开发的延续和完善,是现代化城市管理不可缺少的重要组成部分。物业管理业作为房地产业发展过程派生出来的分支行业,被人们视作现代化城市的朝阳产业。
我国自本世纪80年代以来,伴随着改革的推进和深化,城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多,建设规模数量之大,建设方式之新,产权多元化格局的形成,给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此,不管是房地产管理部门直接管理的,还是单位自管的,或是街道办事处管的小区和各类房屋,都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设,虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善,但是由于缺乏有效管理,导致私搭乱建,垃圾随意堆放,设备残缺不全,管道不通,房屋失修失养等,使小区面貌一年新,二年旧,三年破的问题十分突出。社区管理和服务
跟不上,居民意见很大,如:报纸收不到,没有医院,交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力,年年都搞综合治理,然而,大都只是头痛医头,脚痛医脚,难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要,必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理;常州等地由街道办事处统一管理;上海的房管所积极转换机制,开展多种经营,为管理经费开辟渠道等。这些措施,虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用,但没有从根本上触动住宅小区的管理体制,当然也就找不到从体制改革入手解决小区管理问题的钥匙。深圳和广州从80年代中期开始借鉴香港和国外的先进经验(其1981年3月,我国第一家专业物业管理公司在广州深圳成立),结合我国的实际情况,改革旧的管理体制,摸索出了一条适合我国国情的、适应社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化、经营型的住宅小区管理的新路。即由专门的机构和人员,通过与房屋业主、使用人订立经济合同,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,以经营的方式进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主、使用人提供多层次的综合性服务。广州五羊小区、深圳莲花二村和措景花园作为第一批实施物业管理的小区,以新的管理机制和管理业绩脱颖而出。他们的管理水平和专业化程度有些已经达到或接近国外及香港等地区的水平。国家建设部及时组织力量,学习广东等地的经验,先后多次召开现场会、研讨会向全国推荐。1992年,建设部组织全国文明住宅小区考评,8个住宅小区荣获全国模范文明住宅小区称号;20个荣获文明住宅小区称号;6位市长荣获创建全国文明住宅小区优秀市长称号。这项表彰工作极大地推动了新建住宅小区实行物业管理。1994年3月,建设部正式颁发了第33号部长令《城市新建住宅小区管理办法》,这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要法规。深圳市依据建设部令的基本原则,在全国率先出台了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,此后,青岛、常州、沈阳、北京、大连、汕头、上海、珠海也都相继颁发了地方性行政法规或行政规章,把物业管理纳人到了法制管理的轨道。
五、物业的类型
这里所说的物业就是建成后的物业,即我们通常所说的已建成投入使用的建筑物及其附属设备与设施,以及相关场地。按照用途不同,这类房地产可以分为下述几种形式。
1、居住物业
居住物业一般是指供人们生活居住的建筑,包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者特别是住宅的购买者大都是以满足自用为目的,也有少量作为投资,做出租之用。由于人人都希望拥有自己的住房,而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强而不断向更高的层次发展,所以居住物业的市场最具潜力,投资风险也相对较小。所以在未来的房地产市场中,居住物业交易仍将居于主流。
2、 商业物业
商业物业也称收益性物业,包括酒店、写字楼、商场、商住楼等。这类物业的购买者大都以投资为目的,靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益;也有一部分是为了自用的目的。商业物业市场的繁荣除与当地社会经济情况相关外,还与金融保险、顾问咨询、工商贸易、旅游等行业的发展密切相关。另外,商业物业对所处地理位置的要求是非常高的,越靠近城市的最佳方位(市中心),越能发挥其潜在的价值。
3、工业物业
工业物业是指建成后出租或出售给工业企业或自用的厂房、仓库、车间、管道设施、水塔等建筑。工业物业由于技术性强,适应性差,往往是根据生产需要专门设计、施工、营造的,服从于生产工艺,通常只适合特定的用户使用。因此,不容易转手交易。
4、特殊物业
对于赛马场、高尔夫球场、飞机场等物业,我们称之为特殊用途称业,简称特殊物业。特殊物业交易很小,因此这类物业的投资属长期投资。
六、物业企业的机构设置
物业管理企业应根据自身实际情况,选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。
(一)直线制直线制是最简单的企业管理组织形式,它的特点是:企业各级领导者亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,不社专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理,不能适应较大规模和较复杂的物业管理。
(1)主要优点:领导能够集指挥和职能于一身,责权分明,指挥及时。
(2)主要缺点:要求领导能通晓各种知识,具备多方面的知识和技能。
(二)直线职能制直线职能制以直线制为基础,在各级主管人员的领导下,按专业分工设置相应的职能部门,实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥,职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示,只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。
(1)主要优点:加强了专业管理的职能,适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。
(2)主要缺点:机构人员较多,成本较高;横向协调困难,容易造成扯皮,降低工作效率。
(三)事业部制,事业部制是较为现代的一种组织形式,是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位,即事业部。这种
组织形式的主要特点有:一是实行分权管理,将政策制订和行政管理分开;二是每个事业单位都是一个利润中心,实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。
(1)主要优点:一是强化了决策机制,使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务,着重于公司重大事情的决策;二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性,增强了企业的活力;三是促进内部的竞争,提高了公司的效率和效益;四是有利于复合型人才的考核培养,便于优秀人才脱颖而出。
(2)主要缺点:事业部之间的协调困难,机构重叠,人员过多。
(四)矩阵制,矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上,按照业务内容、任务成项目划分而建立横向领导系统,纵横交叉,构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门,又建立横向的管理系统;参加项目的成员受双重领导,既受所属职能部门的领导,又受项目组的领导。
(1)主要优点:一是加强了各职能部门之间的横向联系,充分利用了人力资源;二是有利于调动各方工作积极性,解决处理各自责任范围内的问题;三是具有较强的有机性和适应性。
(2)主要缺点:一是组织结构的稳定性较差,机构人员较多,容易形成多头领导;二是部门之间关系复杂,协调工作量较大,处理不当容易产生矛盾。
七、物业管理企业资质管理
指物业管理企业管理物业的资格,没有资质的企业不能进行从事物业管理经营,我国物业管理资质分为一、二、三级三个级别。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业证书的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。其各资质等级物业服务企业的条件如下:
(一)一级资质:
1.注册资本人民币500万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。
(二)二级资质:
1.注册资本人民币300万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
(1)多层住宅100万平方米;
(2)高层住宅50万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。
(三)三级资质:
1.注册资本人民币50万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
4.有委托的物业管理项目;
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。
八、物业管理费的构成
物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(即人员费用,包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等)
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(包括;公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;给排水日常运行、维修及保养费;电气、燃气、消防系统设备维修保养费;公共照明费;易损件更新费等等)
3、物业管理区域清洁卫生费用;(包括:清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等)
4、物业管理区域绿化养护费用;
(包括:绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等)
5、物业管理区域秩序维护费用;(即安全管理人员费用、安全器械装备费等) 6、办公费用;
(包括:交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等)
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、法定税费;
(包括营业税等)10、经业主同意的其它费用。